這世上有句毒雞湯，一直被封為神句,，這句話百分之九十九的人都聽(tīng)過(guò),，說(shuō)：

“只有窮人存錢(qián)，富人都是負(fù)債”,。

具體來(lái)說(shuō),，意思就是：富人們比的是誰(shuí)負(fù)債更多，負(fù)債多,，說(shuō)明有實(shí)力,，銀行愿意借給他那么多錢(qián)。窮人沒(méi)有銀行愿意借給他錢(qián),，窮人也不知道錢(qián)生錢(qián),，只知道把錢(qián)存在銀行，然后吃哪一點(diǎn)點(diǎn)利息,，然后錢(qián)又被富人從銀行借走,，錢(qián)生錢(qián)。

于是,，對(duì)于貸款的曲解紛至沓來(lái),，99%的人都陷入了貸款的認(rèn)知誤區(qū)。

一.你花錢(qián)的樣子，像極了韭菜

雖然本文主線是房貸,，但我們先來(lái)聊聊其他貸款,。

“富人在借錢(qián)，窮人才存錢(qián),！”這句話對(duì)么? 從內(nèi)在含義來(lái)看大體是對(duì)的,，但大多數(shù)人對(duì)于富人借錢(qián)干嘛，富人從哪里以什么手段借錢(qián),，卻一無(wú)所知,。只記住了借錢(qián)兩個(gè)字，只認(rèn)知了借錢(qián)二字的字面意思,。

別人借錢(qián)是致富,、錢(qián)生錢(qián)，而大多數(shù)人借錢(qián)卻是花錢(qián),、消費(fèi),，而且你花錢(qián)的樣子,，像極了韭菜。因?yàn)槟銐焊恢?，你借?lái)的錢(qián),，利息到底有多高！

不用我多說(shuō),，在信用卡分期,、裝修貸、汽車(chē)貸,、現(xiàn)金貸,、花唄、白條這類金融及其發(fā)達(dá)的時(shí)代,，要說(shuō)一個(gè)中青年人沒(méi)有用過(guò)上述任何一項(xiàng)業(yè)務(wù),，說(shuō)出來(lái)可能你自己都不信。

但絕大多數(shù)人不知道,，也搞不明白這些錢(qián)借來(lái)的成本有多高,。

以最基本的信用卡分期為例：

1000元貸款手續(xù)費(fèi)是多少呢？按照正常不打折不活動(dòng)的算法,，每個(gè)月6.6元，一年下來(lái)79.2元,，按照銀行的年化利息算法,，折合年化7.92%看起來(lái)好像不高。

我們?cè)倏刺?hào)稱日利息僅0.035%的微粒貸，10期累計(jì)利息為58.78元,，如果折合到一年,，大概要六十多塊錢(qián)，反而比信用卡分期算下來(lái)還稍稍低了一點(diǎn),。

絕大多數(shù)分期貸款利息,，給人的印象和初算幾乎都只是6%-8%左右，猛一看不高,。

兩種分期我們都設(shè)計(jì)成10期還款,，1000元總額，用IRR公式來(lái)計(jì)算實(shí)際利率,，得出來(lái)的實(shí)際利率是多少呢,？

一個(gè)年利率接近15%,，一個(gè)年利率接近13%! 明面利息與實(shí)際利息差距接近一半,。

仔細(xì)的人應(yīng)該都有留意，很多貸款平臺(tái)喜歡用“借1萬(wàn)元,，一天只收5塊錢(qián)利息”或“借1千元.每天只收5毛錢(qián)利息”這樣的看似很低息的廣告語(yǔ),，其實(shí)我們拿365*5算下來(lái)，一年的實(shí)際利息高達(dá)1825元,，折合真實(shí)利息18.25%,！

高利貸的門(mén)檻是多少呢？

最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》中第二十六條規(guī)定：

借貸雙方約定的利率未超過(guò)年利率24%,，出借人請(qǐng)求借款人按照約定的利率支付利息的,，人民法院應(yīng)予支持。

我們的信用卡分期也好,，網(wǎng)絡(luò)貸款也好,，利息已經(jīng)非常接近了高利貸的門(mén)檻。

我們無(wú)論去銀行,，無(wú)論去余額寶存錢(qián),，所看到的年化收益率都是以你把本金完整的存夠1年可以得到的收益，即3%的年化收益率是你需要把10000塊存夠一年才可以得到300塊錢(qián)利息,。

相反,，你借來(lái)名義8%的貸款，在第一個(gè)月你使用10000塊錢(qián)的時(shí)候收你8%利息,，在你還款到最后只欠他幾百塊錢(qián)的時(shí)候,，依然收你總額那10000塊錢(qián)8%的利息，而非是剩下多少本金,，根據(jù)本金收你多少利息,。

障眼法讓你不覺(jué)得他高，這也就是金融機(jī)構(gòu)的高明之處,。更不用說(shuō),，套路更復(fù)雜的汽車(chē)金融分期，甚至臭名昭著的校園貸,。

所以,，許許多多人，不存錢(qián),，不籌首付,，秉承著能借來(lái)錢(qián)就是牛的心態(tài)，用接近高利貸的資金,，用以買(mǎi)手機(jī),、買(mǎi)首飾、買(mǎi)包,、買(mǎi)化妝品,、甚至是旅游,、買(mǎi)車(chē)。

所以我說(shuō)，無(wú)知真可怕,。所以我說(shuō),，你花錢(qián)的樣子，像極了韭菜,。

被銀行收割,，被金融機(jī)構(gòu)收割，被有錢(qián)人收割,。

二.你對(duì)待房貸的態(tài)度,，像極了文盲

對(duì)于房貸你知道多少？ 20%的人可能很熟悉,，剩下的80%的人大略是不熟悉,。

如果再細(xì)分，這80%中,，又有20%略知一二,，剩下的80%可能像極了文盲。

普通人對(duì)房貸的誤區(qū)有這么幾個(gè)：

? 1.房貸利息高

房貸利率目前執(zhí)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)利率為4.9% ,，因?yàn)樵鹿┦腔竟潭ǖ?，所以在看完上邊第一部分信用卡分期之后，既然本金越還越少,，你會(huì)不會(huì)下意識(shí)的認(rèn)為房貸也要根據(jù)上邊的算法計(jì)算，把4.9%乘以1.8倍來(lái)推導(dǎo)實(shí)際的利息,？

如果按照4.9%的利率30年貸款貸100W,，那套路算法應(yīng)該得到的是147%的利息，也就是147萬(wàn)的利息,，而實(shí)際上我們通過(guò)房貸計(jì)算器可以算出實(shí)際100萬(wàn)貸款只需要還91萬(wàn)的利息,。

因?yàn)榉抠J雖然是按照每月固定還款（等額本息），但實(shí)際上每個(gè)月的還貸中的本金和利息比例一直在變化,，也就是說(shuō)實(shí)際上你每個(gè)月還的利息是越來(lái)越少的,。

還以信用卡0.66%的月利息7.92%年利息計(jì)算，如果貸款30年,，100萬(wàn)總的利息是237.6萬(wàn),，相比房貸30年僅有91萬(wàn)的利息，比例高達(dá)2.6:1

也就是說(shuō),，房貸大約是信用卡分期利息的40%都不到,。

? 2.房貸利率一成不變

這一條很簡(jiǎn)單,，一句話可以概率。即每個(gè)人的房貸從貸款起,，執(zhí)行的上浮或打折比例將會(huì)一成不變,，但基礎(chǔ)利率會(huì)隨著每年國(guó)家的基礎(chǔ)利率變化，而在次年的一月發(fā)生變化,。

舉個(gè)例子,，你貸款的時(shí)候基礎(chǔ)利率是4.9%沒(méi)有上浮和打折，那當(dāng)年基礎(chǔ)利率變成4.5%后,，你第二年的利率也會(huì)變成4.5%,，如果貸款時(shí)上浮10%，那第二年的利率會(huì)變成4.5%上浮10%,，以此類推,。

? 3.房貸利率上浮太虧

之前有專門(mén)撰文講過(guò)房貸利率上浮是否影響買(mǎi)房的問(wèn)題，文章地址：《剛需買(mǎi)房,，如果有專家跟你說(shuō)“等房貸利率下調(diào)”,，請(qǐng)拉黑他！》,。

簡(jiǎn)單的理解就是,，隨意他上浮，因?yàn)槟銐焊豢赡苷娴倪€到30年,，正常的還房貸周期普遍都在五六七八年,，短的甚至是三年就已經(jīng)還清賣(mài)房換房或者重貸。畢竟房子越來(lái)越貴,，貸票很關(guān)鍵,，你不可能放著幾十萬(wàn)的貸款不還，而去全款或者高額首付貸買(mǎi)下一套幾百萬(wàn)的房子,。

? 4.等額本金和等額本息

就等額本金和等額本息哪個(gè)更實(shí)惠的問(wèn)題，購(gòu)房者分不清楚,，從業(yè)人員也是分為兩派，但99%的人都被一個(gè)框給框住了思維,，這個(gè)框是“到底哪個(gè)最實(shí)惠,？”

而實(shí)際上在我們房產(chǎn)投資中,，哪個(gè)更實(shí)惠并不是問(wèn)題的關(guān)鍵，關(guān)鍵在于怎么收益最大化,，怎么調(diào)配承受能力,。

以100萬(wàn)貸款基礎(chǔ)利率分別計(jì)算等額本息和等額本金貸款第一年來(lái)算,，一個(gè)是6萬(wàn)3的年還款，一個(gè)是8萬(wàn)1的年還款,，差額接近2W,，這對(duì)于很多家庭來(lái)說(shuō)直接就影響到了正常生活,。所以，在能承受的范圍內(nèi),，盡量多貸款長(zhǎng)貸款，用等額本息來(lái)降低初期的還款壓力,，是最合適的選擇,。

如果你真的要說(shuō)誰(shuí)在數(shù)字上更劃算,，其實(shí)沒(méi)有任何差別，因?yàn)閮蓚€(gè)算法最終實(shí)際利率都是一樣4.9%,，你前期還的多，后期自然還的少,，但是利率是沒(méi)有變化的,。

三.不會(huì)用杠桿，你只能被拋棄

任何時(shí)候,，借貸都是杠桿，文首的網(wǎng)貸,、信用卡分期等等,，屬于拿人的信用做杠桿。而買(mǎi)房的杠桿簡(jiǎn)單講就是：通過(guò)小比例首付,，以及所買(mǎi)的房子撬動(dòng)大比例房貸,。

讀完全文，不論你是否有所感悟,，但至少我相信你記住了一個(gè)數(shù)字,，那就是房貸利率只有信用卡分期利率的40%左右?？梢哉f(shuō),，房貸是普通人能借來(lái)最便宜的大額貸款。

除了銀行房貸,，誰(shuí)愿意一次借給你這么多錢(qián),？誰(shuí)又愿意借給30年這么久？

30年意味著什么呢,？幾乎意味著你拿幾十年后的錢(qián)來(lái)完成當(dāng)下的消費(fèi)與投資,。

貨幣貶值的速度，物價(jià)上漲的速度我就不必過(guò)多贅述,，人人皆知,。

銀行提供70%的杠桿,，來(lái)幫實(shí)現(xiàn)你原本夠不到的房子，用銀行的錢(qián)來(lái)幫你升值賺錢(qián),，你難道還要自己全款買(mǎi)房,？

如果你想不明白，如果你還不知道利用銀行的杠桿,，如果你還在一邊吐槽房?jī)r(jià)高,、房貸利率高、一遍吐槽著沒(méi)有首付,，另一邊卻又大手大腳的去分期買(mǎi)高檔手機(jī),、高檔皮具,、名車(chē)名表。

那恭喜你,，你距離被這個(gè)時(shí)代拋棄,，越來(lái)越近了！