沒(méi)有物業(yè)，小區(qū)會(huì)怎樣,？

　　廣州市海珠區(qū)祈樂(lè)苑,，已為此求解3年多。

　　這個(gè)小區(qū)深嵌在狹窄擁擠的怡樂(lè)路內(nèi),，看起來(lái)平常無(wú)奇,。熙熙攘攘的人群每天從門(mén)前過(guò)，不會(huì)有誰(shuí)往里邊多瞧上一眼,。前不久，祈樂(lè)苑突然火了,，不少媒體記者接連登門(mén)報(bào)道,。

　　“熱烈慶祝祈樂(lè)苑小區(qū)業(yè)主自管三周年”，小區(qū)圓形拱門(mén)上的一條橫幅,，道出了個(gè)中緣由,。

　　業(yè)主自管？怎么管,？能管好,？不少人覺(jué)得新鮮,，更有疑惑。

　　“說(shuō)來(lái)也不新鮮了,，這不都3年了嘛,！”小區(qū)業(yè)主鄧伯說(shuō)著話，手里的卡片輕輕一刷,，門(mén)禁應(yīng)聲開(kāi)啟,。走進(jìn)小區(qū)，眼前是干凈整潔的路面,、綠樹(shù)掩映的廣場(chǎng),、停放齊整的車輛。迎面走來(lái)的業(yè)主,，神情從容淡定,。

　　擱在3年前，業(yè)主們可高興不起來(lái),。那時(shí)雖有物業(yè)公司管著,，小區(qū)里卻治安問(wèn)題不斷、環(huán)境臟亂不堪,、設(shè)施損壞嚴(yán)重,。住在17層的鄧伯，甚至連續(xù)一周不敢出門(mén),，“因?yàn)殡娞萁?jīng)常故障,，下了樓不知道回來(lái)時(shí)要不要爬樓梯?！奔幢闳绱?，物業(yè)公司還總說(shuō)“入不敷出”，吵著要漲物業(yè)費(fèi),。

　　祈樂(lè)苑的業(yè)主炒掉了物業(yè),，無(wú)奈之下走上了自管之路。3年來(lái),，小區(qū)物業(yè)費(fèi)沒(méi)有上調(diào)一分錢(qián),，衛(wèi)生、治安卻運(yùn)轉(zhuǎn)自如,，而且還“賺”了五六百萬(wàn)元,。“現(xiàn)在,，整個(gè)小區(qū)1400戶沒(méi)有一戶遲交,、賴交物業(yè)費(fèi)，繳費(fèi)比率100%?！编嚥f(shuō),。

　　在物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主矛盾頻發(fā)的當(dāng)下，祈樂(lè)苑的做法有多大意義,？是否具備可復(fù)制性,？作為基層社會(huì)治理的一部分，居民參與社區(qū)事務(wù)的積極性如何調(diào)動(dòng),？物業(yè)服務(wù)又該怎樣滿足業(yè)主需求,？祈樂(lè)苑的自發(fā)探索，依然在路上,，或許還難以給這些問(wèn)題提供一個(gè)明確的答案,。但正如一些業(yè)主所說(shuō)：“自管不一定最好，適合自己小區(qū)的才最好,?！?/p>

　　不滿小區(qū)環(huán)境，業(yè)主眾怒換物業(yè)

　　“這是一個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)的故事,?！?2歲的冼敏強(qiáng)是土生土長(zhǎng)的“老廣”，2013年6月,，祈樂(lè)苑第一屆業(yè)主委員會(huì)成立時(shí),，他就是業(yè)委會(huì)委員；前年換屆,，他成了業(yè)委會(huì)主任,，一直干到今天，也一路見(jiàn)證了炒掉物業(yè),、業(yè)主自管過(guò)程中的風(fēng)風(fēng)雨雨,。

　　2012年9月，承接祈樂(lè)苑物管業(yè)務(wù)已逾12年的祈榮物業(yè)突然貼出一張通告,，宣稱將上調(diào)物業(yè)費(fèi),。一石激起千層浪。

　　“其實(shí)原本就不平靜,！”鄧伯至今回憶起來(lái),，還有些心緒難平，“小區(qū)衛(wèi)生狀況很差,，綠化缺乏維護(hù),，到處是裸露的草皮。治安不好,，電梯經(jīng)常壞了也沒(méi)人修?？梢哉f(shuō),，是這一帶出了名的爛小區(qū),，連二手房房?jī)r(jià)都比周邊同等樓盤(pán)低一兩成?！?/p>

　　一開(kāi)始,，業(yè)主們沒(méi)有把祈榮物業(yè)貼出的漲價(jià)通告當(dāng)回事，直到有業(yè)主發(fā)現(xiàn),，銀行賬戶被多扣了錢(qián),，長(zhǎng)期積壓的情緒被引爆了。

　　“按法律規(guī)定,，漲物業(yè)費(fèi)一定要達(dá)到‘雙過(guò)半’業(yè)主同意,，即占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主和占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主?！睒I(yè)主趙少偉是廣東頤和律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師,，經(jīng)他這么一解釋，幾位業(yè)主怒氣沖沖地將祈榮物業(yè)投訴到海珠區(qū)新港街道辦事處,。經(jīng)海珠區(qū)房管局和區(qū)物價(jià)局協(xié)調(diào),，祈榮物業(yè)承認(rèn)漲價(jià)行為違法并同意退款。

　　一計(jì)不成,，再生一計(jì),。同年12月28日，祈榮物業(yè)再度張貼公告,，稱已征得737戶業(yè)主同意,，漲價(jià)獲得“雙過(guò)半”支持。從當(dāng)年12月開(kāi)始,，小區(qū)物業(yè)費(fèi)正式漲價(jià),，樓梯樓上漲至0.85元/月/平方米，電梯樓上漲至1.38元/月/平方米,。

　　2013年1月,，4名業(yè)主以個(gè)人名義將祈榮物業(yè)告上法庭?！叭绻芾淼煤?，漲價(jià)是能夠接受的。大家堅(jiān)決抵制,，主要是對(duì)服務(wù)不滿意,。”冼敏強(qiáng)透露,，“在公告中,，物業(yè)公司喊虧，這也是他們出錢(qián)弄的，那也是他們出錢(qián)弄的,，事實(shí)上很多東西都是壞的,。”

　　但是業(yè)主們很快就發(fā)現(xiàn),，以個(gè)人名義同一家公司打官司,，討不到什么便宜?！盀楹螌掖伪凰Ｅ?？因?yàn)椴辉谝粋€(gè)平等的層面上對(duì)話?！壁w少偉說(shuō),，“物業(yè)公司手上有業(yè)主簽名，你說(shuō)他違法,，他說(shuō)拿出證據(jù)來(lái),。單靠這幾個(gè)人，師出無(wú)名,，人力有限,，要拿到過(guò)硬的證據(jù)，難,！”

　　祈樂(lè)苑籌備業(yè)委會(huì)的行動(dòng)悄然展開(kāi),。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),。從成立籌備組，到提交資料,，再到開(kāi)業(yè)主大會(huì),，幾個(gè)人磨破嘴皮、踏破腳板,。

　　“那段‘掃樓’時(shí)光苦不堪言,。”如今擔(dān)任業(yè)委會(huì)副主任的劉永洪說(shuō),，白天大家都要上班,，晚上挨家挨戶跑；讓業(yè)主簽名還好說(shuō),，可要人拿出房產(chǎn)證和身份證就比較難了,。有些人不愿讓別人知道隱私,，有些人房產(chǎn)證上是父母或其他親屬的名字，和實(shí)際住在里面的住戶根本對(duì)不上……

　　2013年6月,，祈樂(lè)苑業(yè)委會(huì)終于成立,，包括律師、大學(xué)教授,、公務(wù)員等骨干力量，此舉成為后來(lái)炒掉物業(yè)直至實(shí)現(xiàn)自管的制勝一招,。

　　剛成立的業(yè)委會(huì)發(fā)現(xiàn),，祈榮物業(yè)提供的737份業(yè)主簽名中，多份簽名筆跡相似,；有的張冠李戴,，將相鄰業(yè)主的名字混淆；有的牛頭不對(duì)馬嘴,，用的是上一手業(yè)主的簽名,。經(jīng)過(guò)一一核對(duì)，共有192戶業(yè)主被冒簽,，證據(jù)提交到法庭,，物業(yè)公司無(wú)言以對(duì)。2013年9月,，海珠區(qū)法院判決物業(yè)費(fèi)漲價(jià)無(wú)效,，業(yè)主一審勝訴。

　　偽造簽名的駭人做法,，讓業(yè)主們下定決心換掉物業(yè)公司,。判決生效后，業(yè)委會(huì)啟動(dòng)新物業(yè)招標(biāo)工作,，同年11月經(jīng)全體業(yè)主表決,，選定了“新管家”。

　　不平靜的接管之夜

　　2014年2月28日晚,，祈樂(lè)苑小區(qū)大門(mén),，數(shù)百名業(yè)主和祈榮物業(yè)的門(mén)衛(wèi)對(duì)峙。雙方情緒激動(dòng),，沖突一觸即發(fā)……

　　“在我們招聘到新物業(yè)公司后,，看到大勢(shì)已去，‘舊管家’祈榮物業(yè)于2014年1月23日張貼《告祈樂(lè)苑全體業(yè)主書(shū)》,，表示將于2月28日結(jié)束物業(yè)管理服務(wù),。然而，當(dāng)我們滿心歡喜地等到這一天,，卻發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司又耍了一個(gè)心眼,?！辟魪?qiáng)說(shuō)。

　　2月28日下午2時(shí)許,，新老物業(yè)開(kāi)始交接,。誰(shuí)承想，就在所有交接項(xiàng)目幾近完成之時(shí),，祈榮物業(yè)卻節(jié)外生枝,，堅(jiān)持要“占有”小區(qū)大門(mén)及停車場(chǎng)、商鋪的管理權(quán),。

　　“保潔,、消防都交給新物業(yè)了，商鋪,、停車場(chǎng)這些有利可圖的卻不肯放,，尤其是我們小區(qū)的大門(mén)你們走了還要霸占著，太離譜,！”數(shù)百名業(yè)主圍過(guò)來(lái),，抗議祈榮物業(yè)非法占有小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)，阻礙物業(yè)交接,。

　　在這期間,，業(yè)委會(huì)分成幾撥，一撥守住大門(mén),，安撫業(yè)主情緒,，防止事態(tài)擴(kuò)大；一撥繼續(xù)與祈榮物業(yè)代表談判,，從下午一直持續(xù)到深夜,；還有一撥直接到海珠區(qū)有關(guān)部門(mén)和新港街道辦事處反映情況。

　　經(jīng)過(guò)新港街道辦事處和海珠區(qū)國(guó)土房管分局多次溝通調(diào)解,，3月1日凌晨2點(diǎn)多,，距離接管開(kāi)始已逾12小時(shí)，祈榮物業(yè)知難而退,，和業(yè)委會(huì)達(dá)成臨時(shí)協(xié)議,，同意新物業(yè)管理公司進(jìn)駐，3日過(guò)渡期限后移交大門(mén),、停車場(chǎng)等管理權(quán),。

　　至此，祈樂(lè)苑小區(qū)業(yè)主維權(quán)歷時(shí)一年半,。

　　“剛開(kāi)始我們考慮,，業(yè)委會(huì)成員都是兼職，大家都擔(dān)心沒(méi)有能力做好物管的事,，所以還是選擇了外聘物業(yè)公司,，并簽訂了一年的試用合同,。如果行之有效，我們就續(xù)約,；如果效果不好就另作打算,。”冼敏強(qiáng)稱,，這種做法初步實(shí)現(xiàn)了小區(qū)收益歸所有業(yè)主,。

　　但麻煩并未結(jié)束。新物業(yè)公司發(fā)現(xiàn),，連接15部電梯的呼救系統(tǒng)不見(jiàn)了,，只留下一堆電線，還有6部電梯的上行保護(hù)裝置也沒(méi)了,，小區(qū)內(nèi)所有的監(jiān)控?cái)z像頭都不見(jiàn)蹤影。此外,，小區(qū)內(nèi)約80%的消防設(shè)備由于老化,、故障等問(wèn)題無(wú)法正常使用。

　　能否管理好小區(qū),，還全體業(yè)主一個(gè)新的祈樂(lè)苑,？一道嚴(yán)峻的考題，擺在新物業(yè)公司特別是青澀的業(yè)委會(huì)面前,。

　　初嘗自管,，在煩惱中成長(zhǎng)

　　新物業(yè)公司接手后，祈樂(lè)苑開(kāi)始了業(yè)主“半自管”,，即所有收支全部由業(yè)委會(huì)統(tǒng)籌管理,，然后采用酬金制的方式，按照崗位支付新物業(yè)公司人員工資,，并將總收益的10%作為物業(yè)公司的利潤(rùn),。

　　業(yè)委會(huì)給新物業(yè)公司設(shè)定了一年的試用期，試用情況并沒(méi)有令業(yè)主滿意,。劉永洪說(shuō),，來(lái)自小區(qū)衛(wèi)生方面的投訴最多，幾乎占了80%以上,，“舉例來(lái)說(shuō),，我連續(xù)幾天蹲點(diǎn)，看保潔員清理垃圾,，發(fā)現(xiàn)他們每天只收一次,，而且收完后也不拖地，殘?jiān)?、臭水到處都是,。說(shuō)了沒(méi)用,，他們說(shuō)公司給的工資跟周邊有的小區(qū)基本齊平，那里的清潔工一天也只收一次,?！?/p>

　　業(yè)委會(huì)幾個(gè)人又坐在一起討論，說(shuō)來(lái)說(shuō)去,，最后歸結(jié)到兩點(diǎn)：請(qǐng)物業(yè)公司,，多一層分包，等于吃掉一層利潤(rùn),，假設(shè)直接用來(lái)提高一線人員工資,，效果會(huì)不會(huì)好一些；由物業(yè)公司聘人,，還是沒(méi)解決“這些人聽(tīng)誰(shuí)的”這個(gè)問(wèn)題,，“公司給他發(fā)工資，業(yè)主的意見(jiàn)他就很難聽(tīng)進(jìn)去,?！?/p>

　　“物業(yè)公司通常會(huì)向我們提供一份人員表，然后由我們撥付工資,。但我們發(fā)現(xiàn)這人員表有問(wèn)題,，有‘吃空餉’的情況?！辟魪?qiáng)說(shuō),，表中列了25位保安，經(jīng)過(guò)清點(diǎn)實(shí)際只有18人,，“雖然物業(yè)公司說(shuō)人員流動(dòng)性比較強(qiáng),，但沒(méi)有理由少這么多?！?/p>

　　2015年2月,，祈樂(lè)苑業(yè)主投票決定，再次炒掉物業(yè),，并自行組建直接隸屬于業(yè)委會(huì)的物業(yè)中心,，開(kāi)始實(shí)施全面自管。

　　“專業(yè)的物業(yè)公司都管不好,，靠你們幾個(gè)門(mén)外漢,，行嗎？”個(gè)別業(yè)主的質(zhì)疑隨后得到了印證,。

　　首先是“領(lǐng)頭羊”的問(wèn)題,。祈樂(lè)苑選出的第一任業(yè)委會(huì)主任是中山大學(xué)的一名老教授，雖然德高望重但年事已高,，經(jīng)不起折騰,。在經(jīng)歷了舊物業(yè)公司的關(guān)聯(lián)業(yè)主用萬(wàn)能膠堵鑰匙孔,、路上攔截辱罵等種種騷擾后，老教授經(jīng)不住家人的極力反對(duì),，主動(dòng)卸任,。

　　2015年6月上任的冼敏強(qiáng)已經(jīng)是第三任，之后業(yè)委會(huì)隊(duì)伍才逐漸穩(wěn)定下來(lái),?！八谋韭毠ぷ骶驮谄髽I(yè)，懂管理,?！眲⒂篮檎f(shuō)，業(yè)委會(huì)用省下來(lái)的物管利潤(rùn)適當(dāng)提高保潔員,、保安的工資,，穩(wěn)定了人員隊(duì)伍，提高了勞動(dòng)積極性,。如今,，小區(qū)垃圾一天收運(yùn)3次，之后再用清潔劑拖洗一遍地面,，關(guān)于衛(wèi)生方面的投訴基本絕跡。

　　物業(yè)管理涉及方方面面的利益,，又都是家長(zhǎng)里短,。祈樂(lè)苑業(yè)委會(huì)在教訓(xùn)中學(xué)習(xí)，在挫折中成長(zhǎng),。

　　比如對(duì)于車輛停放,，業(yè)委會(huì)擬了一個(gè)車輛管理規(guī)定，經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)投票通過(guò)了,，但由于缺乏經(jīng)驗(yàn)沒(méi)有考慮到訪客停車問(wèn)題,，對(duì)所有外來(lái)車輛一律實(shí)行8元/小時(shí)、上不封頂?shù)氖召M(fèi)政策,。

　　不久,，罵聲就來(lái)了?！昂⒆觼?lái)看一下老爸老媽,，陪我們吃餐飯，停車就停掉他們幾十元錢(qián),，有這樣的道理嗎,？”老年業(yè)主們頗為子女的荷包心疼，跑來(lái)業(yè)委會(huì)“吐槽”,。

　　業(yè)委會(huì)正視業(yè)主的意見(jiàn),，想出一記妙招——給業(yè)主的直系親屬發(fā)放“親友卡”,，但凡持卡進(jìn)小區(qū)探親訪友的，可享受2.5元/小時(shí)的優(yōu)惠收費(fèi),。這下,，罵聲變成了掌聲，皆大歡喜,。

　　3年來(lái),，業(yè)主自管從青澀到純熟，運(yùn)營(yíng)慢慢走上正軌,。自管的第一年,，小區(qū)所有監(jiān)控視頻、消防設(shè)施等全部更新,，算是收拾完前物業(yè)留下的爛攤子,；這兩年，業(yè)委會(huì)開(kāi)始用結(jié)余款項(xiàng)對(duì)小區(qū)環(huán)境進(jìn)行改造,，包括大門(mén)和花園整治,、兩個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)更新、之前大片的衛(wèi)生死角改造等,。

　　如今,，祈樂(lè)苑門(mén)口保安守門(mén)盡責(zé)，汽車一車一證,，業(yè)主刷卡進(jìn)出,；小區(qū)里假山、綠化,、道路,、長(zhǎng)廊錯(cuò)落有致，人行車走井井有條,；樓體清潔白凈,，地面垃圾無(wú)影。鄧伯舒心慨嘆：“一元錢(qián)的物業(yè)費(fèi),，電梯里面還帶空調(diào),，這在很多高檔小區(qū)也未必有吧！”

　　如今的祈樂(lè)苑業(yè)主們,，不僅自覺(jué)按時(shí)交物業(yè)費(fèi),，自覺(jué)把自家垃圾帶到指定收集點(diǎn)，還積極為小區(qū)管理建言獻(xiàn)策,。業(yè)委會(huì)的日常會(huì)議,，對(duì)所有業(yè)主敞開(kāi)大門(mén)。

　　當(dāng)然，物業(yè)管理中,，矛盾是常態(tài),，利益永遠(yuǎn)在動(dòng)態(tài)平衡中。就說(shuō)修雨棚這事,，業(yè)委會(huì)便沒(méi)少煩心,。“廣州雨多,，很多業(yè)主希望在一樓屋檐修雨棚,，進(jìn)進(jìn)出出方便；可一些二樓業(yè)主不干,，嫌滴滴答答的吵,。”冼敏強(qiáng)一攤手說(shuō),，這事到現(xiàn)在還沒(méi)搞定,，只能盡量平衡利益，讓每棟樓業(yè)主自己討論決定,。

　　費(fèi)用不漲,，服務(wù)不下降

　　業(yè)主自管后，祈樂(lè)苑的物業(yè)費(fèi)一直沒(méi)漲,，至今還保持著10年前的水平——樓梯樓0.7元/月/平方米,、電梯樓1元/月/平方米；停車月保費(fèi)甚至從過(guò)去的1000元下降到500元至600元,。

　　那么問(wèn)題來(lái)了：10年來(lái)物價(jià),、人工漲了又漲，這么低的收費(fèi)如何維持小區(qū)日常運(yùn)轉(zhuǎn),？

　　冼敏強(qiáng)給記者算了一筆賬：小區(qū)每年總收入約為400萬(wàn)元，包括物業(yè)管理費(fèi),、車位費(fèi)和車輛管理費(fèi),、其他收益3個(gè)部分。物業(yè)管理費(fèi)每月約13萬(wàn)元,，車位費(fèi)和車輛管理費(fèi)每月約15萬(wàn)元,，其他收益則包括電梯廣告收益、網(wǎng)球場(chǎng)租賃收益,、小區(qū)攤位收益,、房屋中介款、代收水電費(fèi)等,；對(duì)前物業(yè)公司的資金追討,，算下來(lái)也有數(shù)十萬(wàn)元。

　　支出部分中，最大頭的是50多名物業(yè)管理人員的工資薪酬和保險(xiǎn)福利,，每月大約20余萬(wàn)元,。此外包括園區(qū)工程建設(shè)、購(gòu)買工程物料,、清潔用品,、設(shè)備維修費(fèi)用及相關(guān)辦公費(fèi)用等。

　　“在3年的業(yè)主自管中,，小區(qū)共收入約1200萬(wàn)元,。除去支付物業(yè)管理人員工資等費(fèi)用外，還結(jié)余約五六百萬(wàn)元,?！辟魪?qiáng)稱。

　　在自管中,，祈樂(lè)苑逐漸形成了三層架構(gòu),。最高層是業(yè)委會(huì)，共有10位委員組成,；再往下,，有一個(gè)物業(yè)中心，直屬業(yè)委會(huì),，設(shè)保安部,、工程部、清潔部,、行政部等部門(mén),；最基層是保潔員、保安等一線物管人員,。

　　“我們就相當(dāng)于一個(gè)公司,，這些物管員工，包括物業(yè)主管在內(nèi)全部是直接自聘的,，也正常給員工發(fā)工資和繳社保,。”冼敏強(qiáng)說(shuō),，與企業(yè)不同的是,，業(yè)委會(huì)10位委員全部為兼職，不拿一分錢(qián)工資,，所有盈余用于整個(gè)小區(qū)的翻新建設(shè),。業(yè)委會(huì)每年2萬(wàn)元的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)投票同意的，在賬上卻一掛3年,，從來(lái)沒(méi)有用過(guò),。

　　為了保障業(yè)主知悉權(quán)，業(yè)委會(huì)還對(duì)每月的開(kāi)支收入予以公告和網(wǎng)上公示，詳細(xì)到為開(kāi)會(huì)購(gòu)買水果的費(fèi)用,。

　　不壓縮員工工資成本,，祈樂(lè)苑物管收支的盈余從哪兒來(lái)？冼敏強(qiáng)表示,，物業(yè)費(fèi)雖然沒(méi)漲,，但交的人多了?！斑^(guò)去,，小區(qū)有些業(yè)主，十幾年來(lái)就沒(méi)交過(guò)一分錢(qián)物業(yè)費(fèi)?，F(xiàn)在業(yè)主自管了,，都得老老實(shí)實(shí)交。有一個(gè)業(yè)主很頑固,，一拖半年就是不交,。我們不用左哄右勸，更不用威逼利誘,，理直氣壯拿出《業(yè)主公約》來(lái)直接起訴到法院,。最后法院判他如數(shù)補(bǔ)交1000多元物業(yè)費(fèi)，外加1000多元滯納金,，讓他懊悔不迭,。”冼敏強(qiáng)說(shuō),，“一人倒霉十人看,，之后就沒(méi)人敢再當(dāng)‘老賴’了?！贝送夂苤匾?，是去除了物業(yè)公司在中間的利潤(rùn)。過(guò)去很多共有產(chǎn)權(quán)的廣告,、租賃收益,，不明不白進(jìn)了物業(yè)公司腰包，現(xiàn)在全部“顆粒歸倉(cāng)”,。

　　為了給業(yè)主提供更好的物業(yè)服務(wù)，祈樂(lè)苑業(yè)委會(huì)在人力資源管理上動(dòng)足了腦筋,。物業(yè)中心建立了員工飯?zhí)煤退奚幔?0多人全部包吃包住,，“五險(xiǎn)一金”一項(xiàng)不少，節(jié)假日還按規(guī)定有兩倍或三倍工資,。員工忠誠(chéng)度大大提高,，小區(qū)治安和環(huán)境都大為好轉(zhuǎn)。

　　保潔員陳阿姨干這行有七八年了，前些年在附近一個(gè)小區(qū)工作的時(shí)候,，她和工友基本上一個(gè)月也不會(huì)擦洗一次垃圾桶,，留下經(jīng)年累月的殘?jiān)蹪n，即使垃圾清干凈了也是臭氣陣陣,。

　　如今到了祈樂(lè)苑,，陳阿姨不但每星期都洗垃圾桶，洗完后還里里外外擦得干干凈凈,?！耙粊?lái)呢，是這邊的工資待遇確實(shí)稍好那么一點(diǎn)點(diǎn),，我來(lái)這里3年,，已逐年上漲了800多元，現(xiàn)在比周邊一些大樓盤(pán)還高一點(diǎn),；二來(lái)呢,，這個(gè)小區(qū)沒(méi)有物業(yè)公司，是業(yè)委會(huì)直接給我發(fā)工資,，那業(yè)主提的意見(jiàn)你不聽(tīng)咋行,？”

　　“自管不一定最好，適合自己小區(qū)的才最好”

　　業(yè)主自管,，看起來(lái)很美,。

　　如今，祈樂(lè)苑小區(qū)成為業(yè)主自管的樣本,，不少小區(qū)業(yè)委會(huì)前來(lái)取經(jīng),，祈樂(lè)苑小區(qū)也正在協(xié)助兩個(gè)小區(qū)復(fù)制業(yè)主自管模式。2017年2月19日,，廣東業(yè)委會(huì)互助論壇首屆新春茶話會(huì)在這里舉行,，來(lái)自全省數(shù)十個(gè)小區(qū)的業(yè)主云集，共同探討業(yè)委會(huì)和物業(yè)管理論題,。

　　冼敏強(qiáng)總結(jié),，業(yè)主自管一方面是對(duì)業(yè)委會(huì)能力的考驗(yàn)，另一方面則牽涉各方面的利益,?！皹I(yè)主自管有三難：第一步成立業(yè)委會(huì)，難,；第二步要換物業(yè),，更難；第三步要自管,，難上加難,！”

　　冼敏強(qiáng)介紹,，成立業(yè)主大會(huì)，需要登記業(yè)主的資料,，包括房產(chǎn)證,、戶口本，需要公示業(yè)主名單,，但不少業(yè)主擔(dān)心個(gè)人隱私泄露,，不主動(dòng)登記，也不贊成公示,；選舉業(yè)主委員會(huì),，既要有業(yè)主主動(dòng)報(bào)名，也要公示基本情況,，業(yè)主往往并不積極,，許多人是多一事不如少一事，不主動(dòng)報(bào)名,；尤其是對(duì)具體共有物業(yè)的使用事宜要進(jìn)行投票,，投票率非常低，很難達(dá)到贊成票“雙過(guò)半”的要求,。

　　果不其然,，來(lái)參加茶話會(huì)的不少業(yè)主向記者表示，其居住的小區(qū)仍處于無(wú)業(yè)委會(huì)狀態(tài),。一家業(yè)委會(huì)的負(fù)責(zé)人還分享了換物業(yè)公司的經(jīng)歷,，“業(yè)委會(huì)成立了5年時(shí)間，與物業(yè)公司打了17場(chǎng)官司,，勝了16場(chǎng),，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行的階段，但老物業(yè)仍不肯撤場(chǎng),，愣是沒(méi)換成,。”

　　在廣州市公共危機(jī)預(yù)防協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)鄧躍暉看來(lái),，業(yè)主自管不失為一種物業(yè)管理趨勢(shì),，“物業(yè)管理牽扯到方方面面的利益，如果實(shí)施業(yè)主自管,，業(yè)主的利益可以得到更好的保障,，可能社會(huì)矛盾就會(huì)少很多。我們并不是否定物業(yè)公司的作用,，只是希望能讓業(yè)主獲得更高水平的物業(yè)服務(wù),。”

　　“業(yè)主自管看上去是很美,，但一味推崇恐怕也失之客觀,。真要推廣起來(lái)，其可復(fù)制性恐怕還得針對(duì)不同類型的小區(qū)進(jìn)行具體分析,?！庇浾甙l(fā)現(xiàn)，外界對(duì)祈樂(lè)苑小區(qū)樣本的態(tài)度多樣,，一些專家學(xué)者觀點(diǎn)也相對(duì)審慎,。

　　在廣州大學(xué)社會(huì)學(xué)教授謝建社看來(lái)，業(yè)主自管往往適合單體樓或業(yè)主總量不大的中小規(guī)模小區(qū),，而對(duì)廣州眾多戶數(shù)動(dòng)輒幾千上萬(wàn)的大型小區(qū)來(lái)說(shuō),，“有序”可能比“自由”更重要。這些小區(qū)由于業(yè)主眾多,，難以組織,，在走相關(guān)程序時(shí)很容易流于緩慢、混亂,。在此過(guò)程中,，不但無(wú)法提供更好的物業(yè)服務(wù)，反而可能連基本的秩序也無(wú)法保障,，最終消耗掉廣大業(yè)主的耐心和信心,。對(duì)這類小區(qū)，謝建社更傾向于保留物業(yè)公司,，同時(shí)構(gòu)建業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)公司有效監(jiān)督制約的機(jī)制,。

　　還有一些業(yè)主擔(dān)心，大型社區(qū)自管很容易導(dǎo)致參與不足,，如果不能建立起一個(gè)完善的民主決策,、執(zhí)行和監(jiān)督機(jī)制，“業(yè)主話事”很可能演變?yōu)樯贁?shù)人壟斷的“業(yè)委會(huì)話事”,。其結(jié)果,，是在物業(yè)公司之外，多了一個(gè)“老豆”（廣東話：爸爸）,。他們認(rèn)為,，小區(qū)實(shí)際情況千差萬(wàn)別，管理模式應(yīng)當(dāng)因地制宜,，“自管不一定最好,，適合自己小區(qū)的才最好?！?strong>《 人民日?qǐng)?bào) 》（2017年05月19日 16版）

【評(píng)論】“小區(qū)業(yè)主自管”貴在業(yè)主自治理念 

      《人民日?qǐng)?bào)》5月19日?qǐng)?bào)道：廣州市海珠區(qū)祈樂(lè)苑小區(qū)業(yè)主長(zhǎng)期不滿物業(yè)公司服務(wù),，炒掉物業(yè)公司，實(shí)行業(yè)主自管,。祈樂(lè)苑實(shí)行自管三年來(lái),，該小區(qū)的物業(yè)費(fèi)一直沒(méi)漲,，至今還保持著10年前的水平——樓梯樓0.7元/月/平方米、電梯樓1元/月/平方米,，而停車月保費(fèi)甚至從過(guò)去的1000元下降到500元至600元,。不僅如此，業(yè)主自管后,，小區(qū)1400戶沒(méi)有一戶遲交,、賴交物業(yè)費(fèi)，繳費(fèi)比率100%,。

       祈樂(lè)苑的成功,，可謂是業(yè)主自治的范本。隨著城市化程度的不斷提高,，物業(yè)糾紛也在逐年增長(zhǎng),，成了越來(lái)越嚴(yán)重的“城市病”。比如2016年南京市兩級(jí)法院受理各類物業(yè)糾紛達(dá)12680件,，較2015年增長(zhǎng)29%,，是2012年5941件的2.13倍。物業(yè)糾紛多在于物業(yè)公司與業(yè)主間產(chǎn)生的矛盾糾紛,。很多都是業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司的服務(wù)不滿,，從而拒不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公攤水電費(fèi),、車位管理費(fèi)等,。祈樂(lè)苑小區(qū)自治的成功，不僅有助于化解物業(yè)糾紛,，更為小區(qū)治理尋找到了一條新路,。

       每個(gè)小區(qū)的情況千差萬(wàn)別，祈樂(lè)苑的成功,，并不能為所有小區(qū)所復(fù)制,。祈樂(lè)苑業(yè)主自管，貴在業(yè)主自治的理念,。而這是其他小區(qū)可以借鑒與學(xué)習(xí)的,。祈樂(lè)苑成功經(jīng)驗(yàn)的可貴之處，并不是告訴人們只有業(yè)主自管才是小區(qū)治理的唯一出路,，而是在于喚起業(yè)主們參與小區(qū)管理事務(wù)的積極性,，每個(gè)業(yè)主都要把小區(qū)當(dāng)作自己的家，小區(qū)的治理需要業(yè)主參與,。業(yè)委會(huì)要能代表廣大業(yè)主的權(quán)益,，物業(yè)公司也要能為業(yè)主們服務(wù)。反觀現(xiàn)在,，很多小區(qū)受到強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商,、物業(yè)公司掌控,，業(yè)主、業(yè)委會(huì)缺乏與前者的博弈能力,。所以,，要讓業(yè)主們與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司處于平等地位,，小區(qū)治理才能更符合絕大多數(shù)業(yè)主的權(quán)益，小區(qū)的建設(shè)才能更有利于業(yè)主的生活與發(fā)展,。

      要做到這一點(diǎn),，不僅需要業(yè)主們具有維權(quán)意識(shí)，而且需要地方管理部門(mén)及司法部門(mén)保障好業(yè)主們的正當(dāng)權(quán)益,，通過(guò)法治手段化解物業(yè)糾紛,，引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主自治。業(yè)主的權(quán)益得到保障,，小區(qū)做到業(yè)主自治,，才能發(fā)揮治愈物業(yè)糾紛這一越來(lái)越嚴(yán)重的“城市病”的作用。