02

方案設(shè)計階段成本節(jié)約措施

116.依據(jù)項目定位,、項目總體風(fēng)格,、進(jìn)度要求等，通過側(cè)面了解,、比較與實地考察等方式確定合適的設(shè)計單位及主創(chuàng)設(shè)計師,；遵循市場原則確定合理的設(shè)計費，明確合作范圍與服務(wù)內(nèi)容,；避免應(yīng)今后額外服務(wù)工作產(chǎn)生額外費用,，或因設(shè)計質(zhì)量不佳而返工。

117. 盡可能借用外腦幫助解決問題：項目景觀設(shè)計與建設(shè)過程中盡量借用各種設(shè)計資源,、集團資源,、標(biāo)桿項目的甲方、材料商,、專項設(shè)計單位,、施工方等，多方聽取,，集中決策,，盡量減少不必要的返工。

118.景觀設(shè)計建立成本分級模型,，項目內(nèi)按照售樓區(qū)域（景觀展示區(qū)域）,、小區(qū)入口區(qū)域、小區(qū)中心景觀區(qū)域,、組團中心景觀區(qū)域,、庭院景觀區(qū)域、次要景觀區(qū)域等建立景觀造價模型,，分區(qū)限額設(shè)計,。同時協(xié)調(diào)合約部門對不同設(shè)計階段成果進(jìn)行核算，避免在施工階段盲目減景觀內(nèi)容,。

119.原則上采用初步概念方案階段,、最終概念方案階段控制設(shè)計成果，建議初步概念方案階段由設(shè)計方提供兩個不同風(fēng)格的景觀概念方案供比選,，以選擇合理的設(shè)計方向,。

120.景觀設(shè)計應(yīng)尊重項目原有地形地貌，對于地形復(fù)雜的項目,，應(yīng)盡可能在滿足結(jié)構(gòu)與安全需求的情況下,，采用相對合理的景觀手法處理，因地制宜。

121.除功能性泳池外,，盡量少設(shè)置大型水面或水系,，重點部位可采用點式水景或水景墻等形式調(diào)節(jié)景觀氛圍。

122.一般項目的景觀布局宜以綠植為主,，園林構(gòu)筑物,、小品、硬質(zhì)鋪裝為輔,，既綠化美觀,，造價成本低，且后期維護(hù)費用低,。硬質(zhì)鋪裝以滿足功能要求為基本原則,，一般以人體工學(xué)控制合理尺寸。

123.甲方應(yīng)提前進(jìn)行市場調(diào)研,，在設(shè)計任務(wù)書階段即可提供當(dāng)?shù)刂参?、鋪裝材料的照片與清單供設(shè)計師選擇，以盡可能做到主要景觀材料本地化,，擴初階段宜初步確定景觀主要鋪裝材料,，以便于性價比控制與實際采購落實。

124.做好植物的儲備工作,，對無市場指導(dǎo)價的點景大樹,，或用量比較大、升值快的植物應(yīng)提前作好采購與貯存,，利用基地資源或外部土地資源進(jìn)行合理管理，降低工程成本,。

125.消防道路的優(yōu)化應(yīng)結(jié)合地下室外邊線及人行道路的布局,，避免地下室邊線大量位于道路中間、人行道路與消防道路大多不重合的情況,，避免因加固道路基層,、額外做基礎(chǔ)提高工程成本。

126.盡量將特大型喬木種植在沒有地下室的地方及地下室有柱的地方,，減少地下室頂板覆土厚度及地下室結(jié)構(gòu)費用,。

127.在前期定位時應(yīng)考慮主要的工藝工法是否能達(dá)到基本要求，需進(jìn)行必要的論證,。新材料與工藝不宜作為前期定位的主要方向,，因成本可控性較差。

128.強調(diào)景觀設(shè)計施工圖的可行性,、針對性與全面性,，盡量為施工招標(biāo)提供較為全面的信息，避免今后施工時額外費用的不斷產(chǎn)生或口徑不一致。

134.總設(shè)計盡量選擇有經(jīng)驗,，合作過的設(shè)計單位,。設(shè)計成本可降低很多，設(shè)計內(nèi)容也更加成熟,。

135.裝修深化設(shè)計應(yīng)提早進(jìn)行,，盡量避免邊設(shè)計邊施工的情況，減少施工中的變更,。一般投標(biāo)單位都會傾向于采用“低報價,，高索賠”的方式投標(biāo)以求中標(biāo)。而裝修施工階段已經(jīng)到了工程的136.最后階段,，工期最緊,，業(yè)主一般最后會被迫答應(yīng)裝修單位對變更項目提出的一些報價或要求。

137.一般裝修項目施工工藝,、材料等盡量選用傳統(tǒng)工藝,、材料。因為傳統(tǒng)的施工工藝和材料都經(jīng)過多個項目和時間的考驗,，并且具有規(guī)模生產(chǎn)優(yōu)勢,，在工人施工熟練度、質(zhì)量保證和造價上都有優(yōu)勢,。

1238.對于裝修用內(nèi)部骨架,、背板等非飾面材料，如龍骨,、石膏板,、夾板等，不必強求采用名牌產(chǎn)品,。只要經(jīng)權(quán)威部門檢測滿足規(guī)范及使用要求即可,。很多非名牌產(chǎn)品質(zhì)量并不比名牌產(chǎn)品差，價格卻便宜很多,。

139.很多著名品牌本身并無生產(chǎn)能力或者只有很小的生產(chǎn)能力,，其產(chǎn)品多采用OEM生產(chǎn)的形式，如“奇勝”燈具等,。如能了解其代理工廠,，直接找代理工廠加工，一般可便宜30%以上價格,。

140.對于設(shè)計師提供的境外材料樣板或特殊材料樣板,，非特別需要的，應(yīng)盡量尋找國內(nèi)廠商仿制,。一般設(shè)計師都會與一些特別材料供應(yīng)商有特殊的關(guān)系,，選用的材料昂貴且難以協(xié)商,。

141.各項目之間多借用成熟的設(shè)計方案，采用相同的裝修材料,?？蓽p少施工中的探索,、變更,，并產(chǎn)生規(guī)模采購的優(yōu)勢,。可從最容易的借鑒開始,，比如電梯轎廂,、扶梯裝修、欄桿,、洗手間等等,。

142.對于一般處于隱蔽位置的裝修可適當(dāng)降低標(biāo)準(zhǔn)，例如廚房櫥柜后部墻,、操作臺后部墻及底部地面等等,。

143.裝修深化設(shè)計盡量避免理想化，應(yīng)能消化一定的結(jié)構(gòu)誤差,。

144.甲供材料不宜盲目擴大,，應(yīng)多方面考察并比較后選擇。因優(yōu)秀的大型裝修公司一般也具有自己的獨特采購渠道,，業(yè)主采購某些產(chǎn)品并不一定會有更低的價格,，且在后期保障維修方面要承擔(dān)更多風(fēng)險。

145.如工期較長,，不建議盲目采用總價包干或固定單價方式,。如果在施工期間人工、材料等出現(xiàn)較大幅度上漲,，施工單位一般不會自行承擔(dān)虧損,，仍按合同履行義務(wù)。必然想方設(shè)法偷工減料,，索賠費用，消極怠工逼迫業(yè)主給與補償?shù)??？傊┕挝皇遣粫澅靖苫畹?。而如果人工,、材料價格出現(xiàn)下跌，業(yè)主則仍要按原定價格付款,。根據(jù)市場行情或信息價格進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整是保障雙方利益,，實現(xiàn)雙贏的合理做法。

146.積極累積市場信息，儲備更多廠商資料,，可降低成本及有效應(yīng)急,。

147.聘請優(yōu)秀的設(shè)計管理人員所需要的費用一般遠(yuǎn)小于因設(shè)計不當(dāng)造成的返工、變更,、工期延誤等等而造成的損失,。

住宅屬于快消類不動產(chǎn)，一般不吃油,，因此我們主要關(guān)注建造成本的節(jié)約即可,，按著這個思路，我們分享了住宅類產(chǎn)品的147個成本節(jié)約措施,；但是,，商業(yè)綜合體跟住宅完全不同，商業(yè)綜合體一般長期持有或運營,，這就要求我們通盤計算綜合體全生命周期的總成本,，既要建造成本適中，更要求運營成本最低,，下面我們給大家分享：降低商業(yè)綜合體運營成本的設(shè)計措施

本期最全房地產(chǎn)成本節(jié)約措施分享完畢,，希望廣大同行學(xué)以致用......