哈嘍,，艾瑞巴蒂,！我是你們的餐先鋒的輝哥！因為這兩天,，餐先鋒接到很多房東的出租，以及租客的轉(zhuǎn)讓請求,。同時,，在和房東洽談時，以及和租客接洽,，并幫我們開店客戶的審核店鋪時,，發(fā)現(xiàn)了一些真實的現(xiàn)象。和很多人想的不一樣,，但總體來說,，是殘酷的！3月30日,，餐先鋒團隊的店鋪審核人去城西某商圈,，發(fā)現(xiàn)這里店鋪成片轉(zhuǎn)讓。不乏一些很知名的品牌連鎖店,！

  今天,，就和大家一起聊聊這個現(xiàn)象背后的邏輯和出路！

那就是：

一,、看似繁榮復(fù)工背后,，是消費信心不足。

很多自媒體報道,，某某火鍋品牌堂食復(fù)工后,，日營業(yè)額2萬多。但其實,，這是折扣前的金額,，優(yōu)惠后，能有1萬多,，算好的,。疫情前,，該店的業(yè)績是折扣后3萬多。

而真實的情況是,，大多數(shù)店能恢復(fù)到同期的1/3算好的,。尤其是餐飲中占比最大的快餐。老鄉(xiāng)雞前兩天花200元開了個進軍全國市場的發(fā)布會,，束總很驕傲的宣布,，他們的營業(yè)額恢復(fù)到了6成。這可能算是快餐行業(yè)中恢復(fù)得非常好的了,！

但是,，房租并沒有降低哦！所以,，經(jīng)營成本大大增加,。今年，基本別想賺錢了,。能挺過去的,，都是高手！

  二,、轉(zhuǎn)讓的店鋪數(shù)量增加,，轉(zhuǎn)讓費在下降。

餐先鋒每日接到的轉(zhuǎn)店,、出租需求,，是去年的200%。其中,，不乏很多一鋪難求的黃金口岸,。比如春熙路商圈、高新區(qū)綜合性商圈,、城東南攀成鋼,、城西成熟商圈等。

且轉(zhuǎn)讓費大大的降低了,。其中最典型的是春熙路一個店,。原來是100萬接的。曾經(jīng)去年聊過一次,，要130才肯出手?，F(xiàn)在的轉(zhuǎn)讓費報價30萬。去年500萬都不肯轉(zhuǎn)讓的一個店,，今年打的對折,，也沒人敢接！

當(dāng)然,，這里還是有一些店,，轉(zhuǎn)讓費依然堅挺,。給出的理由是：

我這個店年前生意很好很賺錢（真賺錢為何轉(zhuǎn)？堅持??！年前賺錢，和現(xiàn)在沒關(guān)系的）,。

我這個店裝修的時候花了多少多少,，所以要轉(zhuǎn)這么多？但其實,，你裝修花的錢,，接手人是不愿意買單的，甚至是下家的負(fù)擔(dān),。因為可能品類不一樣,、品牌不一樣，風(fēng)格就不一樣,。你裝得越好,，他拆除費越高！

所以,，這個時期的店鋪轉(zhuǎn)讓，一定要搞清楚：

1,、轉(zhuǎn)讓的目的,，不是要在轉(zhuǎn)讓費上掙回多少錢。而是快速脫手,，騰出精力找出路,。

2、除非你挺過上半年甚至前三季度,。因為,，現(xiàn)在這個階段，敢開店的不多,。有的,，也都說大著膽子準(zhǔn)備撿漏的。他們對成本要求很高,，因為現(xiàn)在選擇太多,，且有較大風(fēng)險。所以,，不能貴,！

  三、房租依然堅挺,，但商鋪價值大大下降,。

之所以房東現(xiàn)在堅挺著租金,，估計是以下原因：

1、很多店鋪房租金還沒有到期,，危機還未顯現(xiàn),。

比如一些店的房租是一次性交半年甚至一年的。這時候,，就還沒有顯現(xiàn)出問題,。但如果是交一個月或者3個月的店，很多交不起房租了,，問題就出來了,。

2、期望現(xiàn)有租客把店準(zhǔn)讓出去,，租金繼續(xù),。

抱著轉(zhuǎn)出去少虧錢的原則，很多租客還在努力的轉(zhuǎn)店,。讓現(xiàn)在店鋪的壓力還落在租客的身上,。部分房東還感覺事不關(guān)己。

3,、店鋪有保證金,，即便空鋪，也有一定緩沖期,。

一般行情都有1-2個月押金,。所以，即便退租,，合同沒到期,，按理也不退押金。所以,，即便店退租了,，還有押金暫時支撐著。于是房東危機感還不強,！我的一個又愛又恨的房東客戶就是這樣,，有一個店鋪不到200平，因為乙方違約,，沒有退租10萬月租繳納的25萬保證金（不是疫情期間退的）,。所以，他覺得3,、4月房子不出租也不虧,。5月1日租出去就好！

BUT,，各位老板,，再不降租就沒機會了,。因為這里有個最基本的邏輯：

1、你的店鋪收益的高低不僅僅取決于租金單價高低,。

而是你的租金*滿租率,。比如你的房租是10萬一個月。10年都滿租,。你有1200萬收益,。但你租金是12萬，10年中,，只有8年滿租,。你就只有1152萬收益。另外,，因為你頻繁更換租戶,，你的精力花費、合同風(fēng)險等成本還增加了很多,！

2,、價格是價值的體現(xiàn)。當(dāng)價值下降,，價格理應(yīng)下降,。否則就有價無市！

現(xiàn)在的問題是,，人流量大大下降了,，所以，商鋪的價值大大下降了,。那房租理應(yīng)下降。至少,，但消費信心還沒恢復(fù)前,，是要降租的！否則,，成都的鹽市口,，就是我們最殘酷的案例：

鹽市口曾經(jīng)像現(xiàn)在的春熙路和太古里，每日人流幾十萬,，商鋪租金值千金,，一鋪難求。后來人流向春熙路和太古里后,，房租并沒有怎么下降,，結(jié)果導(dǎo)致大面積的店鋪虧損。很多知名連鎖品牌甚至稍微了解一點的創(chuàng)業(yè)者,，都打死不去,。所以,，你看到中興街，幾乎每個店鋪每年都要輪換3輪品牌,。租金從3.5萬降到現(xiàn)在2.5萬都沒人要,！

 四、真正的好店鋪,，能撿漏的不多,。

比如太古里旁的東康市街、南紗帽街,、三圣街,、郁金香廣場、崇德里的外街等,。高新區(qū)的鷺洲里,、匯錦街等。包括幾家好的商城的好位置店鋪,。因為都有實力品牌把控,，抗風(fēng)險能力強，所以并沒有我們想象中那么多撿漏機會,。

同時,，快餐客戶因為成本較低，所以好店鋪更是拿在手里沒出手,。比大餐飲抗壓能力更強,。

除非花費大量的時間精力全城地毯式搜索，否則很難找到,。當(dāng)然,，委托專業(yè)的選址公司是不錯的選擇！

 所以,，餐先鋒輝哥呼吁路在前方：

1,、找商鋪的朋友：趕緊拿店！

現(xiàn)在也許不是開店拿店的最好時機,。但現(xiàn)在是拿好店的好時機,。因為都想到抄底，但不知道低在哪里的時候,，你已經(jīng)沒機會了,，被別人拿了！

2,、轉(zhuǎn)讓的老板：抓緊轉(zhuǎn)讓,！

搞清楚目的，如果你覺得不劃算，就別轉(zhuǎn),，堅持,！如果你疫情前就一直虧錢，趕緊轉(zhuǎn),，給錢就轉(zhuǎn),。不然隔壁一退租，你一分錢轉(zhuǎn)讓費都沒有,，保證金都退不回來,。

3、出租的房東：降低房租,！

堅持疫情前房租,，很有可能租不出去！即便你僥幸租給了人傻錢多,，但兩個月下來就關(guān)門了,。還得空鋪！階段性降租,，是在后疫情時期的權(quán)宜之計,。比如，4-6月租金,、6-12月租金,。2021年開始租金。

今天就為大家分享到這兒,。餐先鋒輝哥在成都,。最近絕大部分精力都花在店鋪方面。一方面,，在忙著自己連鎖快餐品牌降租談判和免租爭取上,。另一方面，也在大力幫助成都的商鋪房東,、轉(zhuǎn)讓費和找店鋪方的鏈接,。所以，更新不是特別穩(wěn)定,，希望大家諒解。特別是已經(jīng)和餐先鋒合作的商鋪粉絲客戶,！

我是你們的@餐先鋒輝哥,，定期分享餐飲創(chuàng)業(yè)開店選址干貨！喜歡就請點贊評論收藏轉(zhuǎn)發(fā),，隨手關(guān)注我們 ,，更多精彩干貨分享，讓你在餐飲創(chuàng)業(yè)開店選址中少走彎路哦！么么噠,，古德兒拜,！