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房蘇州 有用的買房建議,，買好房,、買對(duì)房，
大家好，我是茉莉醬,。
前幾日,，關(guān)于“蘇州擬放寬落戶”的消息讓全蘇州都沸騰了。 雖然僅僅只是草案（目前該草案已下架）,，但被限售,、限購等多種調(diào)控政策打壓一整年的蘇州樓市，似乎又看到新的轉(zhuǎn)機(jī),。尤其是2020年的首場(chǎng)土拍爆了“現(xiàn)房銷售”+加上放寬落戶草案提出,，不禁讓人覺得，2020年大陽春要來了,！樓市信心回來了,？！ 調(diào)控才剛剛開始,，一年都不到,，又要放松啦？讓人看不懂,！ 
不過對(duì)于放寬落戶對(duì)樓市有什么影響,？才是同學(xué)們最關(guān)心的。 房蘇州認(rèn)為：一旦放寬落戶最直接影響是常住人口會(huì)增加,，具有購房資格的人會(huì)變多,；對(duì)樓市影響短期內(nèi)看不出來，也并不會(huì)因?yàn)檫@個(gè)政策房價(jià)發(fā)生明顯上漲,。南京從2018年3月1日實(shí)施新的落戶政策,，截至當(dāng)年5月24日，申請(qǐng)落戶南京的人才將近2.73萬人,，其中2.51萬人戶口獲批,，1.93萬人已將戶口遷入南京。短短3個(gè)月的時(shí)間,，近2.51W人口的流入,，其實(shí)都是潛在的購房群體。蘇州“放寬落戶”的政策還未落定,，但對(duì)于想要安家蘇州的剛需們而言,，買房依舊是頭等大事。
經(jīng)過去年一年的發(fā)酵,，蘇州的買房門檻慢慢抬高,，200w,，成為蘇州樓市的入場(chǎng)券。我們?cè)o大家總結(jié)過兩次200w以內(nèi)的剛需盤,，如今,，伴隨著限價(jià)盤的逐漸清盤以及土拍地的逐漸上市，剛需在蘇州還有多少上車機(jī)會(huì),？最近又給大家詳細(xì)整理了200w以內(nèi)的剛需盤,，在售的或即將上市的，共計(jì)26個(gè)盤,，剛需快看過來,！ 
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1 吳中太湖度假區(qū)有地鐵、有中環(huán),、有生態(tài),，新房暫時(shí)還未突破2w，仍處在限價(jià)老盤和新盤的混戰(zhàn)之中,。 目前板塊內(nèi)在售的新盤有龍湖大境天城,、新力云語鉑園等，碧桂園伴山瀾灣也將上市,。 丨龍湖大境天成 龍湖大境天城位于吳中太湖度假區(qū)孫武路北側(cè),、外塘路東側(cè),，緊鄰在建的5號(hào)線集散中心站，是中環(huán)板塊內(nèi)唯一緊鄰地鐵口的新盤,。
項(xiàng)目包括洋房,、高層、合院,，高層總價(jià)基本在200w以內(nèi),。已經(jīng)2次開盤，即開即罄,，是太湖度假區(qū)最火的新盤,。
丨新力云語鉑園
新力云語鉑園位于吳中太湖度假區(qū)麗波路北側(cè),、天境路東側(cè),，主打精裝洋房社區(qū)。
- 戶型：80㎡兩室兩廳一衛(wèi),，90㎡三室兩廳一衛(wèi),，
- 價(jià)格：均價(jià)1.7w/㎡，總價(jià)135W起
蔚藍(lán)四季花園位于太湖度假區(qū)管委會(huì)旁,，與新力項(xiàng)目相鄰,。作為吳中的銷售冠軍,，已經(jīng)多次開盤，整體去化速度不錯(cuò),。 蔚藍(lán)四季80㎡的小戶型做的相當(dāng)出色,，三開間朝南，主臥和客廳都有陽臺(tái),，舒適度較高。丨碧桂園伴山瀾灣 19年1月碧桂園拿下太湖度假區(qū)15號(hào)地塊,，成交樓面價(jià)9339元/㎡。按照規(guī)劃,，項(xiàng)目將打造39棟小高層,，自帶商業(yè)。 戶型：90㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 裝修：毛坯 價(jià)格：備案均價(jià)1.6/㎡左右
項(xiàng)目位于吳中區(qū)臨湖鎮(zhèn)浦莊大道西側(cè),、聯(lián)東河南側(cè),，主要以8-11F、13F的小高層為主,。建面約90㎡ 3室2廳1衛(wèi) 
2 吳中另一個(gè)剛需板塊：胥口,。 目前在售+待售的有3個(gè)盤，從已入市銷售的旭輝2盤來看,，備案均價(jià)已破2W,，比太湖度假區(qū)價(jià)格要高一些。
丨旭輝公元萃庭+弘庭
戶型：93/94㎡3室2廳1衛(wèi) - 價(jià)格：單價(jià)1.9w/㎡起,，總價(jià)180w+
旭輝公元系雙生子：萃庭+弘庭,，兩盤都位于地鐵口：臧胥路、茅蓬路站,，精裝,，裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不錯(cuò)的。
弘庭和萃庭已經(jīng)多次開盤,，在備案價(jià)基礎(chǔ)上有打折,，萃庭部分房源約1.7W左右，具體以售樓處信息為準(zhǔn),。
弘庭是精裝現(xiàn)房,，價(jià)格相對(duì)萃庭而言略高。
丨胥口28號(hào)地塊 延伸閱讀： 建發(fā)胥口規(guī)劃曝光！打造5棟洋房+4棟高層,，裝修交付 2019年9月，建發(fā)以總價(jià)6.21億競(jìng)得胥口28號(hào)地塊,，成交樓面價(jià)9268元/m2,。
地處胥口核心位置，周邊配套相對(duì)完善項(xiàng)目規(guī)劃了9棟住宅,，由5棟洋房+4棟高層組成,。
高層3房2衛(wèi)設(shè)計(jì)，建面約107m2,，參考旭輝兩盤備案價(jià),，未來勢(shì)必也要破2W。以最保守的2W每平計(jì)算,，小面積低樓層房源200萬以內(nèi)應(yīng)該可以拿下,，具體以項(xiàng)目最終備案為準(zhǔn)。
3 吳江運(yùn)東+城南 背靠園區(qū)好乘涼,，運(yùn)東作為2019園區(qū)外溢新晉板塊,，一直賣的不錯(cuò)。
板塊內(nèi)的房價(jià)大都還是“1”字頭,，成為剛需熱衷的板塊之一,。丨聯(lián)發(fā)棠頌 - 價(jià)格：高層均價(jià)2.0w/㎡，總價(jià)200w左右
聯(lián)發(fā)棠頌作為運(yùn)東的紅盤,，已經(jīng)3次開盤,，小面積較為暢銷。
項(xiàng)目主要由建面98㎡和115㎡的精裝高層以及建面120㎡的精裝洋房組成,。
四季春曉位于吉市西路和運(yùn)東北路交叉口東北側(cè),，包含6幢高層和8幢洋房,。
項(xiàng)目4次開盤，去化不錯(cuò),，據(jù)官方發(fā)布的數(shù)據(jù),，自19年4月首開，上市僅8個(gè)月,，就勁銷23億,，最后一批房源預(yù)售已領(lǐng)。項(xiàng)目主要以小戶型為主,，精裝交付,。由金科、金地、新希望三大房企聯(lián)合打造,。 丨佳兆業(yè)湖心溪岸 - 價(jià)格：備案均價(jià)約1.9w/㎡,，總價(jià)161w起
作為板塊區(qū)域“地王”項(xiàng)目，從拿地之初,，佳兆業(yè)湖心溪岸就定位高端標(biāo)桿之作,，打造低密改善產(chǎn)品。規(guī)劃設(shè)計(jì)了9棟樓,，3棟高層+6棟洋房,，總戶數(shù)542套。
作為運(yùn)東的剛需網(wǎng)紅盤,，翡翠河濱雅院一直賣的不錯(cuò),，1字頭+低總價(jià)是其最大優(yōu)勢(shì)，備受剛需青睞,。中旅·運(yùn)河名著是港中旅在吳江的另一項(xiàng)目,，成交樓面價(jià)11555元/㎡,，溢價(jià)率48.15%，需要現(xiàn)房銷售,，東側(cè)規(guī)劃了一所幼兒園,。 整個(gè)項(xiàng)目由洋房和高層組成，已經(jīng)完成首開,，一期高層備案均價(jià)1.9w/㎡,，洋房備案價(jià)2.2w/㎡。
此外,，運(yùn)東還有兩個(gè)盤戶型未出，中建33號(hào)地塊和九雅花園,。因?yàn)檫\(yùn)東是剛需聚集地,，板塊內(nèi)新房的價(jià)格基本控制在2w以內(nèi)。九雅花園與大運(yùn)和府僅一路之隔,，東側(cè)是新希望錦麟府,、中旅運(yùn)河名著、湖心溪岸花園,。 按照規(guī)劃將打造13棟11-27F的高層和小高層產(chǎn)品,，與周邊競(jìng)品相似,。
今年12月，中建以11211元/m2的樓面價(jià)拿下運(yùn)東33號(hào)地塊,。緊鄰中建地塊,，還有一塊住宅地待拍！并據(jù)規(guī)劃該地塊規(guī)劃有幼兒園,！ 和運(yùn)東一樣,，城南依然是剛需板塊，目前城南純新盤：中海富仕居,、錦麟九里已售罄,，價(jià)格都是1.8-1.9w/m2。 這塊地曾于2017年遭遇流拍,，19年4月重新掛牌,，開拍前一周又撤銷掛牌。 最終在9月的土拍中,，正榮以總價(jià)9.3億競(jìng)得該地塊,，成交樓面價(jià)9260元/平，溢價(jià)率2.89%,。 按照目前釋放的信息,，將打造12棟16-20F的小高層。該地塊地價(jià)9260元/m2,，未來入市價(jià)格大概在1.8w/m2左右,，作為剛需上車盤，還是不錯(cuò)的,。
4 新區(qū)滸通
滸通板塊作為蘇州的新房供應(yīng)大戶,，共有新盤近20個(gè)。房源近萬套,，供應(yīng)量呈現(xiàn)爆炸式增長,。3號(hào)線，多個(gè)大型商業(yè),、新學(xué)校等配套相繼兌現(xiàn),。滸通板塊成了全蘇州的剛需、剛改陣地,。伴隨著越來越多人口的涌入,，淺山風(fēng)華等地低價(jià)盤逐漸清盤。錦繡瀾山位于新區(qū)桑苑路981號(hào),，體量十分龐大,，總共分為17個(gè)地塊開發(fā)。最新開盤的是峰譽(yù)庭。戶型：83㎡2室2廳1衛(wèi),，94㎡2室2廳1衛(wèi) 裝修：精裝 價(jià)格：均價(jià)2.0w/㎡,，總價(jià)150w起
項(xiàng)目自帶30萬方大型商業(yè)體，將彌補(bǔ)滸通板塊內(nèi)商業(yè)較為匱乏的局面,?？們r(jià)150w起，價(jià)格很剛需,。繼淺山風(fēng)華清盤后,，峰譽(yù)庭成為滸通板塊總價(jià)最低的樓盤。丨金輝通安地塊
今年9月的土拍中,，金輝以9852元/㎡的樓面價(jià)拿下通安34號(hào)地塊,，現(xiàn)房前一手。
目前規(guī)劃已出,，將打造22棟8-11F的小高層,。通安地區(qū)在售的新房較多，居住氛圍濃厚,，均價(jià)1.9w/㎡左右,。 5 相城黃埭板塊關(guān)注度一直較低，新盤也很少,。19年下半年土拍開始，黃埭陸續(xù)拍地,，包括美的,、路勁在內(nèi)有4塊地待上市。這個(gè)剛需板塊將迎來大批新房上市,。 雖然這幾個(gè)盤的戶型圖還未正式公開,，但從標(biāo)準(zhǔn)平面圖來看，都是3室和4室,，面積100㎡+,。詳細(xì)規(guī)劃可點(diǎn)這里： 19年在售的唯一新盤是恒大悅瓏灣和珺睿庭，均價(jià)為1.9w/㎡，對(duì)于未來入市的新盤有一定參考價(jià)值,。二手均價(jià)1.9w/㎡左右,，整體價(jià)格還是偏向剛需的。
6 近幾年在限價(jià)政策之下,，蘇州產(chǎn)生了許多倒掛神盤,，但現(xiàn)在這些倒掛神盤正在一個(gè)個(gè)消失。丨吳江明珠城濱湖苑 吳江城北長久以來無新房供應(yīng),，唯一在售的應(yīng)該是賣了11年的限價(jià)老盤新湖明珠城,。濱湖苑共計(jì)約1036戶，體量十分龐大,。最新領(lǐng)證的共計(jì)648套房源,，均價(jià)1.9w/㎡。明年還會(huì)有一部分房源出來,。
建屋吳郡半島位于吳中太湖新城，分為兩期開發(fā),，一期已全部售罄,，二期項(xiàng)目在建中。戶型：89㎡ 2室2廳1衛(wèi) - 價(jià)格：均價(jià)約2.2w/㎡，總價(jià)195w起
建面約89㎡ 2室2廳1衛(wèi)
太湖匯景位于太湖度假區(qū),，已經(jīng)開售近四年,，是太湖度假區(qū)目前唯一一個(gè)低于1.5W/㎡的樓盤。據(jù)悉還有6棟高層未開,。 - 戶型：89㎡2室2廳1衛(wèi),，95㎡3室2廳1衛(wèi)
- 價(jià)格：單價(jià)1.3w/㎡起，總價(jià)120w起
7 仍然還會(huì)有人問,，園區(qū)還有200w一下的新房嗎？
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