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最近市場又開始傳言要取消房地產(chǎn)預(yù)售制,，首先取消預(yù)售制,，對房屋質(zhì)量是有一定好處的,，由于預(yù)售制的存在導(dǎo)致爛尾樓、以及開發(fā)商交房時房子和樣板房差異很大的事情屢見不鮮,。但是取消預(yù)售制可能嗎,？我的結(jié)論是，全面取消預(yù)售制是不可能的,，但可能在少數(shù)幾個城市試點(diǎn),。原因我來為您慢慢分析。 房子從預(yù)售到交付有兩年的時間差,，開發(fā)商拿到預(yù)售款后省下來2年的利息,，以保利地產(chǎn)2019年報，銷售金額4618億(姑且全當(dāng)權(quán)益金額,，因?yàn)檫@部分利息需要有開發(fā)商承擔(dān)),，銷售面積3123萬平方米，我們來計算一下利息支出： 保利地產(chǎn)2019年綜合融資成本是4.95,，4618億中,，成本大約是70%即：3232億(其他的20%是稅費(fèi)，10%是開發(fā)商利潤),，由于取消預(yù)售制,，開發(fā)商需要墊付資金進(jìn)行開發(fā)，這部分資金融資利息是3232*1.0495*1.0495 - 3232 = 327億,，把利息計入成本,，則每平米售價提升1035元。估計有人要大呼無良開發(fā)商又要漲房價。這個是以保利地產(chǎn)這種融資成本極低的房企計算利息,，如果要換成融資成本為9%的小房企,，則每平米售價提升1946元。其實(shí)漲價幅度肯定比上面計算的要高,，因?yàn)闆]有計算預(yù)售款產(chǎn)生的利息收入,。 有人說，開發(fā)商不能讓點(diǎn)利嗎,，不好意思,，開發(fā)商真的沒能力讓利，保利地產(chǎn)2019年銷售均價是15100元,，開發(fā)商的凈利潤率大約在10%左右,，如果讓利的話凈利潤率大約下降到3.14%，如果未來保利地產(chǎn)的融資利率提升的話,，基本不賺錢了,。這樣會極大打擊開發(fā)商的拿地積極性。因?yàn)殚_發(fā)商加杠桿,，承擔(dān)高風(fēng)險,，收益還沒銀行理財高。 取消預(yù)售會帶來的問題是,，當(dāng)下大多數(shù)開發(fā)商屯了夠2年開發(fā)的土地,，如果現(xiàn)房銷售，在房子沒有賣出之前,，開發(fā)商是沒有能力到土地市場再拿地的,，這樣會導(dǎo)致從全面取消預(yù)售的第二年，地方政府幾乎沒有土地出讓金收入,。而根據(jù)恒大研究院研報(發(fā)揮好房地產(chǎn)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)屬性-200817),，2018年土地出讓金占到地方政府一般公共預(yù)算的67%，一旦某年沒有土地出讓金收入,，地方政府債務(wù)馬上崩塌,。 取消預(yù)售制另一個問題是，新房開發(fā)會大量減少,，因?yàn)殚_發(fā)商是沒有能力再借到預(yù)售款這么多負(fù)債的,，上面計算房屋要漲價，是假設(shè)保利地產(chǎn)能增加3232億借款,，在3條紅線鎖死開發(fā)商增加負(fù)債的政策下,，開發(fā)商只能縮減開發(fā)規(guī)模，以保利地產(chǎn)賬面的自有資金,，開發(fā)規(guī)模會縮減為以前的1/3,，由于保利地產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)龍頭,，資金雄厚，從全國的房企看,，取消預(yù)售后,，房子開發(fā)量恐怕只有以前的1/4，地方政府的土地出讓金減少3/4,，加上房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)同比減少,，地方政府的好多項目恐怕玩不轉(zhuǎn)了。 有些看上去好像很簡單的事情,，其實(shí)細(xì)細(xì)分析實(shí)現(xiàn)起來很困難,。 |
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