影子銀行對我國房地產行業(yè)的影響

范文靜

美國次貸危機爆發(fā)之后出現(xiàn)了一個重要金融學概念——影子銀行,。按照金融穩(wěn)定理事會的定義，影子銀行是指游離于銀行監(jiān)管體系之外,、可能引發(fā)系統(tǒng)性風險和監(jiān)管套利等問題的信用中介體系(包括各類相關機構和業(yè)務活動),。它利用銀行貸款證券化，進行信用擴張,。這樣的過程核心是把傳統(tǒng)的銀行信貸關系轉換為證券化中隱藏的信貸關系,。

在中國，影子銀行主要表現(xiàn)為信托產品和銀行理財產品兩種,。一是通過與商業(yè)銀行合作,，即銀信合作，借助信托產品,，從銀行獲取貸款,，將傳統(tǒng)的信托關系轉換為債務關系；另一種是銀行直接發(fā)行理財產品,，將資金投向地方基建和實體經濟領域,。其中，資金流向一個重要的領域——房地產領域,。

房地產由于土地的稀缺性而具有長期保值增值的特征,，尤其是在城市化和金融支持帶動著房地產市場繁榮的條件下，房地產業(yè)就成為規(guī)避資金風險,、追求投資高回報的首選產業(yè),。隨著市場化的深入，房地產市場行業(yè)進入快速發(fā)展階段,，房地產市場持續(xù)升溫,。但事實上，房價的增長速度與增長幅度遠大于居民人均收入的漲幅,，這使得中央政府開始對房地產企業(yè)進行多次調控,。

房地產的建設需要投入巨額資金，房地產開發(fā)商難以從傳統(tǒng)渠道籌集資金,，一些項目開發(fā)往往是通過外部融資,，向某些金融機構借貸資金，才能籌集足夠的資金完成項目開發(fā),。在政府對房地產企業(yè)實施調控措施時,，制定了嚴格的監(jiān)管措施，專門針對商業(yè)銀行的開發(fā)商貸款,，使得開發(fā)商難以通過正常渠道從銀行進行融資,，所以開發(fā)商必須尋找新的融資途徑。

由于房地產企業(yè)大量的資金需求，帶有我國特色的金融產品開始出現(xiàn),，為滿足房地產業(yè)的融資需求,，一些信托公司、私募基金等金融機構運用資金流轉等進入房地產市場,，取代部分銀行貸款的作用,。房地產中商品房價格在上漲階段容易獲得大量金融信貸支持，但是過于脫離經濟基本面以及高于社會購買力的高房價難以維持很長時間,，因而房地產價格波動是否與影子銀行的融資支持方面存在某種關系,，也是值得深入探討的問題。

一,、影子銀行對房地產企業(yè)融資的影響

影子銀行與房地產如影隨形,，“影子銀行”是金融深化和金融抑制的結果，不僅體現(xiàn)在商業(yè)銀行等傳統(tǒng)金融機構,，也體現(xiàn)在新型金融機構金融業(yè)務的發(fā)展,。隨著實行貨幣緊縮政策和流動性收緊，我國房地產業(yè)的發(fā)展需要大量的資金使得許多擔保,、投資公司等開展融資業(yè)務,；商業(yè)銀行的部分資金也脫離金融監(jiān)管，發(fā)展為品種繁多,、發(fā)展迅速的理財產品,。

房地產業(yè)能代表金融業(yè)的興衰，影子銀行正入侵國內房地產市場及政府融資平臺,。有關數(shù)據(jù)表明,，房地產企業(yè)自籌資金大約占到總投資資金的50%以上，這意味著房地產行業(yè)已經被這些影子銀行入侵,，影子銀行的發(fā)展與房地產業(yè)的高額利潤緊密聯(lián)系,，影子銀行發(fā)展之迅猛很可能會導致房地產泡沫的破裂，這些也會影響整個金融市場的穩(wěn)定性,。一旦經濟不景氣將使得企業(yè)利潤萎縮,，導致一些企業(yè)的利潤空間縮小，企業(yè)無力償還影子銀行提供的資金成本,，勢必導致影子銀行的貸出資金出現(xiàn)系統(tǒng)性違約風險。

但是從另一方面而言,，影子銀行能滿足房地產企業(yè)多樣化的融資需求,，影子銀行是一種金融創(chuàng)新，在很大程度上能降低融資成本和交易風險,。相比商業(yè)銀行融資手續(xù)復雜,，影子銀行具有方便快捷、信貸條件寬松和操作靈活等特點，能很好地滿足房地產企業(yè)在資金服務方面的需求,。例如,，影子銀行體系中的委托貸款、信托貸款和房地產私募基金等就成為房地產融資的重要渠道,。截至2013年末,，我國全社會融資規(guī)模17.29萬億元，房地產信托余額1.03萬億元,，占比10.03%,，同比增加0.18個百分點；新募房地產基金數(shù)量達到132只,，募資總額達到106.67億美元,，同比增長79.1%。

二,、影子銀行與房地產價格波動的關系

近幾年來,，寬松的貨幣政策導致流向房地產行業(yè)的貨幣量充足，進而推動房價的一路上漲,。一般而言,，房地產行業(yè)在房地產開發(fā)商和消費者兩個層面對金融機構表現(xiàn)了強烈的依賴性。一方面,， 房地產開發(fā)商取得了商業(yè)銀行直接貸款和各種影子銀行間接融資的雙重途徑,；另一方面，消費者在購房進行按揭貸款時,，就必須獲得銀行的信貸支持,。地方政府為了支撐房地產市場，放寬了對住宅購買的限制,，也放寬了對住宅貸款的限制（比如某些區(qū)域向符合一定條件的購房者支付補貼）,；部分房地產商也向消費者推出打折活動等刺激需求。

從對房價影響大小的角度來看,，為了更好地滿足居民的正常需求,，才會有按揭貸款購房這種政策的實行；但是各類影子銀行提供給房地產企業(yè)的融資,，卻推動了各大房地產企業(yè)競相以高價爭奪地塊,。據(jù)統(tǒng)計，中國2014 年廣義影子銀行體系所涉及的非傳統(tǒng)信貸融資規(guī)模約為27 萬億元,，占銀行業(yè)資產的19%,，同一時期影子銀行規(guī)模同比增速則達到38%。此外,，有關數(shù)據(jù)表明,，有20 多家銀行涉及房地產類貸款,，而金額竟然達到了20.9 萬億元之多。影子銀行不受金融監(jiān)管指標,、存款準備金等約束,，具有更強的信用創(chuàng)造功能。目前,，國家仍然控制商業(yè)銀行的貸款規(guī)模,，為滿足房地產企業(yè)資金需求，規(guī)避監(jiān)管,、尋求利潤,，商業(yè)銀行會將籌集來的資金高息借貸給房地產企業(yè)，而借款企業(yè)再將所借資金存放于銀行,，產生派生存款,，從而擴大了信貸供給，創(chuàng)造了信用,，導致社會總體信用擴大,。

房地產價格同社會總體信用有很大的關聯(lián)，而影子銀行可以通過這種信用創(chuàng)造功能影響到房地產價格的波動,。影子銀行規(guī)模對商品房價格與金融市場的發(fā)展程度息息相關,，金融市場發(fā)展程度越高，影子銀行對商品房價格的影響越顯著,；反之,，金融市場發(fā)展程度越低，影子銀行對商品房價格的影響越小,。我國房價近年來穩(wěn)步上漲,，現(xiàn)階段無明顯下跌趨勢，在房地產價格穩(wěn)定上漲時期,，房地產的信貸資金壞賬可能性小,，風險不高，影子銀行會積極投放信貸資金至房地產業(yè),，而房價上漲會使得消費者踴躍購房,，房地產企業(yè)能獲得高額利潤，就能及時歸還所融資金,；影子銀行也獲得了高額穩(wěn)定的收益,，自身凈資產提高，房地產信貸投放資金也會加大,。相反,，房地產價格下跌會影響房地產企業(yè)的收益，影子銀行會縮緊對房地產領域的信貸投資,。

三,、結論與建議

影子銀行系統(tǒng)作為傳統(tǒng)融資方式的重要補充，具有高杠桿率的特征,，擁有強大的信用創(chuàng)造功能,，且其獨特的運行機制使其獨立于傳統(tǒng)貨幣政策的調控范圍之外。不可否認,，影子銀行的快速發(fā)展,，已成為中國金融體系中不可忽視的力量。

首先,，影子銀行的發(fā)展在一定程度上拓寬了房地產企業(yè)的融資渠道,，能緩解潛在的融資約束問題，從而直接促進房地產市場的發(fā)展,。房地產屬于資金密集型產業(yè),，企業(yè)高負債經營，資金需求旺盛,，尤其在市場繁榮時期,，房地產價格持續(xù)上漲，房地產投資收益高,，對各方面資金吸引力很強,。作為傳統(tǒng)商業(yè)信貸的重要替代和補充方式，影子銀行為獲得更高的風險補償,，傾向于承擔較高風險,，有動機通過銀信合作理財產品、委托貸款以及合同業(yè)務等形式向高風險的房地產開發(fā)企業(yè)提供信貸支持,。因此,，影子銀行的存在大大緩解了無法從銀行等傳統(tǒng)融資渠道中獲取資金的中、小房地產開發(fā)商的融資約束,，從而促進房地產市場的投資,。

其次，影子銀行的發(fā)展會削弱貨幣政策對經濟的調控效果,。影子銀行作為金融創(chuàng)新的一種重要形式,，能通過生成新的投資和放大了現(xiàn)有的投資總量來促進企業(yè)的借貸行為。此外,，影子銀行具有像商業(yè)銀行一樣的貨幣創(chuàng)造功能,，使得貨幣政策乘數(shù)被放大，增加信用供給與流動,，從而在一定程度上沖擊了貨幣政策的調控效果,。

最后，影子銀行的發(fā)展削弱了貨幣政策對房地產市場的調控效果,。從理論上講,，緊縮的貨幣政策通過信貸渠道,，利率渠道與資產負債表渠道等影響了房地產企業(yè)的融資成本，進一步縮減了房地產市場的投資規(guī)模,。但在信貸配給,、存款準備金率約束等宏觀調控措施下，由于影子銀行的活動不受中央銀行監(jiān)管限制,，能在監(jiān)管體系之外從事與傳統(tǒng)銀行類似的資金融通活動,，因此在貨幣政策緊縮時期，影子銀行能夠通過委托貸款,、理財產品,、民間借貸等銀行表外業(yè)務繞開監(jiān)管，給原本無法通過傳統(tǒng)商業(yè)銀行獲得貸款的房地產企業(yè)提供資金,，在一定程度上削弱了貨幣政策對房地產市場的調控效果,。另一方面，房地產企業(yè)的融資需求往往對利率的上升不太敏感,，其貸款規(guī)模與投資規(guī)模很大程度上取決于信貸的可獲得性,，其綜合融資成本不僅僅由利率決定，很大程度上也受到抵押率的影響,。由于此時房地產企業(yè)的經營風險較高,，為了補償這一部分風險，影子銀行憑借其壟斷地位可以設定一個較高的利率,，同時相應放寬對抵押率的要求,，考慮到抵押率的影響，房地產企業(yè)的綜合借貸成本可能反而是下降的,，為維持資金鏈,，滿足投資需求，在無法從商業(yè)銀行直接獲得貸款時,，房地產企業(yè)往往會求助于影子銀行,。因此，雖然緊縮的貨幣政策提高了利率,，抑制了整個房地產市場的信貸規(guī)模,，但影子銀行的行為能繞開監(jiān)管，為房地產市場提供資金支持,，從而影響貨幣政策的對房地產市場調控效果,。

鑒于影子銀行對房地產行業(yè)的影響較大，對于我國影子銀行的發(fā)展要區(qū)別對待,。一方面要限制商業(yè)銀行和信托公司等之間形成影子銀行的理財產品,，要規(guī)范以民間借貸為主的影子銀行體系的發(fā)展；另一方面,，要改變房地產企業(yè)單一化的融資結構,，拓展房地產資金來源,，減少對銀行信貸的過度依賴。

作者系天津銀行股份有限公司經濟師