菲律賓的房?jī)r(jià)實(shí)際上是由這個(gè)社會(huì)精英人群的收入和海外投資人群的收入水平?jīng)Q定的，菲律賓房?jī)r(jià)這5年來(lái)持續(xù)上漲,，主要是由于供需關(guān)系不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致的,，簡(jiǎn)單說(shuō)任何事物供小于求價(jià)格都要上漲，供大于求價(jià)格都要下跌,，當(dāng)供需處于平衡狀態(tài),，則房?jī)r(jià)橫盤(pán)。公種ha0菲律賓房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn),，認(rèn)為菲律賓房?jī)r(jià)更是如此,。土地價(jià)格的變化是識(shí)別菲律賓房產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的重要途徑，土地價(jià)格在房產(chǎn)價(jià)格中的占比50%,，你購(gòu)入樓盤(pán)的土地價(jià)值和這個(gè)樓的密集度（多少戶(hù)人在你這個(gè)樓內(nèi)和你共享樓下這塊土地價(jià)值）決定你物業(yè)的未來(lái)價(jià)值,。舉例說(shuō)明，為什么奎松VERTIS NORTH阿亞拉ALVEO的OREAN PLACE不在市中心卻價(jià)格破4萬(wàn)人民幣每平,，但SMDC的AIR RESIDENCE就在馬卡蒂的中心價(jià)格卻只有2萬(wàn)5均價(jià)多年來(lái)價(jià)格上漲不明顯,。就是由這個(gè)密集度造成的。當(dāng)然還跟開(kāi)發(fā)商品質(zhì)有關(guān),。

菲律賓房產(chǎn)的魅力所在

1.   所購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的升值

2. 杠桿投資價(jià)值 菲律賓房產(chǎn)一成首付

3. 高達(dá)7%-10%的租金收益

4. 長(zhǎng)期穩(wěn)定且增長(zhǎng)的租金收益

5. 抵御通貨膨脹 人民幣貶值增發(fā)

6. 菲律賓比索近年來(lái)持續(xù)升值帶來(lái)的收益

菲律賓馬尼拉房?jī)r(jià)上漲至8-10萬(wàn)人民幣每平米從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是必然的,，發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房?jī)r(jià)上漲是歷史必然。租金,，本國(guó)人收入,，企業(yè)利潤(rùn),，GDP,物價(jià)通脹，貨幣增發(fā),，導(dǎo)致房?jī)r(jià)按照年均5%-20%的速度持續(xù)上漲也是發(fā)展中國(guó)家的歷史必然,。在一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的社會(huì)中，房?jī)r(jià)必然持續(xù)上漲,，并且上漲速度略高于社會(huì)價(jià)格總水平（菲律賓通脹3.5%）的上漲速度與社會(huì)總財(cái)富增長(zhǎng)速度之合（GDP每年增長(zhǎng)6.7）,。我們保守一些，假設(shè)菲律賓房?jī)r(jià)在未來(lái)以年10%的速度上漲,，那么5年期增長(zhǎng)1.6倍,，十年增長(zhǎng)2.6倍，二十年增長(zhǎng)6.7倍,，三十年增長(zhǎng)17.4倍,，這就是房產(chǎn)中所謂的時(shí)間復(fù)利，而買(mǎi)了的人也會(huì)在這個(gè)過(guò)程中賺的盆滿(mǎn)缽滿(mǎn),，你無(wú)需做什么,，你只要選好項(xiàng)目，投入較少的資金,，之后每個(gè)月按時(shí)月供,，不要斷供，然后就等著數(shù)錢(qián)就可以了,，其實(shí)投資就是順勢(shì)而為,，房地產(chǎn)投資是時(shí)間的藝術(shù)，投資的時(shí)點(diǎn),，時(shí)期,，是成功者和失敗者的主要差別所在。

在投資市場(chǎng)上,，正常國(guó)家的房產(chǎn)租售比是4%,，而在菲律賓這個(gè)數(shù)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于4%。租售比是月租金除以房產(chǎn)售價(jià),，這證明菲律賓的房產(chǎn)價(jià)格（分母）偏小,，菲律賓的房?jī)r(jià)一定要繼續(xù)走高才符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律。菲律賓長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，馬尼拉交通持續(xù)改善,，人口持續(xù)增加，技術(shù)水平持續(xù)上升,，這些都是菲律賓房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的推動(dòng)因素和必然,。還有一些短期性機(jī)會(huì)因素，比如某些地區(qū)地鐵開(kāi)建，地鐵開(kāi)通,，我們投資菲律賓房產(chǎn)要重視這種3年內(nèi)的短期機(jī)會(huì),，但更要把握長(zhǎng)期機(jī)會(huì)。還有一款暴利模式就是遠(yuǎn)低于市價(jià)正常值的房子所帶來(lái)的機(jī)會(huì),，某些房子會(huì)因?yàn)橐恍┰?，其價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于正常值，我們可以現(xiàn)金買(mǎi)入拿下,，加以適當(dāng)改造包裝,，恢復(fù)它的價(jià)值正常水平，再出租拿租金收益或再找機(jī)會(huì)售出,，資金實(shí)力夠的客戶(hù)今年也可以玩一玩撿漏房,。

菲律賓人口達(dá)1.2億，平均年齡24歲,，首都馬尼拉人口2400萬(wàn),，土地面積只有上海的10分之一，菲律賓的人口紅利會(huì)讓菲律賓房?jī)r(jià)受益未來(lái)30年,，持續(xù)釋放，菲律賓到2050年人口結(jié)構(gòu)依然是增長(zhǎng)型的,。而短期來(lái)講,，馬尼拉住宅量總存量只有107300套，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足哪怕1%的富裕人群,，社會(huì)精英的居住需要,。更何況中國(guó)博彩大量激增，加大住房需求,，高租金回報(bào)又刺激本地投資客和國(guó)際投資客熱錢(qián)流入,。

菲律賓社會(huì)精英人群比例，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止1%,，本地高收入職業(yè)人群+海外賺美金的OFW.仲量聯(lián)行調(diào)查顯示,，菲律賓家庭年收入超過(guò)185萬(wàn)比索以上的有18.5萬(wàn)個(gè)，年收入60-180萬(wàn)比索的家庭有170萬(wàn)個(gè),，這些人大多是本土律師,，醫(yī)生，企業(yè)高管,，自己經(jīng)商的企業(yè)主,，高技術(shù)型專(zhuān)業(yè)人才。而菲律賓海外勞工,，也不止是輸出了菲傭,，建筑工人等低端人才，實(shí)際上還有很多菲律賓護(hù)士護(hù)師，從事I.T業(yè)的海外菲勞在英國(guó)美國(guó)愛(ài)爾蘭新加坡等國(guó)家每月收入4000美金以上,。實(shí)際上菲律賓海外勞工總量超過(guò)千萬(wàn),，每年給菲律賓帶回322億美元的海外匯款是不爭(zhēng)的事實(shí)。