疫情影響下對商業(yè)用房租賃的

幾點思考

作者：向小春

新型冠狀病毒感染肺炎疫情（以下簡稱“新冠肺炎”疫情）爆發(fā)正值中國農(nóng)歷春節(jié),，各地政府通過出臺隔離,、封路、封城,、限期停業(yè)等各項行政管控措施,，從而遏制疫情的擴散。

向小春律師

在“新冠肺炎”疫情防控期間,，承租人對租賃房屋的使用和收益受到一定程度的限制,，根據(jù)房屋用途不同，主要有以下兩種：一是生活用房租賃,，以承租人自住為主,；二是商業(yè)用房租賃，以生產(chǎn)經(jīng)營為目的,。本文主要從實踐中商業(yè)用房租賃中出現(xiàn)的幾個小問題進行簡要分析,，共同探討。

出租人張三與承租人李四簽訂為期十年的門面租賃合同,，已經(jīng)經(jīng)營了四年，還剩六年租期,。疫情防控期間,，承租人李四經(jīng)營的店面被要求暫停營業(yè)一段時間，開業(yè)后生意一直低迷,，承租人李四認為“新冠肺炎”疫情屬于不可抗力,，該不可抗力致使其生產(chǎn)經(jīng)營受到損失，要求根據(jù)不可抗力提前解除合同,，并要求出租人張三退還門面轉(zhuǎn)讓費,、裝修費及燃氣開通費的殘值（殘值即剩余價值），同時不愿支付提前解除合同產(chǎn)生的違約金,。

承租人李四是否可以引用不可抗力的法定解除事由來解除合同系本案爭議焦點,。我認為，承租人李四主張此次“新冠肺炎”疫情屬于不可抗力從而適用《中華人民共和國合同法》中法定解除情形直接解除合同有失偏頗,，雖然湖南省高級人民法院《關(guān)于涉新型冠狀病毒感染肺炎疫情案件法律適用若干問題的解答》中認為“新冠肺炎”疫情屬于法律意義上的不可抗力,，但是《中華人民共和國合同法》第九十四條關(guān)于法定解除的情形，系因不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn),，商業(yè)用房租賃合同的目的是否能實現(xiàn),，不能機械地以不可抗力存在就解除合同，民商事法律關(guān)系中,，法無禁止即自由,，應(yīng)當(dāng)充分考量出租人與承租人簽訂門面租賃合同的目的，保障交易的穩(wěn)定性,，同時,，結(jié)合具體個案中當(dāng)事人的主張,，考慮暫停營業(yè)的時間、客流量減少程度,、營業(yè)收入的減少程度以及疫情管控措施的強度等因素來綜合確定能否提前解除合同,。

在本案中，承租人李四與出租人張三簽訂的門面租賃合同,，租期共十年,，該門面用于經(jīng)營面館，2020年春節(jié)突發(fā)的“新冠肺炎”疫情,，此次疫情屬于因不可歸責(zé)于出租人和承租人的原因發(fā)生,，承租人李四因疫情防控原因無法正常使用、收益租賃門面,，但此種政府管控行為系臨時的,，致使暫停營業(yè)時間較短，營業(yè)收入的減少程度較低,，不必然導(dǎo)致履行合同障礙,，也不必然導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)，此次“新冠肺炎”疫情雖為不可抗力,，但并非不能控制與克服,，從不可抗力對合同目的的影響程度而言，應(yīng)將房屋租賃合同的目的與使用租賃房屋的目的進行區(qū)分,，承租人租賃房屋的目的是為了經(jīng)營,，使用租賃房屋的目的是為了經(jīng)營營利，房屋能否經(jīng)營是發(fā)揮物的使用功能,，而經(jīng)營能否營利則涉及到管理,、市場等各方面因素。本案此種情形,，一般可以適用情勢變更原則要求變更合同，承租人李四應(yīng)當(dāng)與出租人張三積極協(xié)商處理,，考慮影響合同履行的各方因素,，公平合理分配風(fēng)險及責(zé)任，減免部分租金,，實現(xiàn)雙贏,。至于承租人請求退還門面轉(zhuǎn)讓費、裝修費及燃氣開通費的殘值,，上述費用如果門面租賃合同有約定則從約定,，沒有約定則依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定處理，本案中張三與李四就該問題在合同中約定明確,，并無很大爭議,。同時,，按照公平原則，承租人因此種情況單方訴請解除合同,，應(yīng)在解除合同的同時承擔(dān)單方違約的責(zé)任,。

承租人甲主張在“新冠肺炎”疫情防控期間,，不能使用租賃房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，如果繼續(xù)按照原合同履行,，租金負擔(dān)過重,，壓力過大，此次疫情屬于合同訂立時的客觀情況發(fā)生重大變化的情形,，故希望出租人乙全部免除租金,。

承租人以情勢變更原則，繼續(xù)履行合同顯失公平,，全部免除租金還是部分部分免除系本案的爭議焦點,。此次“新冠肺炎”疫情對各行各業(yè)都有重大影響，各地政府也紛紛出臺各種措施支持企業(yè)渡過難關(guān),，對于此種情況,，建議參照情勢變更原則，由商業(yè)用房租賃中雙方當(dāng)事人合理分擔(dān)風(fēng)險,。情勢變更原則的上位原則為公平原則,，公平原則是對合同雙方當(dāng)事人的公平，而不僅僅是對一方當(dāng)事人公平,，否則就是實質(zhì)的不公平,。在商業(yè)用房租賃合同糾紛中，既要對承租人公平,，又要對出租人公平,，承租人租賃門面主要是用于經(jīng)營營利，出租人購買門面的所有權(quán)用于出租亦是為了獲取租金收益,，如果免除疫情期間的全部租金,，實際上是讓出租人承擔(dān)此次疫情帶來的全部風(fēng)險，顯然有失公平,，因此,，建議承租人在與出租人充分友好協(xié)商的基礎(chǔ)上，考慮影響合同履行的各方因素,，公平合理分配風(fēng)險及責(zé)任,，提出對租金進行適當(dāng)減免的要求。

疫情防控期間,，承租人未按照合同約定按時足額支付租金,，構(gòu)成違約，導(dǎo)致出租人合同目的不能實現(xiàn),，出租人以此要求解除合同,，并由承租人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

本案例中,，出租人是否可以依據(jù)約定解除或法定解除條件達成的事由來解除合同是爭議的焦點,。房屋租賃合同中一般都會包含合同解除條款，《中華人民共和國合同法》第九十四條也賦予了當(dāng)事人在對方延遲履行主要義務(wù)且經(jīng)催告在合理期限內(nèi)仍未履行時的法定解除權(quán),。

出租人能否提前解除租賃合同,，主要考慮承租人在疫情防控期間不能按時支付租金的具體情形：第一種情況是承租人未支付租金的行為與疫情防控存在客觀上的直接因果關(guān)系，比如承租人在疫情防控期間被隔離,，且無法通過其他方式聯(lián)系出租人支付租金,，此種客觀不能的情況下承租人并不屬于惡意違約，承租人解除隔離后,，主張因“新冠肺炎”疫情影響,，承租的門面并未用于經(jīng)營，適用情勢變更原則減免部分租金具有合理性,，出租人不能因此直接解除合同,。第二種情況是承租人主張因疫情防控導(dǎo)致客流量減少、經(jīng)濟效益下降,，以此為由不按時支付租金,。對于該種情況，疫情防控與不支付租金之間一般認為不存在法律上的因果關(guān)系,，承租人不按時支付租金的行為雖然構(gòu)成違約,，但該違約行為與此次疫情存在一定的關(guān)聯(lián)性，只要承租人在疫情結(jié)束之后繼續(xù)履行合同且補交所欠房租,，出租人的合同目的仍然可以實現(xiàn),。根據(jù)《全國法院民商事審判工作會議紀要》關(guān)于“輕微違約不可解除合同”的精神，上述兩種因疫情防控期間未按時支付房租的輕微違約情形,，承租人不應(yīng)被認定為根本違約,，出租人很難以此為由解除合同。