國家統(tǒng)計局昨日發(fā)布了2018年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù),。中國10月70大中城市中有65城新建商品住宅價格環(huán)比上漲,，9月為64城；環(huán)比看,，北上廣深分別漲0.2%,、漲0.1%、漲0.2%,、跌0.5%,。

針對10月份70個大中城市商品房價格多數(shù)漲幅收窄，但總體仍然處于上漲態(tài)勢中,。很多人覺得奇怪,，明明全國樓市在降溫，為何70個大中城市新房價格數(shù)據(jù)卻顯示多數(shù)地方的新房價仍在上漲呢,？

對此,，有專家表示：由于限價政策、部分城市新房雙合同的影響,，新房價格存在一定程度上的失真在所難免,。相比新建住宅限價，二手房的價格更代表市場真實(shí)的價格,。

而我們認(rèn)為,，考慮到地方政府限價政策，新房價格失真恐怕難以避免,，但二手房市場更反映出樓市的冷暖,，特別是一線熱點(diǎn)城市，目前,，北京,、上海等一線城市二手房市場成交占比已經(jīng)超過市場總成交的80%。同時,，從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看,，國內(nèi)樓市降溫信號已經(jīng)十分明顯,。

降溫信號一：一線城市新房銷售全面腰斬

雖然，從10月新房價格漲跌環(huán)比來看,，相較9月份,，北京、廣州微漲0.2%,，上海漲0.1%,，深圳則下降了0.5%。同比增長方面,，深圳,、上海較上年同期下降0.4個百分點(diǎn)。

但是,，多數(shù)一線城市面臨大量新房入市,，購房者卻買者廖廖的尷尬境況。也就是說,，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)發(fā)酵,，購房者的預(yù)期在改變，很多購房者處于觀望狀況,，不愿意輕易入市購房,。

進(jìn)入10月以后,，為了避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“驚九陰十”,，盡快回籠資金，房企推出多種促銷手段,，包括限時特價房,、總價折扣,、減配精裝修改毛坯,、甚至買房贈送豪車等。

但由于下半年商品房集中大量入市,，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)進(jìn)行,，房企的銷售業(yè)績還是不甚理想，有的項(xiàng)目打出85折等優(yōu)惠促銷活動,，也僅是完成了一半的銷量,，這與過去開盤即秒殺的情況相比太過慘淡。

降溫信號二：二手房開始下跌降溫已開始

在二手房價格方面,，除了四大一線城市,，還有廈門、丹東,、三亞,、石家莊,、杭州、?？?、泉州等二三線城市。而廈門,、三亞,、丹東等部分熱點(diǎn)城市房價正在下跌，這三個城市房價下跌有風(fēng)向標(biāo)的意義,。

以廈門為例,，2016年8月，國家統(tǒng)計局發(fā)布的7月廈門新建商品住宅價格環(huán)比上漲4.6%,，漲幅再次高居全國第一,，彼時廈門新房價格連續(xù)17個月上漲。而廈門也是最早進(jìn)入下跌通道的,。廈門樓市去年9月最高時6萬元/平方米,，現(xiàn)在跌至4.5萬元/平方米。短短的一年多時間里,，廈門房價就跌去了25%,。

二手房價格在8月份全國樓市上漲達(dá)到頂峰后，從“金九銀十”開始降溫,，目前重點(diǎn)城市二手房成交量繼續(xù)以下降為主,，已有10城均價連續(xù)兩個月下跌。預(yù)計未來幾個月,，二手房價格下調(diào)城市和下調(diào)幅度將會繼續(xù)加大,，新建住宅部分城市也將逐步開始調(diào)整。

降溫信號三：數(shù)據(jù)指標(biāo)回落,，開發(fā)商日子不好過

1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資,、新開工,、土地購置面積、銷售面積和銷售額,、到位資金等各個指標(biāo)增速全面回落,。有業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)各指標(biāo)增速回落符合預(yù)期,，全國樓市入秋,，未來樓市將進(jìn)入“零增長或負(fù)增長區(qū)間”，開發(fā)商們的日子不會好過,。

值得注意的是,，銷售面積指標(biāo),，該指標(biāo)增速從2016年4月達(dá)到本輪周期高點(diǎn)后一直回落，今年5月至7月有所反彈,，此后又持續(xù)回落,，目前已經(jīng)接近零增長，預(yù)計年底該指標(biāo)增速會出現(xiàn)零點(diǎn)以下的負(fù)增長,。

此外,，房企到位資金增速（7.7%）小于開發(fā)投資增速（9.7%），意味著房企回籠資金和融資增長慢,，花錢速度快,，如果這個差距持續(xù)存在，并且進(jìn)一步拉大,，房企資金面將持續(xù)趨緊,。

房地產(chǎn)三大降溫信號已出現(xiàn),，分別是：新房走勢平穩(wěn),，但成交量持續(xù)下降；熱點(diǎn)城市二手房出現(xiàn)“量價齊跌”,；房地產(chǎn)的各項(xiàng)新公布數(shù)據(jù)增速都在回落,。但樓市調(diào)控政策不會放松，未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場將會繼續(xù)收緊,，仍然會維持高壓狀態(tài),，樓市去投機(jī)化不會半途而廢。