閔行區(qū)法院 吳一烜 上海法治報 季張穎

一處設(shè)立抵押并涉訴的房屋,，在執(zhí)行司法拍賣準備變現(xiàn)的過程中,，案外人于某卻拿出了一份早于抵押合同20年的租賃合同提出異議，抵押不破租賃,，案件執(zhí)行遇阻,。

然而，閔行區(qū)法院法官通過約談與聽證發(fā)現(xiàn),，這份長達20年的租賃合同表面看似“合法”,，實際卻存在諸多疑點。根據(jù)執(zhí)行審慎原則,，閔行區(qū)法院認定于某主張的異議缺乏必要的基礎(chǔ)事實,，不能阻卻法庭強制執(zhí)行行為，故駁回其案外人異議,。

2015年冬季,，閔行區(qū)法院執(zhí)行法官上門，對涉案房屋進行強制執(zhí)行……阻撓執(zhí)行的7名租賃人及親屬均因妨礙執(zhí)行被帶回法院,，2名主要分子因擾亂司法執(zhí)行被拘留,。

【直擊現(xiàn)場】

法官上門 “房東們”阻撓執(zhí)行

2015年的冬季格外寒冷,閔行區(qū)法院執(zhí)行法官進入閔行區(qū)保樂路一處房屋,該房屋于2013年12月設(shè)立抵押并涉訴，現(xiàn)抵押權(quán)人申請拍賣,，要求執(zhí)行,。

敲開房門后，對準法官的是攝影與攝像器械,，目測7名人員在房屋內(nèi)阻礙執(zhí)行,，他們聲稱自己是房屋的租賃人及親屬，所謂的“大房東,、二房東”,，房屋雖然涉訴，但是法律保護合法的租賃關(guān)系,，不得拍賣,，也不搬出。

一份長達20年（2013年8月到2033年7月）的租賃合同被拿出來,，如果是2013年8月就簽訂的租賃關(guān)系,，則早于2013年12月的抵押合同，依照法律規(guī)定,，租賃關(guān)系在前,，抵押不破租賃。事實真的是這樣嗎,？

結(jié)論是否定的,。最終7人均因妨礙執(zhí)行被帶回法院,，2名主要分子因擾亂司法執(zhí)行被拘留。法官提醒：阻礙執(zhí)行可能構(gòu)成犯罪,，拒不履行判決,、裁定情節(jié)嚴重的可處三年以下有期徒刑、拘役或罰金,； 情節(jié)特別嚴重的,，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金,。當場,，其均寫下悔過書。

原來,，早在2015年初房屋拍賣的聽證會上,，法官就聽聞此套房屋關(guān)系頗為復(fù)雜，涉及多起案件,，經(jīng)過兩次轉(zhuǎn)租,，且第一份《租賃合同》 從2013年8月至2033年7月，長達20年之久,。然而,，這份《租賃合同》 并未登記備案，且合同的真實性,、合法性以及實際履行情況都未經(jīng)訴訟或其他合法程序確認,。根據(jù)執(zhí)行審慎原則，在2015年5月,，法院已作出《執(zhí)行裁定書》,，駁回了相關(guān)案外人的異議申請。

如今,，還想憑借所謂的20年租賃合同逃避執(zhí)行,，“房東們”最終戴上了冰冷的手銬。

【案情回放】

執(zhí)行遇阻

——案外人提出異議

閔行區(qū)保定路房屋是由胡某,、張某所有,，2013年12月設(shè)立了抵押，抵押權(quán)人是本案的執(zhí)行申請人,。2014年2月,，胡某因多次借款不還成為了被告，房屋也因涉及多起案件而被司法查封,。

2014年底,，法院依據(jù)權(quán)利人申請，啟動了執(zhí)行拍賣程序,，準備依法變現(xiàn),，清償胡某欠款,。此時，房屋的租戶于某提出了案外人異議,，申請保護合法的租賃關(guān)系,。而一份長達20年的租賃合同進入法官視線。

在聽證會上,，案外人于某陳述,，胡某自2013年起陸續(xù)向他借了好多錢,，陸續(xù)加起來有100多萬,，所以在2013年3月份開始就將他在上海市閔行區(qū)保樂路的房屋租給其使用，拿房租頂欠款,。

2013年8月1日,，兩人簽訂《租賃合同》，該房屋正式出租,，租賃期限自2013年8月1日起至2033年7月31日止,，且于某可以轉(zhuǎn)租，事實上其已經(jīng)將該房屋轉(zhuǎn)租給第三人沈某,。

當法院告知進行拍賣時,，于某引用法條第66條，“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的,，抵押權(quán)實現(xiàn)后,，租賃合同對受讓人不具有約束力”，買賣不破租賃,，他申稱是在該房屋設(shè)立抵押之前就將房屋承租下來的,，作為該房屋的合法承租人，租賃權(quán)利應(yīng)該受到法律的保護,。

對此,，于某提供了多份證據(jù)。一是,，法院的《民事調(diào)解書》,，證明胡某欠他錢； 二是,，其與胡某2013年9月簽訂的《租賃合同》,，證明2013年9月胡某向他借錢，房子租其使用,； 三是《借條》,、《銀行取款明細》 等，證明胡某借錢,； 四是第二份《租賃合同》,，證明房屋已經(jīng)實際轉(zhuǎn)租給沈某,。

真假合同

——20年租賃何時開始

于某在聽證會上的異議看似合理，但是前后表述并不一致,。在法官和他的第一次約談時,，租賃期限20年的起始時間是2014年1月17日，之后的聽證會上則變更為2013年8月1日,。

在法院的第一次談話筆錄中,，于某表示保樂路房屋是由他向胡某承租的，租賃期限20年,，自2014年1月17日起至2034年1月16日,，月租金1萬元，租賃保證金為30萬元,； 其承租后,，將該房屋轉(zhuǎn)租給沈某，租賃期限為2014年6月20日至2016年6月19日,； 并當場提交了與其該陳述內(nèi)容一致的《租賃合同》 一份以示佐證,。

2015年2月，于某向法院明確,，其于2014年12月9日提交的《租賃合同》 的簽訂日期為2014年1月16日,，即胡某向其借款當日簽訂的，此外雙方再沒有簽訂過其他租賃合同,。

2015年3月31日,，法院告知，因為租賃合同發(fā)生在系爭房屋設(shè)定抵押之后,，租賃合同對于受讓人不具有約束力,。于某隨后又向法院提交了其與胡某就系爭房屋簽訂的落款署期為2013年8月1日，租賃期限自2013年8月1日起至2033年7月31日止的租賃合同,。稱這份合同才是真實的,。

在聽證會上，法院通知的另一關(guān)鍵人物——胡某卻未出席聽證,，也沒有作出抗辯,。

合理懷疑

——執(zhí)行審查的審慎義務(wù)

本案的爭議焦點是：租戶于某租賃房屋的具體時間是何時？

對此,，裁決法官認為,，第一，于某前后兩次陳述的內(nèi)容矛盾處突出,。在確認不再有其他合同,，經(jīng)告知先前合同承載的租賃權(quán)不得對抗房屋之抵押權(quán)后，就再次提出還有其他簽訂于抵押設(shè)立之前的租賃合同，對于前后言辭的不一致,，于某并未提供合理的足以讓人信服的解釋,，而自行推翻了先前的陳述，根據(jù)當事人陳述與證據(jù)認定原則,，可信度較低,。

第二，若根據(jù)于某陳述及其提供的證據(jù),，對于同一房屋,，于某和胡某先后簽訂了三份《租賃合同》，除租期開始日期和保證金外,，并無其他實質(zhì)性內(nèi)容變更,，這有違常理，不符合通常租賃合同的訂立習慣,，于某對此也未作出合理解釋,，故對三份租賃合同的真實有效性存疑,。

第三,，于某提供的其他法院《民事調(diào)解書》 和《借條》 反映的兩個債權(quán)，債權(quán)數(shù)額與兩份租賃合同的保證金一致,，時間上也吻合,，考慮到本案執(zhí)行法官曾告知其不同租賃時間所產(chǎn)生的不同法律后果，難以排除于某為謀取自身最大利益捏造證據(jù)的可能,。

因此,，于某自述的事實、舉證的書證皆有多處矛盾,，而租賃合同本身也未經(jīng)依法登記備案,，合同的真實性、合法性以及實際履行情況都未經(jīng)訴訟或其他合法程序確認,。

法院遵循執(zhí)行審查中有限,、審慎實體審查原則，不宜在執(zhí)行程序中界定租賃關(guān)系的真實有效性,。故于某主張的異議缺乏必要的基礎(chǔ)事實,，不能阻卻法庭強制執(zhí)行行為，法院駁回其案外人異議,。

【案例評析】

如何辨明表面“合法”長期租賃合同

隨著我國近十年經(jīng)濟的飛速發(fā)展,，市場活動的頻繁、交易額度的增長直接導(dǎo)致法院執(zhí)行案件標的大幅膨脹,。僅上海法院2015年一年,，執(zhí)行到位總標的就接近15億元，而其中有大量個案標的超過萬元的案件。在這一形勢下,，司法拍賣諸如房產(chǎn)等具有較高經(jīng)濟價值的財產(chǎn)勢必成為一項重要執(zhí)行措施,。然而，被執(zhí)行人以種種手段,，試圖抵抗司法拍賣,，規(guī)避執(zhí)行的現(xiàn)象已越來越多，形式也愈趨復(fù)雜,。通過表面“合法”的長期租賃合同,，阻撓房產(chǎn)拍賣正是其中較高明的規(guī)避執(zhí)行手段。

所謂房屋租賃阻撓司法拍賣的情況,，是指執(zhí)行過程中,，被執(zhí)行人偽造房產(chǎn)租賃合同，表示其與案外人就該房屋有長期租賃關(guān)系,，意圖人為貶低房屋的經(jīng)濟價值,，拖延處置時間，從而達到房屋不能拍賣或流拍的目的,。在表現(xiàn)形式上主要有以下幾種：

一是倒簽長期合同,。被執(zhí)行人通常向法院提供租期為20年的房屋租賃合同，明顯有悖于正常的民商事租賃行為,，合同表面的簽訂日期也往往在債權(quán)產(chǎn)生之前,。除非能夠證明被執(zhí)行人捏造事實、虛構(gòu)合同,，否則無法通過其他合法途徑滌除該租賃關(guān)系,。這類情況，承租人往往能夠提供表面的租金付款憑證或租金與承租人對出租人（被執(zhí)行人）債權(quán)折抵證明,，且承租人正實際控制使用該房屋,。

二是與案外人手拉手到法院調(diào)解。被執(zhí)行人為提高租賃事實的“真實性”,，與案外人虛構(gòu)民事糾紛,，庭審中手拉手調(diào)解，達成一致租賃合同繼續(xù)履行,。由于生效民事調(diào)解書本身具有強制執(zhí)行力,，這導(dǎo)致房屋拍賣時滌除租賃關(guān)系更趨困難。

三是層層轉(zhuǎn)租阻礙拍賣程序,。在執(zhí)行中,，法院處置被執(zhí)行人房產(chǎn)時發(fā)現(xiàn)，房屋已層層轉(zhuǎn)租,、幾經(jīng)易手,，租賃合同都為長期，承租人與次承租人之間的租金也已結(jié)清，而通過執(zhí)行審查難以一一識別每個租賃關(guān)系的真實性,，導(dǎo)致房屋拍賣程序受阻,。

本案中，異議人前后自述與所提供的租賃合同,、借款事實等證據(jù)相互矛盾,，且無合理解釋，判斷其所主張之事實疑點較多,，可信度較低,。

異議人占有使用房屋的時間也可通過小區(qū)物業(yè)的入住證明、裝修手續(xù),、房屋交接書等進行判斷,，必要時，也可引導(dǎo)執(zhí)行申請人對簽字時間申請司法鑒定,。

法院裁決秉持審慎,、有限實體審查的原則，對合同真實有效性的界定持謹慎態(tài)度,，既充分指出了異議人所說內(nèi)容的互相矛盾性,，又不僭越審判權(quán)對租賃關(guān)系蓋棺定論，保護了執(zhí)行申請人的合法權(quán)益,。