關(guān)于房貸，還有很多人不太熟悉,，熟悉的朋友可以跳過(guò)了,，本文主要是寫(xiě)給不太明白的讀者。

杠桿的魔力

很多人,，特別是60,70,80年代的朋友,，攢了半輩子的錢(qián)全款買了一套小房子，我們問(wèn)他/她為什么不貸款,，理由大概有兩個(gè)：

一個(gè)是不想壓力太大,，怕以后還不上，我媽媽就是這樣的一個(gè)人,。另一個(gè)是覺(jué)得利息高,，貸款100萬(wàn)，還完要還200萬(wàn),，不劃算,。

因此，也錯(cuò)失了房地產(chǎn)的完整紅利,。也因此錯(cuò)失了杠桿的帶來(lái)的放大性收益,。

很多人對(duì)于杠桿完全沒(méi)有概念，總覺(jué)得有多少錢(qián)辦多少事,，這是基于你購(gòu)買的產(chǎn)品是一個(gè)完全的消費(fèi)品或消耗品,，而對(duì)于有可能賺錢(qián)的投資和標(biāo)的物，顯然使用杠桿更有意義,。

杠桿簡(jiǎn)單的講就是通過(guò)房貸讓手里的錢(qián)可以買到更大的房子,，獲得額外放大的收益，即銀行那70%貸款帶來(lái)的收益,。

舉例說(shuō)明：

一套100平方米的房子,，1萬(wàn)元一平方米，如果全款則需要支付100萬(wàn)元,，當(dāng)房?jī)r(jià)漲到2萬(wàn)的時(shí)候凈利潤(rùn)為100萬(wàn)元左右,。

而同樣的價(jià)格，租個(gè)杠桿貸款購(gòu)買,，則可以拿100萬(wàn)買到330平方米的房子,，當(dāng)房?jī)r(jià)2萬(wàn)的時(shí)候，毛利則大概有560萬(wàn),，減去貸款230萬(wàn),，以及每月大約1.3萬(wàn)元，一年16萬(wàn)的房貸,。實(shí)際330萬(wàn)減去每16萬(wàn)的年供,，就是凈利潤(rùn),。

這中間的差價(jià)有多大，不算不知道,，一算嚇一跳。

低到驚人的利息

相對(duì)于攢錢(qián)全款買房,，許多人甚至向親戚朋友高息借款幾十萬(wàn)也不愿意欠銀行的房貸,，理由是銀行的利息高，但銀行的利息真的高么,？

大多數(shù)人都存在這么一個(gè)誤區(qū),，實(shí)際上銀行的利息低到驚人。

因?yàn)榉抠J的利息是根據(jù)余額發(fā)生實(shí)際利息,，是浮動(dòng)的,，而非像信用卡一樣，收取固定比例利息,，從始至終每月相同,。

這就讓許多人，因?yàn)榉抠J對(duì)外公布的利息數(shù)字,，錯(cuò)以為房貸的利息高,。

還有很多人則是因?yàn)槔⒖傤~高，就認(rèn)為房貸利息高,，殊不知如果換成別的借貸方式,，真正借貸30年，利息甚至要高一倍,。

我舉個(gè)例子：

貸款100萬(wàn)元,，按照各首套5.05%的利率來(lái)算，總支付利息943573元,，那么每年利息31452元,，也就是每年每一萬(wàn)元利息只有314塊錢(qián)。

而信用卡分期1萬(wàn)元,，按照招商銀行打折后的優(yōu)惠利率月息0.66%來(lái)計(jì)算,，每年的利息也要792元。更不用說(shuō)有些分期要0.75%甚至更高的利息,。

而之所以利率5.05%最終每年每萬(wàn)只有300塊錢(qián)的利息,，正是因?yàn)榉抠J的利息是根據(jù)欠款余額不斷降低的。

而信用卡的固定利率,，所以大多數(shù)房貸的利率要比信用卡低一倍還多,。

可以說(shuō)，房貸是普通人能接到的成本最低的大額資金,。

啥是利率上??？

眾所周知，現(xiàn)在不少城市都出現(xiàn)了利率上浮,。

很多人搞不清楚上浮是怎么回事,，其實(shí)就是以對(duì)外公布的lpr為基準(zhǔn)利率，即4.65%,。

結(jié)合各地不同程度的加點(diǎn)來(lái)作為最終的利率,，每一個(gè)加點(diǎn)實(shí)際相當(dāng)月增加或減少0.01%，即如果是加點(diǎn)35,，最終的利率就是4.65%+0.35%=5%

而一旦LPR的基準(zhǔn)發(fā)生變化,，以上邊的為例，那么你的貸款利率就會(huì)變?yōu)椋盒碌幕鶞?zhǔn)利率+0.35%=新的最終利率,。

+0.35%這個(gè)數(shù)字是不會(huì)變化的,。

這兩年，很多城市都達(dá)到了五點(diǎn)多,，甚至是六,，這也讓不少人特別擔(dān)心因此少賺很多錢(qián)，多付出了很多利息,。

其實(shí)大可不必過(guò)于焦慮,，以100萬(wàn)為例，貸款利率5%時(shí)的月供為5368元,，而貸款利率6%的時(shí)候,，每月月供是5995元。

這中間高達(dá)1%的利率差,，實(shí)際造成的每月還款額度只有600多塊錢(qián),，一年也不過(guò)7000塊錢(qián)。

按照國(guó)內(nèi)居民平均8年左右的平均換房周期,，總的差額也就五萬(wàn)塊錢(qián),，如果你因?yàn)檫@個(gè)利息錯(cuò)過(guò)了一個(gè)上漲周期，那就真都不是幾萬(wàn)塊錢(qián)的損失了,，更何況是平攤到每月,。

其他貸款知識(shí)

1 有很多人會(huì)問(wèn)，我剛畢業(yè),，貸款能貸多少錢(qián),？都需要看什么？

關(guān)于貸款的額度,，其實(shí)跟你畢業(yè)多久毫無(wú)關(guān)系,。銀行看的是房子的總價(jià)和你的收入水平。

比如大多數(shù)城市銀行對(duì)于房貸的要求都是,，首套可貸款70%,，而二套不超過(guò)60%,，不少城市這個(gè)數(shù)字也會(huì)隨著自己城市的政策有所差異，但這個(gè)首套70%和二套60%是上限,。

也就是說(shuō),，你不管買多好的房子、多差的房子,，你的收入多少,，你最多也只能貸款70%和60%。

在此前提下,，銀行會(huì)根據(jù)你的收入情況，來(lái)判定是否給你貸款到這么多錢(qián),，比如你的月供計(jì)算完有每月1萬(wàn)塊錢(qián),，而你的收入也就一萬(wàn)塊錢(qián)出頭，銀行是肯定不會(huì)貸款給你的,。

銀行會(huì)要求你的每個(gè)月收入流水達(dá)到月供的2倍以上,，有的銀行要求2.5倍以上，并且很多時(shí)候也會(huì)要求這個(gè)2倍以上,，是基于此次的房貸疊加其他的房貸或者車貸之類的貸款之后,，再乘以兩倍。

2 公寓的貸款跟住宅的貸款是兩種體系

公寓的貸款不占住宅貸款的首套名額,，但是公寓的貸款只能貸款10年,，并且首付50.

3 房貸全國(guó)聯(lián)網(wǎng)

很多城市對(duì)于首套的要求除了本地沒(méi)房，還要求無(wú)貸款記錄,，所以要珍惜首次的貸款資格,，因?yàn)榫退氵€清了原來(lái)的貸款，也是有貸款記錄的,。

4 目前的征信系統(tǒng)已經(jīng)非常完善

很多你想不到的信息會(huì)出現(xiàn)在征信報(bào)告中,，比如有些人因?yàn)榫岂{被扣12分就出現(xiàn)在了征信中，這也會(huì)成為某些銀行拒貸的原因,，所以一定要遵紀(jì)守法保護(hù)好自己的征信,，避免因?yàn)橐恍└孔記](méi)關(guān)系的原因?qū)е伦≌苜J。

另一方面,，買房之前一定要查好征信,，避免下完定金首付之后被銀行拒貸，如果因?yàn)榫苜J無(wú)法補(bǔ)足全款買房,，開(kāi)發(fā)商大概率要收不少的違約金,，到時(shí)候會(huì)非常的被動(dòng)，進(jìn)退兩難,。