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最近大家有沒有追熱播劇《安家》？作為一名房產(chǎn)專業(yè)律師,，在追劇過程總是禁不住用法律思維看劇中每一個單元故事,。基于此,，我們今天一起聊聊故事里二手房交易過程可能發(fā)生的問題及風險,。開始我們的律說《安家》第一集。 第一集：假如宮蓓蓓夫妻為迎接二胎需置換新房,，通過安家天下房似錦將房屋賣給老嚴夫婦,，他們在中介公司簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，但是并未簽房管部門要求的制式合同,。老嚴夫妻按協(xié)議約定交了預(yù)付款,。宮蓓蓓收到預(yù)付款后并沒有找到合適的新房子，不想賣這個老房子,，要給老嚴夫婦退款,。那么私下簽訂的《房屋買賣協(xié)議》有效嗎？宮蓓蓓能不能反悔,？ 答：《合同法》第8條,、第44條之規(guī)定，依法成立的合同,，自成立時生效,，對當事人具有法律約束力,。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù),，不得擅自變更或者解除合同。 宮蓓蓓與老嚴夫妻所簽訂的買賣協(xié)議只要具備了房屋買賣合同主要內(nèi)容的,，不存在法定的無效情形,，該協(xié)議是有效的。雙方應(yīng)當按協(xié)議約定履行各自的義務(wù),，不履行或未全面履行均應(yīng)當承擔繼續(xù)履行,、支付違約金、賠償損失等違約責任,。 當然如果雙方明確約定以簽訂房地產(chǎn)行政主管部門要求制式的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》為買賣合同成立,、生效要件的,，從其約定。 因而如果老嚴夫妻不同意退款,，宮蓓蓓應(yīng)當繼續(xù)履行合同,。 第二集:假如宮蓓蓓與老嚴夫婦為了確保房子交易，先簽個定金合同,，老嚴夫妻交先20%的定金,，現(xiàn)在老嚴夫婦不想買了怎么辦？ 答：定金具有履行擔保的性質(zhì),，根據(jù)《《合同法》第115條規(guī)定,，買方違約則無權(quán)要求返還定金。若賣方違約,，買方可向其主張雙倍返還定金或主張違約金賠償,，但是不能向其主張繼續(xù)履行合同義務(wù)。 所以如果是老嚴夫妻不想買了,，則無權(quán)要求宮蓓蓓返還定金,。當然如果是宮蓓蓓不想買的話，宮蓓蓓則需要向老嚴夫妻返還雙倍定金,。 第三集：《安家》第16,、17集講述的是徐文昌、房似錦為助力魚化龍開單,，為撬走了蘇天培媽媽,，想到了給蘇天培轉(zhuǎn)學(xué)到中威學(xué)校的辦法。而現(xiàn)實中很多家長買房首先考慮的房子是不是學(xué)區(qū)房,，房子戶口上是否有學(xué)籍,。如果蘇天培媽媽為孩子轉(zhuǎn)學(xué)置換房屋，而賣房人戶口不遷走怎么辦,？ 答：在二手房買賣合同中,，因戶口遷移屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍,，如買房人起訴要求出賣方將戶口遷出,，一般不會得到法院支持。 但如果蘇天培媽媽以賣房人逾期遷出戶口構(gòu)成違約為由,，要求賣房人承擔違約責任,，則屬于法院民事案件受理范圍。 另外如戶口是否遷出直接影響到買房人的買房目的,，如上學(xué),、落戶等，建議在合同明確約定賣房人戶口遷出的時間期限及逾期遷出要承擔的違約責任，如解除合同,，返還購房款,、賠償損失等，當賣房人逾期不遷戶時買房人能夠解除合同,，要求賣房人返還房款并賠償損失,。 第四集：《安家》劇中一次性全款買房的不多，大多買房款支付方式約定按揭貸款,，如果按揭貸款辦不來,，責任咋承擔？ 答：根據(jù)按揭貸款辦不來的原因區(qū)別對待,。 如因買受人自身原因而未取得銀行按揭貸款,，且就此約定了替代性履行方式，買方未履行或履行義務(wù)不符合約定的,，則由買方承擔繼續(xù)履行,、支付違約金等違約責任。 如確因房貸政策變化導(dǎo)致不能辦理按揭貸款,，直接影響買受人的履約能力時,，雙方可以解除合同。合同解除后,，尚未履行的,，則終止履行;已經(jīng)履行的，賣房人可以要求恢復(fù)原狀并賠償損失,。 第五集：黃老板購買“兇宅”,，協(xié)議能撤銷嗎？ 《安家》中第一集就提到了發(fā)生過刑事案件的“兇宅”,。目前法律未對“兇宅”界定,。根據(jù)司法實踐法院裁判觀點來看，通常所說的兇宅”是指在房屋內(nèi)發(fā)生過非正常死亡事件或短期內(nèi)多次發(fā)生死亡事件,、致使普通民眾在正常交易情形下通常不愿購買的房屋,。因而在房屋買賣過程中，出賣人有披露的義務(wù),，買房人根據(jù)自身情況選擇買與不買,，租與不租。電視劇《安家》故事里房似錦向黃老板介紹房屋時如實告知房子中曾經(jīng)發(fā)生刑事案件,，而黃老板欣然接受,，那么他們的房屋買賣協(xié)議就是有效，不能撤銷,。但如果出賣人、中介故意隱瞞則應(yīng)承擔合同被撤銷的風險。合同被撤銷,，賣房人應(yīng)返還房款并賠償損失,，中介退還居間費。 第六集：《安家》第36集江奶奶因宋爺爺重病預(yù)賣現(xiàn)住的老洋房,，也有客戶相中的該洋房,。如果江奶奶與安家天下、客戶三方簽了《房屋買賣居間合同》,，交了中介費,。后來因為江奶奶的兩個外甥搗鬼，致使房子沒有成交,，中介費要不要退,？ 首先，房產(chǎn)中介服務(wù)屬于居間服務(wù),，其提供的服務(wù)是為買方提供房源信息,，促成買方與賣方就房屋三方共同簽訂《房屋買賣居間合同》。原則上中介公司履行了居間合同約定的義務(wù),，就有權(quán)收取居間服務(wù)費,。 其次，如房產(chǎn)中介違反忠實居間義務(wù),，如故意隱瞞影響合同效力的情形,，為客戶促成合同訂立的，合同無效或被撤銷后,，居間人不得要求委托人支付中介服務(wù)費及從事居間活動的必要費用,。如給委托人造成損失的，應(yīng)承擔相應(yīng)的賠償責任,。 第七集：假如闞文濤生意失敗,，其名下房屋被查封，那么該房屋的買賣協(xié)議是否有效,？ 答：如雙方明知該房處于法院查封狀態(tài)而進行買賣,，該買賣協(xié)議是有效的。但因合同繼續(xù)履行存在現(xiàn)實困難,，司法實踐中,，法院僅確認雙方簽訂協(xié)議有效而不支持變更過戶等訴求。 聲明：本文系閆慶莉律師【盈科天津律所】原創(chuàng)，僅供大家研究交流學(xué)習。 |
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