物業(yè)維修基金關(guān)系到每一位業(yè)主的權(quán)益，物業(yè)公司和業(yè)主委員會套取物業(yè)維修基金的事情也是層出不窮,，業(yè)主們應(yīng)該睜大自己的卡姿蘭大眼睛看看,，保護(hù)好自己的權(quán)益。

一,、什么是物業(yè)維修基金,。

物業(yè)維修基金，官方的概念是“購房后的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修之用的專門款項(xiàng)”,，就這個(gè)概念來說，讓大家一頭霧水的是“共用部位,、共用設(shè)施”是什么,。

共用部位：房屋的主體、基礎(chǔ),，如梁板柱,、屋面防水、外墻保溫,，室內(nèi)的如一樓門廳,、電梯間、樓梯等。

共用設(shè)施設(shè)備：上下水管道,、落水管,、水箱、加壓水泵,、電梯,、天線、供電線路,、照明,、鍋爐、暖氣線路,、煤氣線路,、消防設(shè)施、綠地,、道路,、路燈、溝渠,、池,、井、非經(jīng)營性車場車庫,、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等,。

明確了這兩部位的內(nèi)容，再回過頭看“物業(yè)維修基金”這個(gè)概念,，可以看出,，基礎(chǔ)和主體是施工單位終身責(zé)任制，而屋面防水,、保溫,、水電線路等設(shè)施保修期是有時(shí)間限制的，那過了保修期應(yīng)該由誰維修,？

所以物業(yè)維修基金由兩部分組成,，一部分是開發(fā)商交的維修基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的，一部分是小業(yè)主交的,，維修其他帶有保修期限的部位的,。另外要說明一點(diǎn),，物業(yè)維修基金怎么交并不是全國統(tǒng)一的,，各地方政府都有不同的規(guī)定，一般來說,，開發(fā)商物業(yè)維修基金交房屋建安費(fèi)的2%左右,，業(yè)主一般要交4%以上，有的地方干脆就規(guī)定按建筑面積計(jì)算，每平米90元,。

二,、物業(yè)維修基金由開發(fā)商代收合理嗎？

08年以前,，物業(yè)是可以由開發(fā)商代收的,。08年新的法規(guī)出臺后，物業(yè)維修基金需要在入住前交納至銀行指定賬戶,。

新的法規(guī)出現(xiàn)了兩個(gè)變化：

08年以前,，房屋維修基金的繳費(fèi)時(shí)間為辦理房產(chǎn)證之前，連同契稅一起交納,。也就是說,，你不辦房產(chǎn)證的話，可以一直拖下去,，什么時(shí)候打算賣房子了,，去辦房產(chǎn)證的時(shí)候再交契稅和物業(yè)維修基金就可以了。

收款方發(fā)生了變化,。08年以前,，由開發(fā)商代收，開發(fā)商手里拿著這一大筆錢,，最后人都找不到的比比皆是,，根本沒有交到主管部門指定的維修資金專戶。

于是新法規(guī)出臺后,，物業(yè)維修基金由地政府建設(shè)主管部門代管,，待業(yè)主入住后成立業(yè)主大會后再轉(zhuǎn)至銀行專用賬戶，所以現(xiàn)在的物業(yè)維修基金是直接交到政府建設(shè)主管部門,，開發(fā)商不再代收了,。

三、物業(yè)維修基金如何使用,？

物業(yè)維修基金什么時(shí)候可以使用,，當(dāng)然是房子壞掉了就要用。但是一定要注意,，由施工方終身負(fù)責(zé)的基礎(chǔ)和主體要由他們自己出錢來修,，不能從咱們業(yè)主的物業(yè)維修基金中來出。因?yàn)橐坏┪飿I(yè)維修基金少于30%了,，大家就還要再交一次,。也就是說，房子出了問題,，先劃分責(zé)任,，是施工方的問題由施工方來修,；是業(yè)主們用壞的才要從物業(yè)維修基金中出錢來修。物業(yè)維修基金的使用程序是,，由物業(yè)提出維修申請建議,，由占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議批準(zhǔn)，才可以動用物業(yè)維修基金,。

四,、物業(yè)維修基金如何交納？

分兩種情況,，一種是在2008年1月31日前購買的商品房,，在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，商品住房銷售單位應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管,。另外一種是在 2008年2月1日后購買的商品房,，業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前，自行將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶,。

業(yè)主交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有,。按照長沙市有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會成立前,，由長沙市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心代管,。業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會決定自行管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的,，由業(yè)主委員會向長沙市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心申請劃轉(zhuǎn)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金,。未經(jīng)業(yè)主大會決定自行管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，繼續(xù)由長沙市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心代管,。

五,、物業(yè)維修基金如何申請？

第一種由物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心代管的：

由業(yè)主提出使用申請,；物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心進(jìn)行現(xiàn)場勘察,；經(jīng)三分之二以上的業(yè)主同意；物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心進(jìn)行公示,；組織實(shí)施使用方案,；業(yè)主向物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心申請列支；物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心審核同意后,，將維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位,。

第二種由業(yè)主大會自行管理的：

由業(yè)主提出使用方案；經(jīng)三分之二以上的業(yè)主同意,；業(yè)主組織實(shí)施使用方案,；業(yè)主向業(yè)主委員會提出列支物業(yè)專項(xiàng)維修資金；業(yè)主委員會審核同意,，報(bào)區(qū)建設(shè)（房產(chǎn)）主管部門備案,；經(jīng)同意后，業(yè)主委員會劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項(xiàng)維修資金至維修單位,。

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