半島記者 王洪智

2013年1月11日,，甲公司,、乙公司與A銀行簽訂《公司委托貸款合同》，約定：甲公司委托A銀行向乙公司發(fā)放貸款4000萬元,，貸款期限為2013年1月11日至2013年12月27日,，年利率為12%。

2013年1月11日,，乙公司與A銀行簽訂《委托貸款抵押合同》，乙公司以其名下位于青島市嶗山區(qū)的a、b,、c,、d四處房產(chǎn)為上述《公司委托貸款合同》中約定的債權(quán)提供抵押擔(dān)保，并辦理了抵押登記手續(xù),，A銀行取得《在建工程抵押登記證明》,。

2013年1月18日，A銀行將貸款本金4000萬元發(fā)放給乙公司,，后乙公司未依約還款,。

2010年11月1日，丙公司與乙公司簽訂《青島市商品房出售合同》,，約定：“丙購買乙公司名下位于青島市嶗山區(qū)的a處房產(chǎn),，乙公司于2012年6月30日交付房屋”。丙公司于2010年11月1日向乙公司支付全部購房款,，于2012年6月30日交付房屋,。2011年9月30日，乙公司就上述房產(chǎn)取得《青島市商品房預(yù)售許可證》,。

甲公司將乙公司訴至法院,，請求乙公司償還借款4000萬元及利息并請求確認(rèn)其對上述抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。丙公司作為第三人參加訴訟,，請求確認(rèn)上述a房產(chǎn)歸其所有并確認(rèn)乙公司與A銀行就a房產(chǎn)簽訂的抵押合同無效,。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然丙公司與乙公司簽訂《青島市商品房出售合同》并付清房款,，但丙公司與乙公司未按法律規(guī)定在房產(chǎn)登記部門辦理預(yù)告登記和過戶手續(xù),，a房產(chǎn)的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，丙公司不享有a房產(chǎn)的所有權(quán),，因此a房產(chǎn)仍屬于原權(quán)利人乙公司所有,，乙公司與A銀行簽訂的《委托貸款抵押合同》為有效合同。最終判決支持甲公司的訴訟請求,，并駁回丙公司的訴訟請求,。

法官點評：本案系銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生借款糾紛時，開發(fā)商將其所開發(fā)的房產(chǎn)為銀行提供抵押擔(dān)保并設(shè)立抵押權(quán),，而該房產(chǎn)在設(shè)立抵押權(quán)之前被開發(fā)商出售的典型案例,。在商品房買賣合同中，存在兩種權(quán)利關(guān)系,，一種是依據(jù)商品房買賣合同所產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系,，即在雙方當(dāng)事人意思表示達成一致時，合同即產(chǎn)生約束力,，即債權(quán)法上的約束力,，此時,，商品房的買受人享有的是債權(quán)請求權(quán)；另一種是物權(quán)變動關(guān)系,，不動產(chǎn)物權(quán)的變動必須依賴物權(quán)變動中的公示行為,，即不動產(chǎn)登記，未辦理登記的,，不產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效力,。債權(quán)法上的權(quán)利只是一種相對權(quán)，不具有排他效力,，而不動產(chǎn)物權(quán)的變動,，必須在登記公示之后才能產(chǎn)生排他效力。本案中,，丙公司與乙公司未按法律規(guī)定在房產(chǎn)登記機關(guān)辦理預(yù)告登記和過戶手續(xù),，a房產(chǎn)的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，丙公司不享有a房產(chǎn)的所有權(quán),，不能產(chǎn)生對抗A銀行的效力,。因此該房產(chǎn)仍屬于原權(quán)利人乙公司所有，乙公司與A銀行簽訂的《委托貸款抵押合同》合法有效,。

法院提示：銀行與開發(fā)商之間簽訂借款合同,，并以開發(fā)商名下在建工程設(shè)定抵押權(quán)，而房屋購買人雖在抵押登記設(shè)定前購買在建房屋但未依法辦理預(yù)告登記,、過戶手續(xù)的,，房屋所有權(quán)未發(fā)生變動，仍歸開發(fā)商所有,，抵押權(quán)設(shè)定有效,。