▼  它（真理）誕生于一百個問號之后

樓市時刻牽動人心,，更何況出現(xiàn)了若干個神逆轉(zhuǎn),。

一個是去年上半年搶房，邏輯是買到就是賺到,；下半年退房,，售樓處成降價維權(quán)主場。

另一個是“千億俱樂部”擴容至31家房企，而房企卻裁員降薪瘦身,，哭著喊著“活下去”,。

更陡起波瀾的是調(diào)控政策。2018年內(nèi)累計各項調(diào)控政策多達450次,，成為歷史上房地產(chǎn)調(diào)控最密集的一年,，卻在距離年終的最后一周，菏澤取消新房限售,，打響松綁調(diào)控第一槍,。

各地樓市松綁的消息如烽火遍天吹角連營，限購,、限貸,、限售、限價的層層封印被一一揭開：廣州取消公寓,、商住限購,，住宅價格松動，網(wǎng)簽限價提高,；深圳下調(diào)首套房利率,；珠海限購放松，社保繳納年限縮短,；杭州允許外地購房人補繳社保,；北京土拍取消限價措施;天津?qū)⒆猿肿≌{(diào)整為可售住宅。今年春節(jié)過后又傳出,，合肥已有十多家銀行確認認貸不認房,；佛山部分區(qū)域買房，最低首付2成……

如漣漪般擴散,，如星火般燎原,，市場上關(guān)于2019年放松房地產(chǎn)調(diào)控的預(yù)期急速升溫。

這也引發(fā)了人們心中的疑慮：樓市將再一次重蹈歷史覆轍,？

確實還有很多人,，留戀著房地產(chǎn)盛宴的奏章未停，依然向往短平快,、高周轉(zhuǎn)的舊時光,，但行業(yè)底層的邏輯、未來市場的格局,、財富創(chuàng)造的驅(qū)動,，都在悄然改變著,。

僅從政策上看,，房貸租金抵個稅終于落地；住房租賃資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的首份政策文件出臺；全國不動產(chǎn)登記工作,，進入全面運行階段,；土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法迎來修訂,，農(nóng)地改革進一步釋放紅利,，一切都在“積小拐成大直”。

在2018年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議提出的今年的重要工作之一,，“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制”,；一個月后，1月21日,，在省部級主要領(lǐng)導(dǎo)干部堅持底線思維著力防范化解重大風(fēng)險專題研討班開班時提出,，“要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案”。

從“構(gòu)建”到“穩(wěn)妥實施”,，或意味著某種突破與進展,。而當(dāng)下所謂的“放松”，不過是在努力尋找一個量價平衡點,，即既保證房地產(chǎn)正常交易健康發(fā)展,，又保證房價處于合理區(qū)間微幅震蕩。

而這,，就要講究調(diào)控藝術(shù)了,。

在此情形下，房地產(chǎn)市場的分化將愈發(fā)明顯,，已經(jīng)不能用一個詞來簡單描述概括全國的房地產(chǎn)了,。

具體將表現(xiàn)如下特征。

事實上,，新房與二手房最大的差別不是新舊,，而是決定價格的機制不同，前者有政策幫助“限價”,，后者已完全市場化,，更能反映真實的市場狀況。

在2018年上半年,，尚出現(xiàn)一二手房價格倒掛現(xiàn)象,；但下半年之后，二手房價格開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折,，相比新房的相對“堅挺”,，二手住宅價格漲勢明顯弱了許多,，以二手房交易為主的一線城市和部分二線城市二手房價格指數(shù)更是頻頻回落。

如北京,，在二手住宅成交均價連續(xù)上漲9年后,，2018年全年二手住宅成交均價首次出現(xiàn)同比下跌的現(xiàn)象，二手住宅交易的單套平均價格約為438萬元,，較2017年減少34萬元,。

一個城市的房地產(chǎn)市場與這個城市的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r息息相關(guān)。

一二線城市占據(jù)地緣與政經(jīng)優(yōu)勢,，聚集了資源,、資金和人流，經(jīng)濟發(fā)展水平領(lǐng)先全國或周邊,，而土地供應(yīng)相對稀缺,，因此，需求決定了一線城市京滬深房價居高不下,，區(qū)域中心城市如成都,、武漢和重慶等房地產(chǎn)市場仍處于增長期。

對三四線及以下城市而言,，過往兩年樓市的火爆,，一方面受益于一二線城市價格上漲形成的洼地效應(yīng)，另一方面源于貨幣化棚改等去庫存政策效應(yīng),。

棚改的資金來源主要是央行的PSL（抵押補充貸款）,，國開行再向地方投放，地方政府運用這一資金進行棚改,，可見棚戶區(qū)改造貨幣化安置不僅是住房制度方面的一種創(chuàng)新,，更是基礎(chǔ)貨幣投放的一種創(chuàng)新，也是貨幣傳導(dǎo)機制的創(chuàng)新,，相當(dāng)于在央行與中小城市房地產(chǎn)市場之間架設(shè)了專門的貨幣投放渠道,，起到了貨幣政策定向?qū)捤傻男Ч?/p>

如今在價格洼地相對填平、棚改貨幣化安置逐步退出,、各地2019年棚改目標(biāo)“腰斬”的背景下（山西從12.52萬套下調(diào)至3.26萬套,，河南從50萬套下調(diào)至15萬套，四川從25.5萬套下調(diào)至15萬套）,，三四線城市房價漲速或?qū)⒒芈?，而此預(yù)期將導(dǎo)致投資資金從三四線離場，進一步讓三四線城市陷入萎靡,。

就此而言,，對地方政府來說,，與其為房地產(chǎn)市場以及土地財政憂心，為如何放松房調(diào)政策挖空心思,，不如在新一輪中國城市格局大調(diào)整中，搶占新的地緣與地位,。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷黃金20年,，“規(guī)模”二字始終是房企成長之路上的詠嘆調(diào),。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深入,，融資渠道收緊，二八定律展現(xiàn)得越來越鮮明,，行業(yè)集中度大幅提升,，市場競爭格局基本確立，房企在加杠桿追求規(guī)模競爭的游戲中座次已明,，資源進一步向龍頭房企聚集,。

2018年千億房企總數(shù)達31家，較2017年新增13家,，規(guī)模型房企憑借廣泛的布局和雄厚的資金實力,，市場份額越來越高，如碧桂園,、萬科,、恒大穩(wěn)居前三寶座，形成第一梯隊,，2018年全年銷售業(yè)績均超過6000億元,。

而中小房企則陷入融資難,、融資成本高的困境,，面臨崩盤與退市的生死抉擇，經(jīng)歷降價,、裁員,、賣股的自救。

如上市8年的中弘股份被深交所摘牌,，成為首家因股價連續(xù)低于面值而被強制終止上市的公司,，壓倒它的正是超過百億元的逾期債務(wù),。

同時，規(guī)模房企轉(zhuǎn)攻為守,，進行多元轉(zhuǎn)型,，轉(zhuǎn)換賽道，尋求新的業(yè)績增長點,，猶如多米諾骨牌被推倒,，如萬科探索教育、養(yǎng)老,、冰雪假期,，以及新的業(yè)務(wù)格式（工業(yè)辦公室）；碧桂園在2019年會上竟將自己定位成“為全世界創(chuàng)造美好生活產(chǎn)品的高科技綜合性企業(yè)”,。

據(jù)預(yù)測,，未來房地產(chǎn)企業(yè)至少會減少1/3。對艱難生存的中小房企而言,，要么下沉到四五六線城市,，要么在一二線城市的邊緣位置，或者在當(dāng)?shù)爻鞘欣锇l(fā)揮本地資源優(yōu)勢,，跟全國性房企合作,，為大企業(yè)提供前期拿地資源等支持。

一直以來,，中國居民對產(chǎn)權(quán)房一往情深，既是由來已久不安定感的折射,，也是歸屬感,、安全感、地位,，以及教育,、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)都建立在房產(chǎn)基礎(chǔ)之上,。

在中國城市家庭總資產(chǎn)配置中,，房產(chǎn)占比高達77.7%。而為了產(chǎn)權(quán)房,，催生了一幕幕買房眾生相,。

年輕人不僅要掏空雙方父母、爺爺奶奶,、外公外婆的“六個錢包”湊出購房首付,，自己也要付出未來20年甚至30年的青春；甚至推出接力貸,，還貸年齡最高可至80周歲,，買房似乎成了人生的全部投注,。

隨著“租購?fù)瑱?quán)”以及確立“多主體供應(yīng)、多渠道保障,、租購并舉的住房制度”,，租賃市場風(fēng)漸起。土地出讓明確租賃地塊,，長租公寓在“爆倉”中新生,，就連個稅申報也擱置爭議，租客房租個稅扣除不用申報房東信息,，再加之90后、00后等新生代的觀念轉(zhuǎn)變,，待到租賃法律制度真正到位完善,，商品房與租房的分化也將水到渠成。

根據(jù)德意志銀行統(tǒng)計,，2018年以美元計價的全球資產(chǎn),，累計負回報的占比高達93%，是1901年有統(tǒng)計以來的第一年,，甚至比1929年大蕭條時期還要差,。

簡單地說，資產(chǎn)負回報就是資產(chǎn)價格出現(xiàn)下降,，在資產(chǎn)持有人眼里就是財富損失,。而在資產(chǎn)屬性更好的上海，房產(chǎn)的流動性開始急劇下跌,，賣房的平均周期在115天,，還不算后面交易過戶的時間，中介甚至?xí)嬖V掛牌者做好9個月拿到錢的準(zhǔn)備,，很顯然,，房產(chǎn)作為最快可以變現(xiàn)的商品，其換錢的時間已經(jīng)拉長,。

與此相反,，資金價格卻在上漲，一個直觀表現(xiàn)就是企業(yè)融資,、個人貸款更為困難,，也正因此央行接連動用準(zhǔn)備金工具改善市場流動。

如何對待資產(chǎn)價格和資金價格,，取決于怎么看待危機,，以及對危機所處階段的判斷,。

事實上，資產(chǎn)價格下跌可看作是投資機會和潛在的盈利,，一旦走出危機,，資產(chǎn)價格還將上漲。

綜上所述,，房地產(chǎn)走出大調(diào)整,、大分化趨勢，是否出手還要根據(jù)個人情況而定,。

但總體而言,，在中央政策幫助打壓房價的大背景下，在地方政府感覺難受又想方設(shè)法放松調(diào)控的情況下,，而房地產(chǎn)稅又暫時尚未出臺之時,，2019年可以說是一個適當(dāng)?shù)臅r間窗口。

關(guān)于房地產(chǎn)市場,，您是如何判斷的,？