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前言：2020年5月28日,，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》（以下簡稱民法典）,，民法典是新中國第一部以法典命名的法律，開創(chuàng)了我國法典編纂立法的先河,，具有里程碑意義,。全篇共1260個條文，作為中國第一部以“典”命名的法律,，民法典在中國特色社會主義法律體系中具有重要地位,。民法典較《中華人民共和國物權(quán)法》而言,，在現(xiàn)行物權(quán)法規(guī)定的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步完善了相關(guān)制度，一是適當(dāng)降低業(yè)主共同決定事項的表決計算基數(shù),將使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的事項排除在特別程序之外,，提高了決策的效率。增加了兩項業(yè)主共同決定的事項,，部分?jǐn)U大了業(yè)主的權(quán)利,；二是新增了“居住權(quán)”這一用益物權(quán)；三是浮動抵押財產(chǎn)的確定時點變更,；四是抵押期間抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓規(guī)則發(fā)生變化,；五是增加抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)競合的法律規(guī)定。（2）擴(kuò)大了業(yè)主制定和修改管理規(guī)約的權(quán)利,；（3）將使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的事項排除在特別程序之外；（4）降低表決計算基數(shù),，更加注重效率,。變化解讀：在《民法典》頒布之前，業(yè)主只能制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約,，《民法典》將“管理規(guī)約”的前綴去掉,，擴(kuò)大了業(yè)主管理規(guī)約涉及的范圍。此外,，將使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的事項排除在特別程序之外,，增加了決策的靈活性。實際生活中,，業(yè)主共同決定的事項一般難以實施,，而特別決定的事項，因表決比例比較高,，因而更難實現(xiàn),。隨著時間推移，需要動用維修資金的事項將越來越多,，因此將使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的事項排除在特別程序之外,，有非常大的現(xiàn)實意義。茲舉例說明,，對于特殊的共同決定事項,，原規(guī)定要求“經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”，也就是說,，同意的比例要達(dá)到專有部分面積要達(dá)到總面積的三分之二且業(yè)主人數(shù)達(dá)到總?cè)藬?shù)三分之二以上才能通過,；現(xiàn)規(guī)定對于特殊的共同決定事項要求“應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”且“經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且“參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意”，三分之二參與表決,，其中四分之三同意,，也就是說，同意的比例要達(dá)到專有部分面積要達(dá)到總面積的二分之一且業(yè)主人數(shù)達(dá)到總?cè)藬?shù)二分之一就能通過。變化二：《民法典》三百六十六條到三百七十一條,，新增“居住權(quán)”,。變化解讀：根據(jù)規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定,，對他人的住宅享有占有,、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要,；另設(shè)立居住權(quán)應(yīng)當(dāng)采用書面形式并向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記,，居住權(quán)自登記時設(shè)立，且原則上是無償設(shè)立的,。同時,，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承,。通過設(shè)立居住權(quán),，可以一定程度上保障弱勢一方的居住問題。因居住權(quán)需要登記,，今后在進(jìn)行房屋買賣時,，除了明確有無產(chǎn)權(quán)爭議及抵押、查封等權(quán)利負(fù)擔(dān)外,，亦應(yīng)注意是否存在居住權(quán)登記,。變化解讀：該變化將抵押財產(chǎn)的確定時間點前移,，有利于維護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)益,。債權(quán)人應(yīng)當(dāng)關(guān)注債務(wù)履行、抵押人,、抵押財產(chǎn)的狀態(tài),，避免抵押財產(chǎn)確定后抵押權(quán)實現(xiàn)期間的抵押財產(chǎn)的損失。一旦發(fā)生抵押財產(chǎn)確定的情形,，應(yīng)及時與債務(wù)人,、抵押人確認(rèn)抵押財產(chǎn)的范圍、價值,，并及時實現(xiàn)抵押權(quán),。（1）抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，只有通知義務(wù),，不必經(jīng)抵押權(quán)人同意,；（2）增加了抵押權(quán)人的證明義務(wù)。變化解讀：這一變化有利于提高交易效率,，降低交易成本,。抵押期間,，抵押人需要轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，可以轉(zhuǎn)讓,，只需及時通知抵押權(quán)人即可,。對于抵押權(quán)人而言，須密切關(guān)注抵押物的狀態(tài),，進(jìn)而衡量抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否會損害抵押權(quán),。對于抵押物的買受方來講，在受讓前應(yīng)先核實受讓財產(chǎn)上是否設(shè)有抵押權(quán),，并分情況進(jìn)行考慮。（1）增加抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)競合的法律規(guī)定,；（2）抵押權(quán)不再絕對優(yōu)先于質(zhì)權(quán),。變化解讀：該規(guī)定有利于對抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)的平等保護(hù)。今后,，抵押權(quán)人在設(shè)立抵押權(quán)之前,，既要核實抵押物上是否有在先登記的抵押權(quán)，也要核實該抵押物是否有在先設(shè)立的質(zhì)權(quán),。
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