為貫徹落實(shí)黨中央,、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)物流等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的決策部署,，科學(xué)推進(jìn)國(guó)家物流樞紐布局和建設(shè)，發(fā)展改革委、交通運(yùn)輸部會(huì)同相關(guān)部門研究制定了《國(guó)家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》）,。

《規(guī)劃》指出,，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)物流樞紐發(fā)展存在的一定差距：

一是系統(tǒng)規(guī)劃不足,，現(xiàn)有物流樞紐設(shè)施大多分散規(guī)劃,、自發(fā)建設(shè)，骨干組織作用發(fā)揮不足,，物流樞紐間協(xié)同效應(yīng)不明顯,，沒有形成順暢便捷的全國(guó)性網(wǎng)絡(luò)。二是空間布局不完善,，物流樞紐分布不均衡,，西部地區(qū)明顯滯后，部分地區(qū)還存在空白,；一些物流樞紐與鐵路,、港口等交通基礎(chǔ)設(shè)施以及產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)距離較遠(yuǎn)，集疏水平重復(fù)建設(shè)問題,，內(nèi)部缺乏有效分工,，集聚和配置資源要素的作用沒有充分發(fā)揮。四是發(fā)展方式較為粗放,，一些已建成物流樞紐經(jīng)營(yíng)方式落后,、功能單一，無法開展多式聯(lián)運(yùn),；有的樞紐盲目擴(kuò)大占地面積,，物流基礎(chǔ)設(shè)施投入不足，服務(wù)質(zhì)量有待提高,。

為此,，《規(guī)劃》制定了以下目標(biāo)：

到2020年，通過優(yōu)化整合,、功能提升,，布局建設(shè)30個(gè)左右輻射帶動(dòng)能力較強(qiáng)、現(xiàn)代化運(yùn)作水平較高,、互聯(lián)銜接緊密的國(guó)家物流樞紐,，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)和跨區(qū)域物流活動(dòng)組織化、規(guī)?；\(yùn)行,，培育形成一批資源整合能力強(qiáng)、運(yùn)營(yíng)模式先進(jìn)的樞紐運(yùn)營(yíng)企業(yè),，初步建立符合我國(guó)國(guó)情的樞紐建設(shè)運(yùn)行模式,，形成國(guó)家物流樞紐網(wǎng)絡(luò)基本框架,。

到2025年，布局建設(shè)150個(gè)左右國(guó)家物流樞紐,，樞紐間的分工協(xié)作和對(duì)接機(jī)制更加完善,，社會(huì)物流運(yùn)行效率大幅提高，基本形成以國(guó)家物流樞紐為核心的現(xiàn)代化物流運(yùn)行體系,，同時(shí)隨著國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和空間布局的進(jìn)一步優(yōu)化，以及物流降本增效綜合措施的持續(xù)發(fā)力,，推動(dòng)全社會(huì)物流總費(fèi)用與GDP的比率下降至12%左右,。

國(guó)家物流樞紐分為陸港型、港口型,、空港型,、生產(chǎn)服務(wù)型、商貿(mào)服務(wù)型,、陸上邊境口岸型等6種類型,。

結(jié)合“十縱十橫”交通運(yùn)輸通道和國(guó)內(nèi)物流大通道基本格局，選擇127個(gè)具備一定基礎(chǔ)條件的城市作為國(guó)家物流樞紐承載城市,，規(guī)劃建設(shè)212個(gè)國(guó)家物流樞紐,，包括41個(gè)陸港型、30個(gè)港口型,、23個(gè)空港型,、47個(gè)生產(chǎn)服務(wù)型、55個(gè)商貿(mào)服務(wù)型和16個(gè)陸上邊境口岸型國(guó)家物流樞紐,。

《規(guī)劃》表示,，引導(dǎo)商業(yè)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)條件下,，積極支持國(guó)家物流樞紐設(shè)施建設(shè),。支持符合條件的國(guó)家物流樞紐運(yùn)營(yíng)主體通過發(fā)行公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具,、企業(yè)債券和上市等多種方式拓寬融資渠道,。按照市場(chǎng)化運(yùn)作原則，支持大型物流企業(yè)或金融機(jī)構(gòu)等設(shè)立物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金,，鼓勵(lì)包括民企,、外企在內(nèi)的各類社會(huì)資本共同參與國(guó)家物流樞紐規(guī)劃建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

近年來,，國(guó)家層面積極出臺(tái)政策規(guī)劃，加強(qiáng)商貿(mào)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),、提升倉儲(chǔ)服務(wù)水平,，推進(jìn)物流倉儲(chǔ)行業(yè)健康發(fā)展,。

2012年，商務(wù)部印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)倉儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見》,，要求引導(dǎo)倉儲(chǔ)業(yè)由傳統(tǒng)倉儲(chǔ)中心向多功能,、一體化的綜合物流服務(wù)商發(fā)展。

2013年,，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2013-2020年）》,，要求根據(jù)實(shí)際需要建設(shè)不同類型物流園區(qū)，以物流基礎(chǔ)設(shè)施的整合和建設(shè)為重點(diǎn),，優(yōu)化空間布局,，嚴(yán)控?cái)?shù)量規(guī)模，防止圈占土地,；并表示國(guó)家級(jí)示范物流園區(qū)可獲政策扶持,。

2014年，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《物流業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃（2014-2020年）》和《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)物流降本增效促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意見》,，要求降低物流成本,，提升物流業(yè)發(fā)展水平。

2017年,，財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施物流企業(yè)大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》，自2017年1月1日起至2019年12月31日止,，對(duì)物流企業(yè)自有的（包括自用和出租）大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地,，減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn) 的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

中國(guó)物流地產(chǎn)正迎來絕佳發(fā)展機(jī)遇

物流地產(chǎn)是地產(chǎn)行業(yè)少有的成長(zhǎng)領(lǐng)域,。目前,，基于個(gè)人消費(fèi)增長(zhǎng)、電商崛起等所帶來的旺盛物流倉儲(chǔ)需求,，軌道交通,、高鐵站點(diǎn)、創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園等建設(shè)需要,，中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)迎來絕佳的發(fā)展機(jī)遇,。

（一）未來優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)設(shè)施增長(zhǎng)空間巨大

《中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式與投資前景分析報(bào)告》指出，中國(guó)目前大約為5.5億平方米的倉儲(chǔ)物流面積,，但其中現(xiàn)代化物流設(shè)施僅為1.1億平方米,，人均倉儲(chǔ)面積也僅為美國(guó)的1/13，約為0.41平方米,，與美國(guó)人均的5.41平方米相差巨大,。此外，我國(guó)主要城市非自用中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施存量累計(jì)僅約2600萬平米,，人均面積不到0.015平米,，而美國(guó)高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施總存量約為3.7億平米,，折合人均面積達(dá)1.17平米。

我國(guó)優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施60%位于一線城市,，隨著電商和第三方物流業(yè)務(wù)向二三線城市密集滲透,，未來優(yōu)質(zhì)現(xiàn)代物流倉儲(chǔ)增長(zhǎng)空間巨大。現(xiàn)代物流設(shè)施僅占了總需求的20%,，市場(chǎng)較為零碎,，面對(duì)當(dāng)前倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)的不斷發(fā)展擴(kuò)張，當(dāng)前國(guó)內(nèi)物流倉儲(chǔ)資源的供應(yīng)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,，未來尚有巨大的發(fā)展空間,。

（二）物流地產(chǎn)投資回報(bào)率持續(xù)上升

目前我國(guó)優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)布局以長(zhǎng)三角、珠三角及渤海灣等傳統(tǒng)公路路網(wǎng)及物流設(shè)施相對(duì)發(fā)達(dá)的區(qū)域?yàn)橹?，正在向二三線城市擴(kuò)展。一線城市由于需求旺盛,、供應(yīng)稀缺,，租金漲幅高于二線城市，但是由于拿地成本走高,，目前從回報(bào)上稍遜二線城市,。但考慮到一線城市電商和第三方物流業(yè)務(wù)更為穩(wěn)定，空置率低,，產(chǎn)業(yè)布局比較成熟,，一線城市仍更具投資吸引力。

根據(jù)CBRE的統(tǒng)計(jì)報(bào)告,，從投資回報(bào)上看,，北京、上海,、廣州等一線城市物流設(shè)施投資凈回報(bào)率6-8%,，高于商業(yè)地產(chǎn)的4-5%，住宅地產(chǎn)的2-3%,。而且商業(yè)地產(chǎn)由于標(biāo)準(zhǔn)化低,，證券化難度更大，物流地產(chǎn)更受到海外基金和長(zhǎng)期投資者的青睞,。另一方面,，隨著核心城市中心不斷外擴(kuò)，一些早期低價(jià)獲取倉儲(chǔ)用地由于土地用途變更,，地價(jià)可能出現(xiàn)爆炸式增長(zhǎng),，也能給相關(guān)企業(yè)帶來豐厚收益。