買(mǎi)房是人生一大事,，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同更不可放松警惕，因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方在專(zhuān)業(yè)知識(shí)上信息不對(duì)稱(chēng),，有時(shí)買(mǎi)方并非出于本意或者不知道如何把握合同,，以致最后在合同履行中處于被動(dòng)地位。因此,，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)需要多加注意,，了解合同內(nèi)容，謹(jǐn)防合同陷阱,。

簽訂空白條款需注意

1．看是否有商品房預(yù)售許可證

取得商品房預(yù)售許可證必須符合下列條件：

（1）開(kāi)發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；

（2）取得土地使用權(quán)證書(shū)和使用土地批準(zhǔn)文件；

（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開(kāi)工許可證,；

（4）已通過(guò)竣工驗(yàn)收,；

（5）供水、供電,、供熱,、燃?xì)狻⑼ㄐ诺扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備使用條件,，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進(jìn)度和交付日期,；

（6）物業(yè)管理方案已落實(shí)。

買(mǎi)現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀,，可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)等,。購(gòu)房人可到房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)該商品房預(yù)售許可證真假即可，無(wú)商品房預(yù)售許可證對(duì)外銷(xiāo)售房屋的,，購(gòu)買(mǎi)時(shí)都有隱患,，存有不安全因素。

2．看合同中的土地性質(zhì)

現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的用地雖然是出讓用地,，但由于土地性質(zhì)為綜合用地或者商住兩用地,，導(dǎo)致土地使用年限不是70年，甚至有些只有40年,。

在購(gòu)買(mǎi)時(shí)一定要看清土地是否為出讓取得以及土地使用年限是否為70年,。目前法律只是規(guī)定住宅到期可自動(dòng)續(xù)期，其他非住宅性質(zhì)土地一般需繳費(fèi)續(xù)期,。

3．看清楚房屋用途

現(xiàn)在有些對(duì)外銷(xiāo)售的房屋雖然和住宅一樣,，但用途為公寓。

關(guān)于公寓的界定,，目前不是很明確,。明確的是，國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)日照的要求沒(méi)有提及公寓一詞,，只有對(duì)住宅的解釋,。公寓光照時(shí)間不需要滿(mǎn)足大寒日有效日照內(nèi)滿(mǎn)窗日照時(shí)間不少于兩小時(shí)。另外公寓能否作為學(xué)區(qū)房,，目前教育部門(mén)也沒(méi)有明確的答復(fù),， 因此為了孩子入學(xué)購(gòu)房的要特別慎重。

4．物業(yè)也不能忽視

在簽訂商品房合同時(shí)會(huì)與前期物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同,，由于開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)公司關(guān)系一般比較緊密,，物業(yè)公司的聲譽(yù)，以及物業(yè)合同中的很多約定,，也要仔細(xì)閱讀,。

雖然成立業(yè)委會(huì)后可以解聘物業(yè)公司，但目前的現(xiàn)實(shí)是很多小區(qū)因?yàn)榫幼÷什蛔慊蛘邩I(yè)主不愿多操心，業(yè)委會(huì)的成立遙遙無(wú)期,，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)之間糾紛較多,。

5．車(chē)庫(kù)和地下室或者閣樓的約定

合同簽訂時(shí)，開(kāi)發(fā)商承諾給業(yè)主贈(zèng)送車(chē)庫(kù)或者儲(chǔ)藏室,、閣樓的,，這些約定一定要寫(xiě)入合同，口頭承諾的東西往往因?yàn)槿狈ψC據(jù)最后不了了之,。

是否有車(chē)庫(kù),，一定要看規(guī)劃，而不是聽(tīng)開(kāi)發(fā)商口頭承諾,。另外人防車(chē)位也需特別注意,。

6．面積的約定

這是目前引發(fā)糾紛最多的條款，大家都認(rèn)為簽訂合同后,，面積差距超過(guò)3%的,，可以不用付費(fèi)，實(shí)際這是錯(cuò)誤的,。

如果購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商有約定,，先遵照約定,，無(wú)約定再按照規(guī)定執(zhí)行,。開(kāi)發(fā)商往往在簽訂合同時(shí)和購(gòu)房人進(jìn)行約定，約定以有資質(zhì)的測(cè)繪部門(mén)出具的面積為主,。

這一做法規(guī)避了3%的法定條件,。大家一定要看清楚這點(diǎn)，可以在合同簽訂時(shí)直接約定面積,，明確約定超過(guò)多少不再付費(fèi),。

7．貸款問(wèn)題的約定

開(kāi)發(fā)商往往答應(yīng)幫助購(gòu)房人貸款，但合同卻不約定無(wú)法貸款可以退房,，而是約定因?yàn)橘?gòu)房人信譽(yù)等問(wèn)題導(dǎo)致不能貸款的,，購(gòu)房人需一次性付清房款。

可以先行查詢(xún)個(gè)人信用或者在合同中明確約定“因無(wú)法貸款可以解除合同”,。

8．逾期或者賠償?shù)膯?wèn)題

開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人會(huì)在合同中,，對(duì)雙方辦證或者繳納購(gòu)房款等問(wèn)題的期限進(jìn)行約定，但如果細(xì)心就會(huì)發(fā)現(xiàn),，雙方違約后,，賠償?shù)慕痤~是不對(duì)等的，合同簽訂時(shí)可要求對(duì)等待遇,。

9．交房的問(wèn)題

交房的條件,，一定要在合同中明確。在哪個(gè)驗(yàn)收環(huán)節(jié)之后，才可認(rèn)定完成交房,。驗(yàn)收方式有單體驗(yàn)收,、綜合驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案,、消防驗(yàn)收等,。

單體驗(yàn)收后，有可能小區(qū)還處于建設(shè)狀態(tài),，小區(qū)內(nèi)的道路,、綠化都有可能未完成，居住不一定方便,，因此需約定清楚,。

10．小區(qū)公共區(qū)域和公共部位的約定

開(kāi)發(fā)商往往會(huì)告訴購(gòu)房者，小區(qū)內(nèi)的會(huì)所,、健身場(chǎng)所等多么規(guī)范,、多么先進(jìn)，繞開(kāi)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,。

如果合同未約定這些場(chǎng)所的產(chǎn)權(quán),，開(kāi)發(fā)商有可能賣(mài)掉這些場(chǎng)所，買(mǎi)主不一定能讓業(yè)主免費(fèi)或者優(yōu)惠使用,，如果合同中約定了這些場(chǎng)所的所有權(quán)歸業(yè)主所有,，則開(kāi)發(fā)商不能出售這些場(chǎng)所。

11．對(duì)各類(lèi)設(shè)施的約定

燃?xì)?、寬帶等,，往往開(kāi)發(fā)商都只選擇一家，導(dǎo)致用戶(hù)無(wú)法選擇,，如果在合同中約定,，要求開(kāi)發(fā)商允許幾家經(jīng)營(yíng)商進(jìn)入小區(qū)，業(yè)主就有主動(dòng)權(quán)了,。

12．雙方協(xié)商解決的內(nèi)容必須多研究

凡是前面提到糾紛的內(nèi)容,，后面寫(xiě)雙方協(xié)商解決的，一般都是對(duì)開(kāi)發(fā)商不利的,，一定要明確違約責(zé)任,，不能簡(jiǎn)單地標(biāo)注協(xié)商解決。

合同附件也要留意

商品房買(mǎi)賣(mài)合同除主合同外,，還包含四個(gè)附件,，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明,、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和合同補(bǔ)充協(xié)議,。

（1）房屋平面圖應(yīng)標(biāo)明每一個(gè)房間具體的尺寸以及墻體的寬度,，還應(yīng)標(biāo)明陽(yáng)臺(tái)的大小、空調(diào)機(jī)位等具體的設(shè)備位置,。

如果上述內(nèi)容不明確,，則房屋平面圖起不到準(zhǔn)確指示的作用，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也沒(méi)有明確的約束,。

（2）無(wú)論是房屋平面圖,，還是公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明和裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，都應(yīng)使用準(zhǔn)確的數(shù)字和具體的描述來(lái)表示其內(nèi)容,，而不應(yīng)使用概念化的詞語(yǔ),。

像“高級(jí)”“名牌”“精裝修”這類(lèi)詞語(yǔ)不應(yīng)在附件中出現(xiàn)，而應(yīng)明確“高級(jí)”具體標(biāo)準(zhǔn)是什么,，“名牌”是什么牌子,，“精裝修”達(dá)到什么裝修效果。

（3）根據(jù)民事法律“意思自治”原則,，商品房買(mǎi)受人完全可以不受格式條款的限制,，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，行使合同的修改和補(bǔ)充權(quán),，在主合同之外,，簽定補(bǔ)充協(xié)議，以明確一些模糊概念,，修正主合同中的不合理?xiàng)l款,。

13．房屋交付后，買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際情況與銷(xiāo)售廣告不符,，可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任嗎,？

為了保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益,，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,，應(yīng)當(dāng)視為要約,。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,，當(dāng)事人違反的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

由此可見(jiàn),，對(duì)于房地產(chǎn)廣告中的有關(guān)房屋及其相關(guān)設(shè)施的說(shuō)明及允諾，如果其對(duì)訂立合同定價(jià)有重大影響,，那么即使該說(shuō)明和允諾未載入房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，也屬于合同內(nèi)容,。若購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)說(shuō)明或允諾的內(nèi)容與實(shí)際不符時(shí)，可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,。

14．哪些房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/strong>

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定,，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的,；

（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的,；

（3）依法收回土地使用權(quán)的,；

（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的,；

（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的,；

（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；

（7）法律,、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形,。

15．僅有房產(chǎn)證，沒(méi)有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,，能取得房屋所有權(quán)嗎,？

不動(dòng)產(chǎn)以登記的方式進(jìn)行公示，只有進(jìn)行登記才發(fā)生物權(quán)的效力,，買(mǎi)受人才能獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán),，登記就是將新的所有人的名字登記在房產(chǎn)部門(mén)的登記簿上，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù),。而房產(chǎn)證是房產(chǎn)部門(mén)發(fā)給權(quán)利人的一種享有權(quán)利的憑證,，只起到證據(jù)的作用，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人和房產(chǎn)證記載的權(quán)利人不同時(shí),，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn),。即房產(chǎn)證的效力弱于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力。一旦出現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)糾紛,，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的人則擁有房屋的所有權(quán),。因此，在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí),，一定要注意進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記或者不動(dòng)產(chǎn)登記的變更,。

16．買(mǎi)來(lái)的住房面積縮水怎么辦？

面積縮水是買(mǎi)房族經(jīng)常遇到的問(wèn)題,，對(duì)于房屋“面積縮水”的問(wèn)題,，應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門(mén)所做的測(cè)量面積為準(zhǔn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)面積縮水問(wèn)題作出了明確的規(guī)定：第一,，誤差率在3%以?xún)?nèi)的,，當(dāng)事人不能請(qǐng)求解除合同，但是對(duì)于縮水部分的購(gòu)房款,，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還,。第二，誤差率超過(guò)3%,，買(mǎi)房人可以選擇請(qǐng)求解除合同,，或者不解除合同，但是要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)其他責(zé)任,。

17．開(kāi)發(fā)商逾期交房怎么辦,？

開(kāi)發(fā)商應(yīng)該按照約定的時(shí)間交付房屋，這是開(kāi)發(fā)商的主要義務(wù),。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按期交房,，買(mǎi)受人可以根據(jù)不同情況，采取不同的方式來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益,。第一,，開(kāi)發(fā)商不能按期交房，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒(méi)有履行的,，買(mǎi)受人可以解除合同,；第二，逾期交付,，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒(méi)有履行的,，買(mǎi)受人不解除合同，可以請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,；第三,，逾期交付，經(jīng)催告后開(kāi)發(fā)商在合理期間內(nèi)交付的,，不能解除合同,，但是可以請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。需要注意的是,，買(mǎi)受人享有的解除權(quán)必須在法定期間內(nèi)行使,，不行使的，解除權(quán)消滅,。

18．房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，因意外事故使房屋毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)承擔(dān),？

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條就此問(wèn)題的不同情況分別作了規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用,，但當(dāng)事人另有約定的除外,。房屋毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān),，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān),；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的,，房屋毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外,?！?/p>

由此可見(jiàn)，一般情況下,，房屋損壞的風(fēng)險(xiǎn),，在房屋交付之前由出賣(mài)人承擔(dān)；在房屋交付給買(mǎi)受人之后,，由買(mǎi)受人承擔(dān),。此處所說(shuō)的交付，是指房屋的轉(zhuǎn)移占有,，就是把房屋由出賣(mài)人手中,，交到買(mǎi)受人手中，由買(mǎi)受人占有使用該房屋,。

19．簽訂商品房預(yù)售合同,，應(yīng)具備哪些條件？

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定,商品房預(yù)售,，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金,，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證,；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期,；

（4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記,，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案,。商品房預(yù)售所得款項(xiàng),，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

20．出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明,，其與買(mǎi)受人簽訂的房屋預(yù)售合同是否有效,？

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,，可以認(rèn)定有效?！?/p>

可見(jiàn),，要簽訂商品房預(yù)售合同，開(kāi)發(fā)商必須取得商品房預(yù)售許可證明,，否則,，該合同無(wú)效。當(dāng)然,，也有例外情況,。如果在買(mǎi)受人向法院起訴之前，商品房預(yù)售人取得了商品房預(yù)售許可證明,，可認(rèn)定預(yù)售合同有效,。

21．房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂預(yù)售合同后，沒(méi)有進(jìn)行登記備案,，一方當(dāng)事人可以請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效嗎,？

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的,，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的,，從其約定,，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外,?！?/p>

由此可見(jiàn)，雖然法律要求簽訂商品房預(yù)售合同后,，需進(jìn)行登記備案,，但是如果雙方簽訂預(yù)售合同后沒(méi)有辦理登記備案手續(xù)，當(dāng)事人要求確認(rèn)合同無(wú)效的,，法院不予支持,，是否辦理登記備案手續(xù)不是預(yù)售合同生效的條件。

22．房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,，任何時(shí)候都可以要求出賣(mài)人修復(fù)嗎,？

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍,、保修期限,、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算,。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期,；存續(xù)期少于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限,。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期,。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù),，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任,。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任,。

此外,，《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定，在正常使用條件下,，建設(shè)工程的最低保修期限為：（1）基礎(chǔ)設(shè)施工程,、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限,；（2）屋面防水工程,、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,，為5年,；（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期,、供冷期,；（4）電氣管線(xiàn)、給排水管道,、設(shè)備安裝和裝修工程,，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定,。

由此可見(jiàn),，關(guān)于房屋的保修期，是比較復(fù)雜的,，當(dāng)事人為了維護(hù)自己的權(quán)益,，除了依照法律規(guī)定，還可以在合同中進(jìn)行詳細(xì)的約定,，制定房屋的保修條款,。所以，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,，并不是任何時(shí)候都可以要求出賣(mài)人維修的,，出賣(mài)人的保修期是有一定的期限的。

23．房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同后，出賣(mài)人與第三人惡意串通,，又簽訂合同并交付使用,，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求確認(rèn)第二個(gè)合同無(wú)效嗎？

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條規(guī)定：“買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通,，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用,，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的,，應(yīng)予支持,。”

因此,，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同后,，出賣(mài)人又與他人簽訂合同，并將房屋交付使用,，買(mǎi)受人只要能夠證明出賣(mài)人與第三人是惡意串通,，其可請(qǐng)求法院確認(rèn)出賣(mài)人與第三人簽訂的合同無(wú)效。實(shí)際生活中,，如果第三人明知買(mǎi)賣(mài)雙方的合同,，還與出賣(mài)人簽約，其實(shí)就是惡意,。

24．房屋交付使用后,，房產(chǎn)證遲遲辦不下來(lái)，開(kāi)發(fā)商是否承擔(dān)違約責(zé)任,？

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣(mài)人的原因,，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外,，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限,；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日,；（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,，可以按照已付購(gòu)房款總額,，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！鄙鲜鰲l文規(guī)定了開(kāi)發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,。

實(shí)際生活中，房產(chǎn)證遲遲辦不下來(lái),，有部分原因是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商出售手續(xù)不能及時(shí)辦理齊全,。由于開(kāi)發(fā)商的原因,，導(dǎo)致購(gòu)房者在一定的期間拿不到房產(chǎn)證的，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,。為了更好地維護(hù)自身權(quán)益,，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，最好約定辦理房產(chǎn)證的期限,，將時(shí)間約定明確,，以防開(kāi)發(fā)商惡意拖延辦證時(shí)間,。

25．房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí),，該房屋所占范圍的土地使用權(quán)是否隨之轉(zhuǎn)移？

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,、抵押時(shí),，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押,?！备鶕?jù)上述法條規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí),，該房屋所占范圍的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移,，這就是所謂的“地隨房走”。房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂購(gòu)房合同后,，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)到房屋所在地的縣級(jí)以上地方人民政府的房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),，之后房屋買(mǎi)賣(mài)雙方憑借變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)和相關(guān)證件，到同級(jí)人民政府的土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記,，土地管理部門(mén)核實(shí)后,，由同級(jí)人民政府更換土地使用權(quán)證書(shū)。至此,，土地使用權(quán)隨著房屋買(mǎi)賣(mài)發(fā)生變更,。

26．房屋買(mǎi)賣(mài)雙方已辦完過(guò)戶(hù)手續(xù)，雙方還能解除合同嗎,？

《合同法》第九十三條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致,，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件,。解除合同的條件成就時(shí),，解除權(quán)人有權(quán)解除合同?！?/p>

由此可見(jiàn),，只要當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，或者合同約定的解除合同的條件成就,，是可以解除合同的,，即使房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)。

27．房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，一方以未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記為由主張合同無(wú)效,，能否成立,？

《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效,；未辦理物權(quán)登記的,，不影響合同效力?！?/p>

由此可見(jiàn),，對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，雙方只要簽訂了合同,，是否到登記機(jī)關(guān)辦理登記,，不影響合同效力。除非當(dāng)事人在合同中約定合同生效的時(shí)間或其他條款,，否則,，自合同成立時(shí)生效。所以,，不能因未辦理變更登記,，主張合同無(wú)效。

28．房屋買(mǎi)賣(mài)中,，買(mǎi)受人遲延交付購(gòu)房款,，出賣(mài)人可否要求解除合同？

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定,，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款,，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的,，應(yīng)予支持,，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定,，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后,，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的,，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使,；逾期不行使的，解除權(quán)消滅,?！?/p>

由此可見(jiàn),，房屋的買(mǎi)受人遲延交付房款的，出賣(mài)人可先予催告,，要求其履行合同,，支付購(gòu)房款，如果買(mǎi)受人在催告后3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍不支付,，出賣(mài)人可以請(qǐng)求解除合同,。此外，解除權(quán)有一定的行使期限,。

29．租賃房屋被賣(mài),，租房人有權(quán)繼續(xù)居住嗎？

《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,，不影響租賃合同的效力,。”《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第一百一十九條規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi),，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效,。”由此可見(jiàn),，租賃房屋被賣(mài),，租房人有權(quán)繼續(xù)居住。

案例君補(bǔ)充：《民法典》第七百二十五條：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,，不影響租賃合同的效力,。

30．什么是房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？

房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指出租人出賣(mài)租賃房屋的,，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利,?！逗贤ā返诙偃畻l規(guī)定，出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí),，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人,，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形,，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持,。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的,，人民法院不予支持”,。據(jù)此，出租人侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的,，出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不因此無(wú)效,，承租人只能請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)必須符合以下條件：

(1)僅限于房屋租賃場(chǎng)合;

(2)出租人出賣(mài)出租房屋,應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人,。

(3)出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的,承租人可主張賠償損失;

(4)在轉(zhuǎn)租的場(chǎng)合,次承租人與承租人都有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),二者發(fā)生沖突的,前者優(yōu)先于后者.

案例君補(bǔ)充：《民法典》第七百二十六條：出租人出賣(mài)租賃房屋的,，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利,；但是房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者出租人將房屋出賣(mài)給近親屬的除外,。

注：案例君對(duì)原文已作修改,。