文：紐約華人資訊網(wǎng)主筆 詹涓

經(jīng)紀(jì)人杰基·特普利茨基(Jacky Teplitzky)和巴拉克·杜納爾(Barak Dunayer)在曼哈頓掛牌出售的兩套共管公寓迎來(lái)了交易的最后一天,，在新型冠狀病毒(Covid-19)肆虐的特殊時(shí)期，這成了一個(gè)問題,。

Barak Dunayer和Jacky Teplitzky在直播

這個(gè)過程通常很容易就能走到終點(diǎn)線,，但充滿了人際互動(dòng)，經(jīng)紀(jì)人,、買家和律師都要在簽署文件之前在房子里走一遍,，最后看一眼。于是,，道格拉斯·艾利曼房地產(chǎn)公司(Douglas Elliman Real Estate)的這兩位資深經(jīng)紀(jì)人變身業(yè)余電影導(dǎo)演,，杜納爾走進(jìn)公寓，開始在觀眾面前直播,。

“我正在打開的是洗碗機(jī),，我現(xiàn)在打開了爐子，”他告訴觀眾們,?！拔野阉胁遄疾迳狭耍F(xiàn)在一一檢查它們是不是正常,。我打開了水龍頭,。嗯，剛剛我沖了廁所,，馬桶也是好的,?！?/p>

新冠疫情大流行正迫使全國(guó)各地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人適應(yīng)一個(gè)不確定的新時(shí)代。而對(duì)于疫情中央的紐約來(lái)說,，僅僅使用直播這種技術(shù)手段,，還不足以解決所有問題。

機(jī)會(huì)主義買家

在紐約鉛灰色的冬季天空映襯下,，很少有房子能讓買家一眼傾心,，這也是為什么購(gòu)房季節(jié)與春天的到來(lái)相吻合的部分原因。

對(duì)于紐約的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說,，春天通常是一年中最忙碌的時(shí)候,。新的公寓樓盤加快銷售，租房者在尋找新的公寓,，賣家也急于掛牌,。

但今年的情況卻截然不同。紐約全州大部分地區(qū)都處于封鎖狀態(tài),，以阻止新型冠狀病毒的傳播,。這包括房地產(chǎn)業(yè)——雖然現(xiàn)場(chǎng)看房禁令現(xiàn)在已經(jīng)被取消，但幾乎沒有買家或租客愿意冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn),。

空無(wú)一人的紐約街道

"隨著事態(tài)真正升級(jí),，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)陷入了停頓，"沃伯格房地產(chǎn)公司(Warburg Realty)的經(jīng)紀(jì)人克里斯托弗·托塔羅(Christopher Totaro)說,。

美國(guó)多數(shù)市場(chǎng)的房市原本欣欣向榮,，低失業(yè)率、穩(wěn)健的工資增長(zhǎng)和低抵押貸款利率都是高需求的信號(hào),。全國(guó)范圍內(nèi)的房屋庫(kù)存量很低,，價(jià)格也在上漲，今年3月的全國(guó)掛牌價(jià)中位數(shù)比一年前上漲了3.8%,，為32萬(wàn)美元,。

但隨著疫情來(lái)襲，最新的房市數(shù)據(jù)表明,，由于買家無(wú)法出門,、經(jīng)濟(jì)前景不明朗等因素夾擊，每個(gè)城市都受到了一定的影響,，而紐約沖擊尤為明顯,。一些買家暫停了他們的尋房努力，而賣家們則在試圖了解新的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的同時(shí),，也在撤回他們的房產(chǎn),。

“如果讓我來(lái)總結(jié)的話，已經(jīng)簽約的客戶仍舊是在通往成交桌的路上,，但手頭有在售房源的客戶則基本上處于零成交狀態(tài),，”經(jīng)紀(jì)公司CORE的阿曼·米奇安(Armen Meschian)說,。

Brown Harris Stevens的一對(duì)經(jīng)紀(jì)人Nada Rizk和Joanne Greene上周完成了兩套公寓的交易：位于上西區(qū)的一套價(jià)值500萬(wàn)美元的房產(chǎn)和位于中央公園南區(qū)的一套價(jià)值349.5萬(wàn)美元的住宅。這兩筆交易都是在今年早些時(shí)候開始的,，買家們親自參觀了這兩套公寓,。

但沒完成的交易就不是這么一回事了。根據(jù)曼哈頓房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司UrbanDigs的分析,，在3月16日這一周，紐約市開始因政府規(guī)定的一系列關(guān)閉措施而關(guān)閉,，有近450個(gè)房源被從市場(chǎng)上撤下,。與去年同周相比，合同簽約量從214套減少到109套,，幾乎減少了一半,，掛牌房源數(shù)量也下降了79%。

為了激勵(lì)賣家,，REBNY經(jīng)紀(jì)公司已經(jīng)下令停止所有住宅房源公開“上市天數(shù)”,。任何接受該集團(tuán)住宅掛牌服務(wù)的合作伙伴，將需要停止計(jì)算和公開顯示上市天數(shù),。這一變化旨在安撫賣家的情緒,，因?yàn)樗麄儞?dān)心，一旦疫情減退,，活動(dòng)回升,，這些房產(chǎn)將被人疑心是因?yàn)橛惺裁从矀胚t遲賣不出去。StreetEasy公司也已追隨REBNY的腳步,。

現(xiàn)在還在掛牌上市的賣家可能正面臨經(jīng)濟(jì)困難,，或者因?yàn)槠渌o急原因需要搬離自己的住所。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司UrbanDigs的首席執(zhí)行官諾亞·羅森布拉特(NoahRosenblatt)說,，這些賣家可能會(huì)面臨買主更加激進(jìn)的壓價(jià),。

“眼下，所有買家都是機(jī)會(huì)主義的買家,，他們比你平常碰到的買家更具侵略性,。他們會(huì)基于目前的不確定性進(jìn)行定價(jià)，”羅森布拉特,。

只要有可能,，就不要在此時(shí)選擇掛牌售房，這是許多市場(chǎng)人士給出的建議——雖然短期內(nèi)市場(chǎng)會(huì)受到?jīng)_擊,，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看紐約仍然向好,。

Elegr公司銷售總監(jiān)賈勒德·安汀(Jared Antin)表示，“我們相信國(guó)際資金在6-12個(gè)月后將開始回流到美國(guó)和曼哈頓市場(chǎng),，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一種相對(duì)穩(wěn)定的投資,，特別是在股票市場(chǎng)波動(dòng)期間,，房地產(chǎn)會(huì)非常穩(wěn)健?！?/p>

豪宅市場(chǎng)將陷入痛苦中

對(duì)于疫情將在多大程度上影響紐約房地產(chǎn)市場(chǎng),，專家們并無(wú)定論。事實(shí)上哪怕陷入全面的經(jīng)濟(jì)衰退中,，住房市場(chǎng)也是非常持久的,。在之前的一些經(jīng)濟(jì)衰退中，房?jī)r(jià)實(shí)際上有所上漲,。

另一個(gè)需要考慮的因素是,，隨著股市下跌，投資者會(huì)尋找更安全的地方來(lái)存放他們的財(cái)富,，因此資金可能流向債券市場(chǎng)和房市,。Roofstock是一個(gè)投資者用來(lái)買賣獨(dú)幢出租房的平臺(tái)，自疫情爆發(fā)以來(lái),，全球投資者尋找波動(dòng)性較小,、單筆投資額也較少的投資選擇，Roofstock的網(wǎng)絡(luò)流量出現(xiàn)了巨大的激增,。

但對(duì)于紐約的豪宅市場(chǎng)來(lái)說,，情況就是另外一回事了。

紐約頂級(jí)豪華地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商之一弗朗西斯·卡岑(FrancesKatzen)今年開局不錯(cuò),。然而隨著3月份疫情愈演愈烈,，在幾周內(nèi)，卡岑眼看著8000萬(wàn)美元的銷售額蒸發(fā),。自那以后,，她已經(jīng)收復(fù)部分失地，其中包括上周以2000萬(wàn)美元成交的一套位于市中心的頂層公寓,。但大多數(shù)買家已經(jīng)逃離,。

卡岑直截了當(dāng)?shù)卣f：“對(duì)我們來(lái)說，現(xiàn)在天都塌了,?！?/p>

紐約豪宅市場(chǎng)在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)一年的供應(yīng)過剩、以及中國(guó)和俄羅斯買家因地緣政治緊張局勢(shì)而離場(chǎng)之后,，似乎正在重新站穩(wěn)腳跟,。經(jīng)紀(jì)公司Core的數(shù)據(jù)顯示，2月份曼哈頓的總銷售額比去年同期高出54%,，是2010年以來(lái)表現(xiàn)最強(qiáng)勁的2月份,。

但是現(xiàn)在的情況完全不同。“你不允許蓋房子,，也不允許賣房子……所以一切都很順利,！”一位房地產(chǎn)高管開起了黑色幽默。

對(duì)于紐約的開發(fā)商來(lái)說,，他們擔(dān)心的是,，一場(chǎng)曠日持久的大規(guī)模停工不僅會(huì)嚇跑潛在的買家，還會(huì)促使那些已經(jīng)同意成交但尚未成交的買家離開,。這進(jìn)而可能導(dǎo)致貸款機(jī)構(gòu)尋求追索權(quán),，“這將是一個(gè)痛苦的世界，”一位紐約開發(fā)商預(yù)測(cè),。

停工工地上的野花開了

與此同時(shí),，許多典型的豪華公寓買家自己也受到了市場(chǎng)動(dòng)蕩的打擊。據(jù)幾位經(jīng)紀(jì)人說,，最近幾天，一名有意購(gòu)買上東區(qū)共管公寓的買家遭到了拒絕,，原因是他的財(cái)務(wù)狀況不再符合公寓委員會(huì)的標(biāo)準(zhǔn),。

對(duì)于杠桿率通常很高的開發(fā)商來(lái)說，無(wú)法完成建設(shè)或完成交易可能意味著厄運(yùn),。銷售合同通常包含這樣的條款：如果一棟建筑沒有在一定期限內(nèi)完工,，買家可以拿著押金走人。

甚至在疫情大流行之前,，紐約的幾個(gè)豪華酒店項(xiàng)目就已經(jīng)落后了好幾年,。建筑熱潮造成的勞動(dòng)力和設(shè)備短缺，以及建造新一代“超高”大樓的復(fù)雜程度,，拖慢了建設(shè)速度,。

西57街111號(hào)就是這樣一個(gè)項(xiàng)目，46個(gè)單元的價(jià)格從1700萬(wàn)美元到5000多萬(wàn)美元不等,。據(jù)知情人士透露,，該項(xiàng)目離最后期限還有幾周。

凱文·馬洛尼(KevinMaloney)表示：“在紐約,，幾乎所有的豪華共管公寓現(xiàn)在都在同一條船上：都被凍住了,。”馬洛尼的房地產(chǎn)市場(chǎng)集團(tuán)是西57街111號(hào)的開發(fā)商之一,。

馬洛尼是一位經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商,，他經(jīng)歷了上世紀(jì)80年代末、90年代初的儲(chǔ)蓄和貸款危機(jī),、9/11恐怖襲擊和2008年金融危機(jī),，以及其他市場(chǎng)沖擊。他認(rèn)為,，紐約將遭遇持久的損害：“在整個(gè)紐約,，將會(huì)有一堆失敗的項(xiàng)目,。”

從西57街111號(hào)往下走,，能看到另一座名為中央公園大廈(Central Park Tower)的超高層建筑,，它是紐約最大的豪華地產(chǎn)項(xiàng)目之一。據(jù)經(jīng)紀(jì)商說,，該項(xiàng)目有179套公寓,，其開發(fā)商Extell Development甚至在危機(jī)前就賣不動(dòng)房子。

Extell拒絕就銷售速度置評(píng),。上周,，該公司在其網(wǎng)站上發(fā)布了一些該樓盤的掛牌信息，這是一個(gè)微妙但可能很有意義的舉動(dòng),。一般來(lái)說,，這種高價(jià)樓盤都是私下進(jìn)行交易的。

“他們?cè)絹?lái)越絕望了,，”一位經(jīng)紀(jì)人說,。

發(fā)揮創(chuàng)意的時(shí)候到了

地產(chǎn)中介們?nèi)栽诎l(fā)揮創(chuàng)意減少損失。這可能意味著經(jīng)紀(jì)人通過FaceTime,、Skype或Zoom向客戶展示房屋,，或者將空間的視頻導(dǎo)覽上傳至YouTube。

Compass經(jīng)紀(jì)公司為其經(jīng)紀(jì)人推出了一系列的工具,，包括允許3D展示,、虛擬開放房屋和一對(duì)一的互動(dòng)式導(dǎo)覽，目的是讓展示過程更加無(wú)縫,。SteetEasy推出了3DHome tours,，讓經(jīng)紀(jì)人和房東可以用iPhone拍攝360度全景照片，并創(chuàng)建一個(gè)3D導(dǎo)覽圖,。

雖然有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為紐約價(jià)值100萬(wàn)以上的房子不容易通過這種方式售出,，但仍有少量成交。本月,，金融區(qū)正在建設(shè)的威廉街130號(hào)(130 William St.)有兩套共管公寓簽約,，買家依賴的是虛擬展示,，一直沒踏入過銷售辦公室的門檻。公寓的價(jià)格從150萬(wàn)美元到300萬(wàn)美元不等。

開發(fā)商萊斯頓(Lightstone)的高級(jí)副總裁斯科特·阿夫拉姆(Scott J. Avram)表示,，在線看房可能并不適用于出售所有房產(chǎn),，但在一個(gè)價(jià)格相對(duì)接近的項(xiàng)目中,，這足以促使買家做出承諾,。

他說：“如果他們喜歡他們所看到的東西，而且覺得自己撿到了便宜貨，他們會(huì)認(rèn)為能不能摸下廚房大理石臺(tái)面體會(huì)一下手感并不重要,?！?/p>

視頻也有助于遠(yuǎn)程交易。在曼哈頓的華爾道夫酒店(WaldorfAstoria),，這家歷史悠久的酒店正在被改造成豪華公寓,，經(jīng)紀(jì)人預(yù)計(jì)海外游客會(huì)對(duì)酒店感興趣，他們手頭上已經(jīng)有了一系列的遠(yuǎn)程看房記錄,。

租賃市場(chǎng),，共克時(shí)艱

被”禁足“在家的紐約客

紐約的租客無(wú)法搬家，這導(dǎo)致公寓租賃成交在上個(gè)月大幅下降,。

在曼哈頓,，3月份的新合約較上年同期下降了38%，這是該區(qū)域11年來(lái)的第二大降幅,。此外,，布魯克林和皇后區(qū)的簽約量也分別下降了46%和34%。（數(shù)據(jù)來(lái)源：Miller Samuel公司和DouglasElliman房地產(chǎn)公司）

在曼哈頓和布魯克林,，小型公寓的租金都創(chuàng)下新高,。曼哈頓單間公寓的月均租金中值躍升9.3%，至2843美元,，而一居室的租金上漲4.4%，至3650美元,。

布魯克林的單間公寓和一居室公寓的租金中位數(shù)分別為2700美元和2995美元,。

這種增長(zhǎng)不太可能持續(xù)下去。經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期停擺導(dǎo)致數(shù)千人失業(yè),，這將使許多租戶無(wú)法支付租金,，也會(huì)令很多人擱置搬到更好的公寓的打算。

為了幫助減輕負(fù)擔(dān),，紐約市住房管理局已經(jīng)暫停了驅(qū)逐行動(dòng),，而市長(zhǎng)保護(hù)租戶辦公室也發(fā)布了一份關(guān)于大流行病期間租戶權(quán)利的提示單，強(qiáng)調(diào)紐約人因?yàn)樯』虮桓綦x而被趕出家門是違法的,。

在州一級(jí),，庫(kù)默州長(zhǎng)頒布了一項(xiàng)暫停驅(qū)逐住宅和商業(yè)租戶的政策，至少到6月20日為止,。該政策保護(hù)租客在三個(gè)月內(nèi)不至于失去家園,，但那些拖欠房租的租客仍需向房東償還租金。

紐約的房東們也已經(jīng)表達(dá)了與租房共克時(shí)艱的意愿,。

布魯克林的房東馬里奧·薩勒諾(MarioSalerno)免除了他的18棟大樓中80個(gè)租戶的4月租金,。A&E房地產(chǎn)管理公司給其租戶SauzePizzeria提供了三個(gè)月的租金減免，后者是一家披薩店，一直在向醫(yī)務(wù)工作者捐贈(zèng)披薩,。

作為世界上最大的房東之一,，在Stuyvesant Town和Peter Cooper Village擁有1.1萬(wàn)個(gè)單元的黑石集團(tuán)(Blackstone)公布了一項(xiàng)針對(duì)紐約市所有住宅租戶的援助計(jì)劃：允許延期支付租金或?qū)⒈ＷC金資金用于支付租金；免收滯納金,；退還信用卡支付費(fèi)用,；以及免收違約相關(guān)費(fèi)用。

“這個(gè)計(jì)劃是我們幫助緩解當(dāng)下艱難環(huán)境的第一步,，在這個(gè)危機(jī)時(shí)刻,，行業(yè)當(dāng)然應(yīng)該挺身而出，”黑石公司在一份公開聲明中說,。

疫情中的紐約帝國(guó)大廈