受疫情影響，眾多行業(yè)受到暴擊，特別是外貿(mào)行業(yè),，至今仍未走出低迷,。可是對于剛需來說,，日子還得照過，房子還得照買,。特別是隨著全球經(jīng)濟(jì)下行，大家更傾向于精打細(xì)算過日子,，買房時也有更多人開始考慮價(jià)格相對較低的二手房,。

確實(shí)，二手房更適合注重性價(jià)比的剛需族,。但比起新房，二手房的水更深,，購買時需要考慮的門道也更多。

二手房的優(yōu)點(diǎn)顯而易見,，就是所見即所得,，不用擔(dān)心爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過多年使用,，房子的配套相對成熟，物業(yè)包括房子質(zhì)量也都可以直觀感受到,。新房大多為期房，只能看沙盤,，后期交房可能存在和宣傳不同的情況,。

除了這些明顯的優(yōu)缺點(diǎn)以外，買二手房還有不少超干的“干貨”值得了解,，來跟站長一起get吧。

1.確定買房資格

現(xiàn)在政策趨嚴(yán),，無論你買新房還是二手房,，都不是有錢就能上車的,，而是需要一定的資質(zhì),。因此在找房源之前，應(yīng)該先去核驗(yàn)一下自己是否具有購買限購區(qū)域內(nèi)住房的條件，否則選了半天房子才發(fā)現(xiàn)買不了,，那就白忙乎一通了。

在北京買房，京籍已婚家庭最多可買2套,，京籍單身可購買1套。非京籍人士滿足在京無房且連續(xù)5年（含）以上繳納社會保險(xiǎn)或個人所得稅，才有資格購買一套北京住房,。

有了資質(zhì),，再來談錢,。全款土豪不在本文討論之列，大部分人買房要貸款,。如果是首套房,，買房首付比例通常為30%,；二套房的首付比例各地情況不同,，在40%-70%不等,。

辦理二手房貸款時，還會涉及到房屋評估費(fèi)和按揭手續(xù)費(fèi),。房屋評估是銀行批貸的必要動作,，因?yàn)殂y行是不以成交價(jià)格為參考發(fā)放貸款的，通常會指定評估公司來進(jìn)行房屋估價(jià),，然后根據(jù)估價(jià)給出貸款額度。

也就是說如果你的成交價(jià)是300萬,，房屋評估價(jià)是280萬,，你要貸款70%，就是280萬×70%=196萬,，那么你就要準(zhǔn)備300萬-196萬=104萬的首付,。而最終的評估費(fèi)，根據(jù)評估價(jià)的萬分之一到萬分之五進(jìn)行收取,。

按揭手續(xù)費(fèi)沒有固定標(biāo)準(zhǔn),，因?yàn)檫@筆錢不是給銀行的,，而是給中介的,。以深圳為例，按揭服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)區(qū)間在1000-5000元不等,。

2.確定房屋產(chǎn)權(quán)

我們買新房時，開發(fā)商的信息相對透明,，有沒有預(yù)售許可證、有沒有備案,，在網(wǎng)上都能查到，貓膩很少,。

但二手房是消費(fèi)者和房東之間的交易,，水比較深。為了避免被坑,，購房者首先要做對房子做產(chǎn)權(quán)調(diào)查，看房子是否被查封或是被抵押,。

其實(shí)核查房子產(chǎn)權(quán)并不難，一般可以讓中介人員去幫忙調(diào)查,，也可以和產(chǎn)權(quán)人一起去當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易中心查詢。如果你有精力,，最好是親力親為，這樣最保險(xiǎn),。如果比較忙，應(yīng)該選一個靠譜的中介代為調(diào)查。一個好的中介可以是你和賣家砍價(jià)的得力助手,，也可以在你的交易過程中幫你權(quán)衡條款利弊,。找中介不要一味追求低費(fèi)率，最好挑選大品牌,，雖然中介費(fèi)會貴一些,，但安全性也更高,，畢竟房子客單價(jià)高，關(guān)乎一生幸福,，安全性至關(guān)重要,。

有的購房者擔(dān)心產(chǎn)權(quán)人不配合調(diào)查,，其實(shí)這種擔(dān)心大可不必。我國相關(guān)法律規(guī)定,，權(quán)利人,、利害關(guān)系人可以申請查詢,、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供,。因此,，只要房主是真心想賣房,，肯定會配合查詢。

3.買老房子需慎重

我國的房子有很多類型,，而有的房子出售是有很多限制的,，比如房改房、安居工程,、經(jīng)濟(jì)適用房,、單位房屋,，最好不要購買這種類型的房子,。

此外，盡量選擇次新房或房齡在10年以內(nèi)的二手房,。因?yàn)榉孔邮怯薪ㄖ勖?，太老的房子容易出現(xiàn)質(zhì)量問題,，比如墻面裂縫會導(dǎo)致下雨天房子漏水,，或者墻內(nèi)線路老化損傷,，得把墻砸開重新布線，這些情況一旦發(fā)生,，既費(fèi)時間又費(fèi)錢,，非常麻煩,。

對于手頭比較緊的消費(fèi)者來說，更得選擇房齡較小的房子,。因?yàn)橘J款年限是根據(jù)房齡以及買家貸齡計(jì)算的,，同等的情況下,，房齡越大,，貸款年限就越少,；房子貸款年限越少,，月供就會越高，每個月的還貸壓力就會越大,。

而且我國的房子產(chǎn)權(quán)是有年限的，一般而言,，商品住宅的產(chǎn)權(quán)年限是70年，公寓則只有40年,。房齡越小，剩下的產(chǎn)權(quán)年限就越長,，可供使用的年限也就越長。而購買房齡過長的房屋,，未來會更早面臨產(chǎn)權(quán)到期的問題，到時候可能需要自己掏錢做產(chǎn)權(quán)續(xù)期,。

雖說本屆大會明確住宅產(chǎn)權(quán)到期后可自動續(xù)期,，但可沒說給你免費(fèi)續(xù)期,。此前深圳國商大廈和青島阿里山小區(qū)的產(chǎn)權(quán)到期后,，業(yè)主都是付費(fèi)續(xù)期的。

4.簽合同關(guān)鍵點(diǎn)

俗話說天黑路滑,，社會復(fù)雜,，簽合同前一定要提前了解注意事項(xiàng),，否則等白字黑字落定后可就沒了回旋余地,。

簽合同前，要確定賣房者確實(shí)是房主,，對他的房產(chǎn)證和身份證要仔細(xì)審閱，看身份證號是否一致,。因?yàn)橛械姆孔硬⒉皇莻€人所有，而是共有,，比如夫妻、繼承人等,，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同,，否則合同無效。咱可得提前了解清楚,，別被人鉆了法律空子,，吃悶虧,。

5.付款注意事項(xiàng)

付款方面,，二手房的支付方式分為一次性付清和按揭貸款,。一次性付清就是指關(guān)于房屋的所有費(fèi)用資金全部繳清。按揭貸款就是先付房屋首期款,，然后申請貸款，簽署貸款合同,。（等銀行貸款審批時間一般是15天左右）

當(dāng)然,，你要是覺得這一過程中可能存在資金風(fēng)險(xiǎn)，可選擇以資金監(jiān)管+貸款前置審批的方式交割房款,。如果你擔(dān)心中介費(fèi)全部支付給中介后，后續(xù)在辦理業(yè)務(wù)時無法對中介進(jìn)行有效約束,，也可以找合適的理由和中介商議預(yù)留一部分費(fèi)用以后再支付。

等你的銀行貸款審批下來,，辦理過戶手續(xù)前，還應(yīng)該查看以前房東的水,、電,、氣,、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用是否結(jié)清。如果是學(xué)區(qū)房,，還要注意學(xué)籍是否被占用，以免影響孩子上學(xué),。

大家看到這兒,，應(yīng)該已經(jīng)了解到二手房買賣中的很多注意事項(xiàng)了。二手房交易有很多坑,，了解得越全面,，越能在實(shí)操中占據(jù)優(yōu)勢地位。現(xiàn)在有置業(yè)需求的剛需非常多,，大家可以把眼光放開一些,，不光著眼于新房，也可以在二手房市場中認(rèn)真淘一淘,，也許就可以撿到大漏,。

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