在房屋買賣中，構(gòu)成根本違約的標準應(yīng)當是合同的約定【如賣房人逾期交房超過15天,，買房人逾期付款超過15天等】,。如果合同沒有約定何種情形下構(gòu)成根本違約，則應(yīng)當以是否會導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)作為認定是否構(gòu)成根本違約的標準,。

    房屋買賣中,，買房人或者賣房人（甚至雙方）出于各種原因辦理委托公證，委托第三人代理自己處理房屋買賣中的各種事宜很常見【當然,，“自己代理”和“雙方代理”等有損被代理人利益的代理形式是被禁止的】,。如果房屋買賣雙方在合同中約定了某一方應(yīng)當在某個期限之前辦理委托公證，則義務(wù)人就應(yīng)當按約辦理委托公證,，否則就構(gòu)成違約。但是,，構(gòu)成違約和構(gòu)成根本違約是兩個概念,。如果負有辦理委托公證義務(wù)的一方?jīng)]有辦理委托公證會導(dǎo)致后續(xù)的合同無法履行（具體案情具體分析），對方的合同目的不能實現(xiàn),，則負有辦理委托公證義務(wù)的一方構(gòu)成根本違約,；如果負有辦理委托公證義務(wù)的一方?jīng)]有辦理委托公證不會導(dǎo)致后續(xù)的合同無法履行，不影響對方合同目的的實現(xiàn),，則負有辦理委托公證義務(wù)的一方不構(gòu)成根本違約,。

    委托公證只是手段，如果缺少此手段不會影響合同目的的實現(xiàn),，則不會構(gòu)成根本違約,。換言之，委托公證的義務(wù)不是合同的主要義務(wù),，違反之并不必然導(dǎo)致根本違約,，還要看違反該義務(wù)是否必然導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)——如果違反該義務(wù)必然導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)，則構(gòu)成根本違約,；反之,，不構(gòu)成根本違約。此外,，在負有委托公證義務(wù)的一方違反該義務(wù)并不構(gòu)成根本違約的前提下,，如果對方有根本違約的情形，則對方構(gòu)成根本違約,，要承擔違約責任,。

附：祝某某等訴葛某某房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：2010年11月23日,，系爭的上海市xxxxx房屋產(chǎn)權(quán)登記至祝某某、丁某某名下,。2013年2月27日,，祝某某將系爭房屋出租給他人，租期為2013年3月5日至2014年3月4日,。葛某某與祝某某,、丁某某在案外人上海xx房產(chǎn)中介事務(wù)所（以下簡稱xx事務(wù)所）的居間介紹下，于2014年6月7日簽署《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》（以下簡稱《協(xié)議》）,，約定：由葛某某向祝某某,、丁某某購買系爭房屋，總價款為人民幣（下同）1,，370,，000元；簽署協(xié)議當日葛某某支付定金50,，000元,，并約定于簽署協(xié)議后30日內(nèi)雙方共同至xx事務(wù)所簽署正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（以下簡稱《合同》）；祝某某,、丁某某凈到手1,，370，000元首付款,，產(chǎn)權(quán)過戶所產(chǎn)生的費用及中介費均由葛某某承擔,，等租客走后一周內(nèi)葛某某支付首付款、交接房屋,；辦理委托公證,，交接房屋后的兩個月內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過戶、付清余款,；產(chǎn)權(quán)過戶當日,，祝某某、丁某某必須提供動遷協(xié)議,；……,。同日，祝某某收取葛某某定金50,，000元,，并出具相應(yīng)的《收款收據(jù)》。2014年6月11日,，祝某某還清系爭房屋的貸款,。2014年7月3日，祝某某,、丁某某出具《買賣合同履行告知書》給xx事務(wù)所及葛某某,，主要內(nèi)容為：由于xx事務(wù)所為防止買賣雙方私下交易,，沒有告知其買方的聯(lián)系方式和住址，所以其無法聯(lián)系到買方,，煩請xx事務(wù)所代為轉(zhuǎn)告,；根據(jù)雙方簽訂的《協(xié)議》，請于2014年7月6日前由葛某某按《協(xié)議》履行,，繼續(xù)簽訂《合同》,，祝某某將全力配合買方辦理相關(guān)手續(xù)，如有特殊情況,，祝某某將委托公證給丁某某全權(quán)辦理,。2014年7月4日，葛某某出具《買賣合同履行告知書》給祝某某,、丁某某,，主要內(nèi)容為：葛某某經(jīng)xx事務(wù)所介紹，購買系爭房屋,，葛某某與祝某某,、丁某某簽訂了《協(xié)議》并支付產(chǎn)權(quán)人定金50，000元,。2014年6月7日23時許,，葛某某與祝某某、丁某某簽訂《協(xié)議》,，約定30天內(nèi)簽訂《合同》,，至今祝某某,、丁某某一直不愿意履行當時簽訂的《協(xié)議》約定,；葛某某特邀請祝某某、丁某某于2014年7月6日前往xx事務(wù)所簽訂《合同》,，履行當時簽訂的《協(xié)議》約定及前往公證處全權(quán)委托葛某某辦理系爭房屋的一切事宜,；如2014年7月6日前未及時簽約，葛某某有權(quán)追究祝某某,、丁某某的違約責任,，并根據(jù)定金罰則賠償葛某某違約金及損失。2014年8月25日,，xx事務(wù)所工作人員xx與祝某某通話,，通話的主要內(nèi)容為：祝某某表示可以繼續(xù)交易，祝某某本人可以去交易,，不用委托他人,，xx事務(wù)所及葛某某對委托意思的理解有誤，祝某某對委托意思的理解為祝某某可能沒空就委托丁某某去,，現(xiàn)在祝某某本人有空,，xx事務(wù)所及葛某某要交易祝某某會一起去,，祝某某不可能公證委托給葛某某出售系爭房屋，祝某某要委托也是委托祝某某的妻子丁某某或家里人,；xx表示,，祝某某方要繼續(xù)交易，需要祝某某將出售系爭房屋的權(quán)利全權(quán)委托給葛某某處理,，葛某某要求祝某某辦理（祝某某委托葛某某出售系爭房屋的）公證委托手續(xù),，葛某某現(xiàn)在不能交易，xx事務(wù)所及葛某某（對委托理解）的意思是雙方共同去公證處辦理全權(quán)委托,，后面的過戶祝某某就不需要去了,，祝某某委托葛某某出售系爭房屋，葛某某會支付祝某某首付款,，委托當天支付祝某某首付款,，兩個月內(nèi)將剩余尾款給祝某某。

裁判原文節(jié)選：

一審【案號：上海市浦東新區(qū)人民法院（2014）浦民一（民）初字第25847號】《協(xié)議》系雙方買賣房屋的真實意思表示,，且不違反國家強制性法律規(guī)定,，依法有效，當事人應(yīng)嚴格按約履行各自的權(quán)利義務(wù),。葛某某按約向祝某某,、丁某某支付了購房定金，但祝某某,、丁某某拒絕按約辦理將出售系爭房屋權(quán)利公證委托給葛某某的手續(xù),，祝某某、丁某某的行為已經(jīng)構(gòu)成違約,，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任?，F(xiàn)葛某某要求祝某某、丁某某返還定金50,，000元并承擔違約金50,，000元的本訴訴請，符合法律規(guī)定,，予以支持,。祝某某、丁某某要求葛某某支付違約金,、賠償款及要求葛某某配合其簽訂《合同》的反訴訴請,，不符合法律規(guī)定，不予支持,。

二審【案號：上海市第一中級人民法院（2015）滬一中民二（民）終字第199號】本院認為,，本案的爭議焦點為雙方未能按期簽訂《合同》究竟是何方原因所致？對此，祝某某,、丁某某表示系由于葛某某拒絕按期與其簽訂《合同》,，對此葛某某應(yīng)按定金罰則承擔違約責任并賠償其相應(yīng)損失。葛某某則認為,，系由于祝某某,、丁某某拒絕按照《協(xié)議》約定辦理祝某某、丁某某委托葛某某辦理系爭房屋過戶事宜的公證手續(xù)導(dǎo)致雙方未能簽訂《合同》,，對此祝某某,、丁某某應(yīng)承擔違約責任。由此,，祝某某,、丁某某未辦理《協(xié)議》約定的“委托公證”能否成為葛某某拒絕簽訂《合同》的正當理由，則是本案處理的關(guān)鍵所在,。本院認為,，首先，就《協(xié)議》約定的“委托公證”的含義,，祝某某,、丁某某認為是祝某某委托丁某某全權(quán)辦理系爭房屋出售事宜的相關(guān)手續(xù)，葛某某則認為是祝某某,、丁某某全權(quán)委托葛某某辦理系爭房屋產(chǎn)權(quán)過戶事宜的相關(guān)手續(xù),。對此，雖然《協(xié)議》對“委托公證”的含義未作出明確約定,，但根據(jù)原審時祝某某,、丁某某提供的與xx事務(wù)所工作人員xx的通話錄音記錄以及xx事務(wù)所經(jīng)辦人xxx的證詞，可以證實當初雙方簽訂《協(xié)議》時所約定的“委托公證”的本意確系祝某某,、丁某某委托葛某某辦理系爭房屋產(chǎn)權(quán)過戶事宜的相關(guān)手續(xù),。祝某某、丁某某對“委托公證”的解釋一方面缺乏相應(yīng)依據(jù)證實,，另一方面其僅以xx事務(wù)所工作人員與本案存在利害關(guān)系而否定證人證言的效力依據(jù)亦不充分,，且若依祝某某,、丁某某的解釋,，按常理雙方根本無需對此事項作出特別約定，故本院對此不予采納,。其次,，雖然雙方在《協(xié)議》中確實約定祝某某、丁某某應(yīng)辦理將出售系爭房屋相關(guān)權(quán)利委托給葛某某的公證手續(xù),，但本院同時也注意到葛某某又是系爭房屋的買受方,，葛某某作為系爭房屋的買受方同時又接受出售方出售房屋的委托授權(quán)，此顯然不符合邏輯且亦有違反法律規(guī)定之嫌。對此,，原審時證人xxx也陳述就該種約定形式祝某某,、丁某某事后表示擔心其表示理解，此亦能印證該約定確實存在有違常理之處,。第三,，撇開上述約定的不合理之處，本院也注意到《協(xié)議》中對“辦理委托公證”的時間節(jié)點,，即應(yīng)在簽訂《合同》之前還是之后也并未作出明確約定,。綜合以上幾點，本院認為,，雖然雙方確實在《協(xié)議》中約定了祝某某,、丁某某應(yīng)辦理委托葛某某出售系爭房屋的相關(guān)授權(quán)公證手續(xù)，但由于該約定存在有違常理之處,，且雙方對辦理該手續(xù)的時間也未作出明確約定,，故現(xiàn)雙方因此發(fā)生爭議導(dǎo)致未能按期簽訂《合同》，不能歸責于雙方,，雙方對此均不承擔違約責任,。原審法院未予綜合考慮本案案情，認定祝某某,、丁某某未予辦理相關(guān)委托公證手續(xù)構(gòu)成違約,，有失偏頗，本院對此予以糾正?，F(xiàn)雙方均不再要求繼續(xù)履行《協(xié)議》,，故祝某某、丁某某應(yīng)向葛某某返還已經(jīng)收取的定金50,，000元,，對祝某某、丁某某要求沒收葛某某支付的定金及賠償損失的相關(guān)訴請,，葛某某要求祝某某,、丁某某承擔違約責任的訴請，本院均不予支持,。綜上所述,，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：一,、維持上海市浦東新區(qū)人民法院（2014）浦民一（民）初字第25847號民事判決主文第二項,；二、撤銷上海市浦東新區(qū)人民法院（2014）浦民一（民）初字第25847號民事判決主文第一項,；三,、祝某某、丁某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還葛某某定金人民幣50，000元,；四,、駁回葛某某原審其余本訴訴請。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審本訴案件受理費減半收取計人民幣1,，150元,，保全費人民幣5，000元,，共計人民幣6,，150元，由葛某某負擔3,，075元,，由祝某某、丁某某共同負擔3,，075元,；一審反訴案件受理費人民幣8，799元,，由祝某某,、丁某某共同負擔。二審案件受理費人民幣2,，340元,，由祝某某、丁某某負擔1,，193元,，由葛某某負擔1，147元,。本判決為終審判決,。

評析：二審的判決正確，說理也非常好,。

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2016.7.13非農(nóng)戶口者買農(nóng)村宅基地房屋的合同無效？應(yīng)當返還房屋,？

2016.7.11簽訂《房屋買賣合同》后房屋被列入征收范圍,，可否解除合同,？

2016.7.10房子漏雨,，買房人可否解除合同？

2016.7.9非滬籍者所簽公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效？

2016.7.8偽造房屋所有權(quán)人的簽字,，合同有效（無權(quán)處分）還是無效（非真實意思表示）,？

2016.7.7買了物業(yè)用房，開發(fā)商履行不能,，責任誰來承擔,？

2016.7.6限購者購房，責任如何承擔,？

2016.7.5買房人與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》后《商品房預(yù)售許可證》被撤銷,，《商品房預(yù)售合同》是否有效？

2016.7.4房屋買賣中：做低房價被舉報后誰應(yīng)補繳稅款,？有租約的房屋如何交付,？

2016.7.3買房人貸款申請未獲銀行批準，賣房人再次協(xié)助辦理貸款申請是放棄了追究買房人的違約責任,？

2016.7.2為“規(guī)避”限購而轉(zhuǎn)讓名下已有房產(chǎn)的《房屋買賣合同》是否有效,？

2016.6.29房屋買賣中先履行抗辯權(quán)行使的限制

2016.6.28開發(fā)商與限購的買房人簽訂《購買訂單》，不能履行的責任如何承擔,？

2016.6.27在房屋買賣中,，當無權(quán)處分遇上期待權(quán)

2016.6.26買房人網(wǎng)簽時限購，賣房人拒絕網(wǎng)簽構(gòu)成違約,？

2016.6.24賣房人假報“房齡”要承擔什么責任,？

2016.6.23連鎖買賣背景下，房屋買賣合同未明確約定履行期限,，如何認定,？

2016.6.22調(diào)整違約金，誰來舉證實際損失,？法院可自由裁量,？

2016.6.21房屋在過戶前被法院查封，賣房人不承擔違約責任,？

2016.6.20買房人未按居間協(xié)議的約定補足定金,，是否構(gòu)成根本違約？

2016.6.18網(wǎng)簽后過戶前房屋被查封,，買房人如何主張自己的權(quán)利,？

2016.6.16房地產(chǎn)買賣雙方都不履行合同，哪方違約,？合同可否解除,？

2016.6.15抵押登記與預(yù)售登記哪個效力優(yōu)先？相應(yīng)的合同哪個效力優(yōu)先,？

2016.6.14做低房價逃避稅款的約定是賣房人不承擔逾期過戶責任的免責事由,？

2016.6.13承租人可否以優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由主張《房屋買賣合同》無效,？

2016.6.12法院拍賣房屋前，競拍人與房屋所有權(quán)人達成的拍賣溢價款退還協(xié)議是否有效,？

2016.6.11民法上“脅迫”的認定——和房屋買賣密切相關(guān)

2016.6.9侵犯法定繼承權(quán)的《房屋買賣合同》無效,？

2016.6.8賣房人在網(wǎng)簽前或過戶前遺失房產(chǎn)證，是否構(gòu)成根本違約,？

2016.6.6轉(zhuǎn)讓在劃撥土地上所建房屋的合同是否有效,？

2016.6.5確認《房屋買賣合同》無效并返還房屋的訴訟有無時效限制？

2016.6.4房屋買賣合同糾紛訴訟中,，當事人未要求審查合同的效力,，法院是否應(yīng)當依職權(quán)審查？

2016.6.3買房人要想解除《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》應(yīng)當起訴誰,？

2016.6.2夫妻雙方分別向同一人購買不同的房屋,，可否作為共同原告一并起訴？

2016.6.1房屋買賣合同無效,，無過錯方可否主張房屋租金損失,？

2016.5.31賣房人如何證明自己是受脅迫才簽訂《房屋買賣合同》的？

2016.5.26轉(zhuǎn)讓有抵押的房屋,，合同有效嗎,？

2016.5.25買房人欠付房款不足總房款的三分之一，賣房人無權(quán)解除合同,？

2016.5.24法院判決繼續(xù)履行夫妻一方賣房的合同,，配偶不能訴請撤銷該判決？

2016.5.23國企違反法定程序出售房地產(chǎn),，合同無效,？

2016.5.22附條件合同能規(guī)避買賣擔保協(xié)議無效的規(guī)定？

2016.5.19買房人逾期付款就構(gòu)成根本違約,？——分期付款背景下的買受人利益保護

2016.5.16計算房屋買賣中實際損失的時間點

2016.5.15虛假的二手房買賣如何認定,？合同無效的法律依據(jù)是什么？

2016.5.13對“如因房屋交易政策原因造成無法交易”的理解

2016.5.12當善意（或惡意）購買遇到無權(quán)處分,，房屋買賣合同效力如何,？誰能取得所有權(quán)？

2016.5.10警惕,！買房人限購,，賣房人違約

2016.5.6買房人沒有違約，就一定能拿到房子,？

2016.5.4《居間協(xié)議》未約定首付款支付時間且雙方不能達成一致,，即可解除合同且不承擔違約責任？

2016.5.2二手房買賣中居間方居間成功的標志是什么,？ “房屋買賣合同”指哪一版,？

2016.5.1買房人明知自己不具有購房資格而購房,，合同不能履行，居間方可否主張傭金,？

2016.4.29二手房買賣定金合同中,，按份共有人無權(quán)處分相關(guān)問題

2016.4.27 不具備購房資格者購房失敗,，是否需要支付中介費,？

2016.4.26中介有違法行為，就不能主張傭金了,？

2016.4.25“滬九條”導(dǎo)致首付比例提高,，買房人可否解除合同且不承擔違約責任？

2016.4.23當房屋買賣遇到民間借貸——不同的擔保,，不同的后果

2016.4.21網(wǎng)簽時是限購對象,，合同一方就一定可以解除合同？

2016.4.18轉(zhuǎn)按揭辦不了,，買房人要承擔違約責任,？

2016.4.16離婚，房產(chǎn)如何分割,？

2016.4.15買房人按約申請貸款,，但未在約定的過戶日前獲銀行批準，是否要承擔違約責任,？

2016.4.10房屋買賣中“陰陽合同”的效力及法律后果

2016.4.8 以房產(chǎn)出資卻未辦理過戶手續(xù)的法律后果

2016.4.7不履行或解除居間協(xié)議,，居間補償費如何支付？

2016.4.6為騙取銀行貸款而簽訂房屋買賣合同,，效力如何,？法律后果如何？

2016.4.4買賣雙方簽訂了房屋買賣合同就要向中介全額支付傭金,？

2016.4.3離婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效,？

2016.4.2買房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否構(gòu)成違約？哪方享有合同解除權(quán),？

2016.4.1“限購令”導(dǎo)致賣房人買不到房,，房屋買賣合同可否解除？

2016.3.31警惕,！房屋在網(wǎng)簽后被查封怎么辦,？

2016.3.30“二手房”的隱蔽質(zhì)量瑕疵責任誰承擔？

2016.3.29買房人嫌20%的違約金太少怎么辦,？買房人如何舉證自己的實際損失數(shù)額,？

2016.3.27房產(chǎn)中介在二手房買賣居間中有過錯，要對受害者承擔何種責任,？

2016.3.26簽訂房屋買賣合同后遭遇“限購令”,，可解除合同且不承擔違約責任,？

2016.3.25買房人不知有限購令而簽訂《居間協(xié)議》，可否要求退還定金,？

2016.3.22二手房買賣中的細節(jié)法律問題

2016.3.21二手房買賣中涉及的按份共有和共同共有相關(guān)問題

2016.3.20二手房買賣|轉(zhuǎn)讓未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)的協(xié)議是否有效,？

2016.3.17房價瘋漲，對居間合同中“不得繞開中介公司簽約”約定的理解

2016.3.14房價瘋漲,，房屋買賣雙方都應(yīng)當知道何謂“法律上或者事實上不能履行”

2016.3.13房價瘋漲,，違法建筑買賣合同是否有效？可否繼續(xù)履行,？

2016.3.12二手房買賣違約金|北京上海法院的規(guī)定及解讀

2016.3.11北京上海深圳江蘇法院關(guān)于二手房買賣的規(guī)定

2016.3.10 房屋兩次過戶,，但前一合同無效，所有權(quán)歸誰,？名義產(chǎn)權(quán)人可否請求原所有人遷出房屋,？

2016.3.9 房價瘋漲，賣房人的權(quán)利如何保護,？

2016.3.8 房價瘋漲,，買房人怎么樣才能把房子拿到手（過戶到自己名下）？

2016.3.7 房價瘋漲專題：10個相關(guān)法律問題

2016.3.6 聚焦房價飛漲法律糾紛：《購房意向書》,、前后兩份合同,、法律適用

2016.3.5房價瘋漲，違約泛濫,，買房人應(yīng)當知道的法律常識

2016.3.3 房價飛漲背景下的違約與救濟

2015.12.19轉(zhuǎn)讓劃撥土地上所建房屋的合同是否有效,？

2015.11.20以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？

2015.10.6立遺囑后房屋發(fā)生動遷,，遺囑是否仍有效,？

2015.9.26購房款主要由一方父母所付，離婚時房屋產(chǎn)權(quán)如何認定如何分割,？

2015.7.17房屋登記制度不完善,，房屋買賣關(guān)系是否存在如何確定？

2015.6.8是房屋買賣還是借貸,？