土地增值稅預(yù)征

納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,，由于涉及成本確定或其他原因，而無法計算土地增值稅的,，可以預(yù)征土地增值稅,，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算,。

土地增值稅清算條件

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號 ,，2006年12月28日）

符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：

1,、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工,、完成銷售的；

2,、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的,；

3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,。

《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號,，2009年5月12日）。

符合下列情形之一的,，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1,、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2,、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的,；

3、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（對注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的,，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算）,；

4、省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

計算土地增值額的扣除項目主要包括

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額,；

取得土地使用權(quán)所支付的金額,，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；

納稅人成片受讓土地使用權(quán)后,，分期分批開發(fā),、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定,，可按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤,，或按照建筑面積計算分攤，也可以按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤,。

（二）開發(fā)土地的成本,、費用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本,、費用,，或者舊房及建筑物的評估價格

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的,，不計入扣除項目,，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目）,；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目,。

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報,，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積,。

土地增值稅清算時收入確認和收入劃分的方法

（一）收入確認方法：

 1,、確認總可售面積與已銷售面積：

總可售面積：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、銷售許可證,、大產(chǎn)權(quán)證,、測繪表等載明面積；

已銷售面積：核對銷售合同,、銷控表,、代銷清單、視同銷售業(yè)務(wù)文件,、開發(fā)產(chǎn)品明細賬,、銷售成本明細賬；

2,、確認銷售金額：

銷售金額：銷售合同,、銷控表,、按揭貸款合同、視同銷售文件,、銷售發(fā)票,、銷售收據(jù),、預(yù)收賬款,、主營業(yè)務(wù)收入；

3,、確認銷售實現(xiàn)時間：

銷售合同約定的交款時間,、按揭貸款合同約定的付款時間、簽訂正式銷售合同（網(wǎng)簽）時間,、視同銷售業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時間,。

（二）收入劃分方法：

1、劃分清算項目收入與非清算項目收入,；

2,、劃分預(yù)售收入與清算銷售收入；

3,、檢查銷售收入是否全額入賬,，有無只開票不入賬，一般可與房管局網(wǎng)簽系統(tǒng)核對,；

4,、確認銷售退回、銷售折扣與折讓是否真實,，內(nèi)容是否完整,，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確,。重點核實給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理,，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。,；

5,、審核按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬,，如“其他應(yīng)付款”,，不作銷售收入申報納稅的情形；

6,、視同銷售業(yè)務(wù)是否并入清算收入,；

7、銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費用,，如天然氣初裝費,、有線電視初裝費等收益,，是否按規(guī)定處理；

8,、審核預(yù)售環(huán)節(jié)各項稅款申報情況,，重點是營改增階段稅額是否重復(fù)納稅。

土地增值稅確認收入時成本檢查的方法和內(nèi)容

（一）成本檢查的方法：

1,、根據(jù)確認的銷售面積正確結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)銷售成本,；

2、確認開發(fā)成本金額;

（1）開發(fā)總成本：概預(yù)算報告,、決算報告,、審計報告、工程結(jié)算報告,、工程施工合同,、建設(shè)部門公布的單位定額、當?shù)毓嫉钠骄_發(fā)成本,、工程施工監(jiān)理記錄及監(jiān)理報告,、工程合同臺賬等；

（2）完工產(chǎn)品開發(fā)成本：工程竣工驗收報告,、成本計算單,、完工產(chǎn)品規(guī)劃面積、完工產(chǎn)品實測面積,；

（3）已銷產(chǎn)品開發(fā)成本：銷售合同,、視同銷售業(yè)務(wù)文件、交樓記錄,、單位成本計算表,。

（二）成本檢查內(nèi)容：

1、劃分清算項目成本與非清算醒目成本,；

2,、有無利用虛增開支范圍、虛提費用標準,、虛構(gòu)開發(fā)業(yè)務(wù),、取得虛假票據(jù)等手段虛增開發(fā)成本，成本費用支出明顯不合理,，額度過大的情形,；

3、甲供材成本是否重復(fù)扣除,、是否將已退還政府基金重復(fù)扣除,；

4、是否將開發(fā)費用計入開發(fā)成本,；

5,、有無預(yù)提開發(fā)成本費用,；

6、是否利用關(guān)聯(lián)方承包或分包,，增加或者減少建筑安裝成本造價,；

7、自營工程建安費用支出是否合理,，記賬憑證 是否合法,；

8、同時開發(fā)多個項目的,、土地價款是否在不同類型房地產(chǎn)項目進行合理分攤,；

9,、企業(yè)實際發(fā)生的開發(fā)成本,、費用是否取得了合法、有效憑證,；

10,、稅金扣除是否符合規(guī)定，增值稅是否計入稅金及附加等,。