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房蘇州 有用的買房建議，買好房,、買對(duì)房,，  01 小戶的消失 在蘇州新房市場(chǎng),，面對(duì)不斷攀升的購房總價(jià)門檻，首次置業(yè)的剛需購房者,，要么向下選擇更小面積,，要么向上接受更高的總價(jià)。 據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,，截止9.22,，蘇州新房庫存約40400套。
從新房存量面積段分布上可看出,，小戶型占比已經(jīng)邊緣化,，尤其是75㎡以下的低總價(jià)新房更是進(jìn)入到了真空供應(yīng)狀態(tài)。 75㎡以下的小戶型,，高新區(qū)只有1套未網(wǎng)簽,，堪稱罕見。全蘇州也只有751套存量,。100㎡以下的戶型數(shù)量為9189套,，占比22%。 新房庫存主要集中在120㎡+，占比達(dá)到了50%,。 由此可見,，針對(duì)剛需人群的低總價(jià)小戶極度稀缺。 從15年之后,，蘇州房?jī)r(jià)和土地價(jià)格共起舞,，購房總價(jià)一路狂飆，買房人的預(yù)期也在不斷被拔高,，土地市場(chǎng)的高價(jià)成交后,，必然連鎖反應(yīng)到未來的新房市場(chǎng)價(jià)格。 在改善需求放量下,，開發(fā)商都在關(guān)心的去做大面積改善住宅,，剛需小戶型設(shè)計(jì)都被齊刷刷的舍棄掉。 19年高價(jià)地井噴上市,，眾多房企競(jìng)相爭(zhēng)奪改善客戶,，可能會(huì)導(dǎo)致集中上市的大面積改善住宅過剩，90㎡以下小面積新房供應(yīng)反而成為了緊缺狀態(tài),。 不論現(xiàn)在新房存量還是未來上市的新房，改善型面積段的產(chǎn)品都會(huì)相對(duì)充足,。 都為改善造又大又好的房子,，誰誰為蘇州的剛需造好房子呢？ 說到未來要上市的樓盤,，繞不開的熱點(diǎn)滸關(guān)板塊,，多家開發(fā)商在這里競(jìng)相起舞，誰又會(huì)率先脫穎而出呢,？ 02 熱點(diǎn)北新區(qū) 16年的蘇州樓市黑馬在滸關(guān),，成交量巨大，配套大幅提升,，讓滸關(guān)在當(dāng)年樓市份額占比很大,。15-16年一直呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。 限購之后的17年到現(xiàn)在,，滸通板塊成交緊隨獅山路板塊,，占比23%，是新區(qū)第二大熱門板塊,。 滸關(guān)板塊在13-17年的成交主力戶型在75-100㎡之間,，總價(jià)低，成交活躍,。140㎡大戶型在供應(yīng)結(jié)構(gòu)中占比少,，占比相對(duì)也少。買家對(duì)價(jià)格敏感度高,。 當(dāng)下在滸關(guān)樓市,，小面積75-100㎡左右,，是市場(chǎng)上最熱門的成交主力，需求量足,，流通性好,，隨著總價(jià)提高，門檻被抬到了200-250w,。 從滸關(guān)的多個(gè)新盤的戶型公開信息了解,，絕大多數(shù)是規(guī)劃的改善大戶型，對(duì)于小戶型的配比可謂是寥寥無幾,，而這恰恰是市場(chǎng)的空白面積段,。 上一個(gè)滸關(guān)樓市10年是剛需市場(chǎng)為主，下一個(gè)滸關(guān)十年是剛需+改善組成的市場(chǎng),。 上一個(gè)滸關(guān)樓市10年是毛坯時(shí)代,，下一個(gè)滸關(guān)10年是精裝時(shí)代。 03 次新房?jī)r(jià)升 13年-18年,，滸關(guān)新房成交可謂真是量?jī)r(jià)齊升,，在高價(jià)地的烘托下，老盤都已經(jīng)陸續(xù)清盤,，低價(jià)盤售罄,，高價(jià)地上市的預(yù)期下，二手市場(chǎng)又是怎么樣表現(xiàn)呢,？ 舉個(gè)去年交房恒基旭輝城例子,，安居客的掛牌價(jià)在17.12月在1.6w，而到了現(xiàn)在的9月份已經(jīng)達(dá)到了2.1W,，掛牌價(jià)格整整漲了30%,。 二手市場(chǎng)次新房?jī)r(jià)格也迎來了走高。 下圖為滸關(guān)次新房的掛牌價(jià)格,，大多數(shù)不滿二年,，掛牌價(jià)格2w+，交易費(fèi)用在10%,，也就是說要買這些毛坯的二手房,，成本在2.2W+,如果在加上裝修，至少要2.4W+ 這些小區(qū)大部分在去年下半年也就是在1.7-1.8w,，今年以來都有了20%的漲幅了,。 拿一個(gè)90㎡的小三房來算算，二手買下來,，再算上裝修費(fèi),，總價(jià)也達(dá)到了近210W。對(duì)于剛需來說，二手房支出資金更多,，稅費(fèi)更多,，不如新房更少的錢更大的杠桿。 比較尷尬的是,，整個(gè)滸關(guān)未來新房市場(chǎng),，大多數(shù)都是大面積改善為主，只買的起低總價(jià)的首次剛需被集體無視了,。 剛需難道只能選擇苦呵呵的選擇二手毛坯房,，未來的上市精裝房中，會(huì)有小面積的可以選擇嗎,？ 04 滸關(guān)之悅 放眼整個(gè)滸關(guān)待上市新盤,，位于京杭大運(yùn)河旁的蘇悅灣花園，即將推出小面積精裝產(chǎn)品,。 蘇悅灣花園規(guī)劃了4棟花園洋房和9棟高層,，占地面積約4.3萬方，建筑面積約4.6萬方,，容積率2.0,。 高低配的產(chǎn)品規(guī)劃，僅834戶,，布局非常合理,，充分發(fā)揮了每一棟的景觀整體性與均好性。 項(xiàng)目主力戶型,，包括約75m2、121m2花園洋房,，及約98m2,、121m2的高層。 較小的戶型,，未來預(yù)期總價(jià)也較低,。精裝交付社區(qū)，省去裝修成本,，對(duì)于首次置業(yè)或者首次改善的同學(xué)來說,，實(shí)現(xiàn)留在蘇州的夢(mèng)想。
極致戶型 先來看一下戶型,，蘇悅灣建筑面積約75-98m2戶型,。 和市面上一些帶連廊的半通透戶型產(chǎn)品相比，做到了真正意義上正二房、正三房,。 南北通透設(shè)計(jì),，每一個(gè)房間都能作為一個(gè)完整功能的房間使用，可以說是為剛需客戶量身定制,。 蘇悅灣花園121m2客廳實(shí)拍圖 75m2為正兩房設(shè)計(jì),，位于1#、2#兩棟,，只有100多戶,，十分稀缺。 98m2正三房,，戶型利用率極高,，在功能性、舒適性上頗具亮點(diǎn),。 三個(gè)房間都可以擺放下1.6米的大床,，而市面上一般只有主臥可以擺放1.6米大床。 比如,，主臥總面積就高達(dá)約14平米,，基本等同于市面上主流的140平米戶型的主臥大小，在加上大飄窗,，實(shí)際居住使用面積達(dá)17.7平米,，居住寬敞舒適。 對(duì)于剛需又追求居住品質(zhì)家庭來說,，極具性價(jià)比,。 98m2 三室兩廳一衛(wèi)
121m2洋房，同樣是3+1房,，一梯兩戶設(shè)計(jì),，保證居住私密性和舒適度，且 各空間尺度十分寬舒,，適合改善家庭,。 3+1室2廳2衛(wèi)
5m2玄關(guān) 不同一些玄關(guān)的逼仄感，蘇悅灣花園121m2樣板間,，推門就是約5個(gè)平方的玄關(guān),，回家第一刻就能感受到尺度開闊。 這樣的一個(gè)大容量玄關(guān)柜,，小到外出衣物,、雨傘，大到童車或旅行箱都能塞得下,。
蘇悅灣花園121m2玄關(guān)實(shí)拍 6.2米大橫廳 大橫廳開放格局,，消滅了走廊,，減少了面積浪費(fèi)。 接通1.6米的進(jìn)深大寬景陽臺(tái),，陽臺(tái)面積約10個(gè)平方,，相當(dāng)于一個(gè)小房間的面積，整個(gè)客廳擁有更大的采光面和更好的通風(fēng)效果,。 << 左右滑動(dòng)查看下一張圖片 >>  蘇悅灣花園121m2客餐廳實(shí)拍 23m2奢闊主臥+大進(jìn)深飄窗 主臥套房設(shè)計(jì),，1.8m的床和2個(gè)床頭柜，衣帽間+大臺(tái)盆+大浴缸俱全,，還有人人都愛的大飄窗,。
蘇悅灣花園121m2衣帽間實(shí)拍 都在做大飄窗，有什么稀奇,？ 和大部分60cm進(jìn)深飄窗相比,，蘇悅灣花園飄窗做到了95cm進(jìn)深，利用率更高,；加上L型的轉(zhuǎn)角窗,，臥室同時(shí)擁有2個(gè)觀景采光面，通透舒服極了~ << 左右滑動(dòng)查看下一張圖片 >> 不論從尺度感還是功能性來說,，121m2正3房絕對(duì)是經(jīng)典之作,，改善首選。 除了蘇悅灣花園外,，臨近的弘陽64號(hào)地塊,，據(jù)悉也將會(huì)有80m2左右的小面積產(chǎn)品。 但面粉價(jià)格決定了面包價(jià)格,，樓面價(jià)高低也決定了未來備案價(jià),。 蘇悅灣花園樓面價(jià)13300元/m2，以樓面價(jià)推導(dǎo)售價(jià)來看,，未來蘇悅灣花園上市備案價(jià),，在整個(gè)滸關(guān)市場(chǎng)來看很有性價(jià)比,。
品質(zhì)精裝 在當(dāng)下的蘇州樓市,，越來越多的盤在做精裝,。 對(duì)多數(shù)開發(fā)商而言,，做精裝是被限價(jià)的無奈。對(duì)多數(shù)購買者來說,，是平淡無奇的雞肋,。 但蘇悅灣花園，整個(gè)樣板房參觀下來,，最大感受是一種“所見即所得”的真誠感,。
新風(fēng)系統(tǒng) 精裝標(biāo)配少不了的新風(fēng)系統(tǒng),，每天24小時(shí)為室內(nèi)提供經(jīng)過過濾的新鮮空氣，帶來極佳的居住舒適感,。 標(biāo)準(zhǔn)尺寸 比如所有的床,，都是標(biāo)準(zhǔn)尺寸，沒有為了反襯空間很大,，做所謂的“微縮定制”,。即便放了1.8米雙人床后，仍有寬敞的空間感,。
精裝細(xì)節(jié) 精裝修配置上還有很多小細(xì)節(jié),，如插座帶有USB功能,、走道小夜燈.......
蘇悅灣花園121m2客廳實(shí)拍 全精裝社區(qū)，既保證了質(zhì)量,，又能有效減少后期裝修的噪音污染和垃圾污染,，切實(shí)提高業(yè)主的居住品質(zhì)和舒適度。 05 悅系智造 項(xiàng)目位于新區(qū)虎疁路與北津西路交匯處,，是滸關(guān)板塊未來上市新盤中少有的濱水社區(qū),。
濱水風(fēng)光 這里距離京杭大運(yùn)河僅百米，一派碧水茂林風(fēng)貌,。運(yùn)河支流蜿蜒至社區(qū)內(nèi),，圈出一個(gè)擁有近300米河景的水岸住區(qū)。 想象一下,，一天忙碌下班后,，徜徉于此，便可享受潤(rùn)物無聲的自然恬靜,，難得的“慢生活”,。
蘇悅灣花園濱水風(fēng)光帶效果圖 全齡社區(qū) 全齡社區(qū)已經(jīng)成為樓盤的標(biāo)配，蘇悅灣花園的最大看點(diǎn)是全齡兒童樂園景觀區(qū),。 圍繞“海洋之歌”主題打造的0-12歲全齡兒童樂園,，實(shí)用童趣。
智慧安防 社區(qū)具有2大智慧科技,，包括社區(qū)wifi和動(dòng)區(qū)域天使眼系統(tǒng),，社區(qū)安防體系，更是全方位監(jiān)控,，為業(yè)主安全保駕護(hù)航,。
全齡景觀設(shè)計(jì)和智慧安防體系，確保居住舒適和居住品質(zhì),，給業(yè)主提供一個(gè)安全,，智慧,，便利的精致生活空間。 |
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