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為應(yīng)對新型冠狀病毒引發(fā)肺炎的疫情（以下簡稱“疫情”），廣東政府采取了延長春節(jié)休假,、延遲復(fù)工,、加強監(jiān)測、檢測,、交通管制,、社區(qū)封閉管理等一系列的管控和隔離措施。相關(guān)防控舉措對市場經(jīng)濟正常運行造成較大沖擊,，不少市場經(jīng)營主體出現(xiàn)了經(jīng)營困難,，影響了合同的履行。通過租賃物業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營的主體,，在復(fù)工復(fù)產(chǎn)后面臨亟須解決租金支付的問題,，導(dǎo)致大量租賃合同相關(guān)爭議發(fā)生。尤其是對于承租大型商務(wù)樓宇,、商場,、園區(qū)等民營中小企業(yè)、個體工商戶而言,，由于現(xiàn)金流緊張,，對減免疫情影響期間的租金以緩解經(jīng)營壓力有較強需求，比較容易引發(fā)對出租人抱團施壓的減免租金群體性糾紛,。為規(guī)范,、引導(dǎo)及幫助律師、人民調(diào)解員參與相關(guān)調(diào)解及爭議處理,，提高調(diào)解成功率,，有效解決疫情下減免租金群體性糾紛問題，廣東省律師行業(yè)疫情防控服務(wù)總團民營企業(yè)服務(wù)分團,、省民營企業(yè)律師服務(wù)團組織精干專業(yè)力量編寫了本指引,，供參考,。 涉新冠疫情減免租金群體性糾紛調(diào)解指引 （廣東?。?/strong> 出租方為村集體物業(yè)、大型商務(wù)樓宇,、商場,、園區(qū)、建材城等的權(quán)屬人,、第一承租人或市場運營主體,，在一定范圍內(nèi)向多個承租人出租租賃物。此種情況下,，容易引發(fā)承租人相互抱團,，擬通過集體要求減免租金的方式，施加壓力給出租方,。承租人一方為民營中小企業(yè)或個體工商戶,，實行個人或家庭經(jīng)營,，資金和實力均較出租人弱，對減免租金有迫切的需求和較高期望,。省,、市,、縣/區(qū)、鎮(zhèn)/街均可能發(fā)布了對國有（公有）物業(yè)減免租金的政策文件,，政策區(qū)分國有（公有）及私人物業(yè),，但部分存在模糊地帶，容易引發(fā)各方對政策文件的誤讀,。因商戶人數(shù)眾多,，對政策容易誤讀,，且涉及其切身利益，如矛盾未及時得到疏解或正確引導(dǎo),，在沖突和過激下容易引發(fā)維穩(wěn)事件,。二,、律師、人民調(diào)解員參與疫情影響下減免租金群體性糾紛調(diào)解程序指引1,、了解基本情況,，引導(dǎo)承租人推薦代表。律師,、人民調(diào)解員在接到承租人提出疫情影響下減免租金糾紛調(diào)解申請后,，向申請人了解租賃物權(quán)屬、性質(zhì),、承租人數(shù)總和、要求減免租金的承租人人數(shù)等基本情況,，填寫調(diào)解登記表（詳見附件一）,，并引導(dǎo)承租人推薦代表、提出訴求,，填寫委托代表書（詳見附件二）,。2、核實代表人的身份情況,，收集租賃合同等資料,，向各方（出租人、第一承租人,、次承租人）了解包括但不限于以下基本情況,。（1）租賃合同，核實代表人系爭議物業(yè)的承租人之一,；（2）了解租賃合同簽訂的情況,；（3）租賃合同履行及租金支付情況；（4）承租人生產(chǎn)經(jīng)營情況,；（5）防控措施對租賃物使用的影響,、生產(chǎn)經(jīng)營的影響情況；（6）承租人商戶的要求及理由,；（7）第一承租人是否已享受減租優(yōu)惠的情況,；（8）其他調(diào)解人員認(rèn)為與本糾紛相關(guān)的情況。3,、審閱合同,，理清各方法律關(guān)系，進(jìn)行法律分析,。應(yīng)高度注意租賃合同效力,、延期履行后合計的租賃期限是否超過20年。根據(jù)出租人的不同,，采取不同的調(diào)解思路：（1）如租賃物為市,、縣/區(qū),、鎮(zhèn)/街三級國有（公有）物業(yè)或出租人為當(dāng)?shù)貒校ü校┢髽I(yè)及行政事業(yè)單位并有減免政策的，核實出租人是否已落實政府減免租金政策,；未落實的,，向其宣講相關(guān)政策，敦促其落實,；如仍不自覺履行的,，可建議承租人通過當(dāng)?shù)貒Y委、當(dāng)?shù)刎斦滞对V處理,。（2）如租賃物為市,、縣/區(qū)、鎮(zhèn)/街三級國有（公有）物業(yè)或出租人為市鎮(zhèn)兩級國有（公有）企業(yè)及行政事業(yè)單位有減免政策的,，且存在國有（公有）物業(yè)由市場經(jīng)營主體承租后另行分租情形的,，向承租人和次承租人即商戶解釋三方之間的法律關(guān)系，建議第一承租人作為市場運營主體應(yīng)將在各級政府優(yōu)惠政策享受公有物業(yè)減免范圍內(nèi)的租金,，下放給實際承租物業(yè)進(jìn)行實體經(jīng)營的商戶并給予減免,。（3）對于村集體物業(yè)，有些地區(qū)如東莞,，協(xié)調(diào)村（社區(qū)）集體物業(yè)對承租企業(yè)減半征收2個月租金,，同時對村集體租金的減免部分由鎮(zhèn)財政進(jìn)行補貼。如租賃物業(yè)所在地有類似補貼政策的,，應(yīng)動員村集體為承租人進(jìn)行部分減租,。村集體物業(yè)還需特別注意，減免租金須經(jīng)過村民會議或代表會議的民主表決程序等,，表決通過方可減免租金,。（4）出租物業(yè)為一般物業(yè)，不涉及集體,、國有（公有）性質(zhì)的,，應(yīng)結(jié)合具體案情，防控措施是否影響并導(dǎo)致合同不能履行,，合同履行受限程度等,，引導(dǎo)雙方基于公平合理原則，協(xié)商解決,。有些地區(qū)如中山市翠亨新區(qū)規(guī)定對主動為實體經(jīng)營承租戶減免租金的業(yè)主,，按實際減免租金金額一定比例給予事后補貼，有些地區(qū)如中山市南朗鎮(zhèn)給特定承租戶一定比例租金補貼,；如租賃物業(yè)所在地政府有類似補貼優(yōu)惠政策的,，可動員出租人為承租人進(jìn)行部分減租或引導(dǎo)承租戶申請相關(guān)補貼，并將上述情況納入調(diào)解考量因素,。調(diào)解會議上，先由各方陳述調(diào)解要求,，律師,、調(diào)解員針對各方的爭議焦點問題進(jìn)行分析。律師,、調(diào)解員應(yīng)從以下幾個方面進(jìn)行分析：（1）承租人主張減免租金的合同,、法律、政策依據(jù),；（2）存在各級國有（公有）物業(yè)由市場經(jīng)營主體承租后另行分租的,，向承租人解釋三方之間的法律關(guān)系，第一承租人作為市場運營主體出租,，在省市減免租金政策中屬于鼓勵減免范圍,，不具有強制性，基于公平合理原則,，第一承租人應(yīng)將出租人減免的租金下放給實際承租物業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營的承租人。（3）分析法院在處理涉疫情減免租金糾紛案件的處理原則,。（4）告知雙方之間屬于民事糾紛,，應(yīng)通過協(xié)商、調(diào)解,、仲裁,、訴訟等合法途徑、程序解決糾紛,，避免采取違法,、觸犯治安管理處罰法，甚至刑法的措施進(jìn)行維權(quán),。5,、經(jīng)調(diào)解達(dá)成一致意見的，簽署調(diào)解協(xié)議,，同時引導(dǎo)或代為向調(diào)委會所在地的人民法院申請司法確認(rèn),。6、調(diào)解不成的,，引導(dǎo)承租人,、出租人通過訴訟或仲裁程序解決糾紛。三,、指導(dǎo)減免租金糾紛解決的法律及司法政策（四）《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（五）2003年《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判,、執(zhí)行工作的通知》（現(xiàn)已失效，但相關(guān)處理原則可以參考）（六）2009年最高院發(fā)布的《關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（七）2020年2月9日,，廣東省高級人民法院發(fā)布的《廣東疫情防控民事行政審判通告》（八）2020年3月5日,，廣東省高級人民法院發(fā)布的《廣東省高級人民法院關(guān)于審理涉新冠肺炎疫情商事案件若干問題的指引》四,、涉新冠疫情影響租金減免的政府優(yōu)惠政策（一）廣東省人民政府《關(guān)于應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)促進(jìn)經(jīng)濟穩(wěn)定運行的若干政策措施》第三條，進(jìn)一步減輕企業(yè)經(jīng)營負(fù)擔(dān) （九）減輕企業(yè)租金負(fù)擔(dān),。國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房對受疫情影響較大不能正常經(jīng)營的民營承租企業(yè)免收第一個月租金,，減半收取第二、三個月租金,；鼓勵其他物業(yè)持有人根據(jù)實際情況,，適當(dāng)減免租金。免租金兩個月以上的企業(yè),，按免租金月份數(shù)給予房產(chǎn)稅困難減免,。（二）租賃物所在地政府（市、縣/區(qū),、鎮(zhèn)/街）發(fā)布的政策,。調(diào)解前應(yīng)先全面了解租賃物所在地的租金減免政策及租金補貼政策，包括市,、縣/區(qū),、鎮(zhèn)/街三級政府及其相關(guān)部門政策。例如中山市人民政府《關(guān)于應(yīng)對疫情穩(wěn)企安商的若干措施》第一條規(guī)定,，減輕負(fù)擔(dān)1．降低租金負(fù)擔(dān),。非公有經(jīng)濟實體和個體工商戶承租市鎮(zhèn)兩級國有（公有）企業(yè)及行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)類經(jīng)營性土地、物業(yè),，從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的,，免收2月份和3月份租金。協(xié)調(diào),、推動在中山市運營的其他各級國有企業(yè)（含國有控股）為實體經(jīng)營的承租戶減免租金,。倡導(dǎo)和鼓勵村集體物業(yè)、大型商務(wù)樓宇,、商場,、園區(qū)等各類市場運營主體為實體經(jīng)營的承租戶減免租金。對主動為租戶減免房產(chǎn)或土地租金的企業(yè),，繳納房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅確有困難的，可申請減免相應(yīng)的房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅,。又如中山市國資委、中山市財政局《中山市市屬國有企業(yè)及市直行政事業(yè)單位減免租金實施細(xì)則》第二條規(guī)定,，減免對象承租市屬國有全資,、控股企業(yè)及市直行政事業(yè)單位所擁有的經(jīng)營性土地、物業(yè)，受到新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響,，生產(chǎn)經(jīng)營遇到困難的非公有經(jīng)濟實體和個體工商戶（含自然人）（以下簡稱承租戶）,。第三條規(guī)定，減免標(biāo)準(zhǔn) （1）享受此次免租的土地,、物業(yè)包括：經(jīng)營性土地,、商鋪、倉庫（含保稅倉庫）,、攤位,、廠房、辦公樓,；（2）不包括住宅,、車位、基站塔臺,、廣告牌,；（3）減免費用不包括物業(yè)管理費、水電費,、經(jīng)營權(quán)費,、清保費、廣告費等其他應(yīng)由承租戶支付的費用,。根據(jù)出租人與承租戶合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)減免2020年2月,、3月租金。承租戶已交納2月,、3月租金的，可順延減免,，確實不能順延的可申請退款,。原租賃合同2020年2月份、3月份為免租期的,，租金減免期可順延,。如租賃合同已經(jīng)約定,，如發(fā)生傳染病,、不可抗力、政府措施等行為,，免除租金繳納義務(wù)的,，則承租人可依合同約定要求減免租金。如果沒有合同依據(jù)的,，則根據(jù)法律進(jìn)行分析,。據(jù)全國人大常委會法工委有關(guān)權(quán)威人士解讀,，目前普遍觀點認(rèn)為本次新型冠狀病毒肺炎疫情及疫情防控措施,，構(gòu)成“不可抗力”,。因疫情或疫情防控措施導(dǎo)致合同不能履行的商戶，可以根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定,，根據(jù)疫情或疫情防控措施的影響,，主張免除租金或者解除合同，但法律另有規(guī)定的除外,。調(diào)解時可從適用條件,、時間節(jié)點、減免程度和細(xì)分類型四個方面來把握,。（1）適用條件,。根據(jù)《民法總則》第一百八十條第一款“因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任,?！焙汀逗贤ā返谝话僖皇邨l第一款“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響,，部分或者全部免除責(zé)任”等規(guī)定,，以不可抗力為由主張不承擔(dān)合同責(zé)任的，必須滿足“因不可抗力不能履行合同”的條件,；如僅以疫情爆發(fā)或政府疫情防控措施本身為由主張減免租金的,，并不符合法律規(guī)定的免責(zé)事由。租戶應(yīng)舉證證明疫情或政府疫情防控措施導(dǎo)致其合同不能履行,，方可支持,。（2）時間節(jié)點。構(gòu)成不可抗力免責(zé)事由在合同履行時間節(jié)點上具有一定要求,，必須是疫情爆發(fā)或政府疫情防控行政措施發(fā)生在合同成立以后,、履行以前這個時間點；如果在合同訂立以前發(fā)生新型冠狀病毒肺炎疫情,，或者在遲延履行合同期間發(fā)生新型冠狀病毒肺炎疫情,則不能適用不可抗力主張免責(zé),。（3）減免程度。關(guān)于租金減免的程度,，應(yīng)根據(jù)不可抗力事件對合同履行造成的影響程度而定,。（4）細(xì)分類型。不可抗力導(dǎo)致合同不能履行的情況可細(xì)分為三種類型及相應(yīng)的法律后果:A類型,，合同全部不能履行的：租戶可依法要求解除或變更合同,、免除租金；B類型,，合同部分不能履行的：租戶可依法要求變更合同,、減免部分租金；C類型，合同一時不能履行：租戶可要求延期履行,、部分履行與不履行,，暫緩繳納租金、減免部分租金或免除租金等,。（1）司法政策依據(jù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條的規(guī)定,，即為合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的,、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的,，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的,，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除,。（2）司法政策借鑒,。2003年非典時期，最高院出臺的《關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判,、執(zhí)行工作的通知》中規(guī)定：由于“非典”疫情原因,，按原合同履行對一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況,，適用公平原則處理,。雖然該文件目前已經(jīng)失效，但是對于目前新型冠狀病毒肺炎疫情給合同履行造成的影響仍有參考意義,。調(diào)解中,，應(yīng)當(dāng)注意為租賃各方正確分析解讀政策。（1）省政府《關(guān)于應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)促進(jìn)經(jīng)濟穩(wěn)定運行的若干政策措施》,，國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房對受疫情影響較大不能正常經(jīng)營的民營承租企業(yè)免收第一個月租金,，減半收取第二、三個月租金,。（2）租賃物所在政府（市、縣/區(qū),、鎮(zhèn)/街）發(fā)布的政策有涉及減免租金的,，符合政策規(guī)定減免租金的，可以依據(jù)政策內(nèi)容要求減免租金,。（3）需要注意的是,，不少地方政府所發(fā)布的減免租金政策區(qū)分國有（公有）物業(yè)與村集體物業(yè)、大型商務(wù)樓宇,、商場,、園區(qū)等各類市場運營主體所有或經(jīng)營的物業(yè)。A、相關(guān)政策對于國有（公有）物業(yè)一般直接規(guī)定減免,；B,、對于村集體物業(yè)，要注意了解租賃物當(dāng)?shù)卣缬谐雠_對出租人減租給予補貼等優(yōu)惠政策的,，則引導(dǎo)出租人予以部分減租,，以共享政府扶持政策；C,、其他的市場經(jīng)營主體所有或經(jīng)營的物業(yè)則是鼓勵減免,，并不具備強制性；D,、市場運營主體（即第一承租人）應(yīng)基于公平原則,，將在政府優(yōu)惠政策享受公有物業(yè)減免范圍內(nèi)的租金下放給實際承租物業(yè)進(jìn)行實體經(jīng)營的次承租人即商戶。六,、調(diào)解減免租金群體性糾紛應(yīng)遵循的原則1,、立足大局原則。調(diào)解減免租金群體性糾紛除了給當(dāng)事人答疑解惑,、提供解決方案外,，還要注意收集各方當(dāng)事人傾向性、苗頭性問題,，及時予以疏導(dǎo),，嚴(yán)防矛盾升級激化，影響社會穩(wěn)定,。2,、平等自愿原則。根據(jù)合同法規(guī)定,，租賃合同屬于平等主體的自然人,、法人、其他組織之間設(shè)立,、變更,、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，出租人和承租人的法律地位平等,，一方不得將自己的意志強加給另一方,，并依法享有自愿協(xié)商變更、解除,、終止等合同權(quán)利,，任何單位和個人不得非法干預(yù)。3,、實事求是原則,。本次疫情對于全國各行各業(yè)的經(jīng)濟影響屬于客觀存在的情形,，各方應(yīng)本著尊重事實、互諒互讓的態(tài)度共同協(xié)商,、共渡難關(guān),，不得捏造、偽造客觀事實和材料,。在協(xié)商過程中,，應(yīng)遵循契約精神，同時確保協(xié)商一致的內(nèi)容可實際履行,。4,、公平合法原則。協(xié)商的方式和內(nèi)容既要符合法律法規(guī)的規(guī)定,，又要考慮疫情期間的特殊情況以及實際履行能力,，同時也兼顧雙方的權(quán)利與義務(wù)相一致，有利于順利化解矛盾,。5,、明確具體原則。通過延期履行,、分期支付,、減免租金、減免管理費,、減免違約金,、變更或解除合同、搬離房屋等達(dá)成合意的,，應(yīng)當(dāng)對履行期限,、履行方式等進(jìn)行明確約定。八,、承租人以因疫情影響導(dǎo)致履行能力出現(xiàn)障礙，要求減免違約責(zé)任的分析受疫情影響導(dǎo)致履行能力出現(xiàn)障礙者包括但不限于以下特定群體：A,、受疫情嚴(yán)重影響經(jīng)營的娛樂行業(yè),、餐飲行業(yè)的承租人，B,、因感染新冠肺炎住院治療或隔離人員,、疫情防控需要隔離觀察人員，C,、參加疫情防控工作人員，D,、受疫情影響暫時失去收入來源的人群等,。以上人員如存在不能及時支付租金等款項的,，出租人要求承租人支付疫情影響期間逾期付款違約金的訴求，可根據(jù)合同法第114條的規(guī)定處理,，出租人應(yīng)根據(jù)實際情況給予承租人適當(dāng)延遲付款的合理時間,。上述情形消失后的合理期間內(nèi)，承租人應(yīng)當(dāng)及時支付租金和其他費用,、履行其他合同義務(wù),；否則，出租人可追究其逾期付款的違約責(zé)任,。九,、出租人與承租人如何協(xié)商確定減免租金的標(biāo)準(zhǔn)如租賃合同中沒有關(guān)于疫情影響減免租金標(biāo)準(zhǔn)的約定，則建議出租人,、承租人應(yīng)根據(jù)疫情造成的實際影響,，依照實事求是、平等自愿,、誠實信用,、互相理解原則進(jìn)行協(xié)商。同時可結(jié)合司法政策,、參考司法案例進(jìn)行調(diào)解,。公平原則處理的司法政策。在非典期間最高人民法院出臺的《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判,、執(zhí)行工作的通知》[法（2003）72號]第三條關(guān)于民事案件的處理規(guī)定：“由于'非典’疫情原因,，按原合同履行對一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況,，適用公平原則處理,。”出租人與承租人可以參考疫情影響的時間和影響程度,，按疫情所屬期間租金標(biāo)準(zhǔn)的一定比例進(jìn)行減免,，也可以推遲支付時間、延長免租期,、減少物業(yè)管理費等方式進(jìn)行減免,。分擔(dān)損失的司法案例。對于疫情造成的租金損失承擔(dān),，任一方要求全部由對方承擔(dān)的,，應(yīng)告知基于公平原則，應(yīng)由出租方,、承租方共同分擔(dān),。可以參考惠州市國航汽車貿(mào)易有限公司等與廣西航空有限公司租賃合同糾紛上訴案[（2007）桂民四終字第1號],。十,、承租人以因疫情影響為由,，要求延長租期或解除合同的訴求分析雖然新冠肺炎疫情可認(rèn)定為不可抗力，但能否變更或解除合同,，仍須以《合同法》第九十四條“因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的,，當(dāng)事人可以解除合同”，以合同的目的能否實現(xiàn)作為重要標(biāo)準(zhǔn),，并視具體情形區(qū)別處理：疫情一般只會短期影響承租人使用房屋或短期影響其經(jīng)營，但并不會導(dǎo)致在較長的租賃期限內(nèi)均無法履行租賃合同,、或無法實現(xiàn)合同目的,，因此承租人要求延長租期、或解除合同的訴求并無法律依據(jù),。如沒有合同依據(jù),，或未與出租人協(xié)商一致，則出租人可不予同意承租人此類訴求,，盡可能促進(jìn)租賃合同繼續(xù)履行,。在疫情爆發(fā)后,，對于剩余租賃期限較短且在疫情結(jié)束前就可能期滿終止的房屋租賃合同,，例如剩余租賃期限只有二三個月，或只有幾天或十多天的場地租賃合同（如大型演唱會,、音樂會等場館租賃合同）,，則疫情可能會導(dǎo)致租賃合同不能實現(xiàn)合同目的。此類情形下,，可根據(jù)實際情況允許承租人延長租期,、或解除合同的請求。在疫情爆發(fā)后,，對于正處于裝修免租期內(nèi)的房屋租賃合同，疫情爆發(fā)可能會導(dǎo)致裝修停工,，無法及時完成裝修工作,。此類情形下，可根據(jù)實際情況允許承租人適當(dāng)延長免租裝修期,。附件1：《涉新冠疫情減免租金群體性糾紛調(diào)解登記表》某建材城商圈40余租戶要求減免 涉新冠疫情期間租金群體性糾紛調(diào)解案 2020年3月中山市某鎮(zhèn)某建材城40余家租戶向該鎮(zhèn)綜治維穩(wěn)辦反映,，自2020年1月份新冠病毒引發(fā)肺炎疫情爆發(fā)以來，他們的經(jīng)營受到了重大影響,，為疫情防控需要,，當(dāng)?shù)卣忾]該建材城的進(jìn)出口，建材城無法經(jīng)營,，即使已經(jīng)解除封閉,，但受新冠疫情的影響,，亦沒有生意可做。中山市人民政府發(fā)布的《關(guān)于應(yīng)對疫情穩(wěn)企安商的若干措施》提出非公有經(jīng)濟實體和個體工租戶承租市鎮(zhèn)兩級國有（公有）企業(yè)及行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)類經(jīng)營性土地,、物業(yè)，從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的,，免收2月份和3月份租金,。租戶稱該建材城屬于鎮(zhèn)屬公有物業(yè)，要求按照市政府的文件要求,，減免2月份和3月份租金,。該鎮(zhèn)綜治維穩(wěn)辦邀請廣東國融律師事務(wù)所唐麗斌律師參與調(diào)解。（一）聽取各方意見,，歸納爭議焦點問題,，逐點解釋擊破，降低各方期望值,。2020年3月11日上午召開租戶與第一承租人,、出租人的第一次調(diào)解會議。在聽取出租人,、第一承租人,、租戶的陳述后，律師認(rèn)為雙方的爭議焦點在于：1,、租戶的訴求脫離出租人與第一承租人,、第一承租人與租戶之間的法律關(guān)系，片面解讀中山市《關(guān)于應(yīng)對疫情穩(wěn)企安商的若干措施》關(guān)于免收租金的政策措施,；2,、第一承租人認(rèn)為其已經(jīng)將出租人免除其的租金，按租戶應(yīng)交租的比例,，全部予以免除,，并沒有從中享受收益，并在該基礎(chǔ)上額外再免除建材城72戶租戶合計3萬元的租金,，已經(jīng)做出讓步,；3、租戶通過第一承租人提出減免的幅度推測第一承租人從鎮(zhèn)屬公司處承租物業(yè)后,，以提高租金方式再轉(zhuǎn)租,，賺取差價，產(chǎn)生不滿情緒,。租戶對第一承租人如此高收益,，遇到疫情仍不讓利感到氣憤。另,，第一承租人經(jīng)歷不減免,、減免13%,、減免43%、減免50%逐次讓步的減租方案,，也讓租戶產(chǎn)生只要堅持要求即可獲勝的不當(dāng)心理,；加上，此前具有通過集體抗議減免2,、3月份租金的外地案例,。以上均大大增加了本次調(diào)解的難度。針對上述焦點問題,，唐麗斌律師在調(diào)解會議上進(jìn)行以下處理：1,、向第一承租人解釋目前法院在涉疫情商事案件的處理意見。因疫情防控措施對租戶經(jīng)營期間造成實質(zhì)性影響的,，按原合同繼續(xù)履行對一方明顯不公平的,，法院會結(jié)合受影響的程度，根據(jù)公平原則進(jìn)行處理,。雖然,，第一承租人已主動提出減免2月份50%租金、3月份13%租金,，但減免的租金大部分是將享受鎮(zhèn)屬公有公司減免的利益下放給租戶,；因此建議第一承租人從疫情期間造成第一承租人損失與租戶損失之間的比例，與第一承租人減免的幅度是否符合公平原則,，考慮減免方案進(jìn)一步調(diào)整,，適當(dāng)讓利。2,、為租戶代表正確解讀市穩(wěn)企安商措施減免租金政策,。減免2、3月份租金是對承租國有物業(yè)的承租人,，但對于市場運營主體的出租人,，該政策文件只是鼓勵。對于出租人,、第一承租人,、租戶三方而言，出租人已經(jīng)按照政策文件減免了第一承租人的租金,，而第一承租人與租戶之間屬于市場運營主體與租戶之間的租賃關(guān)系,，屬于政策文件鼓勵減免租金的部分，不具有強制力,，是否減免租金屬于市場經(jīng)營行為,。3、告知租戶代表合法、正確的維權(quán)途徑,。租戶與第一承租人之間的糾紛屬于民事糾紛,，雙方可通過協(xié)商途徑解決，政府只能協(xié)調(diào)雙方進(jìn)行協(xié)商處理,；如協(xié)商不成的,，租戶應(yīng)通過訴訟等合法途徑解決糾紛，不得采取錯誤的維權(quán)措施,，以免違反《治安管理處罰法》,，維權(quán)不成還要受行政處罰。（二）乘勝追擊,，二次調(diào)解，達(dá)成調(diào)解方案,。通過第一次調(diào)解會議后,，考慮到租戶及第一承租人均希望快速解決糾紛，盡快恢復(fù)生產(chǎn),，第一次調(diào)解會議后各方的期望值也有所降低等實際情況,，于是律師迅速于次日組織第二次調(diào)解會議。第二次調(diào)解會議上,，第一承租人提出了新的2,、3月份減免租金方案，作出進(jìn)一步退讓,，租戶代表也同意新的減租方案,。雙方達(dá)成調(diào)解，簽訂補充協(xié)議,。近期因新冠肺炎疫情對市場經(jīng)濟造成巨大沖擊,，國家出臺有關(guān)租金減免的法律及政策，不少商圈,、園區(qū)和大型樓宇的商戶,、租戶在不了解法律、政策規(guī)定的情況下,，容易產(chǎn)生矛盾糾紛,。而大多數(shù)的糾紛均是金額不大的糾紛，或雙方均急于解決糾紛以期盡快恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營,。在此背景下,，民事調(diào)解具有可避免或消除訴訟時間長、成本高,、交易不穩(wěn)定,、影響社會不穩(wěn)定等因素的優(yōu)勢，是解決涉新冠疫情民商事糾紛的最佳途徑。1,、律師在本次民事調(diào)解中,，充分發(fā)揮了專業(yè)優(yōu)勢、訴訟職業(yè)技能,，通過識別爭議焦點,，以講法釋理的方式重點突破，引導(dǎo)雙方理清各方權(quán)利義務(wù)責(zé)任,、分析維權(quán)途徑及成本等,，為雙方作出決策提供重要參考信息，成功促使雙方快速,、和諧解決糾紛,。2、本次糾紛涉及人數(shù)眾多,，律師在調(diào)解中立足維護(hù)穩(wěn)定大局,，引導(dǎo)租戶選舉代表以利于溝通，認(rèn)真聽取租戶訴求,，并勸導(dǎo)正確維權(quán),，堅持法理情并舉，最終矛盾得以妥善化解,。3,、涉新冠疫情對市場經(jīng)濟造成巨大影響，市場經(jīng)濟亟待恢復(fù),，通過民事調(diào)解解決涉新冠疫情的民商事糾紛,，對穩(wěn)企安商發(fā)揮重要作用，提升企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)率,，推動市場經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展,。提示與說明 1、本指引為參考性指引,，非援用標(biāo)準(zhǔn),，若發(fā)生爭議應(yīng)通過合法途徑解決。同時,，法律法規(guī)和政策具有一定的地域差異,，本指引部分內(nèi)容限于廣東省。2,、各方在涉新冠疫情減免租金的群體性糾紛處理時,，應(yīng)當(dāng)特別注意法律、政策的變化和個案的特殊性,，切忌生搬硬套,。須特別說明和提醒各方，本指引是操作提示或解讀，并不構(gòu)成正式法律意見,。同時,，鑒于法律法規(guī)規(guī)定的比較原則或不明確，對法律及部分問題在業(yè)界尚存爭議,，無統(tǒng)一結(jié)論,；故此，本指引僅提供傾向性意見,。3,、省律師行業(yè)疫情防控服務(wù)總團民營企業(yè)服務(wù)分團、省民營企業(yè)律師服務(wù)團組織精干專業(yè)力量編寫本指引,；感謝主要制作團隊——廣東國融律師事務(wù)所企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)律師公益服務(wù)隊的唐國雄,、唐麗斌和劉小燕三位律師及其團隊成員。來源丨廣東省律師協(xié)會（供稿 | 省疫情防控服務(wù)總團民營企業(yè)服務(wù)分團,、省民營企業(yè)律師服務(wù)團 ）
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