關(guān)于二手房“停貸”的傳聞不絕于耳,，武漢,、鄭州、杭州,、合肥,、重慶等熱點(diǎn)城市，已經(jīng)傳出二手房“停貸”的傳聞,。

在成都,，雖然沒(méi)有明確提出對(duì)二手房停貸，大部分銀行也還在開(kāi)展二手房貸款業(yè)務(wù),，但事實(shí)的情況確實(shí)是針對(duì)二手房貸款確實(shí)非常緊張,，銀行放款速度非常慢。

二手房房貸收緊的問(wèn)題,，遇到這些問(wèn)題的人很無(wú)辜,。

連鎖打擊特別厲害，最近買(mǎi)房的貸款糾紛非常多,，無(wú)論是買(mǎi)家還是賣(mài)家都是受害者,。

放款方畢竟是銀行，作為一個(gè)幾乎“無(wú)責(zé)任”的第三方,，銀行不放款,，就是賣(mài)家與買(mǎi)家的相互折磨。

收緊二手房貸款

二手房的特點(diǎn)是什么,？

自由市場(chǎng),，散,，價(jià)格不便宜,，房屋有一定年限，而且很復(fù)雜,。

買(mǎi)二手房的家庭,，特別是大戶(hù)型可能也不是無(wú)房家庭。

非存量市場(chǎng)二手的交易頻率還特別低,。

二手市場(chǎng)是散戶(hù)行為,，新房是開(kāi)發(fā)商牽頭一次性大批發(fā)，二手市場(chǎng)是一個(gè)個(gè)散賣(mài)的,，二手的這種零售哪有大批發(fā)的一手快,，生意大？

從銀行的角度,，新房市場(chǎng)的抵押標(biāo)的最佳,，價(jià)格也因?yàn)橄迌r(jià)更好。

其實(shí)作為銀行來(lái)說(shuō)，二手住房市場(chǎng)的貸款業(yè)務(wù)并不主流與核心,，所以額度有限的情況肯定會(huì)先放棄二手,。

我國(guó)房住不炒的政策，本質(zhì)還是降杠桿,。

整體房貸收緊,，比如向南京這種，新房首付也高,，最近很多城市新盤(pán)也要求多首付,。

大城市的新盤(pán)基本都優(yōu)先于無(wú)房家庭購(gòu)買(mǎi)的原因其實(shí)一方面吸引人口，跨市融資,，另一方面是看重剛需無(wú)房這類(lèi)人群的低杠桿特質(zhì)，新盤(pán)去化重要還涉及土地財(cái)政與樓市去庫(kù)存的任務(wù),，所以任何政策都是博弈后的結(jié)果,。

其實(shí)最近幾年不僅僅是我國(guó)在漲，其他國(guó)家都在漲,。

“全球房?jī)r(jià)躥升 歐美國(guó)家壟斷漲幅榜”,。

新冠疫情持續(xù)、全球貨幣超發(fā)背景下,，各種資產(chǎn)漲價(jià)潮翻涌,。作為大類(lèi)資產(chǎn)的房產(chǎn)當(dāng)仁不讓。以美國(guó)為例,，去年以來(lái)美國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度上漲,，甚至出現(xiàn)加價(jià)搶房子現(xiàn)象，加3萬(wàn)美元至5萬(wàn)美元已經(jīng)不是啥新鮮事,，加價(jià)10萬(wàn)美元也很常見(jiàn),。

所以放水才是房?jī)r(jià)上漲的根本。

全球都在大規(guī)模放水,，房?jī)r(jià)都在飆漲,，我們國(guó)家怎么可能會(huì)不漲呢，所以反饋而來(lái)的就是如今的市場(chǎng),。

全民都在討論樓市,，都想進(jìn)場(chǎng)。

這個(gè)時(shí)候限制居民的杠桿率就成了一個(gè)硬性的任務(wù),。

在這樣的大背景下,，光是因?yàn)閾?dān)心手里的錢(qián)貶值，都會(huì)大規(guī)模的加杠桿進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),。房產(chǎn)漲,，自己的現(xiàn)金貶值。借錢(qián)隨著通脹反過(guò)來(lái)會(huì)降低他們的債務(wù)。

可是國(guó)家要擔(dān)心的,，是他們的現(xiàn)金流會(huì)斷,，大家知道，如今傳統(tǒng)行業(yè)并不景氣,，各行各業(yè)都不順利,，若高杠桿的群體失業(yè)或者倒閉，金融危機(jī)很?chē)?yán)重,。所以這幾年一直倡導(dǎo)房住不炒,。

即使目前的情況，真的遇到資金短缺拿不到貸款,，不少人都會(huì)考慮先買(mǎi)小一點(diǎn),，將來(lái)置換都比拿著現(xiàn)金要好。所以核心區(qū)的小戶(hù)型成交也比較好,。

新盤(pán)與二手房在很多城市因?yàn)橄迌r(jià)都出現(xiàn)了“剪刀差”,，就是所謂價(jià)格倒掛的現(xiàn)象，所以新盤(pán)的杠桿反而沒(méi)有二手這么嚴(yán)重,。所以最近的政策方向打壓二手房,。

然后這個(gè)貸款收緊是暫時(shí)的應(yīng)急反應(yīng)還是長(zhǎng)期措施？

這個(gè)問(wèn)題其實(shí)很有必要探討一下,。

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題,，對(duì)于經(jīng)驗(yàn)主義的來(lái)說(shuō)，可能都一致認(rèn)為是暫時(shí)收緊,，畢竟在以往的年限也出現(xiàn)過(guò)“錢(qián)荒”,。不過(guò)后期為了刺激經(jīng)濟(jì)，為了去庫(kù)存,，為了棚改,，還是放開(kāi)了，所以造成后面樓市的火爆,。一切都是輪回與周期,。

不過(guò)處在一個(gè)新的周期,，新周期很多的政策相比之前是很不一樣的,，不說(shuō)之前全國(guó)推行的“LPR”，比如最近很多城市都在試點(diǎn)指導(dǎo)價(jià),，深圳,，成都，還有有意向的西安,，杭州,。

成都上個(gè)月迎來(lái)了第一批指導(dǎo)價(jià)，估計(jì)下半年還會(huì)迎來(lái)第二批。

指導(dǎo)價(jià)這個(gè)東西我之前給大家分析了,，本質(zhì)也是為降杠桿來(lái)的配套政策,。

輿論上是讓大家覺(jué)得在打壓房?jī)r(jià)，但實(shí)際上還是在限制貸款,，銀行根據(jù)指導(dǎo)價(jià)發(fā)放貸款,，指導(dǎo)價(jià)是市場(chǎng)價(jià)的6-7折，要買(mǎi)二手房必須要增加首付,，這讓居民買(mǎi)房向銀行的借款是被控制的,。至于愿打愿挨的交易行為是他們自己的事，你要“實(shí)際首付”8成也是可行的,，愿意買(mǎi)的全款也可以,，但貸款只貸那么多。指導(dǎo)價(jià)可謂是官方給二手房貸款收緊的一個(gè)背書(shū),。

所以在指導(dǎo)價(jià)出來(lái)的時(shí)候,，已經(jīng)不能簡(jiǎn)單說(shuō)貸款收緊的問(wèn)題，貸款收緊可以是暫時(shí)的,，但指導(dǎo)價(jià)是不是暫時(shí)的,？

根據(jù)每個(gè)城市指導(dǎo)價(jià)的解析指導(dǎo)價(jià)暫時(shí)會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期政策，因?yàn)檫@個(gè)會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況適時(shí)調(diào)整,，增加,。

銀行逐漸壓縮房地產(chǎn)信貸支持是否是長(zhǎng)期趨勢(shì)，這個(gè)還關(guān)系到銀行對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期看法,。大的房地產(chǎn)邏輯已經(jīng)不一樣了,，上篇已經(jīng)給大家說(shuō)過(guò)，大城市會(huì)逐步推行以租代售模式,，商品房供應(yīng)肯定不可能像以前天量開(kāi)發(fā)以賣(mài)為主,。新房尚且如此，更不說(shuō)體量小的二手市場(chǎng),。

目前普遍市場(chǎng)推行限售的問(wèn)題,，像成都的神盤(pán)買(mǎi)入加上能賣(mài)出的時(shí)間周期已經(jīng)到了8-10年。從資產(chǎn)折舊的角度說(shuō)大量的存量二手房,，尤其代表典型是老破小,，評(píng)估價(jià)值是向下的。據(jù)傳年限超過(guò)多久,，就會(huì)拒貸,。所以老破房沒(méi)有學(xué)校加成，沒(méi)有拆遷預(yù)期抓緊置換是沒(méi)問(wèn)題的,。

當(dāng)然二手房貸款也是一筆生意,，現(xiàn)在各個(gè)城市的貸款利率不低,，有錢(qián)賺的生意也不可能不做。

但銀行的考量因素就是,，這個(gè)價(jià)格如何是安全的,，標(biāo)的是可行的，具體的做法就是政府出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)格,，在指導(dǎo)價(jià)以下,，是可以的,，超出的價(jià)格銀行不支持,，最近有傳聞?wù)f某個(gè)二圈層區(qū)指導(dǎo)價(jià),，買(mǎi)熱門(mén)區(qū)簡(jiǎn)直要做到首付8成,。所以指導(dǎo)價(jià)可以說(shuō)是確切最保護(hù)銀行,，銀行是非常有動(dòng)力繼續(xù)貫徹指導(dǎo)價(jià)的,。

指導(dǎo)價(jià)只是一個(gè)政府背書(shū)的參考,，好的被人追捧的資產(chǎn)自然受市場(chǎng)青睞歡迎,?？赡芤泊嬖阢y行都感覺(jué)的明顯低估,，自然貸款可能會(huì)優(yōu)選與靈活。

所以一旦指導(dǎo)價(jià)作為一個(gè)長(zhǎng)期政策,，搏上漲就類(lèi)似于博指導(dǎo)價(jià)的上漲,。更加要注重資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)與否。

房?jī)r(jià)兩極分化會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重,，優(yōu)質(zhì)的會(huì)相對(duì)堅(jiān)挺,，不愁優(yōu)質(zhì)買(mǎi)家。劣質(zhì)的有價(jià)無(wú)市,，無(wú)人問(wèn)津,。

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