李云亮說業(yè)主物權（續(xù)67）

美國法律如何規(guī)定：小區(qū)控制權屬于小區(qū)內的全體業(yè)主（30）

內陸商品房小區(qū)須有制度從開發(fā)商控制向業(yè)主控制過渡（續(xù)）

文/李云亮

前文指點,，區(qū)分所有制度設計的角度可分三大類。本文在此指出：

第一大類,，以共同所有權（共有）為中心設計區(qū)分所有不動產制度,。此類為“共有中心說”。此說之典型國家和地區(qū)：德國,、加拿大魁北克省,、意大利。

第二大類,，以宗地不動產（物業(yè)）為中心設計區(qū)分所有不動產制度,。此類為“財產中心說”。此說之典型國家：泰國,。

第三大類,，以個人所有權（專有）為中心設計區(qū)分所有不動產制度。此類為“專有中心說”,。此說之典型國家和地區(qū)：日本,、臺灣地區(qū)、中國內陸,。

研究以上三大類區(qū)分所有制度的設計視角,，十分有趣。其趣,、其邏輯方式,，可比天文學歷史上的“地心說”、“日心說”,。

英美法系國家和地區(qū),，是以CONDOMINIUM歷史語境（共同管理）為背景，以類似美國的《Covenants, Conditions & Restrictions (CC&Rs)》（總協議書）或香港的《Deeds of Mutual Covenant(DMCs)》（公契）之預先書面簽訂共同契約方式,，達到依法保護商品房業(yè)主全部權利的目的,。這種預先達成制度性契約的方式，有點類似歷史上北美洲的《五月花號公約》方式,。

另：

2015年9月,，北京韻竹園業(yè)委會訴魯能物業(yè)公司與魯能地產公司所簽租用韻竹園3號樓地下一層自行車庫用于魯能物業(yè)辦公的《房屋租賃協議》，請求法庭判決該《房屋租賃協議》無效,。

2017年12月1日,，北京市二中院二審判決認為：“韻竹園業(yè)委會的上訴請求不能成立,，應予駁回：一審判決認定事實清楚,，適用法律正確,，應予維持”。

此訴的本意,，北京韻竹園業(yè)委會想指魯能物業(yè)公司與魯能地產公司所簽租用韻竹園3號樓地下一層自行車庫用于魯能物業(yè)辦公的《房屋租賃協議》侵犯了韻竹園業(yè)主的共有物權——這是一個典型的,、誰有韻竹園小區(qū)的控制權糾紛。韻竹園業(yè)委會認為,，魯能地產公司無權出租韻竹園3號樓地下一層自行車庫,，以租賃合同無效提起訴訟。

魯能地產公司（合同甲方）是韻竹園大業(yè)主（“大產權”人）,。這個大業(yè)主還不在《物權法》“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”制度調整范圍內,。韻竹園業(yè)委會對韻竹園這個大業(yè)主（“大產權”人）侵權鞭長莫及，無法以“業(yè)主共有權糾紛”案由對其提出物權糾紛訴訟,。不得已,，韻竹園業(yè)委會為了維護業(yè)主共有權利益，間接提出《房屋租賃協議》無效訴訟,。

“確認合同無效糾紛”,，確認條件很嚴格。我國《合同法》第五十二條：

有下列情形之一的,，合同無效：

（一）一方以欺詐,、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益,；

（二）惡意串通,，損害國家、集體或者第三人利益,；

（三）以合法形式掩蓋非法目的,；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,。

顯然，北京韻竹園業(yè)委會訴魯能物業(yè)公司與魯能地產公司所簽租用韻竹園3號樓地下一層自行車庫用于魯能物業(yè)辦公的《房屋租賃協議》合同無效,，不符合《合同法》第五十二條任何一項情形,。可想而知,，訴訟會被駁回,。

在業(yè)主共有物權糾紛訴訟中，法律沒有給小業(yè)主與大業(yè)主就“大產權”產生物權糾紛的救濟渠道,。小業(yè)主另辟蹊徑“曲線救國”,，比如訴大業(yè)主合同無效,，不可能得到法院支持。

但是,，“仗”還是要打的,。我在考慮，這種“仗”,，小業(yè)主如何在現有法律條件下去打……,。