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本文刊登在2020年3月28日出刊的《上財(cái)風(fēng)險(xiǎn)管理論壇》雜志2020年第1期（總第11期）“洞見”欄目,，經(jīng)過作者的授權(quán)在“風(fēng)控博士沙龍”微信公眾號(hào)發(fā)布,。 聲明：文章的版權(quán)屬于作者，如需轉(zhuǎn)發(fā)請(qǐng)事先征得作者本人及風(fēng)控博士沙龍的同意,。此外,，文章僅代表作者個(gè)人的觀點(diǎn)，不代表其所在機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn),。 作者簡(jiǎn)介 蓋潤(rùn)英,，女，F(xiàn)RM,，曾經(jīng)先后就職于信托公司房地產(chǎn)信托項(xiàng)目部,、公募基金銷售公司投研部、房地產(chǎn)公司融資部,，持續(xù)關(guān)注公募REITs,、信用債、房地產(chǎn)信托、非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)等融資方式及房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn),。 2017年開始房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境日漸嚴(yán)峻,， 2019年融資監(jiān)管加碼，房企資金鏈面臨前所未有考驗(yàn),，“放緩拿地節(jié)奏或者暫停拿地,、大型收并購(gòu)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓,、降價(jià)促銷”等各種為應(yīng)對(duì)資金壓力的舉措層出不窮,。始料未及的是，2020年初突發(fā)的疫情給所有的行業(yè)以重?fù)?，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外,，房企關(guān)閉售樓處、延長(zhǎng)復(fù)工時(shí)間,，經(jīng)營(yíng)所需資金來源受到嚴(yán)重影響,，加之償債高峰如期而至，房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)再次成為市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn),。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),，融資伴隨著地產(chǎn)開發(fā)全過程，房企因宏觀政策調(diào)控而不斷探索新的融資渠道,。在經(jīng)濟(jì)低迷疊加全球進(jìn)入降息周期的背景下,，2019年的宏觀金融政策從上半年的去杠桿轉(zhuǎn)變?yōu)橄掳肽甑姆€(wěn)杠桿，但對(duì)于房企融資的各個(gè)渠道則全面收緊,，房企自籌融資和銀行貸款融資增速回落,。圖1：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金及同比走勢(shì) 
資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 注：本年實(shí)際到位資金2016年及之前包括國(guó)內(nèi)貸款、利用外資,、自籌資金和其他資金來源,。2017年調(diào)整為包括國(guó)內(nèi)貸款、利用外資,、自籌資金,、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款和其他到位資金,。 2020年開年疫情使得房地產(chǎn)開發(fā)商拿地,、銷售、開工建設(shè)短期停滯,，銷售流動(dòng)性斷流狀態(tài)或許還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間,，而進(jìn)入集中還債高峰期后，房企資金端承壓較大,。但從“穩(wěn)地產(chǎn),、穩(wěn)房?jī)r(jià),、穩(wěn)預(yù)期”的國(guó)策和中央政治局會(huì)議“融資逆周期調(diào)節(jié)”的政策看，2020年地產(chǎn)融資政策相對(duì)寬松,。對(duì)于開發(fā)商，如何充分運(yùn)用多樣化的融資工具,，拓展融資渠道,，維持現(xiàn)金流的穩(wěn)定，成為房企發(fā)展的核心,。房地產(chǎn)開發(fā)資金大致由銀行貸款,、自籌資金、定金及預(yù)收款,、個(gè)人按揭貸款和利用外資,，其中利用外資占比極小。按照籌資活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)區(qū)分,，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已形成5類多元化的融資渠道,。
國(guó)內(nèi)銀行體系流入房企的貸款包括房地產(chǎn)開發(fā)貸,、并購(gòu)貸,、流動(dòng)資金貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸,、政策性貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款,。由于地產(chǎn)的周期性特征易引起金融系統(tǒng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，宏觀政策不斷推出對(duì)銀行體系流入地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策,。2015年央行下調(diào)首付比例的逆周期調(diào)控引起房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱,。在防范重大金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)調(diào)控背景下，2017年銀監(jiān)會(huì)集中發(fā)文整頓銀行房地產(chǎn)貸款,，銀行開發(fā)貸額度全面收緊,。2019年銀保監(jiān)對(duì)銀行開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查使得銀行貸款比例下降。2020年2月,，央行金融市場(chǎng)工作會(huì)議要求保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性,、一致性、穩(wěn)定性,，按照“因城施策”的基本原則,，加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制，銀行與房企存在合作空間,。2013 年銀監(jiān)會(huì) 8 號(hào)文首次對(duì)非標(biāo)資產(chǎn)做了定義：非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)是指未在銀行間市場(chǎng)及證券交易所市場(chǎng)交易的債權(quán)性資產(chǎn)，包括但不限于信貸資產(chǎn),、信托貸款,、委托債權(quán)、承兌匯票、信用證,、應(yīng)收賬款,、各類受（收）益權(quán)、帶回購(gòu)條款的股權(quán)性融資等,。8號(hào)文后信托類非標(biāo)規(guī)模的下降,，但券商資管、基金子公司等新非標(biāo)形式快速發(fā)展,。2018年4月資管新規(guī)將過渡期延長(zhǎng)至2020年底,，嚴(yán)格控制在存量產(chǎn)品整體規(guī)模內(nèi)，并有序壓縮遞減,，防止過渡期結(jié)束時(shí)出現(xiàn)斷崖效應(yīng),。非標(biāo)融資的資金大部分來自于銀行理財(cái)，銀行在表內(nèi)和表外均涉及非標(biāo)資產(chǎn),，表內(nèi)部分記入金融機(jī)構(gòu)信貸收支表的“股權(quán)及其他投資”,，表外部分主要是銀行理財(cái)投資非標(biāo)。非標(biāo)是監(jiān)管套利的重要工具,，而2017年末開始,，金融監(jiān)管由摸底性“檢查”轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)質(zhì)性“整治”，重點(diǎn)在于加強(qiáng)跨行業(yè)交叉金融監(jiān)管,，封堵非標(biāo)投資通道,、禁止多層嵌套、設(shè)置非標(biāo)期限匹配,，促使銀行非標(biāo)資產(chǎn)轉(zhuǎn)投標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán),。之后，銀行表內(nèi)和表外非標(biāo)資產(chǎn)規(guī)模均快速降低,。地產(chǎn)行業(yè)通過創(chuàng)新融資和非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo),，對(duì)沖行業(yè)非標(biāo)規(guī)模收縮的影響。表1 ：針對(duì)銀行理財(cái)資金投資非標(biāo)的政策 
房地產(chǎn)信托一般通過信托貸款,、項(xiàng)目股權(quán)投資,、購(gòu)買房地產(chǎn)證券等方式投資房地產(chǎn)，按照交易和投資模式可分為股權(quán)信托,、債權(quán)信托,、分紅型信托和“股+債”混合信托。2019年5月銀保監(jiān)會(huì)針對(duì)房企融資監(jiān)管的23號(hào)文后,，使得房企全渠道融資收緊,，民營(yíng)房企的拿地資金大受影響。在融資成本方面,，雖然下半年開始監(jiān)管要求地產(chǎn)類信托實(shí)行余額管控,，但年內(nèi)降息降準(zhǔn)也使得信托融資的成本略有下降,，據(jù)用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4季度地產(chǎn)類信托的平均收益率較2018年同期下降了0.37個(gè)百分點(diǎn),。受疫情影響,，2020年信托行業(yè)選擇交易對(duì)手時(shí)更為謹(jǐn)慎，選擇對(duì)交易主體優(yōu)質(zhì),、能確?，F(xiàn)金流的城市項(xiàng)目配置地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，并平衡考慮對(duì)財(cái)務(wù)杠桿低,、發(fā)展穩(wěn)定的中小開發(fā)商給予支持，扎實(shí)做好地產(chǎn)項(xiàng)目,。圖3 ：房地產(chǎn)信托融資規(guī)模 
數(shù)據(jù)來源：用益信托網(wǎng),，克而瑞證券研究院 在銀行表內(nèi)額度受限、資金投向受限及資本金約束下,，委貸操作靈活度高,，能規(guī)避部分監(jiān)管指標(biāo)，規(guī)?？焖侔l(fā)展,。2018年銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》禁止受托管理的他人資金、銀行授信及其他債務(wù)性資金通過委貸套利,，委貸規(guī)模迅速降低,。房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)為投資領(lǐng)域，主要從事房地產(chǎn)并購(gòu),、開發(fā),、管理和經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)。按照投資方式劃分,，可分為股權(quán)類房地產(chǎn)基金,、債權(quán)類房地產(chǎn)基金和夾層基金。2015-2017年房地產(chǎn)基金規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng),，2016年房地產(chǎn)基金募集數(shù)量達(dá)到641支，規(guī)模達(dá)到6273億元,，成為私募基金市場(chǎng)中的重要組成部分,；2017年新備案510支地產(chǎn)基金，募資規(guī)?；芈渲?000億,，存量規(guī)模僅小幅增長(zhǎng)。2018年2月12日以后,，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)停止對(duì)債權(quán)類私募基金的備案,，導(dǎo)致以債權(quán)融資為主要業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)基金遭遇資金募集難題,。因此，不管是出于業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型需求還是政策要求,，未來不動(dòng)產(chǎn)私募基金債權(quán)投資方式都變得不可持續(xù),。境內(nèi)證券市場(chǎng)融資方式主要包括境內(nèi)股權(quán)融資,、信用債和資產(chǎn)證券化,。境內(nèi)資本市場(chǎng)融資具有產(chǎn)品多元化、標(biāo)準(zhǔn)化的優(yōu)勢(shì),，既可以滿足房企多元化和低成本融資需求,，又披露信息充分、監(jiān)管層易于監(jiān)管和調(diào)控,。相對(duì)于銀行信貸,、非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)和商業(yè)信用融資，房企通過證券市場(chǎng)融資規(guī)模偏小,。隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升,，資產(chǎn)證券化市場(chǎng)逐步發(fā)展和非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)，房企在證券市場(chǎng)融資的占比有待進(jìn)一步提升,。房企在證券市場(chǎng)獲得股權(quán)融資的方式主要有 IPO,、增發(fā)和配股等。2014年證監(jiān)會(huì)重啟房企股權(quán)再融資,，疊加貨幣寬松和房地產(chǎn)去庫(kù)存,，房企增發(fā)1490億元，2016年進(jìn)一步攀升至1634億元,。2016年9月30日開啟防范金融風(fēng)險(xiǎn)的總基調(diào),，房企再融資實(shí)質(zhì)性暫停，定增規(guī)模明顯回落,。2019年受境內(nèi)融資政策偏緊之作用,，使得房地產(chǎn)境內(nèi)發(fā)債融資被嚴(yán)控。截至2019年12月31日,，全行業(yè)境內(nèi)外發(fā)行的各類債券余額合計(jì)約3.61萬億元,，債券類型主要以公司債（含私募債）、企業(yè)債,、中期票據(jù)為主,。從發(fā)行主體屬性來看，民營(yíng)房企境內(nèi)外債券余額合計(jì)占比57.3%,，剩下的為國(guó)企與集體企業(yè),；從發(fā)行地域來看，仍是以境內(nèi)債為主,，未到期的境內(nèi)債券余額規(guī)模約為2.18萬億元,。由于2016年10月交易所對(duì)房地產(chǎn)公司債券實(shí)行分類監(jiān)管導(dǎo)致境內(nèi)發(fā)債融資嚴(yán)格控制資金用途,，民營(yíng)房企大舉海外發(fā)債，至2019年底海外債券余額為1.43萬億元,，發(fā)債類型以美元債為主,，民營(yíng)房企占80%。圖4：2019年房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外債券余額（億元）及占比 
資料來源：WIND,、世聯(lián)研究,。 2019年，內(nèi)陸房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)外合計(jì)發(fā)債規(guī)模11,649億元,，同比增長(zhǎng)29%,，其中境外債占比7成，同比增長(zhǎng)47%,；總體來看,，由于5月銀保監(jiān)會(huì)23號(hào)文對(duì)地產(chǎn)融資包括境內(nèi)發(fā)債融資的全面規(guī)范和收緊，發(fā)債規(guī)模年內(nèi)逐季下降,，7月也對(duì)海外發(fā)債限制并僅能用于置換一年內(nèi)到期的債券,，自此房企發(fā)債融資基本限制于借新償舊,，而發(fā)債總量同比有增長(zhǎng)的重要原因也在于2019年為還債高峰起始年,，境內(nèi)外到期償付規(guī)模同比激增91%。圖5：2014-2019年房地產(chǎn)行業(yè)債券發(fā)行規(guī)模（以金額計(jì),，億元） 
2020年正式進(jìn)入地產(chǎn)償債高峰期,，而且年初正處房企補(bǔ)倉(cāng)季,，融資對(duì)于房企而言至關(guān)重要，但是融資環(huán)境并沒有明顯好轉(zhuǎn),，2020年1月融資總額353.8億元,，同比下降52.5%。雪上加霜的是疫情突發(fā),，企業(yè)延長(zhǎng)復(fù)工時(shí)間,，正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)被迫中止，信用債的融資規(guī)模明顯下降,，同處春節(jié)前后時(shí)間段,，2020年2月的信用債融資規(guī)模同比直降72.8%。 資產(chǎn)支持證券主要包括ABS,、ABN兩類，ABS是房企資產(chǎn)證券化的主要發(fā)行產(chǎn)品,，資產(chǎn)支持證券底層資產(chǎn)豐富,、交易結(jié)構(gòu)靈活,，可以滿足房企多元化融資需求，主要有四類底層資產(chǎn)：應(yīng)付款,、按揭貸款尾款,、持有物業(yè)的租金或者增值額、物業(yè)費(fèi),。對(duì)于投資人,，資產(chǎn)支持證券可以實(shí)現(xiàn)證券資產(chǎn)與發(fā)起人“破產(chǎn)隔離”，采取多種內(nèi)外部增信方式,，降低投資風(fēng)險(xiǎn),；對(duì)于發(fā)起人，資產(chǎn)支持證券可以盤活存量資產(chǎn),、資產(chǎn)負(fù)債出表改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),，還可以拓展低成本融資渠道；對(duì)于監(jiān)管層,，資產(chǎn)支持證券是非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)的重要合規(guī)途徑,作為標(biāo)準(zhǔn)化證券易于監(jiān)管,。在非標(biāo)融資受阻及非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)的趨勢(shì)下，房企發(fā)行ABS井噴增長(zhǎng),。房企發(fā)行的資產(chǎn)支持證券中,，私募Reits和CMBS期限多為10年期以上，其他ABS產(chǎn)品以3年期以內(nèi)為主,。2014-2019年,，我國(guó)共發(fā)行58單私募REITs產(chǎn)品，發(fā)行量共計(jì)1,402.8億元,。2019年底我國(guó)通過新證券法,，將資產(chǎn)支持證券寫入證券法，這意味著公募REITs產(chǎn)品將加速落地,。表2：部分房地產(chǎn)RElTs產(chǎn)品 
CMBS以商業(yè)房地產(chǎn)作為抵押,，以商場(chǎng)、廣場(chǎng),、寫字樓,、酒店等物業(yè)類型運(yùn)營(yíng)收入作為資金償還來源。由于物業(yè)資產(chǎn)具有經(jīng)營(yíng)持續(xù),、現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定等特點(diǎn),，以物業(yè)資產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的CMBS產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模較大,。2019年國(guó)內(nèi)發(fā)行CMBS合計(jì)49單,，發(fā)行總額為969.48億元,，絕大多數(shù)CMBS優(yōu)先級(jí)證券的評(píng)級(jí)都在AA+級(jí)以上,。表3：部分房地產(chǎn)CMBS項(xiàng)目
房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn) 1,、房地產(chǎn)非標(biāo)違約持續(xù)暴露2014年受融資渠道收窄,、資金成本上升影響,，部分項(xiàng)目集中于三四線城市的中小房企資金鏈斷鏈問題集中暴露,；2015年后大型房企信用事件有所增加，2018年后,，房地產(chǎn)非標(biāo)違約事件持續(xù)暴露,。2019年，銀億破產(chǎn),、三盛宏業(yè)資金鏈崩斷,、百?gòu)?qiáng)房企出售旗下項(xiàng)目頻現(xiàn)，在居民觀望情緒漸濃,、銷售面積增速見頂,、競(jìng)爭(zhēng)加劇的房地產(chǎn)市場(chǎng)，面對(duì)償債高峰后還有高峰的現(xiàn)狀,。民營(yíng)房企的還債壓力及資金鏈問題存在考驗(yàn),，行業(yè)整合擴(kuò)展到百?gòu)?qiáng)房企。表4：部分房地產(chǎn)企業(yè)非標(biāo)信用風(fēng)險(xiǎn)事件
2,、中小房企的房地產(chǎn)信用債打破零違約在房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的馬太效應(yīng)下,，中小房企融資難度更大，也更容易產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),。隨著房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)的累積,，房地產(chǎn)違約從非標(biāo)債務(wù)逐漸向公開市場(chǎng)債券違約發(fā)展,自2018 年10月以來部分房企在公開市場(chǎng)發(fā)生信用債違約事件。
透視——未來房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn) 2020 年受疫情的影響,，房企的投資,、銷售,、開工與施工都被擱淺,。短期來看，“寬信用”效果的顯現(xiàn),，房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)也出現(xiàn)了某種程度的改善,，如低等級(jí)發(fā)債主體占比略有提升，發(fā)行利差波動(dòng)回落,，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)走低,，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期邊際改善。但在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù),，融資政策并未放松背景下,，房地產(chǎn)行業(yè)底部運(yùn)行周期疊加償債高峰，房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)仍將持續(xù)釋放,，融資能力較弱的中小房企和布局三四線城市較多的房企的信用風(fēng)險(xiǎn)依然較高,。從償債規(guī)模看,，2019年境內(nèi)外債券到期近0.71萬億元,，同比增長(zhǎng)91%,，全年利息償付0.25萬億元；2020,、2021年每年僅須兌付的債券分別為0.82萬億,、1.16萬億元，同比增長(zhǎng)16%,、41%,，加上利息則兩年共須償付2.5萬億元，其中民營(yíng)房企須償付1.48萬億元,。據(jù)用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù),，地產(chǎn)信托余額2.8萬億元，2020年有近6900億元到期兌付,，如果按7.5%的利率計(jì)算,，則利息支出亦須2100億元/年，即2020年僅債券加信托的待償規(guī)模達(dá)2萬億元,，占2019年全國(guó)商品房銷售額的12.5%,，還債壓力較大。從政策的角度來看,，房地產(chǎn)調(diào)控及融資政策對(duì)房地產(chǎn)資金端及其信用風(fēng)險(xiǎn)具有重要影響,。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展始終與房地產(chǎn)調(diào)控政策息息相關(guān)。自2016年10月以來,，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)入新一輪收緊周期,，雖然房地產(chǎn)投資仍保持高速增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)銷售額和銷售量增速均放緩,，對(duì)房地產(chǎn)銷售收入帶來較大的影響,，從而加大企業(yè)現(xiàn)金流壓力，成為爆發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)的重要原因,，如頤和地產(chǎn)的非標(biāo)違約即是由于銷售不佳導(dǎo)致流動(dòng)性壓力而引發(fā),。2018年房地產(chǎn)嚴(yán)調(diào)控疊加信用收縮，無論是表內(nèi)融資還是表外融資還是直接融資,，房地產(chǎn)融資渠道都呈現(xiàn)收緊態(tài)勢(shì),，房地產(chǎn)融資壓力也加大，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性壓力,，從而加劇房地產(chǎn)行業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn),。2019以來，雖然在房地產(chǎn)調(diào)控政策微調(diào)下房地產(chǎn)銷售額和銷售量增速有所回升,，同時(shí)隨著寬信用政策的帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源也略有改善,，這雖然有助于在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流壓力，但在“房住不炒”基調(diào)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率延續(xù)底部平穩(wěn)運(yùn)行,，房地產(chǎn)企業(yè)融資雖然略改善但大幅反彈可能性小,。綜合來看，從調(diào)控政策的角度分析,，房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)雖然隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策微調(diào)邊際上略有改善,，但難出現(xiàn)明顯緩解。從行業(yè)格局的角度看,，“強(qiáng)者恒強(qiáng),、弱者恒弱”馬太效應(yīng)凸顯，資質(zhì)較弱和三四線的中小房企在資金鏈不斷承壓的情況下,，更易發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn),。房地產(chǎn)行業(yè)本身是屬于高杠桿行業(yè)，企業(yè)融資能力對(duì)行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要,，但在嚴(yán)調(diào)控疊加融資收緊的雙重壓力下,，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，資源進(jìn)一步向排名前列的房企集中,，資金實(shí)力和開發(fā)能力偏弱的中小企業(yè)的生存空間進(jìn)一步壓縮,，導(dǎo)致中小房企信用風(fēng)險(xiǎn)加速爆發(fā)。從房地產(chǎn)企業(yè)自身的角度來看,，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,、融資能力以及實(shí)際控制人等因素都可能影響房地產(chǎn)企業(yè)的信用資質(zhì)，成為房地產(chǎn)信用違約事件的導(dǎo)火索,。（完）
業(yè)界點(diǎn)評(píng)
房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè),，過去的二十年伴隨著融資的增加，企業(yè)的規(guī)模也越來越大,，基本上每三年一個(gè)周期,，不惜一切代價(jià)融資進(jìn)行房地產(chǎn)投資，每過幾年房?jī)r(jià)翻一番,，很多風(fēng)險(xiǎn)問題都化解了,，現(xiàn)在還有這樣思路的房地產(chǎn)企業(yè)就危險(xiǎn)了,。尤其是“房住不炒”的政策,，堅(jiān)持長(zhǎng)期調(diào)控，讓一些房地產(chǎn)企業(yè)資金問題暴露,，也讓很多中小開發(fā)商被動(dòng)退出房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,，作者詳述了房地產(chǎn)企業(yè)各種融資模式，結(jié)合房企違約案例,，透視未來房地產(chǎn)融資及風(fēng)險(xiǎn),。——王海山 某央企背景的資管公司 執(zhí)行總經(jīng)理 銀行貸款、非標(biāo)融資中的信托貸款、境外債（主要是美元債）依然是房企融資的最主要途徑,?！胺孔〔怀础迸c23號(hào)文限制地產(chǎn)融資的政策面，標(biāo)志著信托貸款進(jìn)入存量規(guī)模博弈,，美元債出現(xiàn)借新還舊的融資新形勢(shì),；受全球疫情影響，底層資產(chǎn)盈利預(yù)期下調(diào),，作為非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)的資產(chǎn)支持證券融資在預(yù)期面負(fù)面的展望下發(fā)行規(guī)模將面臨嚴(yán)重挑戰(zhàn),；從房企經(jīng)營(yíng)角度，去化受阻,、融資收窄但利率寬松,，為保規(guī)模爭(zhēng)融資緩解現(xiàn)金流壓力，容易做出“以投擴(kuò)融”的被動(dòng)選擇,，推高土拍市場(chǎng)的熱度,，惡化現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)，進(jìn)一步加劇信用違約風(fēng)險(xiǎn),。——侯金虎 國(guó)內(nèi)某知名地產(chǎn)企業(yè) 風(fēng)險(xiǎn)總監(jiān) 房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè),，自帶抵押物使得其金融屬性極強(qiáng)，這些特征決定了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展史本身就是一部地產(chǎn)融資史,，其中包含了大量金融創(chuàng)新的過程值得回味,。本文較為全面地梳理了目前市場(chǎng)中幾大主流地產(chǎn)融資工具的發(fā)展現(xiàn)狀和基本要點(diǎn)，包括銀行融資,、非標(biāo)融資,、境外美元債、私募股權(quán)和ABS等,，作者還揭示了在政策持續(xù)調(diào)控和融資償還等多重壓力下,，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露的事實(shí)。未來地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的分化和集中度都將進(jìn)一步提高,，馬太效應(yīng)的強(qiáng)化作用使得金融機(jī)構(gòu)須更加注重對(duì)地產(chǎn)主體的信用風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和把控,。——唐彥斌 國(guó)內(nèi)某知名信托公司 風(fēng)險(xiǎn)管理從業(yè)者
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