文｜陜西稼軒律師事務(wù)所

作者：張小建 ,、孫晗寧 、林強(qiáng) ,、李彩云

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◆ 1.  不可抗力與時(shí)效的關(guān)系？ 

答：根據(jù)《合同法》第一百一十七條的規(guī)定,，“不可抗力”是指不能預(yù)見,、不能避免且不能克服的客觀情況。如果不可抗力情形發(fā)生在訴訟時(shí)效期間的最后六個(gè)月內(nèi),，導(dǎo)致權(quán)利人不能及時(shí)行使請(qǐng)求權(quán)的,，訴訟時(shí)效中止，自中止時(shí)效的原因消除之日起滿六個(gè)月訴訟時(shí)效期間屆滿,。

◆ 2. 租賃合同中,，一方當(dāng)事人遲延履行合同義務(wù)后發(fā)生不可抗力的，能否參照不可抗力要求免除責(zé)任,？

答：根據(jù)《合同法》第一百一十七條的規(guī)定,，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響,，部分或者全部免除責(zé)任,，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的,，不能免除責(zé)任,。在給付遲延后,，如遇有不可抗力債務(wù)人須承擔(dān)履行不能的責(zé)任，不得以不可抗力為由主張免責(zé),。除非如債務(wù)人能證明縱然沒有給付遲延,，損失仍將發(fā)生的，則可免責(zé),。

◆ 3. 租賃合同中沒有不可抗力條款，或者雖有不可抗力條款但未明確涵蓋“瘟疫,、傳染性疾病,、政府緊急政策”的情形下，合同相對(duì)方能否以不可抗力為由主張減免相應(yīng)責(zé)任,？

答：不可抗力是法定免責(zé)事由,，根據(jù)《合同法》第一百一十七條“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響,，部分或者全部免除責(zé)任,，但法律另有規(guī)定的除外。本法所稱不可抗力,，是指不能預(yù)見,、不能避免并不能克服的客觀情況?！敝?guī)定,，即使合同中沒有不可抗力條款或者沒有明確約定包含瘟疫、新冠病毒情形,，新冠肺炎疫情在司法實(shí)踐中大概率會(huì)被認(rèn)定為不可抗力且該因素對(duì)于合同履行產(chǎn)生不能履行,、履行受限情況的，相對(duì)方可以援引法定的不可抗力條款主張相應(yīng)免責(zé),。

◆ 4. 對(duì)于商場(chǎng),、門面、酒店,、廠房及其他經(jīng)營(yíng)性用房,，是否應(yīng)當(dāng)免除該期間的全部或者部分租金（固定租金方式）？ 

答：可由租賃合同雙方協(xié)商確定是否減免及減免的比例,。參考2003年SARS疫情后爆發(fā)的租賃合同糾紛審判實(shí)踐,，不同法院對(duì)受到疫情影響的承租人應(yīng)適當(dāng)減免部分租金已經(jīng)有一定共識(shí)，即應(yīng)當(dāng)結(jié)合受影響的情況適當(dāng)減免,。具體到本次新冠肺炎疫情是否應(yīng)當(dāng)免除全部或部分租金,，需區(qū)分情形對(duì)待：（1）如果租賃合同本身對(duì)于因疫情影響下減免租金、變更租金有相應(yīng)約定,，依合同約定處理,；（2）若無相關(guān)約定,，考慮到本次疫情不能預(yù)見、不能避免,、不能克服性,，及SARS疫情的相關(guān)司法實(shí)踐，建議租賃合同雙方本著利益均衡和公平原則進(jìn)行協(xié)商,，分?jǐn)傄咔橛绊懫陂g的租金,。承租方不能在出租方未同意的情況下單方拒絕繳納全部后部分租金。

◆ 5. 對(duì)于采用扣點(diǎn)分成方式支付租金的商場(chǎng)鋪位或者其他房屋租賃,，受新冠肺炎疫情影響的停業(yè)期間是否應(yīng)當(dāng)支付分成租金,、保底租金？

答：扣點(diǎn)分成方式通常在人員密集聚集的購(gòu)物中心商場(chǎng)鋪位租賃中使用,，購(gòu)物中心與租用鋪位的商戶約定分成點(diǎn)數(shù),，并在約定時(shí)期按銷售收入乘以分成點(diǎn)數(shù)計(jì)收租金，租金收入直接與商戶銷售收入掛鉤,。采用扣點(diǎn)分成方式的租賃合同性質(zhì)實(shí)質(zhì)類似于合作經(jīng)營(yíng)或者聯(lián)營(yíng),，雙方應(yīng)共擔(dān)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。作為人員密集聚集的購(gòu)物中心,，當(dāng)前疫情之下地方政府嚴(yán)格限制管控并在一定期限作出營(yíng)業(yè)場(chǎng)所統(tǒng)一封閉,、停業(yè)的安排。故對(duì)于扣點(diǎn)分成租金,，受新冠疫情影響沒有經(jīng)營(yíng)的,，因沒有收益故不存在支付分成租金；對(duì)于租賃合同中既約定扣點(diǎn)分成,，又約定了保底租金的,，受新冠肺炎疫情影響的停業(yè)期間是商場(chǎng)統(tǒng)一安排的，不屬于承租方的過錯(cuò)造成無法經(jīng)營(yíng),，此情形下再行收取保底租金有違公平原則,，建議出租方免除承租方該期間的保底租金。

◆ 6. 如果進(jìn)行租金減免,，應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行減免（固定租金模式）,？

答：關(guān)于如何進(jìn)行租金減免并無明確的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)結(jié)合租賃合同受影響情況,、本著公平原則由租賃合同雙方協(xié)商確定,。參考2003年SARS疫情后的部分租賃合同糾紛判例，如“（2018）晉04民終2272號(hào)”,、“（2013）遼審二民抗字第14號(hào)”,、“（2018）魯06民終268號(hào)”等，各地法院對(duì)于因疫情導(dǎo)致租金減免的標(biāo)準(zhǔn)和期間并無統(tǒng)一尺度,，但原則上都是根據(jù)疫情對(duì)租賃合同的實(shí)際影響情況,，本著公平原則酌情確定,，部分案例法院最終判令免除承租人疫情影響期間一定百分比的租金，部分案例免除受影響期間一定期限的租金,。

除參考前述直接減免租金,、物業(yè)費(fèi)的方式外，還可以采用后挪免租期,、緩交租金等方式進(jìn)行減免,。

◆ 7. 西安市有無關(guān)于疫情期間租金減免的政策規(guī)定？

答：2020年2月8日,，西安市人民政府發(fā)布了《西安市人民政府有效應(yīng)對(duì)疫情促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的若干措施（暫行）》,，其中對(duì)于符合情況的承租方進(jìn)行租金減免作出了規(guī)定。具體為：對(duì)租用市,、區(qū)政府以及市屬、區(qū)屬國(guó)有企業(yè)持有物業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),，按照政府要求堅(jiān)持營(yíng)業(yè)或依照防疫規(guī)定關(guān)閉停業(yè)且不裁員,、少裁員的非國(guó)有企業(yè)，暫定從2月份開始免收3個(gè)月房租,。對(duì)承租市區(qū)兩級(jí)公租房,、廉租房、人才住房的非國(guó)有企業(yè)或家庭（個(gè)人）,，暫定免除3個(gè)月房租,。根據(jù)該規(guī)定，符合條件的企業(yè)和個(gè)人可以向相關(guān)部門主張租金減免,。

◆ 8. 如果出租方不同意減免租金,，承租方應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？

答：若雙方無法協(xié)商一致,，建議承租方依照合同約定及時(shí),、足額支付租金。同時(shí)建議承租方保留關(guān)于疫情影響下客流,、營(yíng)業(yè)收支,、損失等相關(guān)證據(jù)，在疫情得到控制后,，通過提起訴訟或仲裁的方式主張權(quán)利,。

◆ 9. 承租方能否以新冠肺炎疫情為由主張遲延繳納租金？

答：承租合同為雙務(wù)合同,，合同生效后租賃合同的出租方應(yīng)將符合合同約定條件的房屋交付承租方并保持房屋滿足約定使用條件,，承租方應(yīng)當(dāng)依約支付租金。若租賃合同有關(guān)于疫情發(fā)生后的租金遲延支付條款的,，承租方可依約適用合同條款,。若無前述條款的,，但承租方存在因治療或疫情防控需要被采取強(qiáng)制隔離無法及時(shí)支付租金的情況，可援引不可抗力,，但應(yīng)當(dāng)在具備支付條件的合理期限內(nèi)支付,。否則新冠肺炎疫情雖然發(fā)生，對(duì)承租方使用房屋,、房屋收益受到影響,，但出租方并未違反合同義務(wù)，且通常租賃合同中并不會(huì)明確約定租金來源,，所以并不能直接確定合同的根本,、最核心的義務(wù)（支付租金義務(wù)）不能履行，故承租方不能直接以新冠疫情為由主張遲延繳納租金,。建議承租方與出租方及時(shí)就遲延繳納事宜進(jìn)行協(xié)商,，協(xié)商不成，仍應(yīng)繼續(xù)支付,。

另外,，考慮到新冠疫情的影響，很多銀行制定了延期還款的措施,，建議出租方對(duì)于受影響較大的承租方,，為了長(zhǎng)期合作可給予一定的理解和延期。

◆ 10. 出租方能否以承租方拒絕或遲延繳納租金為由主張解除租賃合同,？

答：一方面,，租賃合同中通常都對(duì)承租方拒絕、遲延繳納租金時(shí)的合同解除和違約責(zé)任進(jìn)行了約定,；另一方面,，《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十七條規(guī)定“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付,。承租人逾期不支付的,，出租人可以解除合同?！?/span>

因此結(jié)合前文,，租賃合同沒有約定疫情之下的租金免除或遲延支付條款，且承租方無疫情防控和治療需要被強(qiáng)制隔離等不可抗力事由,，承租方拒絕或遲延繳納租金,，經(jīng)出租方催收且經(jīng)過合理寬限期后仍繼續(xù)拖欠租金的，出租方有權(quán)單方通知承租方解除雙方租賃合同,?？紤]到新冠肺炎疫情的影響，為保證合同的公平,、合理,，建議給予承租方一定的寬限期,，如寬限期屆滿仍拒絕支付的，再主張單方解除,。

◆ 11. 租賃房屋的交付日,、交還日在新冠肺炎疫情期間屆至，合同各方應(yīng)如何處理,？

答：根據(jù)《城市私有房屋管理規(guī)定》第二十條的規(guī)定：“租賃合同終止時(shí),，承租人應(yīng)當(dāng)將房屋退還出租人?！币虼俗赓U期限屆滿,，租賃雙方應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理交付手續(xù)。

根據(jù)《合同法》第一百一十八條規(guī)定當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方,，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明,。如租賃合同的交付日,、交還日在新冠疫情期間的，且確因新冠肺炎疫情造成房屋無法交付交還的,，交付、交還期限應(yīng)當(dāng)延期,，義務(wù)方應(yīng)及時(shí)通知相對(duì)方,，并在受影響情形消失后第一時(shí)間履行交付、退還義務(wù),。

◆ 12. 新冠肺炎疫情影響的房屋未使用期間,，是否應(yīng)當(dāng)減免物業(yè)費(fèi)？

答：根據(jù)《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第二十三條“業(yè)主驗(yàn)收房屋后從未入住,，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后,，從第一個(gè)月開始其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納；入住后(含房屋裝修),，因故不使用住房,，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，不使用連續(xù)期限超過六個(gè)月的房屋,，從第七個(gè)月開始,，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納?！敝?，因受到新冠肺炎疫情影響房屋從未使用或不使用超過六個(gè)月期間的物業(yè)費(fèi)，各方可結(jié)合前款規(guī)定與物業(yè)合同實(shí)際情況辦理登記減免,。否則,，因物業(yè)費(fèi)屬于服務(wù)費(fèi)范疇,，如在疫情期間物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍對(duì)房屋提供了物業(yè)服務(wù)工作（秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù),、消毒監(jiān)測(cè),、管理登記），則房屋使用人不能僅以未使用為由要求物業(yè)企業(yè)必須減免物業(yè)費(fèi),。但如物業(yè)服務(wù)工作量因疫情減少的,，出于公平原則，各方可協(xié)商適當(dāng)減免,。

◆ 13. 對(duì)于個(gè)人居住房屋,，因被采取隔離措施、封城封路等原因致使承租人無法返回并使用租賃房屋的,，是否應(yīng)當(dāng)減免該期間的房屋租金,？

答：民商事領(lǐng)域遵循“意思自治”原則，合同有約定從約定,，即租賃合同中約定出現(xiàn)不可抗力（含疫情）,，承租方可以主張減免租金，則雙方可以按照合同約定的方式減免租金,；如無約定,，參考2003年《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》（三）由于“非典”疫情原因,，按原合同履行對(duì)一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件,，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理,。根據(jù)“公平原則”,，承租方可以和出租方協(xié)商減免租金適宜。無法協(xié)商一致的,，承租方仍應(yīng)支付租金,。

◆ 14. 對(duì)于個(gè)人租住房屋，在疫情期間,，出租方是否有權(quán)拒絕承租方進(jìn)入,、使用租賃房屋？

◆ 1. 新冠肺炎疫情背景下,，出賣方或購(gòu)房者一方不能及時(shí)依約按期簽訂正式《商品房買賣合同》/《二手房買賣合同》,，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任？

答：根據(jù)《民法總則》第一百八十條,、《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條的規(guī)定,，不可抗力被定義為“不能預(yù)見、不能避免,、不能克服的客觀情況”,。另外結(jié)合參照“非典”期間出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》的相關(guān)規(guī)定：“（三）由于“非典”疫情原因,，按原合同履行對(duì)一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件,，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理,。

結(jié)合上述法律法規(guī),，本次疫情應(yīng)當(dāng)屬于不可抗力。如果疫情導(dǎo)致的封路,、封城,、隔離,、停工等其他情況進(jìn)而導(dǎo)致當(dāng)事人確無法按期依約簽訂正式《房屋買賣合同》的,，根據(jù)“不可抗力”的有關(guān)規(guī)定，主張不可抗力的一方應(yīng)與合同相對(duì)方說明情況,，保持溝通,，合同相對(duì)方應(yīng)給與受不可抗力影響一方一定的寬限期，待疫情影響消失后,，雙方再行簽訂正式《房屋買賣合同》,。

◆ 2. 新冠肺炎疫情背景下，購(gòu)房者一方不能及時(shí)依約按期辦理房屋貸款手續(xù),，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,？

答：同上，如果因疫情原因?qū)е裸y行不能辦理房貸業(yè)務(wù)或購(gòu)買方無法前往銀行辦理房貸業(yè)務(wù)，根據(jù)“不可抗力”的有關(guān)規(guī)定,，購(gòu)買方應(yīng)與出賣方說明情況,，保持溝通。出賣方應(yīng)給與購(gòu)房者一定的寬限期,，待疫情影響消失后,，購(gòu)買方應(yīng)立即辦理貸款手續(xù)。

◆ 3. 新冠肺炎疫情背景下,，購(gòu)房者延遲支付購(gòu)房款的,，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任？

答：《房屋買賣合同》中對(duì)于購(gòu)房款的支付的期限和金額通常有明確約定,，購(gòu)房者應(yīng)嚴(yán)格依約履行合同,，雖然疫情會(huì)對(duì)購(gòu)房者的收入有所影響，但是并不構(gòu)成延遲付款的法定事由,。因此為避免承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任,，建議購(gòu)房者與出賣方或放貸銀行協(xié)商，協(xié)商不成,，仍應(yīng)繼續(xù)支付購(gòu)房款或房貸,。

另外，考慮到新冠肺炎疫情的影響,，很多銀行都制定了延期還款的措施,。同樣的，為了響應(yīng)防控疫情的號(hào)召,，維護(hù)交易的穩(wěn)定性,，樹立企業(yè)的社會(huì)形象，建議各開發(fā)商企業(yè)給予因疫情原因不能如期付款的購(gòu)房者一定的寬限期,。

◆ 4. 新冠肺炎疫情爆發(fā)前簽訂認(rèn)購(gòu)合同或買賣合同,，疫情爆發(fā)后合同當(dāng)事人是否有權(quán)根據(jù)不可抗力或情勢(shì)變更原則解除合同？

答：一般情況合同當(dāng)事人不能單方解除合同,。無論是因不可抗力還是情勢(shì)變更而單方解除合同的,，為維護(hù)交易穩(wěn)定性，尊重當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,，司法機(jī)關(guān)在認(rèn)定時(shí)較為嚴(yán)格審慎,。

合同中若約定單方解約條款，當(dāng)事人可依據(jù)合同約定單方解除合同,。若因疫情導(dǎo)致房屋買賣合同目的無法實(shí)現(xiàn)或履行房屋買賣合同導(dǎo)致明顯不公平的,，合同一方主體也可主張解除合同。具體而言,，出賣方因疫情導(dǎo)致長(zhǎng)期無法交付房屋,、房屋因疫情出現(xiàn)異常不適合居住等情況,，合同當(dāng)事人可解除合同；購(gòu)買方產(chǎn)生購(gòu)房資金來源受疫情嚴(yán)重影響且能夠提供證據(jù),、或企業(yè)受疫情影響經(jīng)營(yíng)受到嚴(yán)重影響無法貸款等情況,，當(dāng)事人可引用《合同法》一百一十七條關(guān)于“不可抗力”的規(guī)定單方解除合同，或引用《合同法解釋（二）》第二十六條關(guān)于“情勢(shì)變更”的規(guī)定,，請(qǐng)求法院判決解除合同,。

◆ 5. 如果中介與買賣雙方簽訂了《按揭服務(wù)協(xié)議》、《辦理房屋權(quán)屬（變更）登記服務(wù)協(xié)議》等協(xié)議的,，受疫情影響期間,，中介應(yīng)當(dāng)盡到哪些通知義務(wù)？

答：對(duì)于疫情期間由于各行業(yè)未復(fù)工之前無法辦理相關(guān)手續(xù)或進(jìn)行相關(guān)服務(wù)的,，應(yīng)當(dāng)以書面方式及時(shí)通知買賣雙方,，避免造成各方損失擴(kuò)大化。

根據(jù)《合同法》第一百一十八條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方,，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并且應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明”,。在新冠肺炎疫情期間,，由于復(fù)工時(shí)間較長(zhǎng)導(dǎo)致辦理銀行面簽、過戶等均受到影響,，如果中介約定為買賣雙方提供上述買賣合同履行過程中的相關(guān)服務(wù)的,，基于誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)當(dāng)與買賣雙方積極聯(lián)系,，及時(shí)通知買賣雙方延期辦理的情況,，并發(fā)出書面通知，以備證明在疫情發(fā)生時(shí)采取了相應(yīng)措施,，防止各方損失擴(kuò)大化,，否則可能認(rèn)定中介方負(fù)有過錯(cuò)責(zé)任。

◆ 6. 對(duì)于開發(fā)商,、中介近期采取的“線上銷售”,，應(yīng)當(dāng)注意哪些合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)？

答：由于多地政府已經(jīng)發(fā)布通知,，正式復(fù)工前停止一切線下銷售行為,，房產(chǎn)中介門店暫停營(yíng)業(yè),。故各開發(fā)商,、中介開始將銷售重心轉(zhuǎn)移至線上。而線上銷售模式應(yīng)當(dāng)注意如下事宜,，避免合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)：

（1）房源推廣階段

銷售人員應(yīng)持證上崗,；中介采集二手房源信息應(yīng)盡量由出賣方自行提供房源具體信息，避免實(shí)地采集信息而違反小區(qū)封閉管理政策；線上銷售應(yīng)避免隨意承諾,、誘導(dǎo)性銷售或虛假宣傳,；避免違規(guī)在在疫情期間約訪客戶，帶客戶實(shí)地看房,。

（2）確認(rèn)購(gòu)房意向階段

開發(fā)商“五證”齊全,，避免無證銷售；簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》應(yīng)核實(shí)確認(rèn)簽約人的真實(shí)身份,，避免與限購(gòu)政策沖突,；可采取郵寄結(jié)合視頻簽約或者使用電子協(xié)議等非接觸法方式簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》或《意向協(xié)議》，避免違反疫情防控政策,；充分考慮疫情因素,，為簽訂正式房屋買賣合同留有充足時(shí)間，避免履約期限與疫情防控政策相沖突,。

（3）合同簽訂階段

簽訂正式《房屋買賣合同》盡量待疫情結(jié)束后當(dāng)面簽署,，保障雙方的真實(shí)意思表示，確保簽約的有效性,，配合防控大局,；采取銀行貸款的，合同中應(yīng)充分考慮疫情因素對(duì)銀行貸款流程的影響,，避免因貸款發(fā)放不及時(shí)而產(chǎn)生的糾紛,；合同中應(yīng)充分考慮疫情對(duì)工程進(jìn)度、辦證進(jìn)度的影響,，合理約定交房,、辦證期限，避免逾期,。