漫畫 孟憲東

“跳單”是一個行業(yè)術(shù)語,，并非嚴格的法律概念,，一般指交易雙方通過中介提供的機會及媒介接觸后，繞開中介機構(gòu)自行成交,，或者委托其他中介促成交易的一種行為,，目的是逃避支付中介費或少付中介費。現(xiàn)實中“跳單”行為令不少中介頭痛不已,，在法律圈也掀起了對“跳單”行為規(guī)制的熱烈探討,。《民法典》在合同編中設(shè)立專章規(guī)定中介合同,，相較于原《合同法》關(guān)于居間合同的規(guī)定,，增加了“跳單”條款,。那么什么是“跳單”,，哪些行為構(gòu)成“跳單”？“跳單”的法律后果是什么呢,？ 法律支持 張盈律師事務(wù)所

“跳單”并不陌生

看過電視劇《安家》的讀者都會對林老板“跳單”的橋段記憶猶新,，房產(chǎn)中介房似錦輾轉(zhuǎn)奔波，終于為林老板找到了其口中描述的老洋房,，并費盡心思聯(lián)系到老洋房原主人,，找到房屋的繼承人。本想可以順利開單,，卻不料林老板跳過中介私下過戶,，房似錦眼睜睜看著被“跳單”，也只能是“一聲嘆息”,。這種橋段在現(xiàn)實生活中也頻頻上演,，俗話說,，沒有被跳過單的房產(chǎn)中介，就不是完整的中介,。

中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù),，委托人支付報酬的合同。通俗地講,，中介人就是“中間人”,，服務(wù)于交易雙方之間。在《合同法》中稱之為“居間”,，為便于大眾理解及符合行業(yè)習慣,，《民法典》將居間合同改為中介合同，居間人改為中介人,。

“跳單”行為亦稱為“跳中介”,，是指買受人或出賣人已經(jīng)與中介（公司）建立了委托關(guān)系，中介公司已經(jīng)按照協(xié)議履行了提供獨家資源信息并促使買賣雙方見面洽談等促進交易的義務(wù),，買賣一方或雙方為了規(guī)避或減少按照協(xié)議約定履行向中介交付中介費的義務(wù),，跳過中介而私自簽訂合同的行為。

“跳單”法律界定

先來看個案例：張某在購買房屋前,，與中介公司簽訂看房協(xié)議,，約定房屋成交后，張某需按房屋成交總額的1.5%向中介公司支付傭金9000元,。在看房協(xié)議中另約定了“禁止跳單”條款,，即張某若獲得了房屋信息后與賣家私下達成交易或通過其他中介公司達成交易，仍需支付中介費用并賠償損失,。協(xié)議簽訂后,，中介公司向張某提供了案涉房源信息，并帶張某看房,。張某看房后,，通過第三方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司與該房源的所有人簽訂了房屋買賣合同，以成交總額的0.5%支付了傭金3000元,。中介公司得知后,，認為張某違約，請求法院判令張某按協(xié)議約定支付傭金和賠償損失,。法院審理后認為,，誠實信用原則是民法的基本原則，在民事活動中各方當事人均應(yīng)遵守,。因張某購買的房屋并非該中介公司獨家代理,，其在買房過程中選擇房價與中介費用更低、服務(wù)更優(yōu)質(zhì)的中介公司達成房屋交易是房地產(chǎn)中介市場交易的習慣,，其行為并非惡意“跳單”,，中介公司要求張某支付傭金的請求不能成立,。但在看房過程中，張某確實享受了中介公司提供的服務(wù),，綜合考慮中介公司提供看房服務(wù)的次數(shù),、已完成中介服務(wù)項目的程度及合理的支出，判決張某支付中介公司服務(wù)費1000元,。

可見,，“跳單”行為在《民法典》之前早已有之，最高人民法院也曾就“跳單”發(fā)布過指導(dǎo)性案例,。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于發(fā)布第一批指導(dǎo)性案例的通知》（法【2011】354號）,，確立了禁止買方利用中介公司提供的房源信息，撇開中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的指導(dǎo)精神,，即買方不得“跳單”違約,。但是同一房源信息經(jīng)多個中介公司發(fā)布，買方通過上述正當途徑獲取該房源信息的,，有權(quán)在多個中介公司中選擇報價低,、服務(wù)好的中介公司促成交易，此行為不屬于“跳單”違約,。既保護中介公司合法權(quán)益,，促進中介市場健康發(fā)展，維護市場交易誠信,，又促進房屋買賣中介公司之間公平競爭,，提高服務(wù)質(zhì)量，保護消費者的合法權(quán)益,。

通過上述案例可知,，并非只要買方與中介公司建立中介服務(wù)關(guān)系，后跳過中介與其他賣方簽訂合同的行為都構(gòu)成“跳單”,。衡量買方是否“跳單”的關(guān)鍵,，在于買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件,。如果買方并未利用該中介公司提供的信息,、機會等條件,，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息,，則買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立,，而不構(gòu)成“跳單”違約,。

此外“跳單”違約的范圍并不僅局限于房屋買賣中介合同，而是所有類型的中介合同,。這就要求合同各方,，尤其是委托人,，應(yīng)基于誠實信用原則，在實際享受中介服務(wù)后,，應(yīng)支付相應(yīng)的服務(wù)費,。同時，中介在提供中介服務(wù)時,，應(yīng)不斷改善服務(wù)態(tài)度,、提高服務(wù)質(zhì)量、提升專業(yè)水準,，為委托人提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體驗,。

“跳單”法律后果

在《民法典》之前，對于“跳單”行為,，法院主要根據(jù)《合同法》及雙方合同約定并結(jié)合誠實信用原則對“跳單”行為進行處罰,。《民法典》頒布后,，對于“跳單”行為有了更明確的規(guī)定,，再處理此類案件就有法可依了。

《民法典》第965條規(guī)定,，“委托人在接受中介人的服務(wù)后,，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的,，應(yīng)當向中介人支付報酬,。”也就是說,，即便在中介合同中沒有另行約定,，委托人在接受中介人的服務(wù)并利用其提供的機會、資源或服務(wù)后繞開中介人達成交易的,，也應(yīng)當向中介人支付服務(wù)費,。中介人如遇被“跳單”，可依據(jù)上述規(guī)定,，搜集證據(jù)后向委托人主張權(quán)利,。

《民法典》首次將“跳單”行為上升到了法律層面，不僅保障了中介人的權(quán)益,，同時對于違背契約精神的行為進行了嚴格規(guī)制,。隨著我國法律體系的進一步完善，對于社會經(jīng)濟中公平及誠實守信精神的倡導(dǎo)不僅僅體現(xiàn)在原則上,，更體現(xiàn)在合同締結(jié)與執(zhí)行中,。

這里要特別提醒的是，中介服務(wù)機構(gòu)除了能夠提供一定的交易信息,、資源及服務(wù)外,，因其熟悉交易程序和規(guī)則,，還具有一定在該領(lǐng)域的專業(yè)技能。買賣雙方選擇正規(guī),、專業(yè)的中介服務(wù)機構(gòu),，可以在安全、便捷,、合法的模式下促成交易,，切勿為省中介費而因小失大。

當然,，在保護中介權(quán)益的同時,，《民法典》也調(diào)整關(guān)于委托人的相關(guān)權(quán)益，過去按照《合同法》相關(guān)規(guī)定,，中介即使未促成合同簽訂,，仍可以要求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。但《民法典》第964條規(guī)定,，中介人未促成合同成立的,，不得請求支付報酬；但是,，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用,。法條中“按照約定”這四個字在一定程度上保護了委托人，只有委托人與中介機構(gòu)簽訂的合同中明確約定了中介未促成合同簽訂可以要求委托人支付從事中介活動支出的必要費用時,，中介才能要求委托人支付相關(guān)費用,。

來源：天津日報