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在某些情況下,，發(fā)行人設(shè)立商業(yè)信托基金來運營活躍的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù),，從而獲得費用收入,。
與此同時,，他們還設(shè)立另一只獨立的REIT以同時持有能產(chǎn)生租金收入的房地產(chǎn)資產(chǎn)，這種運作模式就是合訂證券,，是為了將可產(chǎn)生被動收益的證券(REITs)和可產(chǎn)生主動收益的商業(yè)信托基金聯(lián)系在一起。
《新加坡房地產(chǎn)市場的變革與創(chuàng)新》 薛義華,、程天富,、余熙明 著 中信出版集團 出版日期：2019年5月 點擊本文底部“閱讀原文”可購買本書 2004年，新加坡金管局推出商業(yè)信托模式,，該模式是一種將受托人和資產(chǎn)管理者的角色合二為一的投資工具,，這個合二為一的角色被稱為信托管理人。信托管理人代替商業(yè)信托基金的股東持有和經(jīng)營商業(yè)企業(yè),，并幫助其從中獲取收益,。至于信托責任,，則完全由信托管理人承擔。商業(yè)信托基金的股東雖然能獲得穩(wěn)定的股息收入,，卻沒有任何經(jīng)營控制權(quán)或股東權(quán)利,。信托管理人由專業(yè)人士擔綱，他們需要向一個主要由獨立董事組成的委員會做出匯報,。截至2015年,，新加坡共有24只注冊商業(yè)信托基金，其中有13只不但具有類似于REITs的信托結(jié)構(gòu),，而且還持有海外的收益性房地產(chǎn),。在某些情況下，發(fā)行人設(shè)立商業(yè)信托基金來運營活躍的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù),，從而獲得費用收入,。與此同時，他們還設(shè)立另一只獨立的REIT以同時持有能產(chǎn)生租金收入的房地產(chǎn)資產(chǎn),，這種運作模式就是合訂證券,，是為了將可產(chǎn)生被動收益的證券(REITs)和可產(chǎn)生主動收益的商業(yè)信托基金聯(lián)系在一起。在合訂式結(jié)構(gòu)中,，這兩種證券被綁定在一起,，被視為單個證券。合訂證券交易的方式與普通股票無異,，但會以單一交易名稱進行交易,。截至2014年6月，在新加坡證券交易所上市的合訂證券共有6只,，其中有5只與REITs相關(guān),。CDLH-Trust于2006年7月19日在新加坡證券交易所主板上市，它是第一只與商業(yè)信托基金合訂的REIT,。該合訂證券的雙方,，一方是擁有14家酒店和兩個度假村的CDLH-REIT，另一方則是CDLHBT,，是一家經(jīng)營酒店和度假村業(yè)務(wù)的管理公司,。作為責任實體，CDLH-Trust既是所有資產(chǎn)的合法擁有者,，又是這只商業(yè)信托基金的決策機構(gòu),。它同時扮演著受托人和資產(chǎn)管理者的雙重角色。城市發(fā)展酒店服務(wù)信托是《集體投資計劃準則》指導(dǎo)下的第一只與商業(yè)信托綁定在一起的酒店類REITs,，于2006年7月19日在新加坡證券交易所主板成功上市,，這是鞏固新加坡作為亞洲REITs市場中心的重要一步。城市發(fā)展通過其酒店業(yè)務(wù)公司，即在倫敦證券交易所上市的國際酒店集團———M&C,，在新加坡設(shè)立了第一只酒店類REITs,，名為CDLH-REIT，旨在投資和持有酒店及相關(guān)用途物業(yè)的多元化組合,。CDLH-REIT與上市時就已處于休眠狀態(tài)的CDLHBT合訂成為CDLH-Trust,。在主租賃協(xié)議到期或者收購新酒店的情況下，倘若CDLH-REIT無法為其投資組合中任何一處物業(yè)找到并任命主承租人,，CDLHBT將會接手并擔任“最終主承租人”(the master lessee of the resort),。CDLHBT可以從事酒店及與之相關(guān)的開發(fā)、收購及投資活動,。與此不同的是,，根據(jù)《房地產(chǎn)基金指南》的相關(guān)規(guī)定，CDLH-REIT卻不能參與上述活動,。CDLH-Trust通過IPO,，以每股0.83新元的價格共公開發(fā)行了4.25億股的合訂證券，占總發(fā)行證券數(shù)量的60.9%,，其余39.1%數(shù)量為2.73億股的合訂證券,，則由其發(fā)起人及旗下子公司認購。CDLH-REIT和CDLHBT必須以單一合訂證券的形式———CDLH Trust在證券交易所交易,。這只合訂證券在2006和2007年的年化收益率預(yù)計分別為6.37%和6.69%,。CDLH-REIT的初始投資組合包括烏節(jié)大酒店、國敦河畔大酒店(Grand Copthorne Water front Hotel),、M酒店(M Hotel)和國敦統(tǒng)一酒店(Copthorne King’s Hotel),，它們均位于新加坡。在CDLH-REITIPO當天,，其投資組合共有超過1900間客房,。此外，烏節(jié)大酒店購物商場(Orchard Hotel Shopping Arcade)也被算作其投資組合的一部分,。截至2018年6月30日,，CDLHREIT一共擁有15家酒店、兩個度假村和一家購物中心,，合計5002間客房,，這些產(chǎn)業(yè)分布在7個國家，即新加坡,、澳大利亞,、新西蘭、日本,、馬爾代夫、英國和德國。CDLH-Trust的基金結(jié)構(gòu)中,，發(fā)起人M&C的子公司千禧國敦房地產(chǎn)投資信托基金管理有限公司(M&C REIT Management Limited)及千禧國敦商業(yè)信托基金管理有限公司被分別任命為CDLH-REIT和CDLHBT的指定信托管理人,，按照其所管理資產(chǎn)總值的0.25%收取年度基本管理費用，按照CDLH-REIT凈資產(chǎn)收入的5%收取年度效績表現(xiàn)費用,。對于那些以CDLH-REIT的名義進行的資產(chǎn)收購和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,，信托管理人都會按照交易價格征收1%和0.5%的費用。 ◎中國REITs產(chǎn)業(yè)教育領(lǐng)軍者睿思書院RCREIT（REITs研究中心）系全國首個不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究中心,、全國首個以REITs為特色的不動產(chǎn)金融高端智庫,。RCREIT與中國REITs領(lǐng)域第一傳播平臺REITs行業(yè)研究同心同德、同向同行,。 REITs行業(yè)研究精準覆蓋中國REITs及不動產(chǎn)金融市場從業(yè),、投資及研究學(xué)習(xí)等相關(guān)人員，深度感知中國REITs發(fā)展進程和市場動態(tài)變化,、深刻理解中國REITs傳播受眾最真實最實際信息需求,，領(lǐng)航長效持續(xù)的中國REITs市場全覆蓋跟蹤研究和高精準市場調(diào)研、領(lǐng)先實踐中國REITs投資者教育,。 REITs行業(yè)研究是中國REITs第一傳播平臺,，致力擔當領(lǐng)航中國REITs投資者教育的中流砥柱,。我們認為，REITs是金融服務(wù)實體經(jīng)濟,，構(gòu)建多層次資本市場體系的重要途徑,，是推動經(jīng)濟去杠桿，防范化解系統(tǒng)性金融風險的有效方式,；是貫徹落實十九大“房住不炒,、租購并舉”思想的重要抓手，是促進金融與不動產(chǎn)良性循環(huán)的重要工具,。REITs在租賃住房,、PPP、基礎(chǔ)設(shè)施,、養(yǎng)老地產(chǎn)和城市更新等領(lǐng)域具有廣闊的發(fā)展空間,。租賃住房和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域是中國公募REITs落地最有希望的突破口和落腳點。我們始終堅信中國REITs破曉的黎明就在眼前,。REITs行業(yè)研究將一如既往地為大家分享更權(quán)威,、更全面、更具可讀性的優(yōu)質(zhì)內(nèi)容,，更有擔當?shù)?、更真誠地、更用心地向社會傳播中國REITs的理念、知識和發(fā)展動態(tài),，全力為推進中國REITs事業(yè)進步貢獻我們的力量,。
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