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買房,，對(duì)大多數(shù)人來說都是大事,，畢竟在中國(guó)，“家”的概念還是很重的,，有一個(gè)穩(wěn)定的家，就有了著落,，有了歸屬感,。 然而，面對(duì)國(guó)內(nèi)復(fù)雜多變的房地產(chǎn)行業(yè),，能買到放心房可以說挺難的,，買房難也就成了社會(huì)問題，如何能買到一個(gè)安全,、放心、能按時(shí)交房的房子,，現(xiàn)在真的都快成為一種奢望,。 很多人都覺得,，能網(wǎng)簽的房地產(chǎn)商那里買的房子最安全,，因?yàn)榇蠹叶贾蕾I到手都有房產(chǎn)證的房子在中國(guó)恐怕百分之九十九都是二手房，新開發(fā)的樓盤一百個(gè)99.9個(gè)都不能立馬給你房產(chǎn)證,，所以人們買房的時(shí)候就把能否簽訂網(wǎng)簽備案合同作為自己買到放心房的標(biāo)準(zhǔn)，殊不知,，被人們尊為“圣旨”的網(wǎng)簽備案合同,，卻也不是那么的管用。 因?yàn)榫W(wǎng)簽（備案登記）不具有物權(quán)的效力,，過戶前案涉房屋的所有權(quán)人仍為房地產(chǎn)公司。也就是說,，網(wǎng)簽過的房子,，如果在沒有辦理房產(chǎn)證前，房子權(quán)屬還是屬于開發(fā)商,，開發(fā)商如果出問題,，法院照樣可以處置這套網(wǎng)簽給你的房子,，是不是覺得這個(gè)備案合同也是一張白紙,，別急,，這張紙還是有用的，你可以把他作為起訴開發(fā)商賠償你損失的依據(jù),。
下面咱們就來巴拉巴拉這個(gè)網(wǎng)簽備案合同的真面目,。 所謂網(wǎng)簽即商品房預(yù)售登記，就是房屋交易雙方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到相關(guān)行政部門進(jìn)行房屋備案,，在預(yù)售的房屋合同上編上不同的號(hào)碼,，并在網(wǎng)上予以公布，防止商品房銷售中出現(xiàn)重復(fù)銷售,、重復(fù)抵押的情形，保護(hù)房地產(chǎn)交易的透明度,，說白了,，就是自己家的孩子多，每個(gè)人起個(gè)名字,，讓別人好區(qū)別,。 再看下發(fā)條，我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定： 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條,、第四十五條 商品房預(yù)售的,，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定,。 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十七條,、第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明,。 《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條“開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況,、提供虛假材料,，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的,，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售,，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬元罰款,?！?/span> 從這些法條中我們不難看出，我國(guó)法律及相關(guān)法規(guī)中規(guī)定了商品房預(yù)售登記制度,，且均規(guī)定商品房預(yù)售需向縣以上相關(guān)行政部門進(jìn)行登記備案,，證實(shí)登記備案制度是一種行政管理行為，而非確權(quán)行為,。也就是說根本不牽扯權(quán)屬的事,。 在審判實(shí)踐中,，眾多判例都認(rèn)為，預(yù)售登記是是為保全將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而產(chǎn)生的一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán),，因預(yù)售登記時(shí)物權(quán)尚不存在,，故所登記的仍是一種請(qǐng)求權(quán)，且在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中,，沒有規(guī)定備案登記制度,，根據(jù)物權(quán)法定原則，備案登記不具有物權(quán)的效力,，案涉房屋的所有權(quán)人仍為該房地產(chǎn)公司,。 因此：網(wǎng)簽備案合同不能對(duì)抗法院的查封和強(qiáng)制執(zhí)行 對(duì)于網(wǎng)簽過的房產(chǎn)的處置，最高院也有明確的規(guī)定,，先看下下面的法條： 《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：被執(zhí)行人（也即賣方）將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人（也即買方）,，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn),，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封,、扣押,、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有,，但未辦理過戶登記手續(xù)的,，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封,、扣押,、凍結(jié)。 據(jù)此規(guī)定我們不難看出,，在處置網(wǎng)簽過的房產(chǎn)時(shí),，如果買方已經(jīng)支付部分或全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有房屋，即便還沒有過戶登記,，只要買方對(duì)此沒有過錯(cuò),，就可以向法院提出執(zhí)行異議，要求解除對(duì)房屋查封措施,。 也就是說,，比網(wǎng)簽備案更有效的擁有房產(chǎn)的方法是：占有，占有,，占有.....
注意：僅僅是簽訂房產(chǎn)買賣合同并網(wǎng)簽,，即使支付全部房款也不能對(duì)抗法院的查封。 現(xiàn)在大家知道想真正擁有一套房子有多難了吧，這不是咱們的問題,，是房地產(chǎn)這個(gè)圈子太亂了,，也太爛了，比娛樂圈都亂,。 覺得文章不錯(cuò)別忘了點(diǎn)??和轉(zhuǎn)載哈，每天更新干貨文章,！ |
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