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來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）,；   作者：櫻桃

6月5日，深圳正式對外發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》（以下簡稱《意見》）,。

這被認為是深圳繼1998年后第一次房改后的第二次房改,，影響到深圳未來18年！其實不止18年,，而是將永久定格深圳的房地產(chǎn)發(fā)展路徑,。

我們先來看長期的規(guī)劃，到2035年,，深圳將籌集建設(shè)各類住房170萬套,，怎么分配的呢？主要分為三類,。

第一類是商品住房,，占40%左右，以中小戶型商品房為主,。有能力的人通過商品房來解決住房需求,。

第二類是政策性支持住房，占40%左右,，包括人才住房和安居型商品房,，各占20%；人才住房,，可租可售,，90平米以下為主,，租售價為市場價的6折；安居型商品房對收入有要求,，深戶,，可租可售、以售為主,，70平米以下為主,，租售價為市場價的5折。

 第三類是公共租賃住房,，占20%左右,，中低收入人群，30-60平米為主,，租金為市場價的3折,，特困人員租金甚至打1折,。

也就是說,，保障房占比60%，包括人才住房,、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套,，商品房占比40%，大概只有70萬套,。

這個比例是綜合了新加坡和香港經(jīng)驗,，新加坡保障房和商品房比例是8比2，香港是5比5,。

這是什么概念,？18年170萬套，平均每年不到9.44萬套的水平,，商品房只有3.89萬套,，保障房5.55萬套，規(guī)土委內(nèi)部的人跟我說,，“說是一回事,，做又是另一回事，人才房租賃房‘十一五’‘十二五’計劃的目標也沒有達到,，170萬套能不能完成誰也不知道,。”

我們來看看深圳十二五（2011-2015）住房計劃：

總共供應(yīng)了11萬套,，平均每年2萬多套,，計劃新開工21萬套，實際開工17.9萬套,，計劃竣工21萬套,，實際竣工10.2萬套,，完成49%，差不多只完成了一半,。

其實也不是深圳不想完成任務(wù),，而是深圳的土地實在是太有限，特別是靠舊改拆遷供應(yīng)的地,，光拆遷的周期就太長了,。而且深圳過去的居住用地占比太小，比北京上海還低,，遠低于倫敦紐約國際水平,，工業(yè)用地和商業(yè)用地占比太高，明顯不合理,。

但這次提出了,，“會適當提高居住用地在城市建設(shè)用地總量中的比例和開發(fā)強度，”因此有希望增加住宅用地的供給量,。

展望未來,，我們先假設(shè)170萬套能完成，最近七八年來,，除了09年和2015年救市后行情井噴的特殊情況,，深圳每年商品房平均供應(yīng)5萬套，是供需能夠達到平衡的水平,。

保障房供應(yīng)5.55萬套,，比過去十二五規(guī)劃的規(guī)模，每年增加了3.55萬套,，在供應(yīng)量上,，是有了快一倍的增加。

但同時我們要看到,，總的盤子就這么大,，雖然政府會增加土地供給量，但這3.55萬套的增幅,，部分必然在擠壓了商品房空間上增加的,，政府是優(yōu)先安排保障房的供地，也就是說,，保障房增加了,，那商品房勢必就減少了，文件中有一句話值得注意,，“嚴格控制大戶型高檔商品住房用地,。”特別是高端，大戶型,，豪宅商品房會明顯減少,。

這170萬套是怎么確定的呢,？截至2017年底，深圳市常住人口1253萬人,，預(yù)計至2035年,，常住人口將達到1800萬人，新增約550萬人,， 預(yù)計新增住房需求約180萬套,。

這還只是未來預(yù)見的新增人口的住房需求，那存量人口的住房需求呢,，解決了嗎,？深圳的存量住房總量，商品房也就是220萬套左右,，這個水平遠低于北上,，北京是800萬套，上海760萬套,。

而常住人口,，北京2170萬，上海2418萬,，北京上海在嚴控人口流入,。深圳到2035年,，1800萬人,，目前的220萬套商品房，加上70萬套商品房,，也就近300萬套商品房,，按照這個人口密度，深圳到2035年,，房價是要比北京貴的,。

深圳已經(jīng)認識到，靠深圳有限的土地和商品房供給是解決不了住房需求的,，所以深圳改變了思路,，反正也保障不了所有人的住房問題，那就退而求其次,，解決需要保障的人,，所謂的高端有市場，中端有支持,，低端有保障,。深圳的房改思路，無形之中,，讓我們難免對號入座了,。

第一梯隊,，富人，自由去買最貴的頂級豪宅,，將來豪宅20萬,，30萬，40萬也不要驚訝,。因為豪宅供不應(yīng)求,，以后價格只會越來越貴，目前新加坡和香港的現(xiàn)狀已經(jīng)說明了這點,，新加坡的祖屋價格和商品房價格相差四倍,，香港的商品房均價12萬，豪宅三四十萬的很常見,。

第二梯隊,，中產(chǎn)階級，家庭年收入在50-100萬的人群,，買普通商品住房,，這部分人從政策上，我估計是滿足不了安居型商品房要求的,，收入超標了,，這部分人其實是最苦逼的，申請保障房不夠條件,，只能去買商品房,，但買商品房壓力又特別大，因為在深圳,，家庭年收入這個水平,，要養(yǎng)一兩個孩子，要負擔月供2萬,，真的需要省吃儉用,。但好歹還是能買的起商品房，也算是擁有自己的私有產(chǎn)權(quán),，在社會等級劃分上,，他們可能會有滿足感。

第三梯隊,，人才房和安居型商品房,，也就是以前的經(jīng)濟適用房，改頭換面,，買不起普通商品房就買政府給你打折和帶有附加條件的商品房,，其實大家都心知肚明，過去能分到安居型商品房的都是什么人，那些繳稅多的大企業(yè)還有機會拿土地蓋租賃房,，分人才安居房,，但一般的中小企業(yè)就別想了。這是個很好的福利,，人才房是商品房的6折,，商品房5萬，人才房只要3萬,，安居房5折,，只要2.5萬，對剛需的吸引力非常大,，所以對于剛需來說,，如果能申請的到，誰都想去申請,，哪怕他有諸多轉(zhuǎn)讓限制,。

比如，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內(nèi)實行封閉流轉(zhuǎn),。在此期間,，你想買商品房，或者想賣,，只能賣給其他符合條件的人,，或者由政府回購。你買了這個房子之后,，繳納社保15年,，或者滿了60歲之后買房滿10年且符合條件，可以申請向政府繳納一定比例的增值收益后取得完整產(chǎn)權(quán),，跟商品房一樣上市流通,。

第四梯隊，公共租賃房,，跟以前的廉租房沒兩樣，換個名字,，還是面向低收入人群,，買不起房的就去租房，讓你在城市里有個蝸居和落腳的地方,，徹底打消買房的念頭,，省得天天抱怨房價高。

最后社會各個收入階層的人都做到了居者有其屋,，建立和諧社會,。

未來，深圳的城中村通過裝修改造和消防升級以后也是租賃房的一大供應(yīng)來源，還有臨深片區(qū),，買不起深圳的,，只能住東莞惠州，這是不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢,。

170萬套分為三個階段：

我們看下短期的供應(yīng)目標,，第一階段（近期），2018—2020 年建設(shè)籌集各類住房 42 萬套,，其中人才住房,、安居型商品房和公共租賃住房不少于 25 萬套。

今年明年后年,，商品房17萬套,，平均每年超過5萬套，這個思路還是想在短期內(nèi)多供給點商品房,，把住房價格調(diào)下來,，不過今年已經(jīng)過去5個月了，按照這個節(jié)奏,，5萬套都完成不了,。

但短期來說，不管這個5萬套能不能完成其實都已經(jīng)不重要了,，因為市場需求已經(jīng)透支太多了,，特別是三價合一之后，稅費明顯增加,，又給市場補了一刀,，所以現(xiàn)在市場就橫盤橫在這了，短期剛需已經(jīng)無法承受高房價了,，豪宅想漲就漲吧,，跟剛需市場無關(guān)，這是兩個完全分割的市場,。

保障房的增加,，短期只會對低端市場造成壓力，這有利于剛需入市,。

當前,，政府已經(jīng)表態(tài)，新政策出臺后,，深圳將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度不動搖,，嚴格落實各項調(diào)控措施，保持房地產(chǎn)調(diào)控的連續(xù)性和穩(wěn)定性,。

但中期來說,，深圳的商品房供給量減少,，每年只有4萬套供應(yīng)量，可以說完全不夠,，所以中長期來說深圳商品房價格還是有上漲的壓力,，畢竟很多人是無法通過保障房來解決住房需求的。

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