2018年9月28日,，普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在上海交易所成功發(fā)行。普洛斯此單CMBS是國(guó)內(nèi)首單成功發(fā)行的儲(chǔ)架式倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)證券化項(xiàng)目,。

2018年8月底,，普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流儲(chǔ)架CMBS在上交所獲批并取得無(wú)異議函，從申報(bào)至獲批僅歷時(shí)一周多,。產(chǎn)品規(guī)模人民幣50億,，首期發(fā)行規(guī)模15.015億,，其中優(yōu)先級(jí)規(guī)模15億元,，證券評(píng)級(jí)AAA，產(chǎn)品期限18年（3+3+3+3+3+3）,，發(fā)行票面利率5.00%,，相較近期同類產(chǎn)品具有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì),。

本項(xiàng)目作為市場(chǎng)首單發(fā)行成功的儲(chǔ)架式倉(cāng)儲(chǔ)物流CMBS項(xiàng)目，體現(xiàn)了普洛斯在物流地產(chǎn)領(lǐng)域雄厚的實(shí)力,。該產(chǎn)品獲得了市場(chǎng)的高度認(rèn)可,，投資人認(rèn)購(gòu)踴躍。

此次普洛斯CMBS項(xiàng)目首期發(fā)行的四處標(biāo)的物業(yè)均為高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施,，物業(yè)位于上海核心物流集散地,，交通便利，區(qū)域內(nèi)工業(yè)廠房,、物流倉(cāng)儲(chǔ)集群效應(yīng)明顯,，產(chǎn)業(yè)聚集度高。極高的出租率和良好的市場(chǎng)環(huán)境保證了現(xiàn)金流的穩(wěn)定與持續(xù)性,。

2018年9月11日,，普洛斯宣布與GIC在中國(guó)聯(lián)合設(shè)立新基金。該基金為總額20億美元的收益增值型基金,，將用于在中國(guó)收購(gòu)有穩(wěn)定收益的物流資產(chǎn),。倉(cāng)儲(chǔ)類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要以持有運(yùn)營(yíng)為主，其回報(bào)周期長(zhǎng),，無(wú)法像住宅一樣通過(guò)銷售變現(xiàn)實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠,，而通過(guò)與REITs產(chǎn)品的對(duì)接，則可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合,，形成資本運(yùn)營(yíng)的良性循環(huán),。

普洛斯是全球領(lǐng)先的物流及工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施與解決方案提供商，是中國(guó)最早的智慧物流生態(tài)系統(tǒng)的建設(shè)者和推動(dòng)者,。截至2018年9月,，普洛斯在中國(guó)，美國(guó),，日本,，巴西,，歐洲和印度市場(chǎng)管理資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)500億美元，在全球管理的物業(yè)組合達(dá)6,300萬(wàn)平方米。

普洛斯在全球主要市場(chǎng)擁有數(shù)量龐大的高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施,。在日本、北美等市場(chǎng),，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施作為基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn),，廣受金融市場(chǎng)歡迎，同時(shí)也證明了它作為ABS,、REITs等產(chǎn)品基礎(chǔ)資產(chǎn)的先天優(yōu)勢(shì),。同時(shí)，普洛斯廣泛的客戶群及強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)管理能力,，為金融產(chǎn)品的創(chuàng)新和基礎(chǔ)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)提供強(qiáng)有力的保障與支撐,。

（一）國(guó)際領(lǐng)先物流倉(cāng)儲(chǔ)品牌

全球領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商,，擁有遍布全球的6,200萬(wàn)平方米物流基礎(chǔ)設(shè)施。中國(guó)最大的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園提供商和服務(wù)商,、中國(guó)最早啟動(dòng)智慧物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的品牌,。截至2018年3月31日,普洛斯在中國(guó)38個(gè)戰(zhàn)略性的區(qū)域市場(chǎng)投資、開(kāi)發(fā)并管理著267個(gè)物流園,、工業(yè)園及科創(chuàng)園,。

（二）上海稀缺高標(biāo)物流基礎(chǔ)設(shè)施

四處標(biāo)的物業(yè)皆位于上海物流核心集散地，交通便利,，周圍工業(yè)廠房,、物流倉(cāng)庫(kù)群聚，產(chǎn)業(yè)聚集度高,。截至2018年5月31日,，四處物業(yè)中的兩處出租率為100%1，一處為99%,，另一處為98%,，現(xiàn)金流穩(wěn)定且持續(xù)。

（三）增信措施完備

優(yōu)先/次級(jí)分層結(jié)構(gòu),；應(yīng)收賬款質(zhì)押,；標(biāo)的物業(yè)抵押：抵押率61.99%；差額補(bǔ)足承諾人差額補(bǔ)足,；擔(dān)保人提供保證擔(dān)保,。

（四）高信用主體信用增級(jí)

本項(xiàng)目擔(dān)保人普洛斯中國(guó)控股有限公司是中國(guó)境內(nèi)最大的現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施提供商，在現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域具有絕對(duì)的領(lǐng)先地位,。普洛斯中國(guó)截至2018年3月31日所擁有已建成的倉(cāng)儲(chǔ)面積約為2,001萬(wàn)平方米,，居于中國(guó)境內(nèi)現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)第一.

截至2018年3月末，公司總資產(chǎn)213.41億美元,，實(shí)力雄厚,，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健且財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，最新主體評(píng)級(jí)AAA（中誠(chéng)信,，2018年5月22日）.

（一）產(chǎn)品要素

（二）交易結(jié)構(gòu)

（一）普洛斯聯(lián)合GIC設(shè)立20億美元新基金

2018年9月11日,，普洛斯宣布與GIC在中國(guó)聯(lián)合設(shè)立新基金。該基金為總額20億美元的收益增值型基金,，將用于在中國(guó)收購(gòu)有穩(wěn)定收益的物流資產(chǎn),。倉(cāng)儲(chǔ)類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要以持有運(yùn)營(yíng)為主，其回報(bào)周期長(zhǎng),，無(wú)法像住宅一樣通過(guò)銷售變現(xiàn)實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠,，而通過(guò)與REITs產(chǎn)品的對(duì)接，則可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合，形成資本運(yùn)營(yíng)的良性循環(huán),。

2018年9月11日，普洛斯宣布與新加坡主權(quán)財(cái)富基金新加坡政府投資公司（GIC）在中國(guó)聯(lián)合設(shè)立新基金,。該基金為總額20億美元的收益增值型基金,，將用于在中國(guó)收購(gòu)有穩(wěn)定收益的物流資產(chǎn)。普洛斯中國(guó)將擔(dān)任資產(chǎn)管理者,，并為該基金注入種子資產(chǎn),。

新基金的設(shè)立延續(xù)了普洛斯的基金管理戰(zhàn)略。普洛斯在地產(chǎn)和私募股權(quán)投資等領(lǐng)域的管理資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)500億美元,，并致力于通過(guò)設(shè)立新基金進(jìn)一步擴(kuò)大基金管理平臺(tái),，提高資本的循環(huán)利用。

（二）利好政策推進(jìn)物流行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

近年來(lái),，國(guó)家層面積極出臺(tái)政策規(guī)劃,，加強(qiáng)商貿(mào)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、提升倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)水平,，推進(jìn)物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)健康發(fā)展,。

2012年，商務(wù)部印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》,，要求引導(dǎo)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)由傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)中心向多功能,、一體化的綜合物流服務(wù)商發(fā)展。

2013年,，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2013-2020年）》,，要求根據(jù)實(shí)際需要建設(shè)不同類型物流園區(qū)，以物流基礎(chǔ)設(shè)施的整合和建設(shè)為重點(diǎn),，優(yōu)化空間布局,，嚴(yán)控?cái)?shù)量規(guī)模，防止圈占土地,；并表示國(guó)家級(jí)示范物流園區(qū)可獲政策扶持,。

2014年，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《物流業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃（2014-2020年）》和《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)物流降本增效促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意見(jiàn)》,，要求降低物流成本,，提升物流業(yè)發(fā)展水平。

2017年,，財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》，自2017年1月1日起至2019年12月31日止,，對(duì)物流企業(yè)自有的（包括自用和出租）大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地,，減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

新一輪物流新政將出臺(tái)推進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道，未來(lái)新一輪推進(jìn)物流行業(yè)發(fā)展的政策措施將陸續(xù)出臺(tái),，進(jìn)一步聚焦物流行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展,，解決不平衡不充分等問(wèn)題，推動(dòng)物流行業(yè)更好促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,。

此前,，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委消息，為科學(xué)評(píng)價(jià)我國(guó)物流發(fā)展情況,，更好把握物流運(yùn)行與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系,，加快解決我國(guó)物流業(yè)發(fā)展的不平衡不充分問(wèn)題，推動(dòng)物流業(yè)高質(zhì)量發(fā)展,，國(guó)家發(fā)展改革委經(jīng)貿(mào)司正在聯(lián)合中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)研究編制“中國(guó)物流發(fā)展指數(shù)”,。

國(guó)家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月,，全國(guó)社會(huì)物流總額為154.1萬(wàn)億元,，同比增長(zhǎng)近7%。其中工業(yè)品物流總額為近140萬(wàn)億元,，同比增長(zhǎng)6.6%,，社會(huì)物流總費(fèi)用7.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.3%,。

中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)何黎明表示,，目前我國(guó)現(xiàn)代物流服務(wù)體系初具規(guī)模，規(guī)?？偭烤邮澜绲谝?。未來(lái)一段時(shí)期，我國(guó)商貿(mào)物流業(yè)將積極引進(jìn)新技術(shù),、新模式,、新理念，進(jìn)入以質(zhì)量和效益提升為核心的發(fā)展新階段,，逐步釋放行業(yè)發(fā)展新動(dòng)能,。

2017年以來(lái)，發(fā)改委等部委連續(xù)發(fā)布了推進(jìn)快遞業(yè)綠色物流包裝工作指導(dǎo)意見(jiàn)等多項(xiàng)政策措施,。同時(shí),，資本也加快了進(jìn)入物流行業(yè)的速度。包括韻達(dá),、順豐等一批物流企業(yè)陸續(xù)上市,。菜鳥(niǎo)、京東,、蘇寧以及以物流地產(chǎn)為核心的企業(yè)在物流資本融合方面也得到了較快發(fā)展,。