《民法典》第九百三十七條對物業(yè)服務(wù)合同的定義作出了明確規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同實質(zhì)是“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同,?！痹摱x擴(kuò)大了國務(wù)院《物業(yè)管理條例》關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同主體的范圍，明確將“其他管理人”也列為物業(yè)服務(wù)合同的主體范圍,。也就是說,，簽訂物業(yè)服務(wù)合同的主體，不僅限于物業(yè)服務(wù)企業(yè),，其他主體也可以成為物業(yè)服務(wù)合同的主體,。

《民法典》第九百三十八條對物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容和形式作出了明確規(guī)定。從該規(guī)定可知,，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式,，合同內(nèi)容一般包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量,、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法,、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用,、服務(wù)期限,、服務(wù)交接等條款。同時,，物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾,，構(gòu)成物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，對物業(yè)服務(wù)人具有法律上的約束力,。

《民法典》第九百三十九條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同,，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同,，對業(yè)主具有法律約束力。該規(guī)定明確了物業(yè)服務(wù)合同屬于集體契約,，其效力及于所有成員,，任何成員不得以未簽訂合同主張物業(yè)服務(wù)合同對其不具有約束力,。

首先是《民法典》明確了前期物業(yè)服務(wù)合同可提前終止?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖畻l規(guī)定,，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的,，前期物業(yè)服務(wù)合同終止,。比較《物業(yè)管理條例》第二十六條，該規(guī)定擴(kuò)大了終止前期物業(yè)服務(wù)合同的主體范圍,，即業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的,，對前期物業(yè)服務(wù)合同同樣產(chǎn)生終止效果。

其次是對于不定期物業(yè)服務(wù)合同,，《民法典》第九百四十八條規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定,，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的,，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期,。當(dāng)事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同,，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方。實踐中,，對物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后,，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，但物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)是否有效問題爭議很大,，該規(guī)定明確肯定了繼續(xù)提供服務(wù)的法律效力,，也進(jìn)一步明確此類服務(wù)屬不定期合同的法律性質(zhì)。

《民法典》第九百四十七條對物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)訂作出了規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的,，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同,。物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的,，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會,，但是合同對通知期限另有約定的除外,。提前九十日通知是物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的法定義務(wù)。

業(yè)主的合同義務(wù)包括三個方面：

一是支付物業(yè)費(fèi)義務(wù),?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖臈l規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi),。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的,，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的,，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付,；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁,。

二是告知,、協(xié)助義務(wù)?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖鍡l規(guī)定,，業(yè)主裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人,，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項,，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場檢查。業(yè)主轉(zhuǎn)讓,、出租物業(yè)專有部分,、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應(yīng)當(dāng)及時將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人,。

三是賠償損失義務(wù),。《民法典》第九百四十六條第二款規(guī)定,，業(yè)主行使任意解除權(quán)解除物業(yè)服務(wù)合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的,，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失,。

物業(yè)服務(wù)人的合同義務(wù)主要包括以下5個方面：

一是禁止整體轉(zhuǎn)委托,。《民法典》第九百四十一條規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的,，應(yīng)當(dāng)就該部分專項服務(wù)事項向業(yè)主負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人,，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人,。

二是一般義務(wù)?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖l規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修,、養(yǎng)護(hù),、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分,，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序,，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全,。對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安,、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為,，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止,、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。

三是信息公開義務(wù),?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖龡l規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項,、負(fù)責(zé)人員,、質(zhì)量要求、收費(fèi)項目,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、履行情況，以及維修資金使用情況,、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會,、業(yè)主委員會報告。

四是移交義務(wù)和賠償責(zé)任,?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖艞l規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止的,，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域,，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施,、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會,、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作,， 并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況,。原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi),；造成業(yè)主損失的,，應(yīng)當(dāng)賠償損失,。

五是后合同義務(wù)?！睹穹ǖ洹返诰虐傥迨畻l規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前,， 原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項,，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。

一直以來,，人們對物業(yè)服務(wù)合同如何定性存在巨大分歧,，對物業(yè)服務(wù)人是否負(fù)有對業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全保障義務(wù)，對是否可以采取停止供水電等方式催交物業(yè)費(fèi)以及拒不交接管理權(quán)后能否再收費(fèi)問題感到困惑,。如今,，《民法典》對此類問題均作出了明確規(guī)定。我們有理由相信,，隨著《民法典》的施行,，困擾物業(yè)管理行業(yè)多年的頑疾將會消除，行業(yè)必將迎來嶄新的時代,。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2020年第6期）