房住不炒,，長效機(jī)制,，租售并舉。,。,。

這幾個(gè)詞，到處都在說,，說了很多次,，反復(fù)在強(qiáng)調(diào)，但作為普通消費(fèi)者,，仍然是云里霧里,，看著上漲的房價(jià)，看著售樓部擁擠的人潮,，內(nèi)心惶惶不安,，每個(gè)人不禁在問,，到底是“買房”錯(cuò)了,，還是“不買”錯(cuò)了？

我們,，到底買還是不買,？

中國人的信仰，是不是真的會(huì)如一些人所說“最終只會(huì)剩下【錢】和【房子】”,？

我認(rèn)為不會(huì),。

作為改革的先驅(qū)--深圳，前幾日發(fā)布了一則《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》,，或許告訴了我們一些答案,，其中也隱藏著關(guān)于未來樓市發(fā)展的秘密,。

文件最重要的細(xì)節(jié)是這幾點(diǎn)：

1、深圳計(jì)劃到2035年,，將建設(shè)各類住房170萬套,，其中包括：

保障性住房，總量不少于100萬套,，占住房供應(yīng)量的60%左右,，

商品住房約70萬套,，占40％左右,；

2、在保障性住房里面,，

1）人才住房,、安居型商品房占住房供應(yīng)的40％左右，數(shù)量各占一半（相當(dāng)于總比例的20%）,。

人才住房重點(diǎn)面向符合條件的各類人才,，住房可租可售，建筑面積以小于90平方米為主,，租售價(jià)為市場(chǎng)價(jià)的60％左右,；

安居型商品房重點(diǎn)面向符合收入財(cái)產(chǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)等條件的本市戶籍居民供應(yīng)，可租可售,、以售為主,，建筑面積以小于70平方米為主，租售價(jià)為市場(chǎng)價(jià)的50％左右,。

出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內(nèi)不得流轉(zhuǎn),。購房人自購房之日起累計(jì)在深繳納社保滿 15 年，或者年滿 60 周歲且購房滿 10 年,，符合條件的,，可以進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，但要向政府繳納一定比例的增值收益,。

2）公共租賃住房占住房供應(yīng)的20％左右（只租不售）,；重點(diǎn)面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員,、先進(jìn)制造業(yè)職工等群體供應(yīng),，建筑面積以30－60㎡為主，租金為市場(chǎng)價(jià)的30％左右,，特困人員及低保,、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10％。

3,、不光在深圳做這些,，還要開展城際合作,，在粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略下，結(jié)合軌道交通和產(chǎn)業(yè)布局,，在臨深片區(qū)開發(fā)建設(shè)人才住房,、安居型商品房和公共租賃住房。

什么意思呢,？

1,、深圳在多渠道供給住房的路上，邁出了一大步,，大部分城市都在說,，深圳已經(jīng)給出了具體的答卷，雖然這個(gè)答卷是個(gè)意見征集稿,，并非最終方案,，但學(xué)習(xí)借鑒的價(jià)值已經(jīng)非常大，接下來很多城市會(huì)陸續(xù)學(xué)他,。

2,、深圳實(shí)際上的做法就是保持商品房的供應(yīng)量，大約與過往幾年平均的銷售量持平,，但同時(shí)大幅增多保障型住房,，比商品房還多，是商品房的1.5倍,，全是中小戶型,，租售結(jié)合。

再濃縮成一句話,，就是對(duì)“低端有保障,，中端有支持，高端有市場(chǎng)”的踐行,，

• 為中低收入居民,、基礎(chǔ)服務(wù)行業(yè)人群、先進(jìn)制造業(yè)職工等,，幾乎“買不起房的部分群體”,，很便宜租金租給你（市場(chǎng)價(jià)1-3折）；

• 對(duì)于比底層收入稍微高一點(diǎn)的群體,，以及可以被定義為人才的群體,，給你提供90㎡以下的保障房，可以按市場(chǎng)價(jià)5-6折買或租,。

• 剩余40%商品房,，就是留給中端和高端需求，不出意外,，大多數(shù)會(huì)豪宅化,。

啰啰嗦嗦說了深圳政策的細(xì)則,，作為重慶，現(xiàn)在的狀況當(dāng)然不會(huì)急于跟進(jìn),，不會(huì)讓保障性住房接近或超過商品房,。

但深圳的這個(gè)住房改革體系，必須要看懂,，因?yàn)樗砹宋磥淼内厔?shì),，

說不定哪天重慶就開始了！,！

深圳版的長效機(jī)制,，我認(rèn)為跟新加坡模式比較相似。

新加坡有廉租房-組屋-共管公寓的三層保障房市場(chǎng),，再加商品房,，形成了多渠道住房供應(yīng),。

1）廉租房--一般是政府出資購買,，專門租給窮人，租金只是象征性收取,，只占窮人收入很小的一部分,，這個(gè)相當(dāng)于深圳的“公租房”；

2）組屋--新加坡建了大量的“組屋”,，相當(dāng)于廉價(jià)房,，深圳所說的“安居房”。新加坡的“居者有其屋”計(jì)劃,，將組屋的房價(jià)嚴(yán)格限定在城市月均收入的2倍,，換句話說一個(gè)家庭一個(gè)月能買1平米，通常50-60平米/套的組屋,，一個(gè)家庭大約5年就能買的起一套,。

為了防止虛假申請(qǐng)，申請(qǐng)組屋要提交真實(shí)合法的材料,，如果有弄虛作假會(huì)被罰款甚至6個(gè)月監(jiān)禁,，另外，組屋也是5年不許賣,，過了5年要賣還得當(dāng)?shù)卣块T審核批準(zhǔn),，基本上杜絕了炒房的可能。

3）“共管公寓”--類似我們的“共有產(chǎn)權(quán)房”,，這部分住房是針對(duì)收入較高家庭,，不符合購買組屋的家庭，又需要擁有私有住房,，共管公寓房價(jià)只是純商品房的7成,，這種房子10年后可以自動(dòng)私有化,。

新加坡的保障性住房，早已超過住房市場(chǎng)總量的80%,，商品房只剩下20%份額,。

在如此大的保障房供給之下，新加坡的商品房滿足有錢人的改善,、享受需求,，現(xiàn)在平均價(jià)格是組屋的3-4倍，也有市場(chǎng),，但沒什么人炒作,。

歸納起來，是將房產(chǎn)分成了用于保障基本居住的必需品和用于享受的奢侈品,。

保障性住房就是必需品,，用來住，房住不炒,。

未來的商品房就是奢侈品,，享受，改善,，也很高端,，當(dāng)然，還很貴,。

結(jié)合一張圖

細(xì)思極恐,，中國的人口紅利，將隨著未來80,、90后的老去,，全面進(jìn)入衰退，馬云說的“房子如蔥”,，并非危言聳聽,。

因?yàn)椋?/span>20多年后，如此多的房子,，誰來接盤,？這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。

所以,，各大城市忙著搶人,，都知道人口總數(shù)在下滑，即便是假如全面放開多生多育,，那多半也只會(huì)加劇社會(huì)分化,，有錢人多生，越窮越不敢生。

怎么辦,？趕緊搶現(xiàn)成的人?。?！

搶完碩士搶本科,，搶完本科搶專科...

直到,，去火車站,，憑高鐵票直接辦落戶。

對(duì)接盤俠的如饑似渴,，還將持續(xù),。

深圳，新政,，指明了未來樓市方向,。

全國城市，深圳是最缺地的,，他都能拿出比商品房多的保障性住房,，而且是在保證商品房既定總量不減少的情況下。擠一擠,，總會(huì)有的,，沒有,？那就把旁邊城市的拿來用,。

除深圳外，誰還如此缺地,？

看完深圳,，再看看重慶。

雖然土地價(jià)格走高,，但新土地的容積率已經(jīng)全面降低,，這些土地，未來大多數(shù)都將是所謂的中端,，高端,，用于改善，用于奢侈,，享受,。

因?yàn)?strong>重慶的低端房已經(jīng)足夠多了。

由此可見,，中端,，高端新房，以及部分品質(zhì)上乘、地段與配套優(yōu)越的存量二手房,，未來的機(jī)會(huì)更大,。

當(dāng)國人還不習(xí)慣于租房，當(dāng)80后90后還是最活躍的主力消費(fèi)人群,，房地產(chǎn),，還會(huì)發(fā)展，

只不過,，剩下的光景,，要掰手指頭算一算了。

一味樂觀,，不可取,，房屋價(jià)值分化，會(huì)更明顯,！

搶到寶,，還是搶到雷，在你刷卡付定金的那一剎那就決定了,。