目前房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道就是銀行的開發(fā)貸以及信托公司的房地產(chǎn)信托，不是所有的信托產(chǎn)品都可以投房地產(chǎn),，也不是所有的銀行貸款都不能貸給房地產(chǎn)企業(yè),。

信托產(chǎn)品中只有房地產(chǎn)信托是資金直接投向房地產(chǎn)項(xiàng)目的，其他信托產(chǎn)品也不可以投房地產(chǎn),；銀行貸款目前經(jīng)營(yíng)貸款,、消費(fèi)貸款都是要求專款專用,，不允許資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng),，目前只有部分銀行在做的房地產(chǎn)開發(fā)貸可以直接投向房地產(chǎn)，但是規(guī)模受到嚴(yán)格限制,，而且審批非常嚴(yán)格,。

下面簡(jiǎn)要說(shuō)一些兩類產(chǎn)品的現(xiàn)狀，讓大家有一個(gè)簡(jiǎn)單的了解,。

1.房地產(chǎn)開發(fā)貸現(xiàn)狀

根據(jù)《中國(guó)人民銀行,、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，明確規(guī)定商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目進(jìn)行發(fā)放,，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)發(fā)開流動(dòng)資金貸款或其他貸款科目進(jìn)行發(fā)放,。

房地產(chǎn)開發(fā)貸在銀行的業(yè)務(wù)中占比較小。一般情況下房地產(chǎn)開發(fā)貸在各家銀行的占比都不高，國(guó)有大型商業(yè)銀行普遍占比都在8%以下,，中小型的股份制銀行占比高一些,，也在10%左右，目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域還是屬于嚴(yán)監(jiān)管,、嚴(yán)調(diào)控,，對(duì)房地產(chǎn)的融資有很多限制，尤其是銀行貸款資金,，所以目前開發(fā)貸的準(zhǔn)入條件是非?？量痰模⑶夷壳白鲩_發(fā)貸的銀行屈指可數(shù),。

2.房地產(chǎn)信托現(xiàn)狀

房地產(chǎn)信托目前是房企融資的主力通道,，2003年6月121號(hào)文件限制房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資，房地產(chǎn)信托開始成為房企的香餑餑,。2011年5月,，銀監(jiān)會(huì)開始針對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)開始實(shí)施調(diào)控，通過(guò)窗口指導(dǎo)的方式降低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)行,，在過(guò)去的幾年中,，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向變化，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)也一直在調(diào)控中波動(dòng)起伏,。

從去年的數(shù)據(jù)來(lái)看,，2018年整體房地產(chǎn)信托是集合類信托規(guī)模增長(zhǎng)的主力軍，連續(xù)四季度保持募集資金規(guī)模的首位,。2018年各地度房地產(chǎn)信托募集資金分別為1202.9億元,、1683.58億元、1662.37億元和1524.23億元,，與去年同期相比,，前三季度房地產(chǎn)信托增長(zhǎng)較快，第四季度房地產(chǎn)信托的增速明顯減緩,，募集資金規(guī)模有些許下滑,。

在整體的存量信托產(chǎn)品中兩個(gè)比較集中的資金投向一個(gè)是基建，一個(gè)是當(dāng)?shù)禺a(chǎn),，2018年新增且明確注明資金使用投向的信托產(chǎn)品中,，投向地產(chǎn)和城投的規(guī)模占到新增規(guī)模的95%。

至于說(shuō)到國(guó)家為什么嚴(yán)格調(diào)控銀行貸款,，不準(zhǔn)其流入房地產(chǎn)行業(yè),，而不阻止房地產(chǎn)信托這類產(chǎn)品的融資，道理很簡(jiǎn)單：

信托產(chǎn)品是投資人的一種委托第三方機(jī)構(gòu)代客理財(cái)?shù)男袨?，這其中投資產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)是需要投資人自己承擔(dān)的,，房地產(chǎn)信托本身具有高回報(bào),，但是同樣也具有高風(fēng)險(xiǎn)，信托公司自身是不提供擔(dān)保的,，同時(shí)房地產(chǎn)信托的門檻100萬(wàn)起也不是大眾都可以投資的,，這種產(chǎn)品的存在既可以滿足一些高凈值客戶的投資需求，又可以解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題,，正因?yàn)樗闹懈唢L(fēng)險(xiǎn)特性,，只要稍加調(diào)控就還可以保持一個(gè)合理的規(guī)模，不易引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),，一舉兩得,，所以它能存在下去。

銀行貸款就不一樣了,，商業(yè)銀行除了盈利以外還有一項(xiàng)重要職能就是在央行的貨幣政策以及調(diào)控政策的指導(dǎo)下調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)，目前正處于房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)調(diào)控時(shí)期,，而且銀保監(jiān)會(huì)又明文規(guī)定不允許除了開發(fā)貸以外的貸款資金直接流入房地產(chǎn)行業(yè),，所以它不可能直接投資房地產(chǎn)，但是現(xiàn)實(shí)執(zhí)行中確實(shí)有一些貸款通過(guò)變相的受托支付方式進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域,，這也是阻止不了的,。