商業(yè)綜合體就是將一系列的城市配套工程綜合在一棟建筑物內(nèi)，主要的城市配套包括百貨商場(chǎng)、大型超市、精品購(gòu)物街,、沿街商鋪,、餐飲,、零售,、次主力店、大型車庫(kù),、影院,、KTV、健身、電器,、兒童樂(lè)園,、電玩,、精裝公寓樓,、甲級(jí)寫(xiě)字樓,、五星酒店,、商務(wù)酒店等等，整個(gè)建筑物的規(guī)模非常大，一般都在20~50萬(wàn)平方米,。

商業(yè)綜合體對(duì)能源的需求量是巨大的,，對(duì)能源供應(yīng)的安全等級(jí)要求也比較高,，對(duì)于二三線城市來(lái)說(shuō)，商業(yè)綜合體的建立一般都會(huì)對(duì)現(xiàn)有的市政條件產(chǎn)生巨大的沖擊,，由此帶來(lái)的問(wèn)題就是實(shí)際的工程可能不能按照理想化的系統(tǒng)去設(shè)計(jì),。到底是項(xiàng)目去適應(yīng)市政還是市政改造去適應(yīng)項(xiàng)目,，對(duì)此在前期階段要有足夠的重視，這就需要供電方案的論證,。

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高低壓配電系統(tǒng)

通常按照項(xiàng)目所在區(qū)域電網(wǎng)架構(gòu)并經(jīng)供電部門批準(zhǔn)確定項(xiàng)目供電電壓等級(jí)。按國(guó)家電網(wǎng)標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目特點(diǎn),，購(gòu)物中心供電系統(tǒng)電壓等級(jí)一般為：35KV；10KV,；400V/230V。高壓供電項(xiàng)目可優(yōu)先考慮10KV電源供電。

通常在購(gòu)物中心設(shè)置開(kāi)閉站、高、低壓變電所,。獨(dú)立經(jīng)營(yíng)主力店,、次主力店通常設(shè)置獨(dú)立配電系統(tǒng)，采用高供高計(jì)方式計(jì)費(fèi),。經(jīng)營(yíng)面積小的次主力店,、小商鋪通常由購(gòu)物中心配電所集中配電,。

購(gòu)物中心配電所設(shè)置原則：

1)臨近市政路、規(guī)劃路,，進(jìn)出線方便,；

2)深入負(fù)荷中心,；

3)設(shè)備吊裝,、運(yùn)輸方便；

4)不應(yīng)設(shè)于有劇烈震動(dòng)場(chǎng)所,；

5)不應(yīng)設(shè)于有爆炸危險(xiǎn)和火災(zāi)危險(xiǎn)場(chǎng)所的正下方和正上方,；

6)不應(yīng)設(shè)于有腐蝕性污染場(chǎng)所或其下風(fēng)側(cè)；

7)不應(yīng)設(shè)于經(jīng)常有水積滯場(chǎng)所的正下方和正上方,；

8)應(yīng)避免設(shè)置在伸縮縫,、沉降縫等位置；

9)如供電部門無(wú)明確要求,，一般講變電所（配電室）設(shè)置于建筑物地下室,；如設(shè)置在建筑物最底層，需將室內(nèi)陸面抬高100~300mm,；

10)變電所（配電室）應(yīng)與本業(yè)態(tài)其他設(shè)備機(jī)房（如制冷站）毗鄰設(shè)置,；

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購(gòu)物中心用電等級(jí)及分類

消防系統(tǒng)設(shè)備、各弱電系統(tǒng)控制室電源,、污水泵,、主要客梯電力、應(yīng)急照明,、大堂,、會(huì)議室、主要通道照明,、主要設(shè)備用房備用照明,、障礙照明的重要設(shè)備通常定義為一級(jí)負(fù)荷采用兩個(gè)電源同時(shí)供電。

次要客梯,、扶梯電力,；生活熱水系統(tǒng)水泵、鍋爐電力等定義為二級(jí)負(fù)荷,。供電系統(tǒng)達(dá)到當(dāng)正常供電線路,、設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)或正常供電電源發(fā)生故障停電時(shí)，供電系統(tǒng)不至于中斷該負(fù)荷供電（或中斷供電后能夠很快恢復(fù)對(duì)該負(fù)荷供電）即可,。

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購(gòu)物中心各業(yè)態(tài)供電指標(biāo)

購(gòu)物中心平均用電負(fù)荷一般在100~200W/m2,，其中高檔百貨、大型超市,、大型酒樓等130~160W/m2,，家電、建材,、影城,、KTV、電玩等110~120W/m2。

注：供電負(fù)荷總指標(biāo)中,，空調(diào)系統(tǒng)負(fù)荷均已壓縮式制冷設(shè)備負(fù)荷為基準(zhǔn),，如空調(diào)系統(tǒng)選用吸收式制冷設(shè)備，總供電負(fù)荷密度指標(biāo)將降低30~40%,。

由于所有設(shè)備在使用時(shí)間上的差異,，反映在總的負(fù)荷需求上，總體負(fù)荷將小于所有設(shè)備額定功率總和,，這就是需用系數(shù),，購(gòu)物中心各主要系統(tǒng)設(shè)備的需用系數(shù)：

1,、方案階段

方案是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的重中之重，某種程度上比施工圖設(shè)計(jì)還要重要,。為什么這樣說(shuō),？我們把項(xiàng)目開(kāi)發(fā)比作手機(jī)、手表這樣的消費(fèi)品來(lái)看,，方案階段是產(chǎn)品方向的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)——方案階段的工作決定了產(chǎn)品規(guī)劃的定位和方向,，也在第一時(shí)間確定了產(chǎn)品總量以及與建筑結(jié)構(gòu)銜接的最主要關(guān)聯(lián)關(guān)系，我們理解方案階段要完成三件事：

1,、總量控制：這個(gè)包括機(jī)電指標(biāo)確認(rèn),、面積核算、總量估算幾個(gè)部分,，有些時(shí)候有些項(xiàng)目對(duì)于方案階段控制指標(biāo)總量不夠重視,，總認(rèn)為前期不重要，實(shí)際上這個(gè)想法是不對(duì)的,，建筑綜合項(xiàng)目是一個(gè)多專業(yè)交叉的事情，機(jī)電的總量影響主要建筑機(jī)電用房的位置和土建條件,，也影響與市政管理部門之間的審批流程的銜接,；

• 指標(biāo)確認(rèn)是明確項(xiàng)目后續(xù)總量控制的最基本標(biāo)準(zhǔn)，所有量化工作都要以此確認(rèn)的指標(biāo)作為參考計(jì)算,；

• 有了指標(biāo)面積,，就有了機(jī)電的總量估算，這是整個(gè)項(xiàng)目成本核算以及和土建進(jìn)行協(xié)調(diào)配合的基礎(chǔ)數(shù)據(jù),；

• 有了準(zhǔn)確的總量控制,，土建地下部分的推進(jìn)才不會(huì)反復(fù)或者進(jìn)退兩難，先期的工程進(jìn)度才能有效得到保證,；

• 有了準(zhǔn)確的總量控制,，與市政管理部門的水、氣（汽）、熱,、電等銜接方案才能順利推動(dòng),。

2、功能匹配：這是機(jī)電設(shè)計(jì)的關(guān)鍵所在,，項(xiàng)目如何定位,？是否有主題？有定位有主題的產(chǎn)品匹配什么樣的機(jī)電系統(tǒng),？為什么要這樣匹配,？匹配多少？所有這些疑問(wèn)都要在這個(gè)環(huán)節(jié)予以解答,，比如：

• 能源選用何種形式——集中還是分散,？是否需要蓄能系統(tǒng)？市政供應(yīng)還是自行供應(yīng),？制冷采用壓縮式還是熱力式,？所有這些需要綜合考慮當(dāng)?shù)仉妰r(jià)、燃?xì)鈨r(jià)格,、市政熱力價(jià)格,、蒸汽價(jià)格，也要同步考慮土建能夠提供的條件是否滿足,；

• 商業(yè)公區(qū)采用何種空調(diào)方式——集中式還是盤管式,？獨(dú)立設(shè)置還是與租戶結(jié)合？這個(gè)要與工程及營(yíng)銷進(jìn)行推敲之后才能明確,；

• 商業(yè)采用四管制空調(diào)還是兩管制空調(diào)——需要項(xiàng)目定位指導(dǎo)以及物業(yè)對(duì)于將來(lái)運(yùn)營(yíng)的觀點(diǎn)支持,；

• 供排水采用何種形式——市政直供還是水箱水泵加壓供應(yīng)？排水采用直排還是處理之后排放,？

• 供電方式如何確定——通常是35千伏還是10千伏的選擇,？延續(xù)出多少路進(jìn)線、如何進(jìn)線,、變壓器設(shè)置在哪里等等一系列問(wèn)題需要核算,、溝通、推敲,，這個(gè)不僅僅是業(yè)主方自行能夠決定的事項(xiàng),，通常需要與市政部門溝通、需要和將來(lái)的物管方進(jìn)行溝通,；

• 商業(yè)公共區(qū)的凈高控制以及機(jī)電系統(tǒng)設(shè)置的邏輯,，這個(gè)涉及整體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和操盤邏輯，不是僅僅設(shè)計(jì)端口就能決定的,，需要設(shè)計(jì),、成本,、工程、營(yíng)銷共同決策,。

3,、落地實(shí)施：這個(gè)是通常容易被忽略的地方，過(guò)往項(xiàng)目開(kāi)發(fā)認(rèn)為機(jī)電在方案階段不重要,，后面有的是時(shí)間,，但是要做好項(xiàng)目如果在方案階段做不好落地實(shí)施的工作，后續(xù)就有無(wú)窮的麻煩等著你：

• 主機(jī)房落位——需要根據(jù)之前的總量核算以及功能匹配之后的工作確定機(jī)房的大小,、位置,、荷載，并且及時(shí)提交建筑以及結(jié)構(gòu)專業(yè),，供土建專業(yè)落位,，這個(gè)對(duì)于項(xiàng)目的推進(jìn)影響較大，因?yàn)橥ǔｍ?xiàng)目開(kāi)發(fā)最先就是地下結(jié)構(gòu)的施工,，主機(jī)房在什么地方,？樁基荷載如何預(yù)留都需要主機(jī)房的位置確定，而且鍋爐房這樣的機(jī)房還需要考慮泄爆口的提前布置預(yù)留,，大型機(jī)房需要統(tǒng)一考慮吊裝口,、還需要考慮運(yùn)輸通道的預(yù)留；

• 地庫(kù)出地面的風(fēng)井——項(xiàng)目通常整體規(guī)劃,，整體景觀對(duì)于項(xiàng)目的品質(zhì)影響非常大,，地下通常有很多地庫(kù)排風(fēng)井需要延伸到地面或者首層，這個(gè)也需要在方案階段就和建筑景觀協(xié)調(diào),；

• 屋面大型設(shè)備落位——大型設(shè)備在屋面的布置通常既是建筑景觀的麻煩,，也是該位置的噪聲源，也是后續(xù)屋面進(jìn)行二次商業(yè)開(kāi)發(fā)的障礙,，如何巧妙布置屋面設(shè)備也需要和建筑,、結(jié)構(gòu)進(jìn)行協(xié)作；

• 設(shè)備機(jī)房,、管井落位——和主機(jī)房一樣,，也需要提前進(jìn)行相關(guān)的落位排布，通常需要經(jīng)過(guò)多個(gè)輪次的協(xié)調(diào)才能有效協(xié)調(diào)落位,；

• 同步設(shè)備排布的時(shí)候需要對(duì)于商業(yè)餐飲的落位進(jìn)行合乎邏輯的推理，結(jié)合規(guī)范,、營(yíng)銷需求以及土建工程條件推敲出餐飲的合理預(yù)留條件,；

• ……

剛才說(shuō)了,，方案階段是設(shè)計(jì)控制環(huán)節(jié)的重中之重,，如果方案階段能夠有效做到前述的幾個(gè)大的環(huán)節(jié)能夠有效控制,，擴(kuò)初其實(shí)是不太需要業(yè)主參與的技術(shù)細(xì)化的環(huán)節(jié)，這個(gè)階段的工作通常由機(jī)電顧問(wèn)完成,，或者由設(shè)計(jì)單位完成,，機(jī)電顧問(wèn)提供專業(yè)復(fù)核工作：

• 按照國(guó)家規(guī)范要求對(duì)于設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)進(jìn)行有效控制；

• 方案階段業(yè)主方對(duì)于項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要求進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化落實(shí),；

• 合規(guī)合據(jù)完成擴(kuò)初報(bào)審等相關(guān)的配合工作,；

施工圖審核控制主要抓幾個(gè)環(huán)節(jié)：

1,、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)制圖要求是否達(dá)到,？

這個(gè)問(wèn)題很簡(jiǎn)單，對(duì)于表達(dá)深度達(dá)不到項(xiàng)目需求的,，對(duì)于錯(cuò)漏碰缺的問(wèn)題,，按照國(guó)家規(guī)范執(zhí)行即可；

2,、方案階段業(yè)主方對(duì)于項(xiàng)目中希望實(shí)現(xiàn)的地方是否在圖紙中有落地,？

這個(gè)是我們需要認(rèn)真關(guān)注的地方，具體的項(xiàng)目中業(yè)主方的需求通常是根據(jù)項(xiàng)目自身情況以及業(yè)主方針對(duì)項(xiàng)目的特殊要求,，只可能是屬于這個(gè)項(xiàng)目獨(dú)有的要求,，這個(gè)就需要顧問(wèn)的認(rèn)真負(fù)責(zé)才能實(shí)現(xiàn)，比如：

• 有些業(yè)主根據(jù)自己實(shí)際運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的反饋,，要求公區(qū)和租戶區(qū)的空調(diào)以及供電從根本上能夠獨(dú)立設(shè)置,，獨(dú)立計(jì)量；

• 某些項(xiàng)目業(yè)主方希望今后能有足夠的調(diào)整靈活性,，或者是功能性的,，或者是階段性的準(zhǔn)備預(yù)留，這些都要求設(shè)計(jì)在前期進(jìn)行預(yù)留,；

• ……

3,、從問(wèn)題的核心點(diǎn)出發(fā)考慮設(shè)計(jì)是否有問(wèn)題？

• 比如某些設(shè)計(jì)從規(guī)范角度沒(méi)有問(wèn)題,，但是從成本角度相對(duì)偏高,，從成本控制的角度需要對(duì)于設(shè)計(jì)進(jìn)行控制；

• 也有原本設(shè)計(jì)從規(guī)范角度滿足項(xiàng)目需求,，成本也較為低廉,，但是從項(xiàng)目市場(chǎng)角度可能不能滿足將來(lái)市場(chǎng)的需求；

• 也有需要從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)控制角度的,，比如項(xiàng)目如果有分期開(kāi)發(fā)的需求,，但是設(shè)計(jì)中沒(méi)有充分予以考慮如何預(yù)留相關(guān)銜接的設(shè)計(jì)；

• 或者某些設(shè)計(jì)在工程實(shí)施階段會(huì)有明顯的非可控因素,，比如考慮水源熱泵就會(huì)有和市政水務(wù)部門的溝通協(xié)調(diào),，這種協(xié)調(diào)通常在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)推進(jìn)階段是不可控的,，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，有效的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)控制是必不可少的,；

• 某些是招標(biāo)采購(gòu)的問(wèn)題,，有些設(shè)計(jì)可能參照了某些產(chǎn)品的參數(shù)，可能這個(gè)參數(shù)與大部分同類產(chǎn)品有一定的差異,，會(huì)導(dǎo)致將來(lái)機(jī)電招標(biāo)過(guò)程中的困惑,；

• ……

對(duì)于招投標(biāo),，這個(gè)階段主要完成對(duì)于機(jī)電總包單位的招標(biāo)技術(shù)評(píng)估（含電梯,、甲供設(shè)備、變配電工程等）,，是站在業(yè)主方的立場(chǎng)上通過(guò)專業(yè)性的技術(shù)評(píng)估提供對(duì)于不同投標(biāo)單位的綜合評(píng)比工作,。

國(guó)內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)往是一種比較粗放的程式，這個(gè)也包含在招投標(biāo)過(guò)程中的技術(shù)評(píng)定環(huán)節(jié),。這既有歷史的原因,，也有我們國(guó)內(nèi)現(xiàn)實(shí)的原因，隨著國(guó)內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)范性進(jìn)一步加強(qiáng),，專業(yè)性的評(píng)標(biāo)工作對(duì)于機(jī)電顧問(wèn)的服務(wù)需求會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)：

1,、對(duì)于招標(biāo)界面的界定：

這個(gè)界定工作包含土建總包與機(jī)電總包之間的界面，土建和機(jī)電之間的工作誰(shuí)是主責(zé),，誰(shuí)是配合責(zé)任,，哪些工作包含的費(fèi)用在誰(shuí)的責(zé)任范圍內(nèi)；

2,、對(duì)于招標(biāo)產(chǎn)品的技術(shù)描述：

這是基本功,，需要定期對(duì)于市場(chǎng)的主流產(chǎn)品進(jìn)行技術(shù)摸底，綜合主流產(chǎn)品的技術(shù)特征編制適合的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),；

3,、對(duì)品牌推薦：

對(duì)于主流產(chǎn)品的生產(chǎn)、供貨,、供應(yīng)及售后維護(hù)進(jìn)行摸底,，綜合各種因素之后提交業(yè)主方可接受的品牌范圍；

4,、對(duì)承包單位進(jìn)行技術(shù)評(píng)估

在上述工作基礎(chǔ)上對(duì)于業(yè)主方擬招標(biāo)的綜合機(jī)電以及獨(dú)立工程包提供專業(yè)的技術(shù)評(píng)估工作,，供業(yè)主方最終進(jìn)行決策。

此階段的工作是前期案頭工作在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際實(shí)施過(guò)程的實(shí)現(xiàn)以及檢驗(yàn)的過(guò)程,，機(jī)電顧問(wèn)在此階段主要提供三類服務(wù)：深化設(shè)計(jì)審核、材料進(jìn)場(chǎng)審核以及現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題解決：

1,、深化設(shè)計(jì)審核：

這是對(duì)于之前施工圖設(shè)計(jì)落地的保障環(huán)節(jié),，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工的過(guò)程中通常會(huì)出現(xiàn)幾類問(wèn)題需要處理：

• 總包單位深化過(guò)程中通常對(duì)于設(shè)計(jì)可能有理解不到位的地方，導(dǎo)致深化與原設(shè)計(jì)思路有偏差,，需要調(diào)整,；

• 總包單位也許會(huì)有增加工程量的沖動(dòng)，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)深化的管材,、線材,、閥件、設(shè)備規(guī)格偏大的情況,，需要控制,；

• 現(xiàn)場(chǎng)有可能由于業(yè)主方的意圖需要功能性的調(diào)整，此類調(diào)整涉及對(duì)于原設(shè)計(jì)方案的調(diào)整,，需要顧問(wèn)分析之后給出深化方向供總包單位跟進(jìn),。

2、材料審批：

之前招標(biāo)階段確定的材料,、設(shè)備的規(guī)格和品牌在施工階段進(jìn)場(chǎng)時(shí)需要進(jìn)行技術(shù)復(fù)核,，進(jìn)行質(zhì)量把關(guān)，確?，F(xiàn)場(chǎng)送審的材料設(shè)備是之前招標(biāo)確定的品牌以及規(guī)格,，此項(xiàng)工作通常需要專業(yè)的人士提供專業(yè)的審核意見(jiàn)；

3,、現(xiàn)場(chǎng)巡查：

現(xiàn)場(chǎng)施工過(guò)程中通常會(huì)遇到功能性調(diào)整,、面積調(diào)整、施工問(wèn)題等等,，這個(gè)需要機(jī)電顧問(wèn)的專業(yè)人員定期赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查,，針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工問(wèn)題進(jìn)行問(wèn)題發(fā)掘以及提出整改意見(jiàn)。并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)突發(fā)情況提出專業(yè)性的應(yīng)對(duì)解決方案,。

此階段作為項(xiàng)目的最終收官階段，通常被很多人忽略,，當(dāng)然這也是有原因的,，只要前期設(shè)計(jì)方案合理、擴(kuò)初到位,、施工圖設(shè)計(jì)完整,、招標(biāo)控制嚴(yán)密、施工有序,，那么最終調(diào)試驗(yàn)收順利推進(jìn)就是水到渠成的事情,。

問(wèn)題是前面所說(shuō)的“只要。,。,?！逼鋵?shí)是很難完全保證的，在目前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不斷加快進(jìn)度和節(jié)奏的情況下,，很難確保前面的每一個(gè)環(huán)節(jié)都能做到完全的天衣無(wú)縫,，那么最終調(diào)試階段的工作就是最后的保證手段了。

對(duì)于顧問(wèn)方來(lái)說(shuō),，調(diào)試需要替業(yè)主方把控下面幾個(gè)方面：

• 調(diào)試方案的完整,，不管是由總包方出具調(diào)試方案（通常應(yīng)該由總包方提供）還是顧問(wèn)方出具，都需要相對(duì)完整的方案考慮,，并且經(jīng)過(guò)各方確認(rèn),；

• 調(diào)試工具和經(jīng)驗(yàn)都要具備，這個(gè)需要總包方具備相關(guān)的能力,；

• 過(guò)程中的數(shù)據(jù)記錄,，這個(gè)是做到心中有數(shù)的最基本要求，同時(shí)也是發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題的第一首數(shù)據(jù)資料,。
  

相信如果能做到上面幾點(diǎn),，有關(guān)調(diào)試的問(wèn)題大體都能快速解決，或者起碼找得到解決問(wèn)題的途徑,。

以上是綜合商業(yè)項(xiàng)目中在全開(kāi)發(fā)周期機(jī)電設(shè)計(jì)實(shí)施有效控制的大體內(nèi)容,，只要在項(xiàng)目配合中按照上述思路推進(jìn)相應(yīng)工作，大部分的綜合商業(yè)的配合就不會(huì)出現(xiàn)大的漏洞,。實(shí)際上不只是綜合商業(yè),，只要是綜合體項(xiàng)目，按照上述思路,，也是相同的解決問(wèn)題途徑,。

本文素材參考自：

機(jī)電天下-常見(jiàn)城市商業(yè)綜合體購(gòu)物中心機(jī)電設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

機(jī)電人脈用電量又不夠？商業(yè)綜合體前期各階段機(jī)電設(shè)計(jì)應(yīng)該把控哪些要點(diǎn)