地產(chǎn)行業(yè)最火那幾年，很多房企老總們特喜歡扮演成功學講師的角色,，金地集團（600383.SH）董事長凌克也不例外,。

媒體記者們長槍短炮，解析富豪們的財富密碼,，得到的經(jīng)常是一些空洞的答案,。比如凌克就經(jīng)常會說，金地的成功由整體實力,、建筑質(zhì)量,、企業(yè)信譽、內(nèi)在特質(zhì),、服務(wù)質(zhì)量五大要素組成,。

其實哪有那么復雜！看看金地布局——上海,、深圳,、北京……全國最值錢的一線城市，幾乎走了個遍,。西方有句諺語——地產(chǎn)圈有三則投資真諦,，選址、選址,，還是選址——金地的成功就是這么回事兒,。

按照《哈佛商業(yè)評論》統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，自2001年上市到2016年,，金地銷售收入從5.34億元提升至1006億元,，增長了188倍：這就是選址的力量。

這兩年，金地很少再講成功的故事了,。

2020年中報,，凌克描述金地信用狀況時提到主體信用評級及融資產(chǎn)品評級為AAA，國際評級機構(gòu)標普與穆迪給予長期信用評級為BB和Ba2,。

很多人對資信評級的概念還停留在統(tǒng)計“A”的個數(shù),，常常忽略了BB和Ba2的意義。按照標普與穆迪的評價體系,，BB和Ba2代表垃圾級(JUNK)不適合投資類（Non Investment Grade Speculative）債券,。

在國內(nèi)，“19紫光01”“與“18中融新大MTN002”均獲得過AAA評級,，最終結(jié)果一個大跌22%,，一個直接違約，所以點數(shù)A的“人頭”沒有意義,，還要關(guān)注BB,、Ba2兩盞紅燈。

“選址”不重要了嗎,？恐怕不是,。看看金茂(00817.HK)與融創(chuàng)(01918.HK),，哪個不是靠著一,、二線黃金地段的資源，硬是頂住了上半年行業(yè)下行壓力,，最終日子過得還不錯,？

可是做好“選址”就高枕無憂了嗎？恐怕也不是,。金茂和融創(chuàng)正在努力尋找房子之外的更深層次價值,，金地和凌克卻始終在原地打轉(zhuǎn)。

“永動機”失效

在一二線的“大城市”打拼,，很多人懷揣著夢想,。

他們不辭艱辛，從自己的村寨遠走他鄉(xiāng),，一頭扎進繁華熱鬧,、霓虹閃爍的遠方。周圍的人反復催眠他們：趁年輕,，在大城市打拼幾年,，在那里找一個愛人，結(jié)婚生子,，再買一套房子,，等著它快速增值,。前者盡量維持一次，后者可以無限循環(huán),，那才是幸福生活該有的模樣,。

多年以后，多數(shù)人找到了愛人,，卻只有少數(shù)人在大城市,，買下了越來越昂貴的房子，養(yǎng)活了一批像金地這樣的房企,。在勞動力源源涌入大城市的同時,，這些房企也逐步走上了快速發(fā)展之路。

由于大城市資源的稀有屬性,，房子具備很強的抗風險能力,。第三方機構(gòu)緯房指數(shù)顯示，雖然疫情影響仍然存續(xù),，但并不妨礙一線城市房價持續(xù)上漲,，2020年上半年，深圳房價上漲11.35%,，上海上漲4.72%，北京上漲2.81%,。

在大城市,，房子買到就是賺到了。再看金地的口袋,，滿是一二線城市的資源,。

截至上半年，金地新增土地儲備約649萬平方米,，嘴里喊著“堅持合理布局”,，其實67%的新增土地儲備集中在一二線城市。在全國的65座城市,，金地總土地儲備約5866萬平方米,，權(quán)益土地儲備約3010萬平方米。

房子有人買,，金地能在流量中獲利；沒人買,，土地增值種下增長的希望,，怎么也不虧錢。

報告期內(nèi),，金地實現(xiàn)簽約面積484.9萬平方米,，同比增長13.3%,；簽約金額1016.3億元，同比增長18.7%,。半年的銷售額突破千億,，此前還從未出現(xiàn)過。

報告中,，金地會重點提到南京,、上海、杭州的業(yè)績,，都是超過80億元的大盤子,，南京云逸都會花園單盤銷售額就超過40億元。

“優(yōu)秀的業(yè)績歸因于金地布局區(qū)域的持續(xù)擴張,，以及深耕一,、二線城市帶來的單城市產(chǎn)能的不斷增長?！被仡櫧鸬爻晒Φ脑?，凌克總不忘提一句“大城市”的帶動效應(yīng)。這應(yīng)該是個能讓金地一直輝煌下去的“永動機”,。

從結(jié)果來看,，似乎也不盡然。同期,，金地營收為198.75億元,，同比下降11.6%；項目結(jié)算面積97.68萬平方米,，同比下降28.6%,；結(jié)算收入169.33億元，同比下降15.5%——金地并沒有無休止地膨脹,。

“并表范圍內(nèi)的房地產(chǎn)項目的結(jié)算面積減少”,，金地對業(yè)績的下滑一筆帶過。眾多觀點認為,，過低的權(quán)益占比稀釋了金地的發(fā)展空間,，這一點財報中只字未提。按照克而瑞數(shù)據(jù),，2019年金地權(quán)益占比為62%,，這比TOP50房企79.9%的均值差了一大截。

大城市的價值正在失效嗎,？其實并沒有,。回看融創(chuàng)（01918.HK）的中報,，這家喜歡在一線城市蓋高端小區(qū)和私人別院的房企,，上半年收入773.4億元,，核心凈利潤130.4億元，同比分別增長0.7%與3.0%,。雖然增幅有限,，但還是在增長。

同樣是在一二線城市討生活,，大家的差距有點大,。

逆風

因為這點差距，金地就背上“垃圾級”與“不適合投資類”的評級嗎,？沒這么簡單,！

8月20日，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、人民銀行面向12家重點房企公布了地產(chǎn)調(diào)控的“三條紅線”——剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%,、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍,，地產(chǎn)行業(yè)忽然吹進一陣涼風,。

雖然沒有參會，但金地也能感受到刺骨,。畢竟在全國范圍內(nèi),，一場樓市調(diào)控的大戲已經(jīng)開演。各地政府生怕一個火星引爆樓市熱情,，于是緊跟中央紛紛出臺多項調(diào)控政策,。

按照中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2020年1-8月全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)達到368次,，地產(chǎn)業(yè)進入了“求穩(wěn)”的發(fā)展階段。

融創(chuàng)已經(jīng)放慢了腳步,，很久不聞其揮舞支票大肆收購資產(chǎn)的消息,，取而代之的是保守謹慎。按照半年報顯示,，融創(chuàng)新增土儲為1730萬平方米,，僅占其2.5億平方米總土儲的6.92%。

“今年處置資產(chǎn)是融創(chuàng)要做的比較堅決的一個事兒,?！蹦撤N意義上，孫宏斌買地的目的,，不是為了開疆拓土,，而是為內(nèi)部資源的優(yōu)勝劣汰創(chuàng)造條件。好的繼續(xù)保留,，不好的盡早出手,，也是在紓解調(diào)控壓力,。

至于金茂，基本與融創(chuàng)保持同步：上半年新增土儲面積為583萬平方米,，總土儲占比約為6.48%,，盡量維持與“三條紅線”相對安全的距離。

“今年就能看出來,，今后住宅開發(fā)毛利率和凈利率都在不斷下降,。在這種情況下，繼續(xù)推高負債率,，已經(jīng)很難獲得高收益,。”只看凌克的觀點,，金地與融創(chuàng),、金茂這些傳統(tǒng)一、二線城市的“老炮兒”保持統(tǒng)一隊形,。

| 金地集團董事長凌克

不過結(jié)果是上半年金地在全國斬獲52個新項目,，增加約649萬平方米土儲，占5866萬平方米總土儲的11.1%,，其中67%的土地位于一,、二線城市。

再看2015-2019年金地土儲從2600萬平方米快速增長至5233萬平方米,，年復合增長率接近20%,，這可不是保守謹慎的表現(xiàn)。

接連激進的運作,，讓金地的負債壓力不斷增大,，債務(wù)額度從2017年的1499.86億元，迅速提升至2019年的2524.47億元,。

好在一直以來,，金地維持著較低的權(quán)益占比水平，從2017年的51.19%到2019年的52.1%,，將壓力與風險轉(zhuǎn)嫁與合作伙伴共同承擔,，始終讓負債率沒有穿越紅線。凌克也希望金地權(quán)益占比能夠維持在50%之上——只是不要更高了,。

更何況,，隨著利潤的不斷下滑，這樣的擴張自會有些力不從心,。負債不斷增加,，收益不斷稀釋，這構(gòu)成了金地增長乏力的原因,。

金地的發(fā)展隱患是有一些,，只是痛感沒有那么強烈罷了,。

迷茫的多元化

同樣存在隱患的，還有金地的未來,。畢竟在大城市的游戲中,，一些玩法也在改變。

“2020年至2030年間,，中國房地產(chǎn)市場的銷售規(guī)模,，將會在頂部徘徊之后逐步下降；預計到2030年,，新房銷售預計會在7億平方米左右,，回到2008年銷量水平?！逼鋵嵙杩诉€是敏感的,。

地產(chǎn)行業(yè)像極了2017年的手機市場，觸碰到天花板后,，總是要下行的,。面對如此險情，多元化是個不錯的避險方式,。

只要足夠勇敢,，看看外面的世界是個不錯的選擇：新能源汽車還是風口，機器人也有了更高的智慧,，這讓恒大（03333.HK）和碧桂園（02007.HK）心馳神往,，也投進不少錢。

當然,，并不是所有房企都能像龍頭企業(yè)一樣,，流動資金儲備足夠進入很多新行業(yè)，因此基于地產(chǎn)行業(yè)向物業(yè),、文旅,、會展等領(lǐng)域滲透更為友善。這方面,，金茂和融創(chuàng)是代表,。

相比之下,，金地的多元化路線更接近于后者,。2010年，凌克就希望金地能夠打造“一主兩翼”的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)——“以住宅業(yè)務(wù)為主體,，以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)為兩翼”,。那時候，融創(chuàng)剛登陸港股,，金茂才被方興地產(chǎn)收購不久,。

如今10年過去了，融創(chuàng)的文旅,、會展,、醫(yī)療健康等新板塊，在全國布局文旅城,，四處建造融創(chuàng)樂園,、榮創(chuàng)茂、高端酒店,，還給自己戴了一頂“中國家庭歡樂的供應(yīng)商”的帽子,。

金茂也有了“城市運營商2.0”的新名片，聯(lián)合各地政府,，將母公司中國中化的能源,、金融、農(nóng)業(yè)等各項資源落地,，形成與區(qū)域經(jīng)濟配套的產(chǎn)業(yè)生態(tài),。

沒變的，是金地,。金地的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入占比仍高達89.9%,，物業(yè)管理與出租為10.76%，其他板塊貢獻可以忽略不計,。

要說融創(chuàng)和金茂代表一個新的地產(chǎn)時代,，顯然過分了，畢竟它們不是原創(chuàng)者,，這些板塊尚未體現(xiàn)多元化“賓”喧,，奪地產(chǎn)開發(fā)之“主”的能力。

融創(chuàng)文旅業(yè)務(wù)的發(fā)展,，還是用438.44億元摘了萬達13個文旅項目的果實,，上半年板塊運營收入僅28.53億元；金茂“城市運營商2.0”概念的提出,，也有了很長一段時間,，上半年運營項目收入占比不過21%。

眾多產(chǎn)品不過是重新包裝傳統(tǒng)業(yè)務(wù),，換了張臉繼續(xù)在一二線城市闖蕩,。

融創(chuàng)與金茂的規(guī)模不同，不過創(chuàng)新業(yè)務(wù)的規(guī)模均在25億元以上,，可見在面向未來業(yè)務(wù)的進度上,，它們之間并未拉開明顯的差距。即便如此，金地并未表現(xiàn)出多少改變的意愿,。

能夠從金地財報中翻到的點并不多,，只有新成立的“GEMADE”品牌，以及即將推出的智能化設(shè)備與多功能衛(wèi)浴等產(chǎn)品勉強算新穎獨特,，只是這些產(chǎn)品還需要等到下半年才有可能推廣使用——最先設(shè)想多元化的金地,，卻落得最后才找到落地方向。

多元化這條路,，金地走得很遲緩,。

結(jié)語

多年之前，金地也曾位列“招保萬金”的“仙班”,，畢竟在大城市的輝煌,，以及眾多耀眼的數(shù)據(jù)，讓金地成為行業(yè)的標桿,。

只是現(xiàn)在,，這家公司散發(fā)著一種奇怪的“錯位感”：在其他房企放慢腳步，以應(yīng)對行業(yè)突變時,，金地仍在突飛猛進,；在其他房企加快創(chuàng)新，以滿足差異化訴求時,，金地仍沒有太多優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品,。該加速的時候放慢節(jié)奏，不該停下的時候踩下剎車,。

這就是現(xiàn)在的金地,，看上去風平浪靜，實則暗潮洶涌,。

? 金地除了賣房,，還能做點什么？

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