2015年商業(yè)不敢做,，住宅不好做,，但偏偏工業(yè)地產(chǎn)被不斷加碼。在過去的12月22日,，嘉民（Goodman）與加拿大養(yǎng)老金計劃投資了嘉民中國物流基金12.5億美元,，而再早前6月24日，長袖善舞的基匯資本（Gaw Capital）募集了10.25億美金與維龍中國成立合資公司,，計劃在之后12個月拿下7個項目打造100萬平方米的物流資產(chǎn)組合,。

工業(yè)地產(chǎn)顧名思義就是日常所見的廠房、倉庫和研發(fā)中心等等帶有工業(yè)味的物業(yè)對吧,？等等,，作為這么高逼格的你,，肯定不能這么馬虎對付，來來來我們聊一聊工業(yè)地產(chǎn)的101（美國大學(xué)課程基礎(chǔ)課都是編號101,，借此延伸）,。

基本概念

工業(yè)門類下的常見有兩種土地性質(zhì)：工業(yè)用地（M）、物流倉儲用地（W）,，分別對應(yīng)的規(guī)劃用途是廠房和倉庫,。

工業(yè)用地（M）：分一類、二類,、三類,，規(guī)劃用途一般為廠房/加工車間。廠房主要服務(wù)于第二產(chǎn)業(yè),，2000年左右蘇州工業(yè)園,，無錫新區(qū)等都是靠承接先進加工制造業(yè)發(fā)展起來，承載第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要物業(yè)是廠房及加工車間,。廠房多定制,，各行業(yè)各公司對廠房內(nèi)部結(jié)構(gòu)需求差異較大，比如行車的間距,，地面及屋面承重,，層高等后期很難改的東西，而且內(nèi)部結(jié)構(gòu)的設(shè)計會影響后面設(shè)備和生產(chǎn)加工流水線的擺布,，做一個通用性高的廠房不易,。

比如見過某重工企業(yè)的廠房，單方造價要超過4000元/平方米,，超過一般辦公樓了,。廠房（工業(yè)地產(chǎn)）的開發(fā)商不多，一方面企業(yè)設(shè)廠為當?shù)卣暙I稅收和就業(yè),，很受歡迎,，地價便宜且各種政策優(yōu)惠，又滿足企業(yè)主當?shù)刂鞯馁碓?，企業(yè)何樂而不為呢,。另一方面，從投資商的角度,，不標準化的東西風險高,，需要簽長約，要一個固定回報,，與國內(nèi)的土地情節(jié)背道而馳,，所以基本只能給不愿在國內(nèi)投重資產(chǎn)的外資做定制。主要玩家比如豐樹,、騰飛,、環(huán)普,、平謙等。

物流倉儲用地（W）：規(guī)劃用途一般為倉庫,，根據(jù)存放物品不同也會分成普通倉庫,，冷庫、危險品倉庫（TJ爆炸那個...）等,。通俗講就是放東西的地方,，最原始狀態(tài)就是空地加個棚。因倉庫內(nèi)部盡可能空間大,，不像廠房要放個個性化的設(shè)備,，所以倉庫細致的差別主要在層高、承重,、路寬等,，易于標準化。怎么標準化呢,，按較高標準做就好了，一個鋼結(jié)構(gòu)的棚也貴不到哪里去嘛,。所以物業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商其實都是做高標準的倉庫的,，通用性較強。

同時,，倉庫是加工制造業(yè)的延伸,，主要服務(wù)于第三產(chǎn)業(yè)-物流業(yè)。所以隨著中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型,，電商的發(fā)展推動了整個物流業(yè)的升級換代,。在線購物促進了全國性的貨物流通，打破了中國原有的層層經(jīng)銷模式,，也造就了這幾年物流業(yè)乃至物流地產(chǎn)的火熱,。

另外研發(fā)用地嚴格算公共管理與公共服務(wù)用地（A）的大門類下，其上蓋物業(yè)更接近辦公樓,，所以華夏幸福,、聯(lián)東優(yōu)谷 、張江高科等所謂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等小編都覺得可以算廣義辦公樓的開發(fā)商,。

開發(fā)模式探討

按理說工業(yè)地產(chǎn)沒法散售（其實全國范圍內(nèi)能分割銷售的還是不少）,，所以基本工業(yè)的開發(fā)商周期基本就是拿地、建設(shè),、運營（主要就是租賃),。拿地和建設(shè)前期資金沉淀太大，后期租賃回報率低周期長,，所以玩這個的只有兩類,，要么土豪任性,，要么有干爹?；灸Ｊ娇梢詤⒄丈虡I(yè)里的凱德,，重資產(chǎn)包+輕資產(chǎn)管理公司的模式，重資產(chǎn)包找投資者（一般為機構(gòu)投資者,，可接受的回報期長,，回報率低）合作，輕資產(chǎn)公司向重資產(chǎn)包收管理費,。

物流地產(chǎn)比較熱,，大致把中國市場物流地產(chǎn)的主（mu)要(hou)玩(hei)家(shou)列一下，供參考,。

-普洛斯GLP（中國投資者團+GIC）

-嘉民Goodman（CPPIB）

-豐樹Mapletree（淡馬錫）

-萬科（黑石）

-維龍Vialog（GAW）

-平安（土豪任性）

-菜鳥（土豪任性）

-宇培（RRJ）

-LOGOS（Ivanhoecambridg/CBREI）

-易商（華平,、APG）

總體趨勢

最近物流地產(chǎn)大熱，無數(shù)人涌進來,，土地價格飆升,，客戶倉儲需求增長放緩，各城市開始出現(xiàn)分化,，退出渠道少,，感覺回報下降，行業(yè)洗牌的時間也近了,。此外,，市場上其實存量廠房極多，最近經(jīng)濟不好,，求盤活的廠房資產(chǎn)極多,，如果能找到盤活的方法（改造/融資/出售等）應(yīng)該是另辟蹊徑了。

插曲故事

這大概是對工業(yè)地產(chǎn)稍微有點興趣的人都會問到的問題：關(guān)于安博（Prologis）和普洛斯GLP的關(guān)系,。

以前物流地產(chǎn)界最大的玩家叫Prologis,，起家在美國，03年進中國,，取中文名叫普洛斯,。那時候第二大的玩家叫AMB，也是美國公司,，中文名叫AMB,。08年金融危機來了杠桿率太高的Prologis被迫做了兩個事情，一,、把中國的全部資產(chǎn)賣給了GIC,，然后GIC又和原中國管理團隊組建了一個合資公司，管理重資產(chǎn),；二,、與當時第二的AMB合并,，新公司名還叫Prologis，AMB的名字就沒有了,。

在做第一件事情的時候呢,，原中國管理團隊與GIC組建的新公司要求繼續(xù)使用中文的“普洛斯”三個字，但新公司的英文名就用了新名字叫Global Logsitics Properties（GLP）,。但原來的安博（AMB）在中國還有資產(chǎn)啊,，AMB又變成了Prologis，怎么辦呢,，于是從此中國就出現(xiàn)了一個中文叫普洛斯,，英文叫GLP的公司，以及另一個中文叫安博,，英文叫Prologis的公司,，兩家公司沒有關(guān)系哦。

至此,，是不是已經(jīng)對工業(yè)地產(chǎn)江湖有點小了解了呢,。不如我們來做個課堂測試 :P