由于房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)具有內(nèi)容豐富,、手續(xù)繁雜、涉及面廣等特點(diǎn),，決定了房地產(chǎn)居間活動(dòng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中不可缺少的一環(huán),。

中國近代市場(chǎng)中就已經(jīng)出現(xiàn)為房地產(chǎn)買賣雙方介紹交易、評(píng)定房地產(chǎn)商品質(zhì)量,、價(jià)格的居間行商,，稱之為“宅行”。在我國將房地產(chǎn)業(yè)確定為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)后,房地產(chǎn)業(yè)得到了長(zhǎng)足發(fā)展,，房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)量也不斷提高,。

為了適應(yīng)這種市場(chǎng)的需求，不同內(nèi)容的房地產(chǎn)居間活動(dòng)也逐步發(fā)展成為專業(yè)化操作相對(duì)獨(dú)立的工作領(lǐng)域,。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,，我國房地產(chǎn)居間服務(wù)主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)估價(jià)三種形式,。隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù),、穩(wěn)定,、快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快以及城鄉(xiāng)居民住房消費(fèi)需求的日益旺盛，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)成為其中最為活躍的領(lǐng)域,。

何為房屋中介,？

所謂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，就是指有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)交易雙方牽線搭橋,、提供信息,、促成交易從而收取報(bào)酬的活動(dòng)，也就是我們常說的“房屋中介”,。

現(xiàn)實(shí)生活中有購房需求的當(dāng)事人基于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情,、交易手續(xù)等不甚了解，往往會(huì)選擇通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的居間服務(wù)來穩(wěn)妥地進(jìn)行交易,。

然而,，由于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與政府政策調(diào)整等多方面的原因，即使買賣雙方已經(jīng)簽訂了房屋買賣合同,，也時(shí)常出現(xiàn)交易無法繼續(xù)進(jìn)行的情形,。

在此情況下，房屋中介是否還能全額獲取居間報(bào)酬成為實(shí)踐中經(jīng)常產(chǎn)生爭(zhēng)議的問題,。

房屋中介都要做些什么,？

在回答這個(gè)問題前，需要先回顧我國《合同法》第四百二十四條關(guān)于居間合同的定義,。

居間服務(wù)根據(jù)居間人所接受委托內(nèi)容的不同,，既可以是只為委托人提供訂約機(jī)會(huì)的報(bào)告居間，也可以是為促成委托人與第三人訂立合同進(jìn)行介紹或提供機(jī)會(huì)的媒介居間,。

所謂報(bào)告訂約機(jī)會(huì),，是指居間人接受一方委托人的委托，尋覓,、搜索信息報(bào)告委托人,，從而提供訂立合同的機(jī)會(huì)。

所謂提供訂立合同的媒介服務(wù),，是指介紹雙方當(dāng)事人訂立合同,，居間人不但要向委托人報(bào)告訂約的機(jī)會(huì)，而且還要進(jìn)一步周旋于委托人與第三人之間,，努力促成其合同成立,。

而從房屋中介服務(wù)的特點(diǎn)來看，房屋中介不僅需要向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì),，通常還需要促成合同成立,。

《合同法》第四百二十六條和四百二十七條的規(guī)定讓許多房屋中介機(jī)構(gòu)單純地將促成交易合同的成立視為收取全部居間費(fèi)用的唯一條件。但從司法實(shí)踐來看,，并不是促成委托人與第三人之間的合同,，就能視為房屋中介全面履行了居間義務(wù),。

房子賣出去就萬事大吉了嗎？

當(dāng)事人的義務(wù)來源有三種,，即法定義務(wù),、約定義務(wù)和附隨義務(wù)。根據(jù)《合同法》第四百二十五條的規(guī)定,，居間人負(fù)有如實(shí)報(bào)告義務(wù)（此前的微信中已經(jīng)有過詳細(xì)的分析,，可點(diǎn)擊如果房店長(zhǎng)隱瞞“兇宅”情況，將房屋賣給了客戶會(huì)怎么樣,？——從《安家》看房產(chǎn)中介的如實(shí)告知義務(wù)）,，而如實(shí)報(bào)告的前提則是居間人對(duì)與訂立合同有關(guān)事項(xiàng)的徹底了解和知悉。

委托人往往是由于信息不夠靈通,，才會(huì)委托居間人為自己辦理事務(wù),，委托人在簽訂房屋買賣合同時(shí)必然更多地信賴中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)判斷和承諾而與交易相對(duì)人簽約。

因此,，較之一般社會(huì)公眾,，作為提供房屋買賣中介服務(wù)的專業(yè)性機(jī)構(gòu)，在從事居間服務(wù)過程中應(yīng)負(fù)有較高的謹(jǐn)慎注意義務(wù),，對(duì)于訂約有影響的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行必要的審查,，比如房屋的權(quán)屬情況，房屋上的抵押,、查封等權(quán)利限制信息,，買受人的購房資格等（法律實(shí)務(wù)丨“限購令”下房屋中介對(duì)購房資格的審查義務(wù)、房屋交易居間合同中能否以中介未盡合理審查義務(wù)為由要求賠償損失）,。

若房屋中介怠于審查或?qū)彶檫^程中出于嚴(yán)重過失沒有發(fā)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)的問題,，則視為對(duì)該義務(wù)的違反，據(jù)此,，將無法全額收取報(bào)酬,。

例如在（2017）粵06民終4370號(hào)一案中，法院就認(rèn)為,，合富置業(yè)公司作為專業(yè)的居間機(jī)構(gòu)，在張晉新披露其離婚的情況下,，本應(yīng)要求張晉新出示其離婚協(xié)議以確定涉訟房屋的權(quán)屬狀況,，審核出賣人資格，但合富置業(yè)僅憑張晉新的承諾即促成何健和張晉新簽訂《房屋買賣合約》,，其在提供居間服務(wù)過程中對(duì)涉訟房屋產(chǎn)權(quán)審查上未盡到專業(yè)的居間機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)盡到的審查義務(wù),，不能視為全面履行居間義務(wù)?！斗课葙I賣合約》雖經(jīng)何健,、張晉新協(xié)商解除,，但合富置業(yè)公司也無權(quán)再要求何健全額支付居間報(bào)酬。

再如（2018）陜01民終11807號(hào)一案中,，法院以“順邦公司未能認(rèn)真審核顧浩是否符合限購政策就促成米金玉與顧浩簽訂涉案房屋買賣合同,，順邦公司應(yīng)當(dāng)對(duì)涉案合同解除承擔(dān)責(zé)任”為由，最終判決了順邦公司向顧浩返還中介費(fèi)15000元,。

此外,，誠實(shí)信用原則作為居間人履行合同指導(dǎo)思想之一，要求房屋中介除應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)外,，也要履行合同未做約定但根據(jù)合同的性質(zhì),、目的和交易習(xí)慣應(yīng)當(dāng)履行的通知、協(xié)助等義務(wù),。

根據(jù)行業(yè)交易習(xí)慣,，房屋中介在房屋買賣交易活動(dòng)中提供的中介服務(wù)不僅限于促成買賣雙方簽訂合同，還包括協(xié)助買賣雙方辦理房產(chǎn)過戶,、房屋交付,、銀行貸款等手續(xù)。房屋中介未能履行相應(yīng)的附隨義務(wù),法院在裁判時(shí)可能會(huì)酌情降低報(bào)酬,。

比如,，在二手房交易中，買受人需要通過按揭貸款支付部分款項(xiàng)的情形在實(shí)際生活中較為普遍,，而買受人通過房屋中介提供居間服務(wù)完成相關(guān)合同亦屬于常見情形,。

房屋中介通常會(huì)就貸款的審批（包括能否獲取銀行或公積金貸款、貸款數(shù)額,、貸款利率等）,、貸款人的資質(zhì)（償付能力、資產(chǎn)狀況,、征信記錄等）,、房屋的評(píng)估價(jià)值等與房屋交易相關(guān)的一系列問題提供相關(guān)咨詢。

在（2015）昌民初字第14501號(hào)判決中,，法院認(rèn)為“《房屋買賣居間合同》未能繼續(xù)履行,，系因馬驍驊查詢其公積金貸款額度低于合同約定的貸款金額，故提出解除合同……易合公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在馬驍驊咨詢公積金貸款額度時(shí),，未能盡職查詢其貸款的實(shí)際情況,，其錯(cuò)誤估算導(dǎo)致合同約定的公積金貸款金額高于實(shí)際可貸金額，易合公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過錯(cuò)責(zé)任,。”合同約定的居間代理費(fèi)為33396元,，“考慮到易合公司提供的居間服務(wù)還存在部分瑕疵及尚未履行的部分內(nèi)容……結(jié)合全案情況酌情確定居間服務(wù)費(fèi)為5000元。”

值得注意的是,，

房屋中介還有可能

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