侯其鋒 · 2020-09-03 09:22 來(lái)源：紅餐網(wǎng)

在南京，一家真知味餐廳租賃一處物業(yè)已十年,，卻未支付過(guò)租金。

商場(chǎng)提起訴訟,，索要1500余萬(wàn)元租金,、管理費(fèi)。一審敗訴,，二審勝訴,，再審再敗，法院判定該餐廳無(wú)需支付租金,。

三次判決的變化,，都因?yàn)楹贤锏乃膫€(gè)字。

10年不交租,，法院支持

2010年,，南京嘉業(yè)商業(yè)管理有限公司將嘉業(yè)國(guó)際城（南京市建鄴區(qū)廬山路158號(hào)）五號(hào)樓招租，真知味作為商戶入駐,。

當(dāng)年2月,，雙方簽下合同，并規(guī)定“取店鋪正式營(yíng)業(yè)之日與購(gòu)物中心全面正式營(yíng)業(yè)時(shí)間上的后者之日起6個(gè)月”為免租期 ,。

就是說(shuō),，真知味正式營(yíng)業(yè)的日期,，和購(gòu)物中心全面正式營(yíng)業(yè)的日期，哪個(gè)靠后,，從哪個(gè)開(kāi)始算,，之后的6個(gè)月為免租期。但就是“全面正式”4個(gè)字,，導(dǎo)致了后來(lái)的糾紛,。

2011年1月，真知味餐廳試營(yíng)業(yè),；9月28日,，嘉業(yè)國(guó)際城舉辦了開(kāi)業(yè)典禮。從嘉業(yè)公司的角度而言,，從9月28日往后推6個(gè)月,，至2012年3月28日起，真知味應(yīng)該開(kāi)始繳納租金,。

但商場(chǎng)未能收到真知味公司的租金,。直到2017年10月16日，嘉業(yè)公司向真知味公司發(fā)出《催款函》,，催要2012年3月28日至2017年9月30日的租金及綜合管理費(fèi),。未果后，嘉業(yè)公司起訴了真知味公司,。

一審法院認(rèn)為,，購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)典禮僅僅是嘉業(yè)公司單方自行舉辦的慶典儀式，和購(gòu)物中心是否全面正式營(yíng)業(yè)并沒(méi)有必然因果關(guān)聯(lián),，不足以證明購(gòu)物中心已經(jīng)全面正式營(yíng)業(yè),。

因此，涉案店鋪免租期無(wú)從開(kāi)始起算,，租金也無(wú)從開(kāi)始計(jì)取,，嘉業(yè)公司關(guān)于真知味公司拖欠租金之說(shuō)因此不能成立，駁回了嘉業(yè)公司的訴求,。

二審,、再審，兩次反轉(zhuǎn)

嘉業(yè)公司不服一審判決,，隨后向南京中院提起上訴,。

在真知味公司提交的新證據(jù)中，包含購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)的相關(guān)新聞報(bào)道,、消費(fèi)者對(duì)真知味經(jīng)營(yíng)餐飲品牌的部分點(diǎn)評(píng)等內(nèi)容,。

南京中院認(rèn)為，雖然客觀上購(gòu)物中心的承租戶和人流量沒(méi)有達(dá)到飽和狀態(tài),，但真知味公司作為餐飲的經(jīng)營(yíng)者,，不應(yīng)以此作為拒付租金的理由,。  

2019年5月，南京中院經(jīng)審理后二審判決,，撤銷一審判決,，真知味公司給付嘉業(yè)公司租金及管理費(fèi)1550萬(wàn)元。

但很快,，這個(gè)案件再次迎來(lái)了反轉(zhuǎn),。南京中院經(jīng)審判委員會(huì)討論決定，再審此案,。

根據(jù)媒體報(bào)道,，南京中院再審認(rèn)為，購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)典禮是嘉業(yè)公司單方舉辦,，僅為形式上的開(kāi)業(yè),、報(bào)紙刊登的購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)廣告及新聞報(bào)道等，只能反映嘉業(yè)公司為購(gòu)物中心舉辦開(kāi)業(yè)典禮時(shí)間,，不能證明嘉業(yè)公司舉辦開(kāi)業(yè)典禮時(shí)實(shí)際入駐并開(kāi)業(yè)的商戶數(shù)量及比例情況 ,，故不能達(dá)到證明購(gòu)物中心已經(jīng)全面正式營(yíng)業(yè)的合同約定標(biāo)準(zhǔn)。

南京中院經(jīng)再審后判決,，撤銷二審判決,，維持一審判決。

房屋租賃中的“逃生條款”  

媒體報(bào)道中,，雙方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)在于“全面正式”的界定,。當(dāng)然，法務(wù)君沒(méi)有看到合同原文,，無(wú)法得知,。

這個(gè)案件較為蹊蹺，法務(wù)君也尚未看到南京中院的再審判決書(shū),。該案件是否會(huì)再次發(fā)生反轉(zhuǎn),，也無(wú)法預(yù)估,。

但因?yàn)檫@件事,，法務(wù)君想到了“租賃合同”中的一個(gè)術(shù)語(yǔ)，“逃生條款”,。

逃生條款一般是指大型餐飲,、百貨企業(yè)等為避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂租賃期限長(zhǎng),、租賃面積大的房屋租賃合同時(shí),，在合同中約定在特定條件成就時(shí)，承租人有權(quán)單方解除與出租人簽訂的租賃合同而無(wú)需承擔(dān)解約責(zé)任或只承擔(dān)特定解約責(zé)任的條款,。

逃生條款是房屋租賃合同中,，賦予承租人特定條件下解除合同的權(quán)利,。《合同法》第93條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定解除合同的條件,，解除合同的條件成就時(shí),，解除權(quán)人可以解除合同?！?/p>

而特定的條件,，可能與租賃物業(yè)的人流量有關(guān)，可能與商場(chǎng)內(nèi)開(kāi)業(yè)的門店數(shù)量有關(guān),，也可能更直接地與門店的經(jīng)營(yíng)收入相關(guān),。達(dá)不到租賃方的要求，就可以解除合同,。

試想,，商場(chǎng)沒(méi)有客源，餐廳沒(méi)有生意,，又不能撤場(chǎng),，這損失該有多大。

這樣的情況也不復(fù)雜,。比如某餐飲品牌,，進(jìn)駐了一個(gè)新商城，租賃合同中與商場(chǎng)約定,，若6個(gè)月內(nèi)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)的門店數(shù)量達(dá)不到200個(gè),，便可以單方面解除租賃合同。

一些品牌簽訂租賃合同時(shí),，法務(wù)君會(huì)建議加入如下條款：

在租賃期間內(nèi),，如乙方連續(xù)三個(gè)月銷售額低于【  】元或一年內(nèi)累計(jì)銷售額低于【 】元，乙方有權(quán)提前1個(gè)月書(shū)面通知乙方后解除本合同,，并有權(quán)要求甲方退還乙方支付的租賃保證金及其他相關(guān)保證金,。

各位餐飲老板們，在簽訂租賃合同時(shí),，也可參考如上內(nèi)容,。

當(dāng)然，每一個(gè)公司簽訂租賃合同時(shí),，對(duì)商場(chǎng)綜合實(shí)力進(jìn)行細(xì)致的評(píng)估是必不可少的,。貿(mào)然簽訂合同，盡管逃生條款可以讓餐廳少繳納租金,，裝修費(fèi)用依然是重重的一筆,。僅僅幾個(gè)月就撤場(chǎng)，損失依然很大。