疫情之下,,英國房產(chǎn)新政頻出,。 繼減免印花稅、撒錢基建之后,,英國政府本周又公布了另一項(xiàng)重大改革,。 2020年8月6日,英國政府正式發(fā)布官方文件,,確認(rèn)將全面改革過時(shí)的規(guī)劃體系,,以加快規(guī)劃審批和建房速度,從而解決英國房屋長期供不應(yīng)求的難題,。 住房大臣指出,,英國政府將開啟二戰(zhàn)以來最激進(jìn)的房地產(chǎn)改革,以徹底改變1947年以來的規(guī)劃法,。 新政曝光后,,有媒體指出房價(jià)可能因?yàn)楣?yīng)上漲而下跌,但英國多家開發(fā)商股價(jià)卻出現(xiàn)一定程度的上漲,,其中Berkeley股價(jià)上漲約4%,,Barratt上漲2.2%。 至于為何上漲,,我們還是來看新政,,根據(jù)英國政府官網(wǎng)的解釋,此次改革的兩大主要目的是: 1. 簡化規(guī)劃審批流程,,砍掉所有繁瑣手續(xù),,全面刪除繁文縟節(jié) 2. 允許更多土地用于住宅開發(fā) 對(duì)此英媒形容這一改革就是在為開發(fā)商松綁,給住房制度動(dòng)手術(shù)的同時(shí),,賦予了開發(fā)商面對(duì)地方政府時(shí)更大的議價(jià)權(quán),。 事實(shí)上,我在上周就預(yù)告過英國將全面改革規(guī)劃法,,現(xiàn)在政策細(xì)則終于出爐了,。 為了讓公眾更好地了解此次改革給規(guī)劃系統(tǒng)帶來的變動(dòng),,英國政府也在第一時(shí)間公布了名為《Planning For the Future》(未來規(guī)劃)的白皮書,用通俗易懂的語言向公眾解釋這些政策細(xì)節(jié),。 白皮書共有84頁,,內(nèi)容非常豐富,今天的文章我主要挑其中重點(diǎn)和大家分享,,主要分為六大塊,看完你就知道為什么開發(fā)商股價(jià)會(huì)漲了,。 *需要白皮書全文的讀者也可以在英倫投資客公眾號(hào)后臺(tái)回復(fù)“0808”索取文件PDF,。 1. 改革土地屬性審批制度,,允許更多土地用于住宅開發(fā) 簡而言之,,英國中央政府將用美國式的土地使用分區(qū)制(zoning),來取代地方政府擁有較大自由裁定權(quán)的現(xiàn)有規(guī)劃體系,。 換句話說,,英國中央政府將會(huì)和地方政府提前共同規(guī)定好土地類型,開發(fā)商們以后只要根據(jù)土地類型來申請規(guī)劃就好,。 比如,只要政府提前規(guī)定了這個(gè)土地可以用于住宅開發(fā),,那后續(xù)的地方政府規(guī)劃審批部門就沒有太大的發(fā)揮余地了,,基本上只能通過開發(fā)商遞交的申請。 具體來說,,在改革規(guī)劃系統(tǒng)后,,政府將把土地分為以下3類:
這樣一來,,地方政府的權(quán)利將被大大制約,開發(fā)商們也會(huì)得到更多確定性,,并降低開發(fā)商從申請規(guī)劃到開工所需要的時(shí)間,。 如下圖所示,,在現(xiàn)有制度下,,申請一個(gè)2000套以上的大型住宅開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃,平均需要6年時(shí)間: 2. 簡化針對(duì)開發(fā)商的S106“貢獻(xiàn)”制度 為了幫助開發(fā)商節(jié)約成本,,并加快規(guī)劃審批速度,,英國政府計(jì)劃取消當(dāng)前非常復(fù)雜的Section 106協(xié)議,并用一個(gè)一次性的統(tǒng)一基建稅(consolidated Infrastructure Levy)取而代之,。 所謂的Section 106協(xié)議,指的是開發(fā)商在獲得每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃許可之前,,都需要按照地方政府的要求為當(dāng)?shù)刈鞒鲆欢?strong>“貢獻(xiàn)”。 至于這個(gè)貢獻(xiàn),,地方政府往往擁有自由裁定權(quán),,所以讓開發(fā)商非常頭疼,。 比如地方政府可以要求開發(fā)商建保障房,也可以要求開發(fā)商建學(xué)校,、公路、地鐵等,,相當(dāng)于缺什么建什么,。 如果什么都不缺,,有些地方政府也同意開發(fā)商支付一定比例的現(xiàn)金了事,。 在審批規(guī)劃過程中,由于地方政府主要考慮貢獻(xiàn),,開發(fā)商主要考慮利潤,因此雙方往往在S106這一環(huán)節(jié)耗費(fèi)極長時(shí)間,,整個(gè)過程充滿不確定性,。 經(jīng)常有開發(fā)商因?yàn)榈胤秸{子大開口,,而放棄開發(fā)這一地塊,。 為此,英國政府表態(tài)正計(jì)劃修改Section 106協(xié)議,,改為按照開發(fā)項(xiàng)目總價(jià)值的一個(gè)固定比例收取費(fèi)用,從而簡化規(guī)劃審批流程,。 3. 7年變2年,,中央政府要求地方政府30個(gè)月內(nèi)發(fā)布全局規(guī)劃方案 目前,,英國地方政府平均需要7年時(shí)間,才能制定出當(dāng)?shù)氐娜忠?guī)劃方案,。 甚至有50%的地方政府還需要超過7年的時(shí)間,這意味著很多政策在推出時(shí),,就基本已經(jīng)過時(shí)了,。 所以,,開發(fā)商一般很難及時(shí)適應(yīng)地方政府很久之前制定的全局規(guī)劃方案,導(dǎo)致雙方需要在規(guī)劃申請上不斷做改動(dòng),,最終推遲了房屋建設(shè)的開工時(shí)間。 因此,,英國中央政府將通過此次改革,要求地方政府的全局規(guī)劃方案必須要在30個(gè)月(2年半)內(nèi)制定并出臺(tái),,以便讓開發(fā)商更快更好地建造所需要的房屋。 4. 簡化規(guī)劃,,加快商改住,鼓勵(lì)個(gè)人改建和加建 這塊內(nèi)容我們之前介紹過多次,,主要細(xì)節(jié)如下:
5. 建立美麗社區(qū),拒絕一成不變的建筑,,同時(shí)保證房屋質(zhì)量和綠色可持續(xù) 在房屋設(shè)計(jì)方面,,英國政府將為美觀建筑的開發(fā)建立一個(gè)快速通道,,并為開發(fā)商提供地方設(shè)計(jì)指導(dǎo),來建造美麗的社區(qū),,不鼓勵(lì)開發(fā)商設(shè)計(jì)一成不變的建筑。 政府特別提到,,希望開發(fā)商開發(fā)像巴斯,、倫敦Belgravia那樣的美麗社區(qū),,如果設(shè)計(jì)符合美觀標(biāo)準(zhǔn),,其規(guī)劃將得到快速審批。 另外,,政府為了給民眾監(jiān)督的機(jī)會(huì),,未來的規(guī)劃過程還會(huì)從一開始就咨詢當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的意見,并通過最新技術(shù)來讓民眾可以更方便地了解整個(gè)過程,。 為了在2050年實(shí)現(xiàn)“零碳排放”,,英國政府還要求所有的新房達(dá)到“零碳準(zhǔn)備”標(biāo)準(zhǔn)(zero carbon ready)。 6. 為首次購房者提供7折優(yōu)惠 這個(gè)新政我們之前也預(yù)告過,本周英國政府公布了更多后續(xù),,表示很快將拿出1,500套新房作為試點(diǎn)項(xiàng)目,,給首次購房的當(dāng)?shù)鼐用窈完P(guān)鍵行業(yè)工人提供30%的折扣。 政府表示,,這一折扣將會(huì)與房產(chǎn)永久綁定,,意味著未來房主再轉(zhuǎn)售房子的時(shí)候,也要給下一個(gè)買家提供7折優(yōu)惠,。 住房大臣表示,,新推出的7折買房計(jì)劃名為First Home Scheme,將會(huì)為符合條件的購房者平均節(jié)省10萬英鎊,,這一折扣成本將由開發(fā)商承擔(dān),。 英國政府如何看待這一改革 對(duì)于這一系列改革,英國住房大臣詹里克(Robert Jenrick)表示: “我們復(fù)雜的規(guī)劃系統(tǒng)已經(jīng)成為房屋建設(shè)的障礙:批準(zhǔn)住宅開發(fā)規(guī)劃平均需要7年,,而開始動(dòng)工則需要5年時(shí)間,。” “這個(gè)重大改革將會(huì)為更美好的未來奠定基礎(chǔ),,為年輕人提供更多的住房,,并在全國范圍內(nèi)建設(shè)質(zhì)量更高的社區(qū)和住房?!?br> “我們將削減繁文縟節(jié),,而不是降低房屋標(biāo)準(zhǔn),我們比以往任何時(shí)候都更重視質(zhì)量,,設(shè)計(jì)和環(huán)境,,規(guī)劃決策將變得簡單而透明,并將本地民意作為流程的核心,?!?br> “疫情之后,現(xiàn)在該采取行動(dòng)和制定就業(yè)和增長計(jì)劃了,,這次的改革將會(huì)提供成千上萬的就業(yè)機(jī)會(huì),,并減輕大型建筑商在系統(tǒng)中的主導(dǎo)地位,從而為全國中小型建筑公司提供動(dòng)力,?!?/span> 確實(shí),,正如住房大臣所說,,相比大開發(fā)商,這一系列改革對(duì)小開發(fā)商的幫助更大,,畢竟大開發(fā)商已經(jīng)有成熟的規(guī)劃申請團(tuán)隊(duì),,再復(fù)雜的規(guī)劃體系也都能從容應(yīng)付,但小開發(fā)商往往只能依賴于規(guī)劃事務(wù)所,且需要支付大筆顧問咨詢費(fèi),。 如下圖所示,從1977年至2015年期間,,中小開發(fā)商新建的房屋數(shù)量不斷減少,,直接影響了英國的住房供應(yīng)量。 現(xiàn)在中央政府通過改革規(guī)劃法,,大大削弱了地方政府的審批權(quán),,降低了自由裁定權(quán)的發(fā)揮空間,以后只要達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),,就可以加快規(guī)劃審批,。 如果拿股票市場打比方的話,,就類似于從國內(nèi)A股的審核制改成了美股的注冊制,注冊制顯然比審批制對(duì)小開發(fā)商更加友好,。 英國大改規(guī)劃體系,,鼓勵(lì)開發(fā)商大舉建屋,,房價(jià)會(huì)跌嗎,? 對(duì)于這一新政,英國政府的愿景是通過松綁規(guī)劃,,從而釋放更多土地資源,,增加供應(yīng)以降低房價(jià)。 對(duì)此,,規(guī)劃專家給政府潑了冷水,,他們認(rèn)為英國房屋之所以供不應(yīng)求,主要是因?yàn)殚_發(fā)商有意限制供應(yīng),,故意囤地不開發(fā),,開發(fā)商們的意圖是,通過緩慢的建造速度,,來維持高房價(jià),。 英國規(guī)劃審批的地方政府協(xié)會(huì) (Local Government Association)主席James Jamieson就指出: “事實(shí)上,我們在審批規(guī)劃的時(shí)候,,一般10個(gè)里面有9個(gè)都會(huì)最終通過,,英國房屋之所以供應(yīng)不足,主要是因?yàn)榇罅勘慌鷾?zhǔn)規(guī)劃的項(xiàng)目自己不開工,,這一數(shù)字在過去十年累計(jì)超過了100萬套,,即100多萬套房子被給予了規(guī)劃,但開發(fā)商自己不開工,?!?/span> 另數(shù)據(jù)顯示,在2017-2018年,,英國地方政府批準(zhǔn)了新建382,997套房屋的規(guī)劃許可,遠(yuǎn)超英國中央政府制定的一年300,000套的目標(biāo),,最終建房指標(biāo)之所以沒達(dá)成,并不是規(guī)劃系統(tǒng)的問題,。 對(duì)于開發(fā)商拿了規(guī)劃不建房的指控,,開發(fā)商們則辯解稱: “數(shù)據(jù)顯示英國私營開發(fā)商的房屋供應(yīng)量一直很高,,但政府提供的經(jīng)濟(jì)適用房卻逐年減少,,這才是廉價(jià)保障住房在市場上寥寥無幾的重要原因,?!?/span> 下圖代表英國各機(jī)構(gòu)建房數(shù)量,,綠色代表私營開發(fā)商建的房屋數(shù)量,紫色和淺藍(lán)色代表政府建房數(shù)量,,紅色代表總體供應(yīng),,深藍(lán)色代表房價(jià): 下圖綠線代表總體房屋供應(yīng),,紅線代表保障房的供應(yīng): 英媒的分析也指出,雖然政府松綁了規(guī)劃制度,,但這個(gè)到底能不能讓開發(fā)商有足夠的動(dòng)力建房,,仍然是個(gè)大問題,。 畢竟對(duì)于開發(fā)商而言,,房地產(chǎn)市場行情的好壞,,開發(fā)項(xiàng)目最終能不能賺錢,才是背后真正驅(qū)動(dòng)開發(fā)的主要原因: 如果正值房產(chǎn)周期頂峰,,開發(fā)商就會(huì)大力開發(fā),如果在低谷時(shí),,開發(fā)商就會(huì)放緩開發(fā)并不斷收購?fù)恋?,再等到土地價(jià)格上漲后再?zèng)Q定賣地或是開發(fā)。 下圖代表一個(gè)完整的英國房產(chǎn)周期: 不過話又說回來,,雖然開發(fā)商主要是逐利,,但如果政府也入場的話,可能游戲規(guī)則就會(huì)被大大改變,。 比如政府如果后續(xù)給開發(fā)商補(bǔ)貼利潤損失,,亦或者親自下場開發(fā),那供應(yīng)量確實(shí)會(huì)在一定程度上上升,。 如果真的發(fā)生這樣的情況,,房價(jià)當(dāng)然肯定會(huì)受沖擊。 但要注意的是,,這一沖擊將主要針對(duì)那些土地供應(yīng)量大的地區(qū),,比如西北和中部。 對(duì)于本身土地供應(yīng)有限的地區(qū),,比如倫敦市中心,,就算政府補(bǔ)貼或政府下場,沒地給你開發(fā)的話,,也白搭,。 也就是說,盡管規(guī)劃制度發(fā)生改變,,在一個(gè)自由市場,,未來房價(jià)的變化仍主要取決于城市的土地供應(yīng)量、市場行情,、房地產(chǎn)周期以及開發(fā)商的意愿。 對(duì)于土地儲(chǔ)備充足的地區(qū),,如果政府深入改革,房價(jià)可能會(huì)受到?jīng)_擊,;對(duì)于土地有限的地區(qū),,基本影響不大。 另外,,從土地儲(chǔ)備的角度來說,,鑒于大部分的可開發(fā)土地早已被英國少數(shù)幾家開發(fā)商巨頭收購,所以最終未來控制開發(fā)進(jìn)程的仍是這一小圈人,。 這些一直給保守黨捐款的開發(fā)商金主,,未來還會(huì)和政府繼續(xù)博弈,。 以下是英國開發(fā)商巨頭所擁有的土地庫存,以及已獲得規(guī)劃許可的房屋開發(fā)數(shù)量(2016年數(shù)據(jù)): 英倫投資客寫在最后 總的來說,,此次改革中最大的亮點(diǎn)莫過于政府對(duì)土地的提前定性和分類,,因?yàn)檫@意味著某一地區(qū)的未來發(fā)展能夠更容易預(yù)測,可以給投資者很大參考因素,。 例如,,如果某一地區(qū)被劃為潛力地塊和改造區(qū)域,那么該地區(qū)將在未來一段時(shí)間將會(huì)吸引更多的投資,,從而利好當(dāng)?shù)匕l(fā)展,,亦或是供應(yīng)大量增加。 如果政府之后出了更具體的各城市土地性質(zhì)規(guī)定,,我也會(huì)第一時(shí)間在公眾號(hào)更新,。 另外,這次的規(guī)劃系統(tǒng)改革大大限制了地方政府規(guī)劃審批部門的權(quán)力,,開發(fā)商在達(dá)到規(guī)劃要求后,,未來可以在項(xiàng)目上有更多的操作空間。 這也意味著,,在中央政府出臺(tái)的新規(guī)影響下,,地方政府基本喪失了與開發(fā)商討價(jià)還價(jià)的能力,未來將主要由開發(fā)商來主導(dǎo)項(xiàng)目的發(fā)展,。 房價(jià)方面,,如果政府的改革僅此而已,那由于開發(fā)商的逐利和囤地屬性,,依然難以解決供不應(yīng)求的問題,,但如果政府繼續(xù)深入改革,那土地儲(chǔ)備大的城市房價(jià)將受沖擊,,土地供應(yīng)有限的城市影響不大,。 |
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