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余慶縣小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告

 時(shí)代遺民 2019-12-18
    一,、“兩區(qū)、一市,、一縣”的經(jīng)驗(yàn)和做法
 ?。ㄒ唬爸刑臁苯?jīng)驗(yàn)
  位于紅花崗區(qū)的中天物業(yè)管理公司,本著專業(yè)化,、科技化的現(xiàn)代企業(yè)管理理念,,運(yùn)用ISO9000質(zhì)量管理體系、IS014001環(huán)境管理體系,、OHSAS18001職業(yè)健康與安全管理體系“三標(biāo)一體”的管理系統(tǒng),,打造規(guī)范化服務(wù)模式。緊跟大數(shù)據(jù),、云數(shù)據(jù)信息時(shí)代步伐,,實(shí)現(xiàn)內(nèi)部現(xiàn)代化辦公,啟動物業(yè)ERP系統(tǒng)搭建工作,,應(yīng)用于移動端(手機(jī)APP),,實(shí)現(xiàn)業(yè)主在線報(bào)事、在線交費(fèi),、在線評價(jià)等功能,,為業(yè)主提供更優(yōu)越的生活感受。通過延伸房地產(chǎn)銷售,、房地產(chǎn)中介,、產(chǎn)權(quán)代辦、廣告設(shè)計(jì)制作,、代理發(fā)布,、干洗、家政,、旅游,、汽車等服務(wù),,提升服務(wù)能力,擴(kuò)大服務(wù)范疇,,滿足業(yè)主個(gè)性化生活需求,。完全實(shí)現(xiàn)業(yè)主購買服務(wù)的純商業(yè)管理模式。
 ?。ǘ暗律苯?jīng)驗(yàn)
  位于匯川區(qū)的德森物業(yè)公司,,以情感管理為主線,以溫馨服務(wù)為宗旨,,以維護(hù)業(yè)主利益為目標(biāo),,提倡業(yè)主人人都是參與管理者,人人都是管理制度的制定者,,物業(yè)公司則是制度的執(zhí)行者,。充分發(fā)揮業(yè)主委員會的橋梁紐帶作用,加強(qiáng)與業(yè)主的溝通聯(lián)系,,爭取理解和支持,,在智慧名城樓盤物業(yè)管理中,積極配合業(yè)主委員會與政府各職能部門溝通協(xié)調(diào),,解決了小區(qū)房產(chǎn)證久辦不下來的問題,;合理利用小區(qū)內(nèi)公共可利用區(qū)域劃分停車位,解決小區(qū)停車位不足的問題,;通過開展業(yè)主參與植樹活動,、中秋晚會活動,設(shè)置便民服務(wù)箱,、便民服務(wù)傘,、便民服務(wù)冰箱、便民服務(wù)快遞收發(fā)代辦點(diǎn),、健身娛樂場所等,,拉近了與小區(qū)業(yè)主的距離,把爛尾樓盤,、問題樓盤打造成一個(gè)優(yōu)質(zhì),、高價(jià)樓盤,真正實(shí)現(xiàn)了好物業(yè)是業(yè)主的好管家的家庭管理模式,。
 ?。ㄈ叭蕬选苯?jīng)驗(yàn)
  仁懷市實(shí)現(xiàn)政府干預(yù)、公司經(jīng)營,、業(yè)主配合的形式,,由市政府統(tǒng)一制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),引進(jìn)物業(yè)公司對小區(qū)進(jìn)行管理,面對物業(yè)管理公司與業(yè)主矛盾糾紛問題,,由當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)擔(dān)任第三方,,對業(yè)主委員會和物業(yè)公司進(jìn)行民主測評考核,綜合業(yè)主民意,,體現(xiàn)業(yè)主意愿,,解決存在的困難和問題。
 ?。ㄋ模傍P岡”經(jīng)驗(yàn)
  鳳岡縣以縣委為主導(dǎo),,成立以政法委書記任組長,分管副縣長任副組長的小區(qū)治理整頓領(lǐng)導(dǎo)小組,,出臺了《鳳岡縣縣城住宅小區(qū)整治工作實(shí)施方案》,,明確縣委辦、政府辦,、紀(jì)委監(jiān)察委,、政法委,、組織部,、住建局、公安局等27個(gè)職能部門工作職責(zé),,縣督察局對各職能部門工作開展情況進(jìn)行督查并通報(bào),,通報(bào)結(jié)果計(jì)入年度綜合目標(biāo)考核。真正實(shí)現(xiàn)各部門各司其職,、共同管理的工作格局,,打造交警、媒體,、通訊服務(wù)等職能部門工作進(jìn)小區(qū)的良好氛圍,。針對公租房小區(qū)業(yè)主這個(gè)弱勢群體,鳳岡縣政府發(fā)動小區(qū)成立業(yè)主委員會,,讓其自主經(jīng)營,,自主管理,由業(yè)主委員會牽頭,,制定小區(qū)管理公約及規(guī)章制度,,選聘小區(qū)內(nèi)就業(yè)困難、工作認(rèn)真,、責(zé)任心強(qiáng)的業(yè)主擔(dān)任工作員,,既實(shí)行了民主管理,又解決部分業(yè)主就業(yè)問題,,同時(shí)實(shí)現(xiàn)資源利用最大化,。
  二、余慶縣小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
  我縣現(xiàn)有住宅小區(qū)117個(gè)(包括獨(dú)棟住宅樓),建筑面積255.37萬平方米,。其中房改房,、集資房小區(qū)共56個(gè),建筑面積23.84萬平方米,;商品房住宅小區(qū)61個(gè),,建筑面積231.53萬平方米。截止2018年8月底,,我縣在冊物業(yè)服務(wù)企業(yè)有17家,,實(shí)施物業(yè)項(xiàng)目管理的企業(yè)有12家,從業(yè)人員297人,,其中取得物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理資格證有12人,,管理物業(yè)面積192萬平方米。
  我縣在推行物業(yè)管理制度過程中,,房改房,、集資房主要采取業(yè)主自主管理為主,新建商品房住宅小區(qū)全面啟動前期物業(yè)管理制度,,逐步形成社會化,、專業(yè)化的物業(yè)管理模式。從運(yùn)行情況看,,房改房,、集資房56個(gè)小區(qū)基本產(chǎn)生業(yè)主委員會或樓長制,實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治服務(wù),,小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作運(yùn)行基本正常,。61個(gè)商品房住宅小區(qū)中選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的有19個(gè),管理面積152.69萬平方米,,占商品房住宅小區(qū)總面積的65.95%,;業(yè)主委員會或樓長自治管理小區(qū)42個(gè),管理面積78.84萬平方米,,占商品房住宅小區(qū)總面積的34.05%,。
  三、余慶縣小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
 ?。ㄒ唬┎块T管理機(jī)制不健全
  部門聯(lián)動的物業(yè)管理機(jī)制缺失,,職責(zé)分工不明確,沒有剛性約束,,造成部門相互推諉,,業(yè)主反映的合理訴求得不到及時(shí)解決。例如:自來水水管維護(hù)收費(fèi)問題,,據(jù)調(diào)研了解,,小區(qū)水管安裝和維護(hù),,紅線區(qū)域內(nèi)入戶端口以外水管維修費(fèi)和材料費(fèi),考察地均由自來水公司承擔(dān)(《貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例》第九十二條明確規(guī)定),余慶縣卻是物業(yè)公司或業(yè)主承擔(dān),,物業(yè)公司和業(yè)主不堪負(fù)荷,。部分職能部門對前期物業(yè)監(jiān)管不到位,很多開發(fā)商在確定物業(yè)公司時(shí),,沒有履行正規(guī)招投標(biāo)手續(xù),,給后續(xù)物業(yè)管理留下較大隱患。
 ?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高
  一是部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)定位不準(zhǔn),,認(rèn)為自己是“管理者”而非“服務(wù)者”,觀念上的錯位導(dǎo)致重收費(fèi),、輕服務(wù),,服務(wù)水平不高;二是專業(yè)管理人才短缺,,經(jīng)營理念跟不上時(shí)代步伐,,管理水平上不去,品牌效應(yīng)不彰顯,;三是物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)偏低,,文化水平不高,年齡偏大,,大多數(shù)未參加過正規(guī)技能培訓(xùn),,工資待遇不高,,履職能力不強(qiáng),,形象提升難;四是物業(yè)企業(yè)管理層對相關(guān)法律法規(guī)不熟,,依法處理問題的能力較弱,,與業(yè)主委員會溝通不暢,對立情緒嚴(yán)重,,業(yè)主反映的合理問題,,不能及時(shí)解決,矛盾化解難度大,。
 ?。ㄈ┱\信體系建設(shè)缺失,費(fèi)用收取難
  一是企業(yè)缺乏誠信,。開發(fā)商在出售房屋時(shí),,對業(yè)主承諾不兌現(xiàn),如擅自更改小區(qū)規(guī)劃,、小區(qū)健身場所和綠化率不達(dá)標(biāo)等,,嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益;二是物業(yè)公司對業(yè)主承諾不兌現(xiàn),對業(yè)主反映問題拖延,、敷衍了事,;三是業(yè)主不講誠信,部分業(yè)主只強(qiáng)調(diào)權(quán)利,,不履行義務(wù),,體現(xiàn)在:
  1、要求物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量,,而自己拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi),;
  2、為拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi),,有意將房開遺留問題和業(yè)主違規(guī)行為轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),,刻意制造矛盾;
  3,、不遵守小區(qū)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù),、以及共有部位的使用等規(guī)章制度;
  4,、惡意爭奪車位權(quán)屬,,對相關(guān)職能部門的依法解釋置之不理,以非法方式堵截小區(qū)道路,,拆毀公共財(cái)物,;
  5、部分黨員干部利用業(yè)主群發(fā)布不當(dāng)言論,,帶頭拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi),,引發(fā)不明真相的業(yè)主盲目跟從,導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率低而降低服務(wù)質(zhì)量,,形成惡性循環(huán),。
  四、建議
  1,、建立健全物業(yè)管理機(jī)制,。借鑒鳳岡經(jīng)驗(yàn),成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組,,配備專職人員,,明確部門職責(zé),將物業(yè)管理列入社區(qū)管理體系,,強(qiáng)化街道社區(qū)物業(yè)職能,,把物業(yè)管理工作納入對相關(guān)職能部門和鎮(zhèn)街的考核,明確考核內(nèi)容,從制度上營造物業(yè)管理工作氛圍。
  2,、加大小區(qū)執(zhí)法力度,。各有關(guān)職能部門要及時(shí)進(jìn)入小區(qū)開展執(zhí)法活動,,著重解決故意毀壞公私財(cái)物,、違章搭建,、侵占公共部位,、破壞公共綠化,、占用消防通道,、線路亂牽亂搭、公用設(shè)施維護(hù)等突出問題,,對不配合執(zhí)法的,,依法強(qiáng)制執(zhí)行;物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)監(jiān)管,,對違法違規(guī)行為及時(shí)進(jìn)行勸阻和報(bào)告,,協(xié)助執(zhí)法活動的開展。
  3,、加大宣傳力度,。利用電視臺、今日余慶,、報(bào)刊,、小區(qū)公示欄等媒介,加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會,、業(yè)主權(quán)責(zé)關(guān)系的宣傳,有效提升各主體的物業(yè)意識,,共促小區(qū)和諧,。
  4、完善小區(qū)功能配套,。把好小區(qū)規(guī)劃關(guān),,規(guī)劃巡查和執(zhí)法部門加大對小區(qū)建設(shè)的動態(tài)管理,,確保規(guī)劃指標(biāo),、規(guī)劃內(nèi)容能落地、不走樣,;加大小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)力度,,高效利用好業(yè)主的維修基金,對小區(qū)危房,、交通,、綠化、下水管道,、消防設(shè)施等修繕,,對連片老舊,、規(guī)劃滯后、配套設(shè)施不全的小區(qū),,納入城市棚戶區(qū)改造內(nèi)容,,提升城市形象。
  5,、健全誠信體制,。一是開發(fā)商必須按購買合同約定,兌現(xiàn)小區(qū)功能配套建設(shè),,對違約開發(fā)商職能部門可考慮將其納入黑名單,,限制其在余慶縣從事房屋開發(fā)和物業(yè)服務(wù);二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,,提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù),,對違約拒不整改的物業(yè)服務(wù)企業(yè),職能部門可考慮將其納入誠信名單,,限制其在余慶縣從事物業(yè)活動,。建立物業(yè)公司信用檔案。強(qiáng)化對物業(yè)公司資質(zhì)審查力度,,建立針對物業(yè)公司的日常專項(xiàng)檢查制度和信用年度檢查制度,,強(qiáng)化過程監(jiān)管,對物業(yè)公司實(shí)行星標(biāo)考核,。發(fā)改部門出臺《余慶縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》,,將服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量按等級服務(wù)進(jìn)行劃分,滿足不同層次的服務(wù)需求,,實(shí)現(xiàn)“質(zhì)價(jià)相符,、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)價(jià)格體系;三是對無故拒不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主,,通過電視,、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊,、微信等媒體曝光,,建立城鄉(xiāng)居民誠信制度,利用網(wǎng)絡(luò)等平臺促成信息共享,,對其創(chuàng)業(yè),、貸款、購買飛機(jī),、火車票等多種民事行為作出限制,,國家公職人員將其納入績效目標(biāo)考核內(nèi)容。
  6,、建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接項(xiàng)目履約保證金制度,。以承接項(xiàng)目規(guī)模為基數(shù),,以物業(yè)服務(wù)合同為準(zhǔn)則,屬地政府開設(shè)監(jiān)管賬戶,,有效督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升履約能力和服務(wù)質(zhì)量,。
  注釋:
  ISO9000是指質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn),是由

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