在房產(chǎn)買賣中,，網(wǎng)簽是必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié),。具體什么是網(wǎng)簽?zāi)?？所謂網(wǎng)簽：就是房屋交易雙方在簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案,，并在網(wǎng)上予以公布,。一般網(wǎng)簽后,，會(huì)有一個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，用戶可以根據(jù)網(wǎng)簽號(hào)對(duì)合同進(jìn)行查詢,。

簡(jiǎn)單地說(shuō),，網(wǎng)簽是行政機(jī)關(guān)行使管理的一種管理方式,，其目的是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化,，防止“一房多賣”的情況出現(xiàn)。網(wǎng)簽在物權(quán)法上是沒(méi)有法律效力可言的,，正因?yàn)楹芏嗳藢?duì)于“網(wǎng)簽”行為的錯(cuò)誤理解，在實(shí)踐中引發(fā)了諸多的法律糾紛，

下面,，我們就來(lái)具體了解一下和“網(wǎng)簽”有關(guān)的法律陷阱：

房屋買賣合同沒(méi)有網(wǎng)簽,，并非確定無(wú)效。

《房屋買賣合同》不違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，已經(jīng)成立并生效。網(wǎng)簽是房地產(chǎn)管理部門因市場(chǎng)管理需要而規(guī)定的公示程序,，所以是否網(wǎng)簽不影響合同的效力,。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的,，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)未商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定,，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)一方接受的除外,。”簡(jiǎn)單地講,，也就是說(shuō)《房屋買賣合同》簽訂的過(guò)程中,，沒(méi)有法律規(guī)定的無(wú)效事由，并且按照約定合同已經(jīng)成立并生效了,，不會(huì)因?yàn)闆](méi)有進(jìn)行網(wǎng)簽的原因,，而認(rèn)定合同無(wú)效。只不過(guò)沒(méi)有經(jīng)過(guò)網(wǎng)簽,，會(huì)影響到隨后的辦理房產(chǎn)證環(huán)節(jié),。我們可以通過(guò)下面的案例對(duì)前述內(nèi)容做一下理解：

2018年8月5日，王某與高某簽訂了房屋買賣合同,，賣方王某將位于B市黃金地段的房屋以550萬(wàn)的價(jià)格出讓給買方高某,，雙方約定：

1、合同自辦理網(wǎng)簽（登記備案手續(xù)）時(shí)生效,。

2,、8月10日辦理網(wǎng)簽，買方高某應(yīng)于8月9日需向賣方王某支付合同價(jià)款的80%,，即支付440萬(wàn)元；網(wǎng)簽當(dāng)日（8月10日）于備案大廳支付剩余110萬(wàn)元價(jià)款,。

3,、8月9日上午，高某依照約定向王某支付了440萬(wàn)元人民幣,，王某向高某出具收款憑證,。8月10日早晨，王某電話告知高某當(dāng)天因有急事不能區(qū)辦理網(wǎng)簽,，需延后2天,，即8月12日辦理網(wǎng)簽，高某無(wú)奈同意,。8月12日,，王某電話通知高某：該房屋已經(jīng)另賣他人。高某遂將王某告上法庭,，要求王某履行合同義務(wù),。王某稱：其尚未與高某辦理網(wǎng)簽，故合同還沒(méi)有生效,，所以本人不需要履行該房屋買賣合同,。法院審理認(rèn)為：雖然雙方在合同中約定合同自辦理網(wǎng)簽（登記備案手續(xù)）時(shí)生效，但是買方高某已經(jīng)依合同約定履行了主要義務(wù)，即支付80%的價(jià)款440萬(wàn)元,，且賣方王某已經(jīng)接受該價(jià)款,，并出具了收款憑證，所以認(rèn)定該房屋買賣合同有效,，王某應(yīng)履行合同義務(wù),。

一房二賣中，即使第一買受人辦理房屋網(wǎng)簽手續(xù)在先,，也不能對(duì)抗合法占有房屋的第二買受人,。

《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》一房數(shù)賣中的數(shù)個(gè)買受人均要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第二部分第（二）方面,、《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第13條的規(guī)定確定權(quán)利保護(hù)順位,。在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權(quán)利不能對(duì)抗在先查封房屋的買受人,；辦理商品房預(yù)售合同備案或房屋網(wǎng)簽手續(xù)買受人的權(quán)利,，不能對(duì)抗合法占有房屋的買受人。買受人要求辦理房屋過(guò)戶登記的案件中,，法院應(yīng)當(dāng)告知其可以申請(qǐng)對(duì)房屋采取保全措施,，法院在必要時(shí)可以在查封房屋處張貼封條或者公告，并提取保存有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照,。

上述法律規(guī)定對(duì)于很多朋友來(lái)說(shuō)晦澀難懂,，下面我以一個(gè)案例來(lái)幫助大家做一下理解。賣方陶某于2017年5月8日將一重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房以800萬(wàn)元的價(jià)格賣給丁某,，雙方于5月11日辦理了網(wǎng)簽手續(xù),，并約定1個(gè)月（即6月11日）后交房，交房時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記（即變更房本）,。后來(lái),，陶某于5月13日，又以880萬(wàn)元的價(jià)格將此學(xué)區(qū)房再次賣給了買方石某,，并于5月20日向石某交房,。丁某知道此事后，將陶某和石某訴至法院,，丁某要求：1,、陶某繼續(xù)履行《房屋買賣合同》；2,、石某5日內(nèi)騰退房屋,。法院經(jīng)審理認(rèn)定：1、陶某未按照約定履行合同義務(wù),，存在違約行為,，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；2、陶某與石某訂立的《房屋買賣合同》,，雙方雖未辦理網(wǎng)簽手續(xù),，但是該合同不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，不存在其他無(wú)效事由,，故該《房屋買賣合同》有效，且陶某已將房屋實(shí)際交付給石某,，所以石某系該房屋的合法占有人,，丁某無(wú)權(quán)要求石某騰退房屋。

?網(wǎng)簽（備案登記）不具有物權(quán)的效力,，過(guò)戶前案涉房屋的所有權(quán)人仍未房地產(chǎn)公司,。

我國(guó)法律及相關(guān)法規(guī)中規(guī)定了商品房預(yù)售登記制度，比如《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條,、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十七條,、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條均規(guī)定商品房預(yù)售需向縣以上相關(guān)行政部門進(jìn)行登記備案，證實(shí)登記備案制度是一種行政管理行為,，但是這些法律法規(guī)中并沒(méi)有明確預(yù)售登記的效力問(wèn)題,。

一般在實(shí)踐中認(rèn)為，預(yù)售登記是是為保全將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而產(chǎn)生的一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán),，因預(yù)售登記時(shí)物權(quán)尚不存在,，故所登記的仍是一種請(qǐng)求權(quán)，且在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中,，沒(méi)有規(guī)定備案登記制度,，根據(jù)物權(quán)法定原則，備案登記不具有物權(quán)的效力,，案涉房屋的所有權(quán)人仍為該房地產(chǎn)公司。

房產(chǎn)僅網(wǎng)簽不能對(duì)抗法院查封

 《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：被執(zhí)行人（即賣方）將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人（即買方），第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn),，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù),，人民法院可以查封、扣押,、凍結(jié),；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的,，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò),，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié),。依此規(guī)定,，買方在支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有房屋，即使沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記,，只要買方對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò),，法院不得對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行查封。

即便人民法院已經(jīng)對(duì)該房屋進(jìn)行了查封,，買方也可依據(jù)此規(guī)定向法院提出執(zhí)行異議,，要求解除對(duì)此房屋的查封措施。但是僅僅是簽訂《房產(chǎn)買賣合同》并辦理了網(wǎng)簽手續(xù),，是不能對(duì)抗法院的查封措施的,。即使支付了全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有了房屋，但買方對(duì)此是有過(guò)錯(cuò)的,，那么同樣不能對(duì)抗法院查封,。