2016年年初，一個(gè)做審計(jì)的好基友給我分享了一只股票——保利地產(chǎn) $保利地產(chǎn)(SH600048)$   ,，當(dāng)時(shí)我對(duì)此并沒(méi)有很感興趣,，那時(shí)候的我更愛(ài)進(jìn)取型的股票，對(duì)防御型的興致并不高,，尤其當(dāng)時(shí)“打壓房地產(chǎn)”的聲音不絕于耳,。但是當(dāng)我回去細(xì)細(xì)品讀了 #房地產(chǎn)板塊#  行業(yè)政策、企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略和產(chǎn)品后,，在2016年6月6日,，我就第一次買(mǎi)入了保利地產(chǎn)，而且時(shí)至今日也在陸續(xù)地買(mǎi)入,，其成為了我持股時(shí)間最長(zhǎng)的一只股票,。如果按照最早買(mǎi)入的一筆，大概在9元,，目前持股收益已經(jīng)超過(guò)了1倍,，年復(fù)合收益率在20%左右，徹底碾壓了我持有的其他股票（我相信其未來(lái)還會(huì)持續(xù)地碾壓）,。接下來(lái)我將從行業(yè)概況,、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、融資能力和投資者心態(tài)挑戰(zhàn)等幾個(gè)角度來(lái)剖析,，展示保利地產(chǎn)是如何演繹了龜兔賽跑,。

一、“房住不炒”最受傷的是杠桿型房企和中小房企

當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)如果要選一個(gè)詞描述行業(yè)特征,，必然是“房住不炒”,。“房住不炒”咋一看有一股要抑制全行業(yè)的味道,，但細(xì)品后就會(huì)發(fā)現(xiàn)這主要是針對(duì)行業(yè)中的“妖孽”,，真正地讓房地產(chǎn)行業(yè)可以回歸正本：蓋最好的房子、提供最好的服務(wù)（物業(yè)服務(wù)）才是房企的核心,，房企應(yīng)該專(zhuān)注于自身的產(chǎn)品（房子）,，絕不是借著房子這個(gè)載體,，玩起了金融的把戲?！胺孔〔怀础睆姆科笕谫Y,、購(gòu)房者信貸、購(gòu)房者資質(zhì)等多個(gè)維度提升了整個(gè)行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻,，讓眾多杠桿型房企,、實(shí)力薄弱的中小房企在經(jīng)營(yíng)上變得舉步維艱，卻給龍頭房企留下了最好的賽道,。

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)入中期階段及進(jìn)入行業(yè)資金的受限,，可預(yù)見(jiàn)的是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的時(shí)代應(yīng)該已經(jīng)結(jié)束了，存量博弈將成為市場(chǎng)下半場(chǎng)的主題,。在行業(yè)規(guī)模低增長(zhǎng)甚至負(fù)增長(zhǎng)的情況下,，房企只有通過(guò)分食更多的市場(chǎng)份額，才能保證自身的增長(zhǎng),。而有能力爭(zhēng)食更多份額的房企必然是龍頭房企,，房地產(chǎn)行業(yè)的頭部效應(yīng)將愈發(fā)明顯。

從下圖可以看出,，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積在近年增速逐步放緩,，但龍頭房企的市場(chǎng)份額卻逐年提升。

同時(shí)從產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)者的需求角度看,，進(jìn)入到存量博弈的階段后,，更多的需求將集中到了品質(zhì)提升當(dāng)中，只有更好的產(chǎn)品（過(guò)硬的質(zhì)量,、體貼的設(shè)計(jì),、周道的物業(yè)服務(wù)、便利的綜合配套）才能獲得購(gòu)房者的青睞,，而這些也正是龍頭房企擅長(zhǎng)的,。

整體來(lái)看，“房住不炒”讓房企之間的競(jìng)爭(zhēng)回到了蓋好房子上的競(jìng)爭(zhēng),，促進(jìn)了行業(yè)的優(yōu)勝劣汰,，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)頭部效應(yīng)愈發(fā)明顯。

二,、“房住不炒”下,，經(jīng)營(yíng)能力表現(xiàn)更為突出

作為龍頭房企的保利地產(chǎn)，過(guò)往十年的表現(xiàn)可以說(shuō)是可圈可點(diǎn),。

從上述圖表可以看出,，在過(guò)去的十年，保利地產(chǎn)一直在穩(wěn)定高速的發(fā)展,，營(yíng)業(yè)收入的年增長(zhǎng)率基本在20%以上,。更值得關(guān)注的是公司的銷(xiāo)售收入，在2015年以后再次進(jìn)入了快車(chē)道,，這也確保了未來(lái)兩年保利地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入仍能維持20%以上的增長(zhǎng),，甚至更高，只要公司保持穩(wěn)定的交房比例（基于我國(guó)的預(yù)售房制度,，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入一般都滯后18-24個(gè)月,，房企在將房子銷(xiāo)售出去后，并不能立刻結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入,，只能記預(yù)收賬款或合同負(fù)債,，只有到交房時(shí)才能結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，即風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移后,。雖然從2018年1月1日開(kāi)始實(shí)行的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào),，收入的確認(rèn)由風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)為按合同履約進(jìn)度，但由于控制權(quán)轉(zhuǎn)移的問(wèn)題,，房地產(chǎn)企業(yè)難以應(yīng)用）,。

由此來(lái)看，保利地產(chǎn)并沒(méi)有在近年“打壓房地產(chǎn)“的主旋律下變得增長(zhǎng)乏力,，反倒在”房住不炒“的背景下,，憑借著自身項(xiàng)目的厚積薄發(fā)（北京北三環(huán)的和光塵樾及汕尾的保利金町灣都給我很深的印象），銷(xiāo)售收入再次進(jìn)入了發(fā)展的快車(chē)道,。

截至2019年底,，保利地產(chǎn)還有3278億元的收入藏在了預(yù)收款項(xiàng)里頭，且近年的預(yù)收款項(xiàng)增速和大哥萬(wàn)科 $萬(wàn)科A(SZ000002)$   也是不相伯仲,。

而且保利地產(chǎn)的毛利率長(zhǎng)期穩(wěn)定地維持在了33%左右,，這是一個(gè)什么樣的水平呢？做精品樓盤(pán)著稱的中海地產(chǎn),，也是大概在33%的水平,，行業(yè)大哥萬(wàn)科大約在36%，公司的毛利率水平穩(wěn)穩(wěn)地處于第一梯隊(duì)當(dāng)中,。再看看歸母凈利潤(rùn)水平,，明顯地看到了公司近兩年的歸母凈利潤(rùn)正在快速釋放增長(zhǎng)，這主要得益于結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上升及運(yùn)營(yíng)管理能力提升,，未來(lái)兩年依然有希望維持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),，與大哥萬(wàn)科的凈利潤(rùn)水平又重新開(kāi)始拉近。

整體來(lái)看,，保利地產(chǎn)并沒(méi)有因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的政策動(dòng)蕩而受到負(fù)面的影響,，反而得益于“房住不炒“帶來(lái)的行業(yè)門(mén)檻提高，憑借著自身過(guò)硬的綜合實(shí)力,，分享著更多的市場(chǎng)份額,，始終保持在行業(yè)的第一梯隊(duì)中,。試問(wèn)已經(jīng)做到千億規(guī)模生意的企業(yè)，又還有多少家能保持著銷(xiāo)售收入和凈利潤(rùn)的長(zhǎng)期雙20%增長(zhǎng)率呢,？

三,、央房企龍頭，融資能力卓越

作為全國(guó)前十房企唯二之一的央企,，保利地產(chǎn)擁有AAA的國(guó)內(nèi)公開(kāi)市場(chǎng)評(píng)級(jí),，公司既擁有獲得融資的優(yōu)勢(shì)，也有極具競(jìng)爭(zhēng)力的融資成本優(yōu)勢(shì),。根據(jù)保利地產(chǎn)披露數(shù)據(jù)來(lái)看,，截至2020年6月底，公司的銀行貸款授信總額5,230億元,，剩余未使用額度為2,385億元,，擁有未發(fā)行公司債額度110億元、永續(xù)中票額度40億元,，融資頭寸十分充足,，更重要的是公司有息負(fù)債綜合融資成本僅約4.84%。

值得一提的是,，公司緊抓了上半年的市場(chǎng)利率窗口期,，上半年累計(jì)發(fā)行了40億元的公司債券和45億元的中期票據(jù)，融資成本處于同期市場(chǎng)的較低水平,。

3%的融資利率水平,，真是借來(lái)買(mǎi)理財(cái)都能賺錢(qián)啊（當(dāng)然這是絕對(duì)不允許的,，只是打個(gè)夸張的比方）,，更別說(shuō)是用來(lái)做房地產(chǎn)生意了。

對(duì)比看看民營(yíng)龍頭房企的融資成本,，如某碧和某恒的,，融資成本優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)。

四,、讓投資者更容易長(zhǎng)期持股

先來(lái)看看保利地產(chǎn)近幾年的走勢(shì)圖,。

不難看出，保利地產(chǎn)的股價(jià)近幾年基本就是圍繞在年線攀升,，少有跌破年線,，而且整體波幅也比較小。比起上躥下跳的一些熱門(mén)股票,，雖然欠缺了刺激,，但這也減少了對(duì)投資者的心態(tài)挑戰(zhàn)，至少重倉(cāng)這樣的股票,，晚上可以安心睡覺(jué),。上躥下跳的股票雖然刺激,，但一方面是不敢于輕易重倉(cāng)，另一方面是漲得太快,，很多時(shí)候不見(jiàn)得能拿到最后,，多數(shù)在開(kāi)頭就興沖沖地跑了,。有時(shí)候慢就是快,！

五、綜述

經(jīng)過(guò)上周五的大漲,，保利地產(chǎn)目前的總市值終于升破了2,000億元,，靜態(tài)市盈率在7.41，對(duì)比萬(wàn)科的總市值3,404億元和靜態(tài)市盈率8.76,，還有一定的落后,，暫且不說(shuō)萬(wàn)科有沒(méi)有被低估，只要保利地產(chǎn)保持著穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度,，至少2年后400億的凈利潤(rùn)是板上釘釘,，在不變的靜態(tài)市盈率下，奔著萬(wàn)科的市值看,，應(yīng)該也是問(wèn)題不大的,。

在投資的賽道上，有時(shí)候當(dāng)一只烏龜,，可能會(huì)跑得更快,。

（PS：1、本文不構(gòu)成任何股票買(mǎi)賣(mài)建議,，本人持有保利地產(chǎn)股票,；2、本文為原創(chuàng)文章,，經(jīng)本人同意后,，歡迎各位表明原著出處的轉(zhuǎn)載。）