引 言

2013年金地商置成立,，標(biāo)志著金地集團(tuán)“A+H”雙平臺(tái)融資格局面形成，同時(shí)金地商置作為布局香港資本市場(chǎng)的重要落子,，近年來在金地集團(tuán)多方面扶植下得以迅速壯大,。成立僅6年時(shí)間，金地商置2018年銷售額已經(jīng)逼近500億元,，占金地集團(tuán)銷售總額30%,，扮演著助推集團(tuán)增長(zhǎng)的關(guān)鍵角色。

雖然以“商置”為名,，但在自身及集團(tuán)迫切的規(guī)模訴求之下,，住宅開發(fā)仍是不二選擇，2018年近9成收入來自物業(yè)銷售,，且超90%土地儲(chǔ)備位于一二線城市,，可以說，金地商置利用多元協(xié)同帶來的土地端優(yōu)勢(shì),，深刻貫徹了集團(tuán)深耕一二線城市的戰(zhàn)略布局,。

目錄：

一、依托集團(tuán)資源,，大力幫扶下的迅速成長(zhǎng)

二,、持續(xù)深耕一二線，規(guī)模導(dǎo)向下的加速擴(kuò)張

三,、住宅貢獻(xiàn)90%收入,，開發(fā)業(yè)務(wù)護(hù)航下的多元布局

一、依托集團(tuán)資源,，大力幫扶下的迅速成長(zhǎng)

金地商置是金地集團(tuán)旗下成員企業(yè)之一,，其前身為香港上市公司星獅地產(chǎn)，后于2012年被金地集團(tuán)收購(gòu)后更名,。依托于集團(tuán)資源,，自2013年起,，金地商置迅速開展全國(guó)性地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局，僅一年時(shí)間,，銷售金額就突破百億,，并于2015年先后收購(gòu)廣電地產(chǎn)、并購(gòu)豈客集團(tuán),，經(jīng)營(yíng)規(guī)模得以快速擴(kuò)大,，2018年銷售額已達(dá)到490億元，2019年1-9月合約銷售金額已達(dá)到437.41億元（同比增長(zhǎng)46%）,，根據(jù)《億翰智庫2019年1-9月典型房企銷售業(yè)績(jī)TOP200》,，此規(guī)模已可占據(jù)行業(yè)百?gòu)?qiáng)TOP60席位。

對(duì)比金地集團(tuán)近年來稍顯平淡的銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊?，除?014年至2015年的初始投資階段,，金地商置的銷售增速普遍高于金地集團(tuán)，2016年至2019年上半年銷售業(yè)績(jī)均保持了較高增長(zhǎng)水平,，銷售業(yè)績(jī)平均漲幅達(dá)69.15%，2014年至2018年銷售金額年化符合增長(zhǎng)率達(dá)44%,。同時(shí),，金地商置對(duì)金地集團(tuán)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率從約20%上升至30%左右。

此外,，我們也很容易能從新增土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)上得出,，金地商置一度得到了集團(tuán)的深厚眷顧。2015-2016年金地商置新增土地儲(chǔ)備面積占集團(tuán)總新增面積近50%,，即使此時(shí)金地商置只貢獻(xiàn)了五分之一的銷售量,，此后2017年至2019上半年，新增土地儲(chǔ)備占比維持在與貢獻(xiàn)率相符的30%上下,。

除了在投資端的偏愛之外,，金地商置的利潤(rùn)率表現(xiàn)也顯著優(yōu)于集團(tuán)整體表現(xiàn)，自2014年起至今,，金地商置凈利潤(rùn)率普遍比集團(tuán)高出10個(gè)百分點(diǎn)以上,，這或許不是偶然時(shí)間，集團(tuán)可能有意識(shí)地將高盈利項(xiàng)目聚攏于金地商置旗下,，從而反映在財(cái)報(bào)的良好表現(xiàn)中,。

對(duì)金地集團(tuán)而言，金地商置正如“親兒子”一般被給予優(yōu)質(zhì)資源并寄予厚望：

一方面期待著金地商置為集團(tuán)增長(zhǎng)注入新的動(dòng)力,，

另一方面也期待著金地商置優(yōu)良的財(cái)務(wù)表現(xiàn)能獲得香港資本市場(chǎng)的青睞,。

二、持續(xù)深耕一二線,，規(guī)模導(dǎo)向下的加速擴(kuò)張

回歸本身的投資情況,，規(guī)模訴求下,，金地商置始終秉持著積極的投資態(tài)度。2017年金地商置投資力度和銷售金額均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng),，新增土地儲(chǔ)備面積較前一年增長(zhǎng)61%,，投銷比小幅下降至164%，2019年上半年,，金地商置的投資力度再度加大,，上半年新增土地儲(chǔ)備建筑面積245萬平米，接近2018年全年投資總量,，投銷比升至198%,。

從各能級(jí)城市分布來看，金地商置延續(xù)了集團(tuán)深耕一二線的布局策略,，即使2019上半年土地儲(chǔ)備總量較2014年已有約400%的增長(zhǎng),，然而仍保持著一二線城市占比超過90%的高權(quán)重。以武漢,、杭州,、南京、青島為代表的新一線城市向來是金地商置的投資重點(diǎn),，常年占土地儲(chǔ)備總量超50%,；而北上廣深等一線城市與濟(jì)南、太原,、昆明為代表的二線城市則呈現(xiàn)出此消彼長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),，這一方面歸因于一線城市嚴(yán)格的供地計(jì)劃和限制政策，使得土地獲取難度加大,；另一方面近年低能級(jí)城市隨著城市發(fā)展涌現(xiàn)出了不少投資機(jī)會(huì),，吸引了開發(fā)商的目光。

縱觀土儲(chǔ)的城市分布情況,，2015年至2018年,，金地商置似乎從未停止過城市開拓的進(jìn)程，平均每年新進(jìn)入5個(gè)城市（不計(jì)海外）,。但值得一提的是,，僅濟(jì)南、徐州兩個(gè)城市是真正意義上的“新進(jìn)入城市”,，其余城市均為金地集團(tuán)已進(jìn)入城市,。從這個(gè)角度而言，比起開拓,，深耕才是金地商置的真正任務(wù),。

從土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)上來看，在金地商置不算長(zhǎng)的歷史中,，武漢是唯一一個(gè)連續(xù)三年土地儲(chǔ)備建筑面積超過200萬平米的新一線城市,，并一度大幅領(lǐng)先于其他城市,，但在全國(guó)化布局野心的驅(qū)使下，一個(gè)武漢自然是不夠的,，其后金地商置加大了對(duì)多個(gè)一二線城市的投入,，將更多城市納入重點(diǎn)城市。截止2019上半年,，上海以196萬平米土地儲(chǔ)備反超武漢占據(jù)榜首,，另外土地儲(chǔ)備超百萬平米的城市有武漢、北京,、杭州,、南京、昆山,、青島共6個(gè)城市,。

圖表：金地商置2014-2019H1土地儲(chǔ)備總建筑面積城市分布（萬平米）

資料來源：億翰智庫，企業(yè)年報(bào)

為加速?zèng)_擊規(guī)模的進(jìn)程,，金地選擇大幅放寬了權(quán)益率門檻,，根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)得出，按建筑面積計(jì)算,，金地商置2017年,、2018年土地儲(chǔ)備權(quán)益率僅為57%和53%，未來會(huì)不會(huì)進(jìn)一步下降,？從金地集團(tuán)的權(quán)益率變遷中或可窺見端倪。2011年金地集團(tuán)土地儲(chǔ)備建筑面積權(quán)益率為80%,，此后逐年加速下降,，并于2016年到達(dá)最低值50.8%，至今徘徊在50%左右,，在行業(yè)中處于偏低水平,。

三、住宅貢獻(xiàn)90%收入,，開發(fā)業(yè)務(wù)護(hù)航下的多元布局

金地商置成立之初,，將自己定義地產(chǎn)綜合開發(fā)和資產(chǎn)管理平臺(tái)，致力于商業(yè)中心綜合體,、產(chǎn)業(yè)園鎮(zhèn),、精品住宅、長(zhǎng)租公寓,、星級(jí)酒店等多元物業(yè)的開發(fā)銷售,、投資管理和服務(wù)運(yùn)營(yíng)；以“商置”為名,，凸顯非住宅板塊的核心地位,。可現(xiàn)實(shí)總是骨感的,，在行業(yè)見頂分化加劇，強(qiáng)者恒強(qiáng),、弱者出局的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下,，迫切的規(guī)模訴求并沒有給金地商置多少可選擇的空間，通過住宅開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行擴(kuò)張仍成為了企業(yè)最高效的成長(zhǎng)方式,。

2017年至2018年年報(bào)顯示,，土地儲(chǔ)備總建筑面積中純住宅用地建筑面積占比超過60%，住宅與非住宅混合用地占比四分之一,，僅13%的土地儲(chǔ)備建筑面積為非住宅用地,，具體包括商業(yè)綜合體、辦公樓,、產(chǎn)業(yè)園鎮(zhèn),、長(zhǎng)租公寓和工業(yè)用地等多種類型。

根據(jù)2018年報(bào)所披露的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目清單,，具體看不同業(yè)務(wù)板塊在城市的分布情況,，在進(jìn)入的26個(gè)城市中，已布局非住宅項(xiàng)目的有10個(gè)城市,，包含北上廣深4個(gè)全部一線城市,，和南京、杭州,、成都,、長(zhǎng)沙4個(gè)省會(huì)城市，其中上海單城土地儲(chǔ)備建筑面積超百萬平米,，占所有非住宅土地儲(chǔ)備55%,，可視作金地商置非住板塊的“大本營(yíng)”城市。

僅布局純住宅項(xiàng)目的城市有9個(gè),，其中昆山,、青島土地儲(chǔ)備達(dá)到百萬平米左右；僅通過混合用地進(jìn)行住宅布局的城市共5個(gè),，包含深圳,、濟(jì)南、沈陽等一二線城市,，可見多元業(yè)務(wù)協(xié)同的確為金地商置投資布局帶來了優(yōu)勢(shì),。

圖表：金地商置2018年城市土地儲(chǔ)備用地性質(zhì)分布

（按建筑面積：萬平米）

資料來源：億翰智庫，企業(yè)年報(bào)

此外,，收入數(shù)據(jù)也反映了住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的壓倒性地位,，金地商置2014年至2019上半年的營(yíng)業(yè)收人中，物業(yè)銷售收入占總收入的比重一直維持在90%左右,，物業(yè)銷售是最主要的收入來源,；雖然這幾年物業(yè)投資及管理的收入以較為穩(wěn)定的速度逐年增長(zhǎng),，但絕對(duì)值仍然十分有限，加上資金回籠周期較長(zhǎng),，短期內(nèi)住宅開發(fā)的擴(kuò)張仍將會(huì)是金地商置的發(fā)展重點(diǎn),。

金地商置的表現(xiàn)確實(shí)讓人們眼前一亮，而這亮眼的業(yè)績(jī)首功必歸于金地集團(tuán)的“大力投喂”,，背后反射出金地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略考量：

“ 第一,、借助產(chǎn)業(yè)協(xié)同模式獲得土地端優(yōu)勢(shì)，延續(xù)集團(tuán)深耕一二線戰(zhàn)略,，加速規(guī)模擴(kuò)張,；

第二、以漂亮的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)獲得香港資本市場(chǎng)的支持,，加快構(gòu)建“A+H”雙平臺(tái)融資格局,。”

無論是金地商置的高速擴(kuò)張還是致力打開暢通的資本通道，最終都或?qū)⒎?wù)于金地集團(tuán)的規(guī)模擴(kuò)張夢(mèng),。我們大膽猜想一下,，金地商置的強(qiáng)勢(shì)崛起是否能夠阻斷金地集團(tuán)的下坡路？金地集團(tuán)是否有機(jī)會(huì)擠進(jìn)行業(yè)TOP10? 拭目以待吧,。