買新房,，是直接與開發(fā)商進(jìn)行交易，交首付,、辦貸款,、交房即可,。而買二手房,，則是與房主,、中介進(jìn)行交易，需要交首付辦貸款,、交中介費(fèi)等各種稅費(fèi)，后期還需要過戶,，整個(gè)的流程比較復(fù)雜,，還需要擔(dān)心房子有沒有什么問題,，房主和中介是否玩套路等,。對(duì)于首次買房的人來說,，在購買二手房時(shí)，下面的這些你要知道,。

一、二手房買賣的條件

房屋要上市交易，需要滿足相關(guān)的條件,，有房產(chǎn)證、土地證，并且貸款已經(jīng)結(jié)清了,，才可以上市交易,。另外，有些房子不是普通的商品房,，其性質(zhì)比較特殊，比如經(jīng)濟(jì)適用房,、還建房、房改房,、回遷房,、央產(chǎn)房,、軍產(chǎn)房等，上市交易的條件比較多,。買房前,，先要核實(shí)該房屋是否滿足上市交易的條件。

二,、注意二手房產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

1,、賣房人是不是房屋的真正所有者,？該房屋有無產(chǎn)權(quán)共有人？共有人是否同意出售該房屋,？

2,、房屋產(chǎn)權(quán)是否有糾紛？有無存在抵押,、查封的情況？是否為小產(chǎn)權(quán)房,？

3,、同等情況下,，承租人具有優(yōu)先購買權(quán),，買賣不破租賃,。房子如果出租給了別人,，買房人需要了解租期是多長時(shí)間？過戶后是否能及時(shí)入??？承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)等。

三,、留意土地使用性質(zhì),、剩余年限

很多人買房只看房產(chǎn)證，容易忽視了土地證,。國有土地證的取得方式有兩種,，一種是有償取得,，即以出讓方式取得，以這種方式取得的土地,，可依法轉(zhuǎn)讓,。另一種是無償取得，即以劃撥方式取得,，以這種方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓前,，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)并交納土地出讓金，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán),。買房的時(shí)候，要注意土地的性質(zhì),，以及剩余的使用年限,。

四,、留意房齡大小

房齡越老，貸款的年限就越短,，太老的房子,，可能銀行都不愿意放貸,。貸款額度方面,，也會(huì)受到影響。由于房齡老,，所以房子剩余的土地使用年限也比較短,，維修費(fèi)用高，持有成本增加,。

五,、算好買房費(fèi)用

1、首付

一般來說，購買首套房,，首付比例最低為20%或30%,。但買二手房,，可不能參考這個(gè)首付來,，要準(zhǔn)備比最低首付款多1-2成的首付。這是因?yàn)殂y行要對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估,，評(píng)估價(jià)的70%或80%即為可貸款額,，房屋總價(jià)減去可貸款額,，即為個(gè)人需要準(zhǔn)備的首付款,。

比如，總價(jià)100萬的房屋，最低首付比例為30%，則可貸款額度最高為70%,。銀行的評(píng)估價(jià)為90萬,，則可貸款額為63萬（90*70%）。但是這個(gè)房子總價(jià)是100萬,，所以需要準(zhǔn)備37萬（100-63）的首付款,，而不是30萬（100*30%）。

2,、稅費(fèi)

①契稅：一般首套房90平及以下為1%,，90平以上為1.5%，其是按照銀行的評(píng)估價(jià)而非房屋的總價(jià)來進(jìn)行征收的,。

②增值稅及附加費(fèi)：按照房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的5.6%來征收,，如果購買的房子，房產(chǎn)證滿2年,，可以免征,。

③個(gè)稅：一般按照房屋總價(jià)的1%或者房屋差價(jià)的20%征收。該套房屋如果房產(chǎn)證滿5年,，且是賣房人唯一的房子,，則可以免征個(gè)稅。

④中介費(fèi)：一般為房屋總價(jià)的1.5%-3%,。

此外,，還需要繳納貸款擔(dān)保費(fèi),、評(píng)估費(fèi)等其它的各項(xiàng)稅費(fèi)。在買房的時(shí)候,，提前了解買房的相關(guān)費(fèi)用,，做好買房預(yù)算工作。

六,、選擇正規(guī)的中介公司

二手房交易的流程比較復(fù)雜,，買賣雙方可能都不清楚怎么操作，而中介,，則在買賣雙方之間起著服務(wù)和協(xié)調(diào)溝通的作用?，F(xiàn)在各個(gè)城市大大小小的中介公司非常多，很多小中介通過一些方式騙取錢財(cái),。所以,，買房一定要選擇口碑好，正規(guī)的中介,。

七,、合同中約定好相關(guān)事項(xiàng)

簽定金合同或購房合同，要約定好相關(guān)的事項(xiàng),。比如,，由于非個(gè)人原因?qū)е碌馁J款辦理不下來或不能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理下來，這個(gè)責(zé)任該由誰承擔(dān),？如何承擔(dān)？由于突然的限購或限貸政策,，導(dǎo)致買方失去了購房資格或者需要提高首付比例,，買方毀約是否不需要承擔(dān)責(zé)任等。房屋的交付狀況是怎樣,，是否帶裝修帶家電,？家電家具的數(shù)量需要清點(diǎn)好，并寫在合同中,。賣方因房價(jià)上漲等各種原因不想賣房,，如何賠償?shù)取Ｋ械氖马?xiàng)都需要在合同中約定好,，一旦發(fā)生糾紛,，合同就是維權(quán)的法律依據(jù)。

八,、過戶注意事項(xiàng)

買房后,，一定要及時(shí)過戶，只有過戶了,，房子才真正屬于你,。過戶的時(shí)候,，要注意房產(chǎn)證、土地證,、水卡,、電卡、燃?xì)饪ǖ?，都是需要過戶到買方的名下的,。另外，注意原來的房主,，有沒有水電費(fèi),、物業(yè)費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等未結(jié)清的,。

此外,，在買二手房時(shí)，和新房一樣,，需要考察小區(qū)的環(huán)境,、物業(yè)、交通,、周邊配套,，以及房子的戶型、質(zhì)量好壞等,。另外,，很多人買二手房害怕買到兇宅，這就需要去詢問周邊的居民,，并在網(wǎng)上查詢相關(guān)的資料了,。對(duì)于首次置業(yè)，買二手房的人來說,，買房前一定要做好相關(guān)的功課,，避免出現(xiàn)大的問題。

更多房產(chǎn)資訊,，請(qǐng)登錄房多多社區(qū)了解咨詢,。