房產(chǎn)買賣中經(jīng)常涉及一些特殊類型的房產(chǎn),，這些房產(chǎn)一般在交易時(shí)都受到限制，或者不是完整產(chǎn)權(quán),，因此價(jià)格往往比同等條件的房產(chǎn)便宜。但是,，購買這類房產(chǎn)卻有許多需要特別注意之處,。許多人對此未必了解，買下房屋后才發(fā)現(xiàn)權(quán)益受損,。

    有抵押的房產(chǎn)

　　房屋有抵押是比較常見的情況,。買房人只要去房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心，就可以查詢到房屋權(quán)屬,、抵押情況等相關(guān)信息,。
　　上家向銀行或者個(gè)人借款并以房產(chǎn)作為抵押的，銀行或者個(gè)人就是抵押權(quán)人,，在債務(wù)人不能償還債務(wù)時(shí),，抵押權(quán)人有權(quán)要求將房產(chǎn)拍賣用來清償債務(wù)。購買有抵押的房屋一般采用以下兩種方式：
　　第一種方式：上家先還清貸款,，并從抵押權(quán)人處取得 《他項(xiàng)權(quán)證》,，然后到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押登記注銷手續(xù)，辦完注銷手續(xù)后一般七天左右就能辦理過戶交易手續(xù),。如果抵押權(quán)人是銀行,，需要向銀行預(yù)約還款時(shí)間。有些銀行還規(guī)定在還款當(dāng)天不能取得 《他項(xiàng)權(quán)證》,，因此上家要向銀行詳細(xì)詢問提前還貸的步驟和所需時(shí)間,。
　　第二種方式是辦理銀行轉(zhuǎn)按揭手續(xù) （銀行是抵押權(quán)人時(shí)才可以辦理），轉(zhuǎn)按揭不需要上家提前還貸和辦理抵押注銷手續(xù),，但對貸款人的審核比較嚴(yán)格,，而且并不是每一家銀行都有轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。因此，相比之下第一種先還貸的辦法手續(xù)簡單,，時(shí)間較快,，所以用得較多。
　　采用第一種先還貸方式的,，如果上家用自有資金提前還貸后再過戶交易,，對下家來講不存在風(fēng)險(xiǎn)，不過實(shí)務(wù)中上家往往要求下家先付一部分首付,，用首付幫其提前還貸,。這時(shí)，下家一定要把握好以下兩點(diǎn)：
　　1,、要盡量壓縮付首付至過戶的時(shí)間
　　如向銀行提前還貸,，要按以下步驟進(jìn)行：
　　首先，上家要向銀行預(yù)約還款時(shí)間,，預(yù)約的時(shí)間因銀行不同而略有不同,；
　　其次，在約定的時(shí)間到銀行還貸,；有的銀行在還款當(dāng)天,，有的銀行還款后幾日內(nèi)可出 《他項(xiàng)權(quán)證》；
　　再次,，上家在取得 《他項(xiàng)權(quán)證》后才能到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷登記手續(xù),；
　　最后，辦理抵押注銷登記手續(xù)后七日左右方可辦理過戶交易手續(xù),。
　　因此,，下家將付首付到過戶交易的時(shí)間壓縮得越短越好，這樣下家首付的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越小,，交易會(huì)越安全,。
　　下家錯(cuò)誤的做法是：在簽訂買賣合同當(dāng)天就支付首付，等到合同約定過戶的時(shí)間再到交易中心過戶,。這種做法使下家完全失去了對首付的監(jiān)管,，而上家則有可能將首付挪作他用而不去提前還貸。
　　正確的做法是：向上家的貸款銀行了解提前還貸的時(shí)間,，爭取在合同中約定付首付和提前還貸在同一天,，并要求上家在取得 《他項(xiàng)權(quán)證》的當(dāng)天就到交易中心辦理抵押注銷手續(xù)。
　　2,、盡量將首付直接付到上家的貸款銀行
　　為防止上家收受首付后挪作他用,，下家可要求上家先向銀行申請?zhí)崆斑€貸，再在銀行規(guī)定的還貸當(dāng)天與上家一同到銀行,，將首付直接劃給上家的貸款賬戶,，讓銀行當(dāng)即劃走首付用于歸還貸款,。
　　與抵押類似的還有典當(dāng)，有典當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)也要先還清典當(dāng)公司的借款才能過戶,。
　　順帶一提的是,，借款以房產(chǎn)為抵押必須到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押登記手續(xù)。現(xiàn)實(shí)中我們經(jīng)常碰到這樣的情況,，債權(quán)人將錢借給別人,，對方聲稱 “用自己的房產(chǎn)來抵押”，甚至把房產(chǎn)證交其保管,，或者寫了一份抵押借款合同或承諾書等,，但是沒有去辦理抵押登記手續(xù)，那么這樣的 “抵押”不會(huì)產(chǎn)生什么作用,，對方仍然可以順利地將他的房產(chǎn)賣掉后溜之大吉,。

    被查封的房產(chǎn)
　　房產(chǎn)被查封后也必須先撤銷查封才能過戶。有權(quán)查封房產(chǎn)的機(jī)關(guān)有公安機(jī)關(guān),、檢察機(jī)關(guān),、國家安全機(jī)關(guān)以及法院。
　　如果上家的房產(chǎn)被公安,、檢察,、安全機(jī)關(guān)查封，那上家可能涉及到刑事犯罪,，甚至這套房屋是上家用贓款購買的，這樣的房產(chǎn)千萬不能買,，因?yàn)榭赡苓B已付的房款都要不回來,。如果是被法院查封，那么上家一般只涉及民事,、經(jīng)濟(jì)案件,，在上家提供擔(dān)保或者清償了債務(wù)后,，法院就會(huì)解除查封,。
　　如果上家的房產(chǎn)已被法院查封，而上家要求買房人先拿出一筆房款來替他清償債務(wù)再辦理過戶交易手續(xù)的話,，買房人也要格外謹(jǐn)慎,，應(yīng)注意把握以下幾點(diǎn)：
　　1、要求上家出示與訴訟有關(guān)的材料,，如起訴狀,、法院受理通知書等，了解涉案金額與案件有關(guān)的其他信息,，有必要旁聽開庭審理,；
　　2,、要求上家與法院協(xié)商撤銷查封的方式和時(shí)間，有必要的話陪同上家一起向法官了解,；
　　3,、將房款以上家名義付到法院，同時(shí)要求上家出具收款收據(jù),。千萬不能直接將房款交給上家,。
　　4、要求上家將房地產(chǎn)權(quán)證交給買方或中間方保管,，直至過戶,。
　　購買被法院查封的房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是較大的，因此要評估上家的誠信狀況,，預(yù)判所涉案件的判決結(jié)果和對本起交易的影響，了解相關(guān)信息在最大限度內(nèi)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),，這對下家的要求會(huì)比較高。
　　有必要提醒的是,，如果沒有專業(yè)人士的協(xié)助,，建議盡量不要購買已被查封的房產(chǎn)。如果因?yàn)椴恢槎雅c上家簽訂了買賣合同,，可轉(zhuǎn)而追究上家的違約責(zé)任,，如雙倍返還定金等,。

    共有的房產(chǎn)
　　房產(chǎn)證上有一個(gè)以上的權(quán)利人,，這種房產(chǎn)就是數(shù)人共有的房產(chǎn),。購買共有的房產(chǎn)必須要取得所有共有人的同意,，否則，買賣合同可能被認(rèn)定為無效,。有以下幾種情況要注意：
　　1,、房產(chǎn)證上是甲一個(gè)人的名字,，但系甲與乙在婚后購買的夫妻共同財(cái)產(chǎn),，甲未經(jīng)乙同意將房屋出售給丙,。乙是否能主張甲與丙簽訂的買賣合同無效,？
　　盡管甲出售房屋未經(jīng)乙的同意,，但由于不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示,、公信的效力，對丙而言，他沒有義務(wù)也沒有能力對該房產(chǎn)是否系甲的夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行核查，因此只要丙是善意的,，不明知甲與乙的婚姻關(guān)系且乙不同意的事實(shí),，則買賣合同是有效的。
　　2,、產(chǎn)權(quán)證上是甲和乙兩個(gè)人的名字,，甲和乙是夫妻關(guān)系,，但簽訂合同時(shí)乙并沒有出面,，乙的名字是甲代其簽訂的,，乙是否能主張未經(jīng)其同意買賣合同無效,？
　　根據(jù)最高法院婚姻法司法解釋（一）第十七條的規(guī)定， “（一）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的,。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的,，任何一方均有權(quán)決定。 （二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定,，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見,。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人,?！?BR>
　　出售房屋一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是 “非日常生活需要”,，只要丙 “有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示”,，則丙就是善意購買人,，那合同就應(yīng)當(dāng)有效,。
　　當(dāng)然,，丙要證明自己是善意的購買人,，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)表明他有理由相信出售房屋是甲與乙的共同意愿。
　　因此,，購買共有的房產(chǎn),，簽訂合同時(shí)最好讓所有共有人都簽名,，并核對其身份,。
　　如果其中有共有人并未出面,，而是其他人代簽,，則要重點(diǎn)審核簽名的人有無代理權(quán),，可要求其出具委托書,。
　　如果共有人之一是未成年人，要注意簽訂合同的人與未成年人是什么關(guān)系,，是不是未成年人的監(jiān)護(hù)人。

    售后公房
　　買賣售后公房主要涉及到兩個(gè)問題：
　　1,、按照 “94方案”購房的未登記的產(chǎn)權(quán)人權(quán)益
　　按 “94方案”購買的售后公房,，產(chǎn)權(quán)證上只有一個(gè)人的名字,，但可能還會(huì)存在其它的產(chǎn)權(quán)人,，如同住人等,，他們都有權(quán)要求確認(rèn)為產(chǎn)權(quán)共有人,。不過基于不動(dòng)產(chǎn)登記和公示的效力，只要與房產(chǎn)證上的權(quán)利人簽訂了買賣合同,，則其他的產(chǎn)權(quán)人不能以未經(jīng)其同意為由主張買賣合同無效,，其他的產(chǎn)權(quán)人可要求出售人承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　2,、同住人的居住權(quán)利
　　未按 “94方案”購買的售后公房,，同住人雖然不是產(chǎn)權(quán)人，但在房屋內(nèi)享有居住權(quán),。以前在辦理售后公房過戶手續(xù)時(shí),，房地產(chǎn)交易中心要求合同上要有同住人同意出售的聲明，但現(xiàn)在僅對此進(jìn)行形式審查,，并不會(huì)要求同住人到交易中心當(dāng)場簽名,。如果未經(jīng)同住人同意，產(chǎn)權(quán)人將房屋出售給他人,，那同住人可能會(huì)主張買賣合同無效,，或者認(rèn)為買賣合同雖有效但不能侵犯其居住權(quán)利，因而拒絕遷出房屋 （某些法院有判例駁回了買受人要求同住人遷出房屋的請求）。
　　買受人取得房屋的產(chǎn)權(quán)后能不能對抗同住人的居住權(quán),？
　　我認(rèn)為基于不動(dòng)產(chǎn)登記的公示和公信力以及對交易安全的保護(hù),，同住人只能向出賣人主張居住權(quán)，或者要求分割出賣人取得的房款（作為對其喪失居住權(quán)的補(bǔ)償）,，而無權(quán)主張買賣合同無效或拒絕遷出房屋,。但為盡量避免此類糾紛，在購買售后公房時(shí)要對同住人情況進(jìn)行了解,，可要求上家出示戶口簿,，并要求同住人以書面形式承諾同意出售房屋。


    配套房中低價(jià)房

　　配套房是指政府提供優(yōu)惠政策,，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),，供應(yīng)本市重大工程、重點(diǎn)舊區(qū)改造等建設(shè)項(xiàng)目被拆遷居民的政策性商品住房,。
　　中低價(jià)房是指政府提供優(yōu)惠政策,，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),，供應(yīng)本市中低收入家庭的政策性商品住房,。
　　上海房地局規(guī)定,，配套房、中低價(jià)房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓,、出租,，但這些規(guī)定不是法律或行政法規(guī),，因此即使違反也只不過是不能立即辦理過戶手續(xù),，買賣合同本身還是有效的 （這和法律禁止的期房轉(zhuǎn)讓的法律后果有點(diǎn)類似，實(shí)踐中上海法院明確認(rèn)可期房買賣合同有效）。
　　但是,，由于要等到五年之后再過戶，因此法律風(fēng)險(xiǎn)是很大的,，買房人即使已經(jīng)住在房屋內(nèi),，也有可能將來房價(jià)上漲后,，因?yàn)樯霞曳椿诙鴮⒎课莸盅夯蛘吡硇谐鍪劢o他人，導(dǎo)致不能過戶,。
　　如果上家一房二賣,，而且他人已取得了產(chǎn)證,，此時(shí)下家只能轉(zhuǎn)而追究上家的賠償責(zé)任,，而難以取得房屋產(chǎn)權(quán),。因此,，難有萬全之策保證上家會(huì)在五年后順利過戶，購買此類房產(chǎn)要千萬小心,。