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聯(lián)名告知已遞交了7個月,，卻連業(yè)主大會籌備組都沒能成立。領(lǐng)秀長安小區(qū)業(yè)主認為,，是街道辦制定的業(yè)主大會籌備組推選辦法太苛刻,；街道辦工作人員則表示，嚴格要求是為業(yè)主考慮,。律師看過推選辦法后認為：街辦超越行政范圍,、超越法律權(quán)限，擅自提高了推選條件,。 >>事件 聯(lián)名告知遞交7個月籌備組還沒能成立 領(lǐng)秀長安小區(qū)位于西安市長安區(qū)東長安街以北,，屬韋曲街道辦管轄，所在社區(qū)為東街社區(qū)居委會,。 業(yè)主何女士說,，小區(qū)共有5座樓，1100多戶,，1號樓是幼兒園,，3號樓是商鋪,，2號、4號,、5號樓為住宅,。新的《西安市物業(yè)管理條例》今年1月1日實施后，3月24日到29日,，業(yè)主們就成立業(yè)委會的事多次去韋曲街道辦,、東街社區(qū)居委會進行咨詢，并接受了社區(qū)組織的培訓,。之后,，他們就開始按照街道辦的要求，征集業(yè)主簽名,。3月30日,，業(yè)主們把5%業(yè)主的聯(lián)名告知遞交給社區(qū)。4月10日,，社區(qū)打電話說街辦已回復,，讓繼續(xù)做準備。4月26日,，韋曲街道辦在小區(qū)貼出《領(lǐng)秀長安小區(qū)首屆業(yè)主大會籌備組推選辦法》,，并進行公示。 看到這份“推選辦法”,，業(yè)主們對其中的很多規(guī)定表示不理解,。何女士說，她5月3日向街道辦提出書面異議,，隨附了近300名業(yè)主的簽名,。他們認為，“推選辦法”不少規(guī)定缺乏法律依據(jù),，希望街辦和業(yè)主充分協(xié)商后重新制定,。但街道辦有關(guān)負責人表示，提出異議的人數(shù)沒有過半,。 6月1日,，街道辦在小區(qū)內(nèi)貼出通知，決定6月10日上午在院內(nèi)分三處進行推選,，后來因故又推遲到7月22日,。 7月22日，街道辦只給了1100戶業(yè)主3個小時進行投票,，“后來還有業(yè)主來投票,，但票箱已被抱走，最終因未達到推選辦法規(guī)定的投票人數(shù)過半的要求而失敗,?！睒I(yè)主李先生說,。 對于這樣的結(jié)果，何女士,、李先生等業(yè)主認為,，是街道辦制定的推選辦法過于嚴苛。聯(lián)名告知遞交了7個月,，籌備組還沒能成立,，就很能說明問題。 那么,，街道辦和社區(qū)怎么看,？11月6日，華商報記者和何女士,、李先生等業(yè)主走訪了東街社區(qū)居委會和韋曲街道辦,。社區(qū)負責人李先生說，規(guī)定是街道辦制定的,，“我們只是跑腿的”,。韋曲街道辦社會事務(wù)辦公室負責人當時未在辦公室，幾名工作人員表示,，規(guī)定嚴格一些可以為后續(xù)環(huán)節(jié)打下良好基礎(chǔ),，這也是為了業(yè)主好。 >>辦法規(guī)定 參選要開無犯罪記錄證明,，還要提供體檢報告 記者注意到,，這份推選辦法共13條，內(nèi)容看起來非常詳細,。其中第四條對籌備組業(yè)主成員設(shè)定了8條要求,，除了必須具有業(yè)主身份、未拖欠專項維修基金和物業(yè)費,、本人及配偶等直系親屬未在物業(yè)任職等,，還要求無公安機關(guān)登記在案的不良記錄或犯罪記錄,，具有西安市戶口或居住證等,。 第七條規(guī)定，有公職身份的業(yè)主參選要向街辦提交經(jīng)工作單位核實后的簡歷和遵紀守法情況,，自由職業(yè)業(yè)主參選要向街辦提交經(jīng)戶籍地公安機關(guān)核實的工作簡歷及遵紀守法情況說明,。有意參選的業(yè)主還要向街辦提供醫(yī)院出具的體檢報告。 第八條對推選程序做了規(guī)定,。在外地無法行使推選權(quán)的業(yè)主可以委托他人推選并簽署意見,，但應(yīng)出具書面委托書。委托書要求雙方蓋章確認,，委托人須出示書面委托書,、本人身份證和委托人身份證原件,。參加投票的業(yè)主超過所在區(qū)域半數(shù)以上，推選有效,；所選籌備組成員得票超過參加投票的業(yè)主半數(shù)以上始得當選,。 第九條規(guī)定了取消籌備組成員資格的情形，包括：“超越本物業(yè)管理區(qū)域和物業(yè)管理進行與物業(yè)管理無關(guān)活動的”“超越本辦法劃定區(qū)域秘密串聯(lián)以非法手段拉票的”“私自邀請本物業(yè)管理區(qū)域以外的人員以顧問,、律師等名義參與本小區(qū)業(yè)主大會籌備組成員的推選工作的”等,。 業(yè)主何女士、李先生等人認為,，這些規(guī)定中他們感覺最為苛刻的是“參加投票的業(yè)主超過所在區(qū)域的業(yè)主半數(shù)以上,，推選有效；所選籌備組成員得票超過參加投票的業(yè)主半數(shù)以上始得當選”,。他們認為,，在成立籌備組階段就提出這樣的要求很難達到，畢竟這不是正式選舉業(yè)委會成員,。其次,，不能跨區(qū)域推選籌備組成員也讓他們難以理解。此外,，讓被委托人須出示委托人身份證原件也很難做到,，如果委托人不在西安怎么辦？ 對這些規(guī)定,，有市民認為,，過去業(yè)主抱怨條例操作性不強，街道辦能制定出比較具體的推選辦法,，也是一種進步,。“業(yè)主如果覺得‘參加投票的業(yè)主超過所在區(qū)域半數(shù)以上推選有效’這樣的規(guī)定太難達到而有疑問,，那就說明業(yè)主參與性不夠,，這一點業(yè)主也有一定責任。如果業(yè)主積極性不夠,，怎能保證后面順利選舉業(yè)委會,？”熟悉社區(qū)事務(wù)的市民梁先生則提出了多項質(zhì)疑： 一、推選籌備組代表要求參加業(yè)主必須達到二分之一以上沒有法律依據(jù),，為何要給業(yè)主設(shè)置高門檻,？推選籌備組業(yè)主代表，并不是非要規(guī)定每棟樓都必須有代表,，只要是同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的,，業(yè)主愿選誰都可以。 二,、省,、市物管條例都沒有類似規(guī)定對籌備組成員戶口進行限制,，要求西安戶口或居住證有歧視外地人的嫌疑。 三,、參選籌備組還要單位核實簡歷,，沒有單位還要公安機關(guān)核實。公安機關(guān)早已不給個人出具無犯罪記錄證明了,，讓業(yè)主到哪去開,？ >>名詞解釋 業(yè)主大會籌備組 曾經(jīng)的大學教師、如今的業(yè)主維權(quán)專家舒可心介紹,，業(yè)主大會籌備組是一個只有義務(wù)而沒有任何權(quán)力的組織,，業(yè)委會成立時立刻解散。其功能就是按照國家有關(guān)法律法規(guī)和政府指導,，來完成業(yè)委會的成立工作,。 特別是籌備組中的業(yè)主代表，他們的工作就是操作和監(jiān)督整個業(yè)委會的選舉過程,?；I備組成員不一定是業(yè)委會委員；而不做籌備組成員,，也不影響其成為業(yè)委會委員的候選人,。 >>律師說法 制定辦法不能超越法律規(guī)定 對于這樣的籌備組推選辦法到底怎樣的問題，記者邀請了長期關(guān)注社區(qū)建設(shè)的何志恒先生,、參與過西安多個小區(qū)業(yè)主大會籌備工作的廣東法宗律師事務(wù)所許瑛律師,、北京大成（西安）律師事務(wù)所韓朝澤律師、陜西維恩律師事務(wù)所吳江濤律師等法律界人士和專業(yè)人士,，從法律層面進行了深入探討,。 “推選辦法”是行政指導行為，不具強制約束力 華商報：“業(yè)主大會籌備組推選辦法”是什么性質(zhì),？該如何看待,？ 何志恒：業(yè)主大會籌備組只是個臨時性組織，“業(yè)主大會籌備組推選辦法”的本質(zhì),，是街道辦代表大家制定一個能被多數(shù)業(yè)主認可并接受的臨時約定,，它的基礎(chǔ)和前提是要能代表多數(shù)業(yè)主的合法利益。所以,，如何順應(yīng)民意制定出符合法律法規(guī)又有利多數(shù)業(yè)主意愿的辦法,，是問題的關(guān)鍵,。在這個過程中,，街道辦起到的主要是召集人、協(xié)調(diào)人的作用,。在北京市,，作為籌備組組長的街辦工作人員,，是沒有表決權(quán)的。 許瑛：在成立業(yè)主大會,、選舉業(yè)委會的過程中,，《西安市物業(yè)管理條例》中規(guī)定的必須要制定并且要經(jīng)公示通過的文件，主要是管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則,、業(yè)主委員會選舉辦法這三個文件。街道辦可以制定業(yè)主大會籌備組推選辦法,，只是不能超越法律的規(guī)定,，超越法律規(guī)定制定的條款就違反了法律。 業(yè)主大會籌備組成員一般由自薦,、推薦和提名推選產(chǎn)生,，如果超出規(guī)定的籌備組業(yè)主代表名額，按業(yè)主推選的票數(shù)多少來決定,。對于參與推選籌備組業(yè)主代表的業(yè)主人數(shù)比例,，并沒有明確、具體的法律規(guī)定,。 韓朝澤：《西安市物業(yè)管理條例》第十二條對業(yè)主大會籌備組成員的規(guī)定是：“籌備組成員應(yīng)當具有完全民事行為能力,，且本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職,?；I備組成員中的業(yè)主代表還應(yīng)當遵守臨時管理規(guī)約，及時交納物業(yè)服務(wù)費,，不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu),、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)用途等不當使用的行為,；本人,、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)單位任職?！背酥?，不能另外創(chuàng)設(shè)條件。韋曲街道辦作出的推選辦法中,，部分條款超出了這些規(guī)定,。這些限制性規(guī)定減損了業(yè)主的合法權(quán)益，而限制業(yè)主大會籌備組成員中業(yè)主代表候選人條件的行為則涉嫌濫用職權(quán),。 吳江濤：《西安市物業(yè)管理條例》第一百條中規(guī)定,，街道辦應(yīng)“組織、指導成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會,，指導和監(jiān)督業(yè)主大會,、業(yè)主委員會履行職責”。所以,，街道辦制定的業(yè)主大會籌備組推選辦法的性質(zhì),，只是行政指導行為，不具有強制約束力,，行政相對人具有選擇的條件,。也就是說，業(yè)主可以遵守,，也可以不遵守,。 “法無授權(quán)不可為，法有授權(quán)必須為” 華商報：業(yè)主對該推選辦法提出了異議,，但街道辦認為人數(shù)沒有過半,，問題該怎么解決？ 韓朝澤：盡管業(yè)主對街道辦制定的這個“推選辦法”有異議,，但是在實際操作中,，如果不按照街道辦的要求來，是無法成立籌備組的,，所以建議業(yè)主進行行政訴訟,，撤銷推選辦法中的違法條款，讓業(yè)主大會籌備組推選工作能夠更加順暢,。 許瑛：依照行政訴訟法的規(guī)定,，若行政行為侵害了業(yè)主合法權(quán)益，業(yè)主有權(quán)提起行政訴訟,。但是在實際的操作中,，一些小區(qū)業(yè)主提起的行政訴訟，被法院以原告主體不適格駁回,。 吳江濤：如果業(yè)主要通過行政訴訟來改變這一辦法的規(guī)定,，法院可能不會受理。也就是說,，不具有可訴性,。這個推選辦法可能有不合理之處，但要通過司法途徑進行改變是有難度的,。 即便要提起行政復議,，想要撤銷這個文件難度也是很大的，建議業(yè)主向上一級政府反映,。 何志恒：街道辦作為“規(guī)則制定者”,，應(yīng)該首先檢查自己是否依法行政，標準是“法無授權(quán)不可為、法有授權(quán)必須為”,，堅決不應(yīng)做無法律依據(jù)的事情。 其次,，應(yīng)該虛心聽取多數(shù)業(yè)主的意見以改正自己,，因為你的工作出發(fā)點和落腳點都是為業(yè)主服務(wù)，多數(shù)業(yè)主的滿意度才是檢驗政府服務(wù)的工作標準,。不能把業(yè)主當成管理對象,，一定要當成服務(wù)對象。 華商報記者 馬虎振 攝影 強軍 |
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來自： 河畔林語圖書館 > 《商鋪業(yè)委會》
